A cosa fare attenzione nella compravendita dell'immobile

Prima di procedere con l’acquisto di un immobile è bene verificare il suo “stato di salute”, così da evitare brutte sorprese a compravendita conclusa. 

Alcuni degli elementi oggetto d’indagine come intonaci, pavimento e serramenti, sono immediatamente visibili e quindi più facili da valutare. Eventuali tracce di umidità e muffe, ad esempio, in molti casi celano problemi più grossi, che comportano spese aggiuntive. Lo stesso vale per gli avvallamenti del pavimento, che potrebbero derivare da infiltrazioni d’acqua. 

Sono però gli elementi nascosti a richiedere maggiore attenzione e una serie di domande alle quali il venditore, sia esso proprietario o agenzia immobiliare, dovrà rispondere in modo esaustivo.

Innanzitutto, è bene controllare lo stato degli impianti (elettrico, gas, riscaldamento, idrico, ecc.) e verificare se sono stati realizzati rispettando le normative vigenti. La legge prevede che tutti quelli installati dopo il 27 marzo 2008 siano accompagnati da un documento di progetto e da una dichiarazione di conformità rilasciata dall’installatore. Quelli realizzati tra il 13 marzo 1990 e il 27 marzo 2008 devono essere sottoposti a verifica tecnica, a cui segue il rilascio della cosiddetta "dichiarazione di rispondenza", che sostituisce quella di conformità. Un impianto realizzato prima del 13 marzo 1990, invece, per essere considerato a norma è necessario sia dotato all’origine di sezionamento e protezione contro le sovraccorrenti, oltre a un interruttore differenziale, il cosiddetto "salvavita". Infine, è bene accertarsi che cavi e prese siano protetti contro eventuali contatti diretti. 

Altrettanto importante è verificare la certificazione energetica dell’immobile, che chi cede l’immobile è tenuto a manifestare già in fase di annuncio della vendita e consegnare per l’inserimento nell’atto notarile: una casa energivora, a lungo andare, può risultare dispendiosa.

Un ulteriore passaggio, fondamentale, è capire dall’amministratore di condominio se ci sono in programma eventuali lavori di manutenzione straordinaria o, qualora ne fosse sprovvisto, l’installazione di un ascensore. In entrambi i casi, le spese possono essere significative, e vanno oltre il prezzo della compravendita.

Esaurita questa prima parte di verifiche, l’acquirente deve concentrarsi su una serie di aspetti burocratici, che vanno approfonditi. A partire dalla provenienza dell’appartamento e la prova che il venditore sia davvero il legittimo proprietario. Per ottenere una risposta certa, non è sufficiente conoscere gli estremi catastali, ma occorre una visura ipotecaria alla Conservatoria dei registri immobiliari o una visura catastale al Servizio di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle entrate, quest’ultima disponibile anche attraverso una procedura online. 

Una volta accertato che non vi siano state donazioni negli ultimi vent’anni, ci sono altri due importanti accertamenti da compiere: il primo riguarda l’eventuale presenza di ipoteche sull’immobile. Quella della banca che ha concesso il mutuo è la più diffusa, ma non ostacola il processo di compravendita. L’acquirente può, infatti, presentare la proposta d’acquisto e firmare il contratto preliminare, ricordandosi però che entro il rogito l’ipoteca va estinta a spese del proprietario.
La situazione diviene più complessa se si tratta di un’ipoteca giudiziale o legale. In casi come questi è utile il parere di un notaio. Che deve essere contattato anche per verificare l’eventuale presenza di un pignoramento: all’acquirente non basta saldare i debiti del proprietario, perché in futuro i creditori di quest’ultimo, qualora ad esempio dovesse fallire, potrebbero ancora rivalersi sull’immobile.

Anche le spese condominiali arretrate, infatti, rappresentano uno spauracchio ricorrente per i neo proprietari, che in molti casi si ritrovano a pagare i debiti del predecessore. La legge sostiene che eventuali morosità nei confronti del condominio debbano essere pagate dal nuovo proprietario, a patto che queste si riferiscano all’anno (di esercizio condominiale) in corso e a quello precedente la data di acquisto.
I giudici della Cassazione hanno altresì precisato che in caso di vendita di un immobile condominiale nel quale siano stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni sulle parti comuni, a sostenere le spese è colui che risulta proprietario al momento dell'approvazione della delibera assembleare. 
Il nuovo proprietario potrà comunque rivalersi sul vecchio e ottenere quanto gli spetta. Proprio per evitare situazioni di questo tipo, la riforma del condominio ha obbligato l’amministratore a compilare periodicamente un documento che tiene conto dello stato dei pagamenti e delle pendenze dei condomini.

Fonti articolo: il Sole 24 Ore, vetrina web