Venditore con Iva? Cambia la tassazione anche "prima casa"

La tassazione della compravendita di un’abitazione non è, in teoria, una operazione complessa. In pratica, tuttavia, vi sono diversi particolari, di non poco conto, da tener presenti.

Quando si parla della tassazione di una compravendita di una abitazione occorre anzitutto distinguere se il venditore sia o meno un soggetto Iva.

Nel caso di vendita non effettuata da un soggetto Iva, si applicano l’imposta di registro con l’aliquota del 9%, l’imposta ipotecaria in misura fissa (attualmente stabilita in 50 euro) e l’imposta catastale in misura fissa (anch’essa attualmente stabilita in 50 euro).

Il beneficio prima casa 

La situazione peraltro cambia radicalmente nel caso in cui l’acquirente benefici dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”: in tale ipotesi, infatti, l’imposta di registro deve essere applicata con l’aliquota del 2% (o dell’1,5% se l’acquisto è effettuato per il tramite di un contratto di leasing) e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro per ciascuna.

La base imponibile cui applicare le predette aliquote dell’imposta di registro è rappresentata, di regola, dal valore venale del bene compravenduto; a questo principio però si fa eccezione nel caso in cui sia applicabile la normativa del cosiddetto “prezzo-valore”, e cioè quella in base alla quale la tassazione avviene in base al valore catastale del bene compravenduto (vale a dire la rendita catastale moltiplicata per 115,5, se si tratta dell’acquisto della “prima casa” o per 126 in ogni altra ipotesi) indipendentemente dal prezzo dichiarato. 

Ebbene, la regola del “prezzo-valore” è applicabile a tutte le compravendite di abitazioni e relative pertinenze, soggette all’imposta di registro, nelle quali la parte acquirente sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, chiunque sia il venditore (vale a dire persona fisica o persona giuridica), a condizione che l’acquirente eserciti l’opzione di volersi avvalere della suddetta regola.

Nel caso invece di vendita effettuata da un soggetto Iva, occorre distinguere tra diverse ipotesi:

1. se l’abitazione sia ceduta, entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori, dall’impresa che ha effettuato i lavori di costruzione (o l’ha sottoposta a lavori di ristrutturazione), l’acquirente deve applicare, al prezzo dichiarato nel contratto, l’aliquota Iva del 10% (o del 4%, in caso di agevolazione “prima casa”) oltre a pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro per ciascuna; 

2. se l’abitazione è ceduta, dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori, da un soggetto Iva che ha effettuato i lavori di costruzione (o l’ha sottoposta a lavori di ristrutturazione), bisogna distinguere il caso che il venditore opti per l’imponibilità a Iva della cessione dal caso che detta opzione non venga esercitata; più precisamente: 

- se il venditore effettua l’opzione per l’imponibilità a Iva, l’acquirente deve applicare, al prezzo dichiarato nel contratto, l’aliquota Iva del 10% (o del 4%, in caso di agevolazione “prima casa”) oltre a pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro per ciascuna;

- se il venditore non effettua l’opzione per l’imponibilità a Iva, si tratta di un contratto “Iva esente” e si applicano l’imposta di registro con l’aliquota del 9%, l’imposta ipotecaria in misura fissa (attualmente stabilita in 50 euro) e l’imposta catastale in misura fissa (anch’essa attualmente stabilita in 200 euro); oppure, nel caso in cui l’acquirente benefici dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, l’imposta di registro deve essere applicata con l’aliquota del 2% (o dell’1,5% se si tratta di un acquisto effettuato per il tramite di un contratto di leasing) e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro per ciascuna;

- in ogni caso diverso da quelli elencati in precedenza (ad esempio, nell’ipotesi della vendita effettuata da una società che non abbia né costruito né ristrutturato l’abitazione oggetto di cessione) non si applica l’Iva (in quanto si tratta di un contratto “Iva esente”) ma occorre pagare l’imposta di registro con l’aliquota del 9%, l’imposta ipotecaria in misura fissa (di 50 euro) e l’imposta catastale in misura fissa (di 50 euro);

3. nel caso in cui l’acquirente possa avvalersi dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, l’imposta di registro deve essere applicata con l’aliquota del 2% (o dell’1,5% se si tratta di un acquisto effettuato per il tramite di un contratto di leasing) e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro per ciascuna. 

Fonte articolo: Ilsole24ore.com, vetrina web