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Tassa sugli immobili? Palazzo Chigi smentisce: "Nessuna patrimoniale"

Dopo alcune indiscrezioni di stampa, il Governo ha smentito l'introduzione di una nuova tassa sugli immobili: "La notizia - si legge su una nota di Palazzo Chigi - è assolutamente infondata".

palazzi roma

I proprietari di case possono stare tranquilli: non ci sarà nessuna patrimoniale sugli immobili. Nelle ultime ore, infatti, alcune indiscrezioni di stampa avevano prepotentemente riportato in primo piano il tema di una nuova tassa sulla casa che avrebbe rappresentato una vera e propria batosta per tutti gli italiani, già gravati da un'Imu tra le più alte d'Europa.

La notizia, però, è stata presto smentita da Palazzo Chigi. La Presidenza del Consiglio in una nota parla di "illazione assolutamente infondata che è stata alimentata da alcuni mezzi di informazione" e pertanto “smentisce categoricamente l’intenzione di intervenire con una tassa riguardante il patrimonio immobiliare. 

Il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, commenta positivamente la notizia ma rilancia: “Ribadiamo il nostro appello a ridurre la patrimoniale che gli immobili sopportano già. Si tratta di 21 miliardi di euro l’anno fra Imu e Tasi, che stanno devastando il comparto immobiliare e tutto il suo immenso indotto”.

Se si affitta la "prima casa" si perdono le agevolazioni?

La legge italiana prevede una serie di agevolazioni per l'acquisto della prima casa, ossia per l'acquisto di un'abitazione da parte di una persona che, prima di allora, non sia proprietario di altri immobili.


Tali agevolazioni sono di natura fiscale e riguardano principalmente le imposte da pagare al momento della compravendita.

La normativa riguardante l'agevolazione per acquisto della prima casa è particolarmente articolata. Vanno sicuramente tenuti in considerazioni i testi di legge che la disciplinano, ma fondamentale importanza a tali fini è da attribuirsi anche alle circolari emanate nel corso del tempo dell'Agenzia delle Entrate.


Partiamo dal concetto di prima casa: essa non è necessariamente l'abitazione utilizzata per dimorarvi, quanto piuttosto il primo immobile ad uso abitativo che viene acquistato da una determinata persona umana.
Come ricorda l'Agenzia delle Entrare nella propria guida sull'acquisto della casa, le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono:

- A/2 (abitazioni di tipo civile)

- A/3 (abitazioni di tipo economico)

- A/4 (abitazioni di tipo popolare)

- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)

- A/6 (abitazioni di tipo rurale)

- A/7 (abitazioni in villini)

- A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi)


Come precisato dal d.p.r. n. 131 del 1986, "l'immobile deve essere situato nel Comune in cui l'acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano".


Essere acquirente della "prima casa" non vuol dire dover necessariamente stabilire la residenza in quell'abitazione. La legge è chiara sul punto: la residenza dev'essere fissata nel Comune in cui è situato l'immobile, non nell'immobile medesimo.


In questo contesto, è sempre l'Agenzia delle Entrate a specificarlo, "la locazione dell'immobile acquistato con l'agevolazione non comporta la decadenza della stessa, in quanto, non si ha la perdita del possesso dell'immobile" (Fonte: Agenzia delle Entrate).


Leggermente diverso il caso di locazione della prima casa che sia anche abitazione principale: in quest'ultima ipotesi l'immobile acquistato non è solamente il primo ad essere acquistato, ma l'acquirente vi fissa (o dichiara che lo farà) la propria residenza ai fini della fruizione di ulteriori benefici fiscali (es. detrazione interessi passivi mutui, esenzione IMU).
Secondo l'indicazione che si può desumere da una circolare del Ministero delle finanze, sebbene sia possibile la locazione parziale (es. una o più stanze), tale contratto potrebbe far venire meno, parzialmente, l'esenzione IMU.


Si legge nella circolare: "particolare risulta l'ipotesi dell'abitazione principale “parzialmente locata” trattandosi al tempo stesso di un immobile non locato per la parte adibita ad abitazione principale e di un immobile locato per la rimanente parte. In tal caso si ritiene, sulla falsariga delle scelte interpretative operate ai fini IRPEF fino al 31 dicembre 2011, che debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l'importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell'opzione per la cedolare secca)" (circolare n. 3/DF Ministero dell'Economia e delle Finanze).


Fonte articolo: Idealista.it

Se la Tari è "gonfiata" si può chiedere il rimborso; ecco come

Continua a tenere banco la questione della quota variabile Tari, che diversi Comuni hanno applicato illegittimamente anche alle pertinenze delle utenze domestiche, sollevata dalla risposta all'interrogazione parlamentare del 18 ottobre scorso.


Il problema, di cui avevamo già parlato mostrando un esempio di calcolo, è sorto nel 2014 con il passaggio alla Tari, che prevede l'applicazione del metodo normalizzato (Dpr 158/99) distinguendo la quota fissa dalla quota variabile. 

 

Dopo la breve parentesi del 2013 con la Tares (per i Comuni che l'hanno istituita), si è passati da una tariffa "monomia" della Tarsu a una tariffa "binomia" della Tari, composta da una quota fissa correlata alla superficie e al numero dei componenti del nucleo familiare, e da una quota variabile collegata solo al numero degli occupanti. Quindi se una famiglia di 4 persone occupa 100 o 200 mq, la quota variabile è sempre la stessa, cambia invece la quota fissa.

La Tari "gonfiata"

La determinazione delle quote, fissa e variabile, dipende dai costi complessivi del servizio rifiuti, previsti dal piano finanziario Tari approvato dal Comune in base ai criteri del Dpr 158/99, distinguendo peraltro le tipologie di utenze (domestiche e non domestiche) e rispettando la copertura integrale dei costi. Si arriva così a quantificare delle tariffe: in particolare quelle relative alle utenze domestiche sono contenute in una tabella di sei righe distinte per numero di componenti del nucleo familiare (da uno a sei o più componenti).


Le tariffe Tari sono però riferite all' "utenza", comprensiva delle pertinenze (garage, cantina, eccetera), diversamente dalle aliquote Imu che invece considerano l'unità immobiliare intesa in senso catastale. Ed è qui che può sorgere l'errore di calcolo della Tari, perché diversi Comuni applicano a ogni unità immobiliare sia la quota fissa sia quella variabile, mentre quest'ultima, essendo correlata solo al numero degli occupanti, andrebbe associata all'intera utenza.


Risulterebbe così gonfiata la Tari da corrispondere in caso di abitazioni con pertinenze. Lo stesso dicasi in caso di abitazioni di vecchia costruzione composte da più subalterni catastali ma che di fatto costituiscono un'unica utenza domestica. È evidente che l'applicazione della parte variabile a ogni pertinenza o unità immobiliare comporta un notevole aumento della Tari da pagare, aumento che il Mef ritiene illegittimo.

Che cosa deve fare il contribuente 

Il contribuente, dopo aver attentamente verificato la propria posizione già nell'avviso di pagamento, dovrebbe quindi chiedere al Comune il rimborso di quanto indebitamente pagato o la compensazione sulla bolletta dell'anno prossimo. L'operazione dovrebbe comunque passare attraverso una rideterminazione complessiva delle tariffe, riguardante l'intera platea delle utenze domestiche: quelle con pertinenze, che sono state penalizzate e quelle senza pertinenze. Ci sono comunque cinque anni di tempo dal versamento per chiedere il rimborso, che il Comune dovrebbe effettuare entro 180 giorni dalla presentazione dell'istanza.
Ovviamente l'eventuale riscontro negativo ovvero il silenzio-rifiuto espone l'ente ad un contenzioso che potrebbe rivelarsi controproducente, alla luce della recente interpretazione ministeriale.


Come si fa a capire di aver versato la Tari "gonfiata"? 
Sono pochi i Comuni che hanno espressamente previsto nei loro regolamenti Tari la non applicabilità della quota variabile alle pertinenze dell'utenza domestica. Si dovrebbero quindi leggere attentamente gli avvisi di pagamento che l'ente ha inviato a tutti i contribuenti (la Tari è riscossa normalmente su liquidazione d'ufficio) e verificare, in caso dipertinenze, che la quota variabile applicata risulti pari a zero euro.


In quale parte dell'avviso di pagamento è indicata la quota variabile? 
In genere l'avviso di pagamento della Tari contiene il riepilogo dell'importo da pagare, le istruzioni per il versamento (scadenza rate e codice tributo) nonché il dettaglio delle somme. È in questa parte che l'ente indica le unità immobiliari (con i dati catastali: foglio, particella, sub), la superficie tassata, il numero degli occupanti e la quota fissa e variabile distinta per ogni unità immobiliare. La quota variabile deve essere presente solo per l'abitazione, non anche per le eventuali pertinenze.


Entro quale termine il contribuente può chiedere il rimborso al Comune? È obbligatorio per il Comune rispondere all'istanza? 
L'articolo 1 comma 164 della legge 296/2006 (finanziaria 2007) stabilisce che il rimborso delle somme versate e non dovute deve essere richiesto dal contribuente entro il termine di cinque anni dal giorno del versamento, ovvero da quello in cui è stato accertato il diritto alla restituzione. La stessa norma impone inoltre all'ente di effettuare il rimborso entro centottanta giorni dalla data di presentazione dell'istanza, ma non è da escludere un eventuale silenzio-rifiuto da parte dell'ente.


Qual è il termine per proporre ricorso? 
Il contribuente, in caso di diniego espresso al rimborso, ha 60 giorni di tempo per proporre ricorso alla commissione tributaria provinciale territorialmente competente. Nel caso di silenzio-rifiuto - che si forma dopo 90 giorni dalla presentazione dell'istanza (articolo 21 Dlgs 546/92), ma è consigliabile attendere 180 giorni previsti dalla norma sui tributi locali (comma 164 legge 296/06) - il contribuente deve proporre ricorso entro cinque anni (termine di prescrizione del diritto secondo la giurisprudenza più recente).


È possibile sollevare la questione in caso di contenzioso pendente? 
La disciplina sul processo tributario impone al contribuente di inserire nel ricorso tutti i motivi che costituiscono la materia del contendere, non essendo possibile, in seguito, integrare il ricorso con altri motivi. Pertanto se il soggetto passivo non ha sollevato subito, in sede di motivi di ricorso, la questione dell'illegittimità della duplicazione della quota variabile Tari, non potrà più farlo successivamente.


Come regolarsi se la Tari è gestita da un soggetto diverso dal Comune (ad esempio da una società in house)? 
In caso di gestione esternalizzata del tributo, ad esempio da parte della società che gestisce il servizio rifiuti (che potrebbe essere una società in house), il contribuente deve presentare a questa e non al Comune l'istanza di rimborso della quota Tari indebitamente pagata. Allo stesso modo, in caso di diniego o silenzio-rifiuto, il ricorso dovrà essere proposto contro la società.


Fonte articolo: IlSole24ore

Aumento IVA e possibile reintroduzione Imu: come reagirebbe il mercato immobiliare?

In riferimento al settore immobiliare, il triennio 2018-2020, sarà pieno di novità fiscali. Infatti, da un lato l'aumento dell'IVA che inciderà in maniera significativa sui prezzi delle case, e dall'altro la possibile reintroduzione dell'IMU, riaccenderà la discussione sul destino del settore.


Il graduale aumento dell'IVA nella cd. Manovrina Il decreto legge 24 aprile 2017, n. 50 è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 24 aprile 2017, è entrato in vigore immediatamente; la cd. Manovrina dovrà poi essere convertita in legge dal Parlamento entro 60 giorni, con la possibilità di modificare le previsioni introdotte.

Il decreto legge n. 50/2017 interviene su una molteplicità di materie, per ridurre il rapporto deficit/PIL di quest'anno al 2,1%, e scende a 3,1 miliardi, trecento milioni in meno rispetto i 3,4 miliardi iniziali.
Tra le novità fiscali, si avvia la sterilizzazione delle clausole di salvaguardia di IVA e accise previste nel triennio 2018-2020.
Più precisamente, la manovra correttiva contiene la programmazione (con parziale riduzione) dell'aumento delle aliquote IVA:

  • - per l'aliquota intermedia del 10%, si prevede che nel 2018 l'aliquota sarà fissata all'11,5% (in luogo del 13%);
    - per l'aliquota ordinaria del 22% ad oggi si prevede di passare all'aliquota del 25% nel 2018, al 25,4% nel 2019 per poi scendere al 24,9% nel 2020 e ritornare al 25% dal 2021.

  • Si rammenta che la clausola di salvaguardia, introdotta per la prima volta nella Manovra del luglio 2011, è la norma che prevede l'aumento automatico dell'IVA nel caso in cui lo Stato non sia riuscito a reperire le risorse pianificate.
    Si tratta, in sostanza, di uno degli strumenti attraverso il quale un Governo cerca di “salvaguardare”, appunto, i vincoli Ue di bilancio dalle spese previste nella manovra.


Le misure espresse dalle clausole possono essere di vario tipo: riduzione della spesa pubblica e/o aumento delle tasse e delle imposte. Ebbene, in questa circostanza, il gettito ottenuto sia dalla stessa IVA sia dalla lotta all'evasione fiscale non è stato sufficiente a finanziare le manovre fiscali attuate del Governo.

L'EFFETTO SU MUTUI E PREZZI IMMOBILIARI

Un nuovo aumento dell'Iva potrebbe però deprimere ulteriormente i consumi – disinnescando quindi l'atteso effetto positivo dal punto di vista dell'incremento delle entrate –, per non parlare della possibile tentazione a volersi sottrarre, attraverso l'evasione fiscale, ad una pressione ormai decisamente troppo alta.


Con specifico riferimento al settore immobiliare, va segnalato che se l'aumento dell'IVA non dovrebbe avere riflessi stretti sulla rata – poiché si tratta di spesa non soggetta ad IVA ma ad imposte sostitutive –, potrebbe invece incidere, ed in maniera significativa, sui prezzi delle case, delle ristrutturazioni, sull'acquisto di mobili e materiali, sulle parcelle dei notai e degli altri professionisti (su queste ultime, l'IVA, ad esempio, salirebbe al 25%).

Come ricorda l'Agenzia delle Entrate (Guida per l'acquisto della casa, aggiornata ad aprile 2017), la cessione di fabbricati a uso abitativo da parte delle imprese è, come regola generale, esente da Iva.
Tuttavia, l'imposta si applica:

  • - alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall'ultimazione della costruzioneo dell'intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l'operazione a Iva (scelta che va espressa nell'atto di vendita o nel contratto preliminare);
    - alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l'operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell'atto di vendita o nel contratto preliminare).


In questi casi, l'acquirente dovrà pagare, oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale:

  • - l'Iva al 10% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione – anche in corso di costruzione classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9 (cioè, abitazioni non di lusso) qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa” (nel qual caso, sempre se si acquista da un'impresa, con vendita soggetta ad IVA, l'aliquota è ridotta al 4%), ovvero
    - l'Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9 (ossia, rispettivamente abitazioni di tipo signorile, ville e castelli, palazzi di pregio storico/artistico).


Sia nell'uno che nell'altro caso, a partire dal 2018 opererebbe il riferito aumento, rispettivamente all'11,5% e al 25%.


Al medesimo trattamento fiscale sono soggetti gli immobili strumentali (destinati ad uso ufficio, negozio ecc): pertanto, per un immobile del valore di 200.000 euro, l'aumento dell'aliquota all'11,5% determinerebbe un aumento dell'importo versato a titolo di IVA, nel 2018, da 20.000 euro a 23.000 euro.


Nel caso in cui si tratti di un immobile abitativo di lusso o di un fabbricato strumentale ceduto dall'impresa costruttrice o da un privato che abbiano scelto l'applicazione dell'IVA, il passaggio all'aliquota del 25% farebbe salire, su un importo di 200.000, l'ammontare complessivo dell'imposta da 44.000 euro a 50.000 euro.


Ancora, si rammenta che, in materia di ristrutturazioni edilizie, è attualmente prevista l'applicazione dell'Iva con l'aliquota ridotta del 10% sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali.


Le cessioni di beni restano assoggettate all'aliquota Iva ridotta, invece, solo se la relativa fornitura è posta in essere nell'ambito del contratto di appalto; tuttavia, quando l'appaltatore fornisce beni di valore significativo (ossia, ascensori e montacarichi, infissi esterni e interni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell'aria, sanitari e rubinetteria da bagni, impianti di sicurezza), l'aliquota ridotta si applica su tali beni soltanto sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi [1]. 


Per i lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione è poi sempre prevista, senza alcuna datadi scadenza, l'applicazione dell'aliquota Iva del 10%; tutti i riferiti valori, per effetto delle novità fiscali introdotte dalla Manovrina, subirebbero però un aumento di un punto e mezzo in percentuale e di tre punti percentuali per aliquote rispettivamente al 10% e al 22%.


La reintroduzione dell'IMU tra le proposte dell'UE 

La Commissione Ue, con le “raccomandazioni specifiche” per i Paesi membri, ha intanto riconosciuto al Governo Gentiloni lo sforzo attuato con la manovra varata per correggere i conti usciti dalla Legge di Bilancio 2017 (fortemente criticata da Bruxelles); e ha certificato, con le dichiarazioni del Commissario per gli Affari economici e finanziari Pierre Moscovici, che "in questa fase, nessun passo ulteriore è giudicato necessario per rispettare la regola del debito. […] Né ci sono le condizioni per una procedura per squilibri macroeconomici, se si applicano le riforme raccomandate".


Tuttavia, non sono mancate le richieste, tra le quali si segnala il reinserimento della tassa sulla prima casa, almeno per i proprietari con redditi alti.
In realtà, il Ministro dell'economia, Piercarlo Padoan, all'arrivo all'Eurogruppo di Bruxelles, ha così commentato: "La raccomandazione della Commissione sull'Imu per i redditi alti è una delle tante proposte, ma le riforme fiscali vanno viste nel loro insieme e io direi che cambiare idea su una tassa che è stata appena cambiata da pochi mesi non è una buona idea".


Opinioni discordanti. La potenziale reintroduzione dell'imu sulla prima casa, ha subito sollevato delle polemiche. Romano Prodi ha detto che "tassa sulla prima casa per le fasce alte di reddito e' necessaria, perche' senon si mette l'imposta sui patrimoni, poi la si mette sul lavoro. Tutte le amministrazioni locali del mondo vivono sull'imposta sugli immobili esentando le persone meno ricche".

Non vedo perché questo non si debba fare in Italia". Tajani, in un'intervista a La Stampa, condivide al 99% gli inviti della Commissione, ma la vicenda dell'imposta sulla casa non mi convince per niente. Perché? "Il ragionamento che l'esecutivo fa è: tassiamo i beni improduttivi, ma in Italia la casa ha un valore anche morale. La prima abitazione è il frutto del lavoro di una o due generazioni, rappresenta la centralità della famiglia. Si tassino altri beni, ma la prima casa da noi rappresenta qualcosa di diverso rispetto ad altri Paesi".



[1] ESEMPIO: Costo totale dell'intervento 10.000 euro:

a) 4.000 euro è il costo per la prestazione lavorativa

b) 6.000 euro è il costo dei beni significativi (per esempio, rubinetteria e sanitari).

L'Iva al 10% si applica sulla differenza tra l'importo complessivo dell'intervento e il costo dei beni significativi: 10.000 - 6.000 = 4.000. Sul valore residuo degli stessi beni (pari a 2.000 euro) l'Iva si applica nella misura ordinaria del 22%

(Fonte: Agenzia delle entrate, Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali, aggiornata a febbraio 2017).


Fonte articolo: Condominioweb.com

Prima e seconde case a confronto: il carico fiscale è 5 volte superiore

Cresce il numero di compravendite immobiliari in Italia.


Nel 2016 il dato complessivo ha superato quota 500mila (533.741), il 18,9% in più del 2015. 

 

Di queste circa la metà (246.182) sono state finanziate con l’aiutino della banca, attraverso il ricorso ai mutui ipotecari che nel frattempo sono cresciuti del 27,3%.

LE IMPOSTE SUL MUTUO

Nella maggior parte dei casi si tratta di acquisto di prime case da parte di chi compra effettivamente la “prima casa”. Ma nel calcolo si inserisce anche chi possiede già una casa e ne acquista una nuova facendola passare (in termini fiscali) come prima casa. Questo è possibile dal 2016, da quando è stata introdotta una normativa che consente di usufruire delle agevolazioni “prima casa” anche a chi già ne ha già usufruito attraverso un precedente acquisto, a patto che venda l’immobile per cui ne ha già usufruito entro 12 mesi dall’acquisto della “nuova prima casa”.


Per quanto non sia algebricamente calcolabile, è ragionevole ipotizzare che questa norma - unitamente alla maggiore propensione delle banche ad erogare mutui ipotecari anche in via indiretta per le politiche espansive adottate nel frattempo dalla Bce - abbia effettivamente dato slancio alle compravendite immobiliari negli ultimi trimestri. Certo, siamo lontani dal picco di oltre 800mila transazioni del 2006 ma se non altro il punto più basso (sotto le 400mila nel 2013) pare messo alle spalle in un trend che torna a vedere nuova luce all’orizzonte.


La normativa può aver certamente dato una mano. Ma resta il fatto che in Italia c’è oggi un abisso fiscale tra la “prima casa”e l’universo delle “non prime case” (dal punto di visto del Fisco che sia la seconda, la terza o la quarta non cambia).

CONFRONTO FISCALITA' “PRIMA CASA” VERSUS “NON PRIMA CASA” 

Ipotesi: acquisto, soggetto ad imposta di registro, di immobile con valore (catastale rivalutato) pari a 300.000 euro. Il contribuente ottiene un mutuo ipotecario di 150.000 euro.

In questa tabella proviamo a sintetizzare tutte le imposte relative all’acquisto di una casa (Iva, registro, catastale, ipotecaria) e quelle (imposta sostitutiva) da aggiungere nel caso molto frequente in cui l’acquisto venga finanziato in parte da un prestito ipotecario.
Le condizioni di base cambiano anche in funzione del venditore (che può essere un privato o un’impresa con vendita esente o soggetta ad Iva), allo stato dell’immobile (se è di lusso l’Iva balza dal 10 al 22%).


A conti fatti - ed è quello che abbiamo provato a fare in questa simulazione tratta di una ricerca dell’Abi - in termini fiscali una “non prima casa” costa circa cinque volte in più rispetto a una “prima casa”. La grande differenza la fanno nel dettaglio tre imposte: quella di registro (che si calcola sul valore catastale dell’immobile e che oscilla dal 2% al 9%), l’Iva (che oscilla dal 4% al 10% nei casi in cui si applica), e l’imposta sostitutiva del mutuo (lo 0,25% dell’importo finanziato in caso di “prima casa”, altrimenti balza al 2%).


Così, acquistando un immobile di 300mila euro (ipotizzando che questo sia anche il suo valore catastale) e chiedendo un mutuo per la metà (quindi 150mila euro) alla fine pagheremo un carico di imposte di 6.475 euro se si tratta di “prima casa” e di 30.100 euro se non sarà possibile usufruire di questo bonus. Mica briciole.


Questa distanza ha sicuramente il beneficio di rendere più accessibile l’acquisto di un immobile ma in parte rischia di disincentivare le operazioni di investimento immobiliare (gli acquisti di “non prime case” da mettere a reddito) che nell’attuale era dei tassi bassi (in cui i tassi offerti dagli investimenti cartacei sono ai minimi termini) potrebbe rappresentare (soprattutto se agevolato da operazioni immobiliari a leva) una valida alternativa a Borse e dintorni.


Fonte articolo: IlSole24Ore.com

Novità "prima casa": ammessa la rettifica del cambio di residenza

Tra le motivazioni per poter usufruire delle agevolazioni sulla prima casa rientra anche quella relativa a chi acquista nello stesso Comune in cui lavora.


Con una risoluzione del 27 aprile l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che una dichiarazione di questo tipo può essere rettificata successivamente all’atto notarile. 

 

Ma andiamo con ordine e spieghiamo come si è arrivati a questo provvedimento.

Il caso da cui è partito tutto è quello di un avvocato che aveva aperto uno studio nel paese in cui avrebbe dovuto seguire un nuovo cliente. Contestualmente il professionista aveva acquistato un immobile godendo delle agevolazioni sulla prima casa e dichiarando di avere proprio nel Comune la sua sede di lavoro. Una volta conclusa la compravendita le condizioni lavorative sono decadute e lo studio non è più stato aperto. Da questo proviene la possibilità di rettifica della dichiarazione, nella quale ci si può impegnare a trasferire la propria residenza e la propria sede lavorativa entro i 18 mesi successivi all’atto notarile.


Questo provvedimento si aggancia a quello già esistente per cui le condizioni di accesso alle agevolazioni prima casa possono essere rettificate successivamente all’atto. Sia che si tratti di un acquirente con residenza già stabilita nel Comune, sia che si tratti di un impegno a trasferirsi in 18 mesi, sia che si tratti di qualcuno che lavora o studia nel luogo in cui è ubicato l’immobile, qualora venga riscontrata una dichiarazione mendace o non venga rispettato l’impegno preso, il fisco potrà recuperare il valore dell’imposta maggiorata sull’acquisto, compresa di mora.


Fonte articolo: Immobiliare.it

Il mercato dell'arredamento in ripresa grazie al bonus mobili

Quando il premier Paolo Gentiloni visiterà il Salone del Mobile di Milano, il bonus mobili sarà in cima alla lista degli argomenti da affrontare durante l’incontro con il presidente di FederlegnoArredo Emanuele Orsini.


È una misura fiscale che permette di detrarre dall’Irpef il 50% del prezzo d’acquisto degli arredi abbinati ai lavori di ristrutturazione, e ha giocato un ruolo determinante nella ripartenza del mercato interno dell’arredamento.

 

Mercato che, dopo un crollo di quasi il 40% tra il 2007 e il 2014, ha invertito la rotta nel 2015 e registrato un importante consolidamento l’anno scorso, con una crescita del 3,1% a quota 9,8 miliardi di euro.


Secondo i dati delle dichiarazioni dei redditi 2016 (anno d’imposta 2015), nei due anni e mezzo della sua applicazione il bonus è stato utilizzato da 573mila contribuenti italiani, che hanno generato acquisti di mobili e grandi elettrodomestici per un totale di 3,14 miliardi di euro, con una spesa media di 5.472 euro.
Un ottimo risultato, secondo il presidente di FederlegnoArredo, che evidenzia come questi numeri si siano tradotti in aziende salvate dal fallimento, soprattutto quelle più piccole e piccole, che nel mercato italiano hanno ancora il loro bacino di consumi principale. Senza contare i posti di lavoro messi in sicurezza: 10mila solo nel primo anno e mezzo.


L’analisi del Sole 24 Ore sui dati ufficiali evidenzia tuttavia un leggero calo (o, meglio, un assestamento) dei nuovi beneficiari della detrazione: nel 2014 se ne erano aggiunti 202mila, nel 2015 sono stati 197mila (-2,8%). Nello stesso anno, però, la spesa portata in detrazione è comunque aumentata (+4,1%), così come l’importo medio dello sconto fiscale, pari a 297 euro, per una spesa media di 5.940 euro.


L’impressione, insomma, è che il bonus mobili abbinato alle ristrutturazioni abbia trovato una propria dimensione naturale e che le regole, così come sono definite, non consentano una grande crescita ulteriore. Del resto, tra il 2013 e il 2015 l’utilizzo del bonus mobili è cresciuto meno della detrazione sui lavori edilizi, cui deve essere per forza abbinato (+13,7% contro +17,5%): un altro elemento su cui meditare.


Va detto anche che l’uso dell’agevolazione è rimasto praticamente invariato nel 2015 in alcune zone strategiche come la Lombardia, da dove arriva un quinto dei beneficiari, mentre – a livello reddituale – è addirittura cresciuto del 6,8% nella fascia tra i 29mila e i 55mila euro, quella intermedia.


Il presidente di FederlegnoArredo mette però l’accento sull’aspetto positivo di questi dati: un bonus costantemente intorno ai 200mila nuovi beneficiari l’anno sarebbe un traino importante per il settore. "Ma per sfruttarne pienamente le potenzialità, strumenti di questo genere devono avere una certa durata nel tempo – osserva Orsini –. Il bonus si è rivelato un sostegno formidabile per l’economia e per l’occupazione, a costo zero per lo Stato".


Per questo FederlegnoArredo chiederà al Governo una sua stabilizzazione, ma anche un suo rafforzamento. A partire dal recupero della detrazione destinata alle giovani coppie, che – introdotta nel 2016 e già eliminata a fine anno – ha avuto troppo poco tempo per mettere in moto concreti benefici per l’economia. Così come l’estensione dell’incentivo a porte e pavimenti in legno (finora esclusi da qualsiasi detrazione) e l’eliminazione del vincolo – introdotto con la proroga a fine 2017 – secondo cui i lavori cui viene abbinato l’acquisto degli arredi devono essere iniziati dal 2016 in poi.


Fonte articolo: IlSole24Ore.com

Illegittimo il riclassamento basato solo sui dati Omi: stop all’imposta di registro

Tutte le volte in cui l’Agenzia delle Entrate avvia un accertamento fiscale conseguente a una vendita immobiliare, giustificato sulla scorta di un presunto scostamento tra il valore dell’immobile dichiarato dalle parti e quello invece reale, non può basarsi sulle semplici quotazioni Omi (Osservatorio del mercato immobiliare), ma deve effettuare delle verifiche concrete sulle condizioni dell’immobile e della zona in cui esso si trova. 


Niente valori presuntivi insomma, specie se gli agenti del fisco non si sono recati sul posto, ma si sono limitati a fare la rettifica "a tavolino".

 

 

Diversamente l’accertamento di rettifica dell’immobile è nullo e può essere impugnato davanti al giudice. È quanto chiarito dalla Commissione tributaria Regionale di Roma con una recente sentenza.
Non è nuovo l’orientamento secondo cui il riclassamento del valore dell’immobile non può essere eseguito sulla base di criteri astratti, anche se in gioco ci sono le quotazioni Omi. Queste, infatti sono dei semplici valori statistici che, a tutto voler concedere, possono costituire la base per avviare il confronto con il contribuente, ma non possono ridursi ad essere l’unica motivazione dell’accertamento.


Sempre la Ctr di Roma ha, in passato, spiegato che l’Agenzia delle Entrate non può rideterminare il valore di un immobile solo sulla base di elementi presuntivi come, ad esempio, il confronto con altre abitazioni dello stesso quartiere, senza accertare le concrete e specifiche condizioni dell’edificio (condizioni come lo stato di manutenzione, l’aspetto estetico, le varie ristrutturazioni avvenute negli anni, ecc.).


Parimenti è illegittimo il riclassamento che si basa solo sul confronto con abitazioni omogenee dal punto di vista architettonico, ma collocate in altri quartieri dove però il flusso del traffico è diverso, circostanza che, come noto, incide notevolmente sul valore di un immobile.
Anche la Cassazione è della stessa opinione e ha più volte annullato gli accertamenti in rettifica del valore degli immobili basati su stime fatte "a tavolino", specie se poi il sopralluogo dimostra che l’abitazione è in condizioni di degrado o di abbandono.


Stop quindi agli avvisi di recupero dell’imposta di registro sugli atti di compravendita immobiliare se l’ufficio ritiene il valore dell’immobile superiore a quello che, invece, risulta dal sopralluogo: quest’ultimo dato è quello che, in definitiva, conta di più.


In verità, ad essere consapevole dell’illegittimità di tale operato è la stessa Agenzia delle Entrate che, più volte, ha sollecitato i propri uffici territoriali a non limitarsi ai soli dati delle quotazioni Omi, né alle fotografie scattate dal satellite (v. Google Maps o Google Earth), ma di avviare sempre delle previe verifiche sul luogo (da ultimo, con una circolare del mese di aprile del 2016).


Secondo la sentenza in commento, le quotazioni Omi sono solo un elemento indiziario e non possono fondare il riclassamento del valore dell’immobile se non confermate da altre circostanze suscettibili di incidere sul prezzo, quali ad esempio, la forza contrattuale delle parti, la necessità di vendere in capo al cedente e la crisi che investe il mercato immobiliare. Il valore "normale" dell’immobile, desumibile dai dati Omi, possono essere contestati se non supportati da altri elementi (presunzione relativa). Diversamente possono giustificare l’accertamento (presunzione assoluta).


Non solo. Non deve essere il contribuente a difendersi. Piuttosto ricade sull’Agenzia delle Entrate l’onere della prova di un’eventuale discordanza tra il corrispettivo dichiarato e quello accertato. "Lo scollamento che può esserci tra il corrispettivo enunciato nell’operazione e il valore di mercato del bene – si legge in sentenza – è solo un mero indizio della possibile discordanza tra detti valori".


In buona sostanza, la rettifica non si può fondare "sull’acritica trasposizione del valore Omi di altra categoria catastale nell’accertamento". Pertanto, la rettifica dell’ufficio è illegittima perché priva di riscontro probatorio.


Fonte articolo: Laleggepertutti.it

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