Prima di procedere con l’acquisto di un immobile è bene verificare il suo “stato di salute”, così da evitare brutte sorprese a compravendita conclusa. 

Alcuni degli elementi oggetto d’indagine come intonaci, pavimento e serramenti, sono immediatamente visibili e quindi più facili da valutare. Eventuali tracce di umidità e muffe, ad esempio, in molti casi celano problemi più grossi, che comportano spese aggiuntive. Lo stesso vale per gli avvallamenti del pavimento, che potrebbero derivare da infiltrazioni d’acqua. 

Sono però gli elementi nascosti a richiedere maggiore attenzione e una serie di domande alle quali il venditore, sia esso proprietario o agenzia immobiliare, dovrà rispondere in modo esaustivo.

Innanzitutto, è bene controllare lo stato degli impianti (elettrico, gas, riscaldamento, idrico, ecc.) e verificare se sono stati realizzati rispettando le normative vigenti. La legge prevede che tutti quelli installati dopo il 27 marzo 2008 siano accompagnati da un documento di progetto e da una dichiarazione di conformità rilasciata dall’installatore. Quelli realizzati tra il 13 marzo 1990 e il 27 marzo 2008 devono essere sottoposti a verifica tecnica, a cui segue il rilascio della cosiddetta "dichiarazione di rispondenza", che sostituisce quella di conformità. Un impianto realizzato prima del 13 marzo 1990, invece, per essere considerato a norma è necessario sia dotato all’origine di sezionamento e protezione contro le sovraccorrenti, oltre a un interruttore differenziale, il cosiddetto "salvavita". Infine, è bene accertarsi che cavi e prese siano protetti contro eventuali contatti diretti. 

Altrettanto importante è verificare la certificazione energetica dell’immobile, che chi cede l’immobile è tenuto a manifestare già in fase di annuncio della vendita e consegnare per l’inserimento nell’atto notarile: una casa energivora, a lungo andare, può risultare dispendiosa.

Un ulteriore passaggio, fondamentale, è capire dall’amministratore di condominio se ci sono in programma eventuali lavori di manutenzione straordinaria o, qualora ne fosse sprovvisto, l’installazione di un ascensore. In entrambi i casi, le spese possono essere significative, e vanno oltre il prezzo della compravendita.

Esaurita questa prima parte di verifiche, l’acquirente deve concentrarsi su una serie di aspetti burocratici, che vanno approfonditi. A partire dalla provenienza dell’appartamento e la prova che il venditore sia davvero il legittimo proprietario. Per ottenere una risposta certa, non è sufficiente conoscere gli estremi catastali, ma occorre una visura ipotecaria alla Conservatoria dei registri immobiliari o una visura catastale al Servizio di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle entrate, quest’ultima disponibile anche attraverso una procedura online. 

Una volta accertato che non vi siano state donazioni negli ultimi vent’anni, ci sono altri due importanti accertamenti da compiere: il primo riguarda l’eventuale presenza di ipoteche sull’immobile. Quella della banca che ha concesso il mutuo è la più diffusa, ma non ostacola il processo di compravendita. L’acquirente può, infatti, presentare la proposta d’acquisto e firmare il contratto preliminare, ricordandosi però che entro il rogito l’ipoteca va estinta a spese del proprietario.
La situazione diviene più complessa se si tratta di un’ipoteca giudiziale o legale. In casi come questi è utile il parere di un notaio. Che deve essere contattato anche per verificare l’eventuale presenza di un pignoramento: all’acquirente non basta saldare i debiti del proprietario, perché in futuro i creditori di quest’ultimo, qualora ad esempio dovesse fallire, potrebbero ancora rivalersi sull’immobile.

Anche le spese condominiali arretrate, infatti, rappresentano uno spauracchio ricorrente per i neo proprietari, che in molti casi si ritrovano a pagare i debiti del predecessore. La legge sostiene che eventuali morosità nei confronti del condominio debbano essere pagate dal nuovo proprietario, a patto che queste si riferiscano all’anno (di esercizio condominiale) in corso e a quello precedente la data di acquisto.
I giudici della Cassazione hanno altresì precisato che in caso di vendita di un immobile condominiale nel quale siano stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni sulle parti comuni, a sostenere le spese è colui che risulta proprietario al momento dell'approvazione della delibera assembleare. 
Il nuovo proprietario potrà comunque rivalersi sul vecchio e ottenere quanto gli spetta. Proprio per evitare situazioni di questo tipo, la riforma del condominio ha obbligato l’amministratore a compilare periodicamente un documento che tiene conto dello stato dei pagamenti e delle pendenze dei condomini.

Fonti articolo: il Sole 24 Ore, vetrina web

E' Lodi la provincia italiana dove si concentra il maggior numero di erogazioni di mutui ogni 100mila abitanti, seguita da altre città del Nord come Milano, Pavia, Pisa e Bologna.

Si contano con il contagocce, invece, le nuove pratiche di finanziamento per l'acquisto di un immobile residenziale concesse al Sud: Crotone, Enna e Vibo Valentia si posizionano sul fondo della classifica con meno di 100 mutui ottenuti ogni 100mila abitanti. 

Complessivamente, nei primi 9 mesi del 2015 il numero dei mutuatari in Italia è cresciuto del 15% circa, rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. A dirlo sono i dati sulle nuove erogazioni estratti dalla mappa dei mutui presente sul sito internet di Casa24 Plus, realizzata in collaborazione esclusiva con CRIF Real Estate Services.

Il tool online è in grado di fornire ogni giorno una contabilità aggiornata dei nuovi titolari ai quali è stato concesso un credito ipotecario, con un dettaglio disponibile anche a livello regionale e provinciale. La rilevazione elabora i dati aggregati dell'Agenzia delle Entrate sulle Conservatorie italiane, con la sola eccezione del Trentino-Alto Adige e di alcune province che utilizzano il sistema Tavolare o che hanno conservatorie accorpate tra loro.

A segnare l'incremento-record di nuovi finanziamenti ipotecari concessi, rispetto ai primi nove mesi dell'anno scorso, è la provincia di Avellino (+36,4%), seguita da Siena (+35,6%) e da Enna (+34,9%). Solo 12 province, invece, hanno registrato una contrazione nel numero di mutuatari, con la flessione più marcata nella provincia di Asti (-21,4%), seguita a distanza daCaltanissetta e Crotone (rispettivamente -10,4% e -9,3%).

Esaminando il profilo dei nuovi mutuatari, inoltre, emergono altri dettagli interessanti. La classe di età maggiormente rappresentata è quella compresa tra i 25 e i 34 anni (dove si concentrano il 34,2% delle erogazioni), anche se in molte province del Sud i finanziamenti ipotecari sono più accentuati tra gli over. Ad esempio in Calabria gli over 74 rappresentano il 2,6% dei nuovi mutuatari (rispetto all'1,2% della media nazionale).
Tra le province con la maggiore incidenza di erogazioni concesse a cittadini stranieri, infine, emergono Pordenone e Piacenza (in entrambe oltre il 20% del totale).

I dati elaborati da Crif Res confermano la ripresa del credito immobiliare, sulla spinta delle politiche di stimolo varate dalla Bce e dei tassi applicati estremamente appetibili.
“Anche le ultime rilevazioni dell'Agenzia delle Entrate – illustra Stefano Magnolfi, direttore di Crif Real Estate Services - segnalano nel secondo trimestre 2015 un netto recupero delle compravendite residenziali (+8,2%), mentre i prezzi delle case sono scesi di un ulteriore 2,5%, dopo il calo dell'1,9% nel primo trimestre”.

La ripresa dei mutui è stata fotografata di recente anche dall'Abi, secondo cui nei primi otto mesi dell'anno anche l'ammontare complessivo dei crediti ipotecari erogati è salito dell'86% (fino a 28,920 miliardi di euro), incluse le surroghe (circa il 50%) e le stipule su immobili non residenziali.

Fonte articolo: http://www.ilsole24ore.com/art/notizie/2015-10-05/mutui-ecco-dove-sono-salite-piu-erogazioni--102909.shtml?uuid=ACc4NBAB&refresh_ce=1

È arrivato di nuovo il momento di fare i conti con il riscaldamento invernale, i suoi costi e la sua efficienza. Tra un paio di settimane in buona parte d’Italia si accenderanno infatti le caldaie nei condomini con impianto centralizzato. Ma anche chi vive in case dotate di impianti autonomi si prepara a riscaldare gli ambienti e forse, ripensando alla bolletta del gas e ai risparmi che possono derivare in prospettiva dall’investimento, immagina di cambiare la caldaia tradizionale con una più efficiente.

Un intervento di sostituzione che può anche considerarsi “last minute”, e per il quale entro fine anno si può esser certi di usufruire dei bonus fiscali su ristrutturazioni o risparmio energetico alle percentuali odierne (rispettivamente del 50 e 65%). 

Passando ad una caldaia a condensazione, che consente di recuperare il calore dei gas di scarico e rimetterlo in circolazione, si può sfruttare al meglio il potenziale energetico del combustibile e ottenere rendimenti più elevati. Una soluzione efficiente sostenuta anche dalle norme europee: il 26 settembre in tutti i Paesi Ue è infatti entrato in vigore l’obbligo di non produrre caldaie che non siano a condensazione. Se i generatori convenzionali a tiraggio forzato ancora in magazzino continueranno ad essere commercializzati, la loro fine è dunque segnata.

Allo stesso tempo, sono operative le nuove regole sull’etichettatura energetica per i sistemi di riscaldamento e acqua calda sanitaria (Acs) di taglia “domestica”, che impongono la dichiarazione dei consumi della singola tecnologia (a cura del produttore) e dell'intero impianto (etichetta di sistema, a cura dell'installatore). I consumatori potranno così scegliere e confrontare gli apparecchi come già da tempo avviene per gli elettrodomestici (secondo una scala discendente che va da A++ a G per il riscaldamento, e da A a G per l’Acs).

"La caldaia a condensazione rappresenta una soluzione affidabile e poco invasiva dal punto di vista dei lavori necessari. E i risparmi medi conseguibili, in confronto al generatore tradizionale sostituito, viaggiano intorno al 20%" – spiega Marco Chiesa, dell’Energy strategy group del Politecnico di Milano - "Per una famiglia che vive in una casa di 100 metri quadri, in zona climatica non calda, e spende 1.500 euro di gas (per riscaldamento e acqua calda sanitaria, ndr), l’investimento che in condizioni normali è pari a circa 2.500 euro, tutto compreso, fruendo della detrazione al 50%, può rientrare in 4-5 anni". I calcoli possono naturalmente risentire di altre variabili, tra cui le condizioni dell’apparecchio sostituito, a fine vita o ancora funzionante. "Ma l’installazione di una caldaia a condensazione, che ha una durata di 15-20 anni come quella convenzionale, per l’abitazione e i consumi ipotizzati risulta in ogni caso vantaggioso, anche senza incentivi", aggiunge Chiesa . Invece, se pensiamo a un alloggio condominiale di 50-60 mq, con impianto autonomo ma una sola parete esterna, magari esposta a sud, e che consuma 700 euro di gas all’anno, conviene tenere la “vecchia” caldaia finché dura. 

Tornando all’esempio, il pay-back time è simile anche se al posto della detrazione al 50% consideriamo il maxi-sconto del 65% offerto dall’eco-bonus. La spesa di partenza è infatti più alta (almeno 3mila euro), perché il rendimento deve rientrare in determinati valori tabellati, garantiti dal produttore, e l’intervento include l’installazione delle valvole termostatiche e la verifica e messa a punto del sistema di distribuzione. Aumenta però di conseguenza anche il taglio alla bolletta (verso il 25% e più) e dunque il risparmio sul medio-lungo periodo. "A quel punto – sottolinea Tiziano Dones, del Consorzio Seyes – si può anche pensare di spendere qualche centinaia di euro in più per implementare un sistema di centralina climatica, che permette di variare la temperatura di mandata dell’acqua in funzione di quella esterna e migliorare i rendimenti. Uno step che può spingere i risparmi al 30% e oltre".

Ma in quanto tempo è possibile realizzare l’intervento di sostituzione completo? "In condizioni ottimali – continua Dones – sfruttando la canna fumaria esistente, se il lavoro è programmato come si deve, dopo il sopralluogo e la preparazione dei materiali, può completarsi in 1 giorno. Se c’è invece bisogno di rifare la canna e modificare la centrale termica con qualche opera di muratura, possono volerci 2-3 giorni". 

A proposito di convenienza e ritorni dell’investimento, resta poi da considerare il fatto che, sì, ci sono gli incentivi, ma la nostra “famiglia tipo” può non essere in grado di sostenere la spesa a monte. E allora possono far comodo le offerte di finanziamento proposte dagli operatori dell’efficienza energetica. Un campo in cui sono attive anche le utilities. In questo caso il maggior costo del servizio si accompagna però al fatto di pagare direttamente in bolletta, con i risparmi sui consumi che compensano il prezzo del finanziamento. Il pay-back time non è esaltante, ma la scelta si rivela comunque conveniente.

Le valvole termostatiche.
Una valida alternativa, per chi vuole gestire in autonomia il proprio riscaldamento, senza però affrontare le difficoltà che comporta il distacco dall'impianto centralizzato, è quella di fare ricorso alle valvole termostatiche e alla contabilizzazione del calore, cioè a quei dispositivi che consentono di determinare la temperatura degli ambienti (abbassando o alzando i radiatori grazie all'uso di “valvole”) e di misurare i consumi di energia appartamento per appartamento, consentendo a ciascuno di pagare in proporzione all'utilizzo.
Si tratta, ovviamente, di una decisione da affrontare in condominio, ma anche di una strada che – volente o nolente – tutti coloro che abitano in una casa con più unità abitative dovranno percorrere per legge. Il Dlgs 102/2014 fissa infatti al 1° gennaio 2017 il termine entro il quale tutti i condomini d’Italia dovranno dotare gli impianti di "valvole".
Come funziona. 
A seconda che l'edificio sia di vecchia o nuova realizzazione (con impianto di riscaldamento distribuito a colonne montanti, cioè con tubi che salgono di piano in piano senza tenere conto della suddivisione delle unità, o a distribuzione orizzontale, con un tubo che entra e si ramifica nella singola unità) installare un sistema di termoregolazione risulta più o meno semplice (e dispendioso). Nel primo caso, infatti, occorre procedere con l'installazione su tutti i caloriferi di una valvola che regola (in genere tarata su 5 posizioni) il prelievo di calore e di un ripartitore elettronico per misurare il consumo. Al contrario, nei fabbricati nuovi, basta un solo contacalorie a monte di tutti i caloriferi.

La ripartizione delle spese.
Il principio di base è pagare quanto si consuma, anche se nella pratica una quota di spesa (in genere fra 20 e 40%) continua a essere ripartita fra tutti in base ai cosiddetti millesimi di calore. Si tratta della cifra corrispondente al calore disperso dalla rete di distribuzione e a quello necessario per conservare in buono stato la caldaia. La metodologia di ripartizione è stabilità nella norma Uni 10200, appena aggiornata dal Comitato termotecnico italiano.
Le eccezioni. 
La termoregolazione può risultare “non obbligatoria” laddove si presentino “impedimenti” di natura tecnica. Cioè laddove il costo di strutturazione dell'impianto risulti di molto superiore ai benefici che si possono ottenere. Un esempio, a questo proposito, può essere l'applicazione di valvole e contabilizzatori a un riscaldamento a pannelli radianti, specie se datato nel tempo. Così anche rientrano fra gli esonerati gli alloggi riscaldati con ventilconvettori.
Gli incentivi. 
L'installazione della termoregolazione e contabilizzazione del calore, se associata alla sostituzione di una vecchia caldaia con un impianto a condensazione, beneficia della detrazione fiscale prevista al 65% fino al 31 dicembre 2015.

Fonte articolo: Il Sole 24 Ore, vetrina web.