Tra le formule alternative di acquisto di una casa troviamo un contratto forse poco conosciuto, si tratta della vendita con riserva della proprietà.

L'immobile viene consegnato al compratore al momento della stipula, mentre la proprietà si trasferisce solo con il pagamento dell'ultima rata.

Nel contratto di vendita con riserva di proprietà l'immobile viene pagato a rate e il mancato pagamento di una rata (nel caso essa non superi l'ottava parte del prezzo) non comporta la risoluzione dell'accordo tra le parti. Nel caso in cui vi sia una risoluzione del contratto per colpa dell'acquirente, il venditore deve restituire le rate riscosse, ma ha diritto a un compenso per l'uso del bene e a titolo di risarcimento danno. L'acquirente è inoltre responsabile delle spese di manutenzione e per la custodia dell'immobile

Si tratta di un atto scritto che deve essere autenticato o pubblico per poter poi procedere alla sua trascrizione. Vediamo quali sono i vantaggi di questa modalità di acquisto alternativo tanto per i proprietari che per gli inquilini

I vantaggi per il proprietario/venditore

- Mantiene la proprietà dell’immobile sino al pagamento dell’intero prezzo convenuto;

- le spese di manutenzione e il rischio del deperimento del bene sono a carico dell'acquirente.

I VANTAGGI PER L'ACQUIRENTE

- Opponibilità dell’acquisto a terzi poiché la compravendita con riserva di proprietà è trascrivibile;

- disponibilità immediata dell’immobile;

- Il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali (IMU, TASI) che grava sulla proprietà, rimane a carico del venditore/proprietario.

GLI SVANTAGGI PER IL PROPRIETARIO/VENDITORE

- In caso di inadempimento dell’acquirente dovrà restituire le rate pagate; il venditore ha diritto solo a un equo compenso per l’uso del bene e al risarcimento dei danni;

- sarà necessario ricorrere all’autorità giudiziaria per recuperare la disponibilità dell’alloggio in caso di sua mancata restituzione una volta cessati gli effetti del contratto (per risoluzione, per recesso, ecc.); dovrà essere attivato il procedimento “ordinario”che richiede, attualmente, tempi lunghi per la sua conclusione;

- sarà impossibile fruire delle agevolazioni prima casa nel caso di acquisto di nuova abitazione;

- il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali (IMU, TASI), che grava sulla proprietà, rimane a carico del venditore/proprietario.

GLI SVANTAGGI PER L'ACQUIRENTE

- Le spese di manutenzione e il rischio del deperimento del bene sono a carico dell’acquirente;

- per quanto riguarda il carico fiscale, sia l’imposta di registro che l’IVA debbono essere pagate tutte, per intero, al momento della sottoscrizione del contratto (anche se non immediatamente produttivo dell’effetto traslativo).

Fonte articolo: Idealista.it

Il 2017 sta portando in dote segnali di ripresa anche sul fronte degli immobili acquistati “su carta”, direttamente dal costruttore.

Il Governo ha prorogato per tutto l’anno il dimezzamento dell’Iva (sconto detraibile dall’Irpef in 10 rate annuali) a favore di chi acquista un’abitazione nuova in classe energetica A o B. 

E anche la domanda sembra tornare: secondo un’elaborazione di Tecnocasa, nel secondo semestre 2016 le abitazioni nuove avevano raggiunto il 22% del totale delle transazioni (+4% rispetto al 2015), con punte del 23,5% negli “'hinterland” e del 17,1% nelle grandi città.

Migliora la qualità dell’offerta 

"A livello di volumi il mercato delle nuove costruzioni però si assottiglia", ragiona Marco Dettori, presidente Assimpredil-Ance delle province di Milano, Lodi, Monza e Brianza. I dati dell’associazione, a livello nazionale, prevedono nel 2017 un calo dell’1,6% degli investimenti residenziali. "A Milano città negli anni del boom – continua Dettori – si facevano anche 6-7.000 abitazioni l’anno. Oggi siamo a non più di 2.500". Ed è calato anche il numero dei costruttori: circa 100mila sono usciti dal mercato rispetto ai 630mila del 2008.

"Però la qualità dell'offerta è migliorata. Un appartamento con dieci anni di età viene considerato ancora semi nuovo, ma è indietro anni luce rispetto a una classe A o B di oggi, grazie a soluzioni più moderne in fatto di coibentazione, serramenti, recupero del calore, domotica".

Gli accorgimenti 

Ma quali sono i rischi e gli accorgimenti da seguire quando si acquista “sulla carta”? Informazioni preliminari e cautela negli acconti sono le parole chiave. "È bene partire leggendo con attenzione il capitolato, per comprendere il più possibile le metodologie costruttive e la classe energetica. Ed è opportuno chiedere informazioni dettagliate sui costi di gestione e di riscaldamento", consiglia Paolo Righi, presidente dell’associazione degli agenti immobiliari Fiaip.
Occorre poi informarsi sull’impresa. Ad esempio, verificando tramite una visura camerale se ha anni di attività alle spalle, o chiedendo agli agenti di zona quali altri edifici abbia già costruito e commercializzato.

Quanto ai pagamenti, l’iter tipico prevede una caparra confirmatoria del 10% del prezzo pattuito da versare per bloccare l’immobile. Poi si possono concordare altre tranche in specifici punti di avanzamento dei lavori (da scrivere sul contratto preliminare) lasciando il saldo (in genere almeno il 20%) al rogito. "L’atto di acquisto coincide con la consegna dell’alloggio. Ma molte imprese concedono di abitare la casa già in un periodo precedente, ad esempio un paio di mesi, così l’acquirente verificare eventuali difetti da sanare prima della conclusione del contratto. Un’opportunità che è bene farsi accordare", continua Righi.

IL NODO DELLE GARANZIE

E le garanzie? Purtroppo si tratta di un capitolo dolente. La legge (Dlgs 112/2005) obbliga il costruttore a consegnare una fideiussione all’acquirente nel momento del preliminare di compravendita: questa serve da garanzia in caso di fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo o liquidazione coatta. Nei fatti, però, la maggior parte delle trattative avviene senza questo elemento. Tanto è vero che la norma obbligherebbe a inserire, nel preliminare, gli estremi della fideiussione. Ma in caso di omissione, non sono previste sanzioni per l’impresa, se non l’annullabilità del contratto su richiesta dell’acquirente. Che però, se non chiede da subito la fideiussione, spesso si trova nella paradossale situazione di dover decidere se chiedere l’annullamento a un impresa in fallimento e a cui ha versato già molto denaro.

"In effetti c’è ancora molto da lavorare su questo aspetto. Non ci sono controlli e tanti imprenditori edili non rispettano la norma", ammette Dettori di Ance. "Purtroppo anche i costruttori che vogliono essere onesti – aggiunge Righi – faticano ad adempiere all’obbligo, perché in pochi possiedono le garanzie richieste dalla banca, per emettere la fideiussione". Questa viene rilasciata sul valore di vendita e segue un iter totalmente slegato dall’analisi creditizia condotta sull’impresa per concedere il mutuo utilizzato ai fini dell’avvio del cantiere. "Senza un accordo ampio tra Governo, Ance e Abi che la renda davvero praticabile – conclude Righi – questa norma non troverà mai applicazione diffusa".

Fonte articolo: IlSole24ore.com

Acquistare o affittare? La domanda è tutt’altro che semplice. Se infatti gli italiani hanno sempre avuto un’alta propensione all’acquisto della casa, la difficoltà di accesso al credito ha spesso fatto prediligere l’affitto.

Come sottolineato dall’Ufficio Studi Tecnocasa, l’acquisto della casa presuppone che si abbia un capitale iniziale a disposizione che copra almeno il 20% del valore dell’immobile e le spese legate all’acquisto; se si sceglie l’affitto basta un capitale minimo sufficiente a coprire le spese relative al deposito cauzionale richiesto e le spese legate alla stipula del contratto di locazione.

Ma quali sono i vantaggi dell’una e dell’altra opzione? Andiamo a scoprirli.

Vantaggi acquisto casa

1. Si soddisfa il bisogno di sicurezza e stabilità, soprattutto se si acquista la prima casa. In caso si decida di fare un investimento si ha un basso rischio e un rendimento annuo lordo intorno al 4,7%.

2. Rivalutazione del capitale: sia che lo si utilizzi per se e sia che si decida di affittarlo l’immobile è sempre un buon investimento in termini di rivalutazione del capitale. Dal 1998 ad oggi il valore delle case ha registrato un incremento nominale medio del 35%.

3. Cogliere le occasioni presenti ora sul mercato: dopo 7 anni di ribassi di prezzo, in questo momento si possono trovare ancora degli immobili a prezzi accessibili.

4. Scegliere la casa che si desidera o trasformarla nella casa che si desidera: comprando l’immobile lo si può modellare sulle proprie esigenze e desideri. La possibilità di poter personalizzare è un punto a favore dell’acquisto, aspetto che viene considerato sempre più spesso grazie al ribasso dei prezzi degli immobili da ristrutturare e agli incentivi fiscali sulle ristrutturazioni e riqualificazioni energetiche.

5. Lascito ai figli: negli ultimi anni questo è uno dei motivi che ha preso più piede tra gli acquirenti, che vedono nella casa di proprietà un’eredità per i figli, oppure la comprano ai figli che, complice anche la disoccupazione, fanno sempre più fatica ad affacciarsi al mondo del lavoro e di conseguenza all’acquisto della casa.

Vantaggi affitto casa

1. Non immobilizzare il capitale, a volte di importo cospicuo, che così può essere destinato ad altri utilizzi o ad altre attività.

2. Garantirsi una maggiore mobilità potendo così cambiare più facilmente città, quartieri o case.

3. Essere certi delle spese mensili (in questo caso i canoni di locazione) che si dovranno sostenere e non doversi occupare di impreviste spese di manutenzione straordinaria che in genere possono essere gravose.

4. Abitare in case che non si potrebbero acquistare (perché non si ha il capitale iniziale o perché non si otterrebbe un mutuo sufficiente).

5. Non dovere pagare le spese legate all’acquisto dell’immobile (imposte sull’acquisto, eventuale provvigione all’agenzia immobiliare, spese di accensione mutuo, spese notarili).

Fonte articolo: Idealista.it

La tassazione della compravendita di un’abitazione non è, in teoria, una operazione complessa. In pratica, tuttavia, vi sono diversi particolari, di non poco conto, da tener presenti.

Quando si parla della tassazione di una compravendita di una abitazione occorre anzitutto distinguere se il venditore sia o meno un soggetto Iva.

Nel caso di vendita non effettuata da un soggetto Iva, si applicano l’imposta di registro con l’aliquota del 9%, l’imposta ipotecaria in misura fissa (attualmente stabilita in 50 euro) e l’imposta catastale in misura fissa (anch’essa attualmente stabilita in 50 euro).

Il beneficio prima casa 

La situazione peraltro cambia radicalmente nel caso in cui l’acquirente benefici dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”: in tale ipotesi, infatti, l’imposta di registro deve essere applicata con l’aliquota del 2% (o dell’1,5% se l’acquisto è effettuato per il tramite di un contratto di leasing) e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro per ciascuna.

La base imponibile cui applicare le predette aliquote dell’imposta di registro è rappresentata, di regola, dal valore venale del bene compravenduto; a questo principio però si fa eccezione nel caso in cui sia applicabile la normativa del cosiddetto “prezzo-valore”, e cioè quella in base alla quale la tassazione avviene in base al valore catastale del bene compravenduto (vale a dire la rendita catastale moltiplicata per 115,5, se si tratta dell’acquisto della “prima casa” o per 126 in ogni altra ipotesi) indipendentemente dal prezzo dichiarato. 

Ebbene, la regola del “prezzo-valore” è applicabile a tutte le compravendite di abitazioni e relative pertinenze, soggette all’imposta di registro, nelle quali la parte acquirente sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, chiunque sia il venditore (vale a dire persona fisica o persona giuridica), a condizione che l’acquirente eserciti l’opzione di volersi avvalere della suddetta regola.

Nel caso invece di vendita effettuata da un soggetto Iva, occorre distinguere tra diverse ipotesi:

1. se l’abitazione sia ceduta, entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori, dall’impresa che ha effettuato i lavori di costruzione (o l’ha sottoposta a lavori di ristrutturazione), l’acquirente deve applicare, al prezzo dichiarato nel contratto, l’aliquota Iva del 10% (o del 4%, in caso di agevolazione “prima casa”) oltre a pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro per ciascuna; 

2. se l’abitazione è ceduta, dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori, da un soggetto Iva che ha effettuato i lavori di costruzione (o l’ha sottoposta a lavori di ristrutturazione), bisogna distinguere il caso che il venditore opti per l’imponibilità a Iva della cessione dal caso che detta opzione non venga esercitata; più precisamente: 

- se il venditore effettua l’opzione per l’imponibilità a Iva, l’acquirente deve applicare, al prezzo dichiarato nel contratto, l’aliquota Iva del 10% (o del 4%, in caso di agevolazione “prima casa”) oltre a pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro per ciascuna;

- se il venditore non effettua l’opzione per l’imponibilità a Iva, si tratta di un contratto “Iva esente” e si applicano l’imposta di registro con l’aliquota del 9%, l’imposta ipotecaria in misura fissa (attualmente stabilita in 50 euro) e l’imposta catastale in misura fissa (anch’essa attualmente stabilita in 200 euro); oppure, nel caso in cui l’acquirente benefici dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, l’imposta di registro deve essere applicata con l’aliquota del 2% (o dell’1,5% se si tratta di un acquisto effettuato per il tramite di un contratto di leasing) e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro per ciascuna;

- in ogni caso diverso da quelli elencati in precedenza (ad esempio, nell’ipotesi della vendita effettuata da una società che non abbia né costruito né ristrutturato l’abitazione oggetto di cessione) non si applica l’Iva (in quanto si tratta di un contratto “Iva esente”) ma occorre pagare l’imposta di registro con l’aliquota del 9%, l’imposta ipotecaria in misura fissa (di 50 euro) e l’imposta catastale in misura fissa (di 50 euro);

3. nel caso in cui l’acquirente possa avvalersi dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, l’imposta di registro deve essere applicata con l’aliquota del 2% (o dell’1,5% se si tratta di un acquisto effettuato per il tramite di un contratto di leasing) e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro per ciascuna. 

Fonte articolo: Ilsole24ore.com, vetrina web

Con la nuova Legge di Stabilità le agevolazioni fiscali della “prima casa” potranno essere essere applicate, in certi casi, anche laddove si sia proprietari di un immobile che già gode di tali agevolazioni, a patto che esso venga venduto entro un anno dal nuovo acquisto agevolato. 

Tale regola, entrata in vigore a partire dal 1 gennaio va a sostituire il precedente iter giuridico, che condizionava le agevolazioni alla dismissione dell’immobile “prima casa” entro il momento di stipula del nuovo contratto.

La Legge di Stabilità per il 2016 (legge 28 dicembre 2015, n. 208) ha introdotto un nuovo presupposto applicativo dell'agevolazione “prima casa”: infatti, l'articolo 1, comma 55, aggiungendo il nuovo comma 4-bis alla nota II-bis, tariffa, parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986, numero 131 (il testo unico dell'imposta di registro), in certi casi permette ora al contribuente che intenda nuovamente beneficiare dell'agevolazione “prima casa”, ma che abbia la titolarità di un diritto impediente l'avvalimento dell'agevolazione stessa, di non dover più dismettere (come accadeva fino al 31 dicembre 2015) detta titolarità entro il momento di stipula del nuovo acquisto agevolato, ma di poter effettuare detta dismissione entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato. 

Addentrandosi più nello specifico, i presupposti necessari per avvalersi delle agevolazioni “prima casa” sono i seguenti:

1. L’acquirente non deve essere “titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni”;
   
   
   
2. L’acquirente non deve essere “titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare”.

Quelle sopra menzionate sono dunque le situazioni di “prepossidenza” tali da impedire le agevolazioni “prima casa” in un nuovo acquisto immobiliare: una situazione che può essere sbloccata dalla dismissione entro un anno nei casi in cui tale “prepossidenza” sia stata provocata da un acquisto effettuato con le agevolazioni.

Non sarà possibile, invece, godere di questo anno di tempo (successivo al nuovo acquisto) disponibile per dismettere la prepossidenza nei casi in cui essa non derivi dall’acquisto effettuato con le agevolazioni (ad esempio se si tratta di un acquisto per successione ereditaria o un acquisto mediante un contratto di compravendita non agevolato).

Fonti articolo: IlSole24Ore.com e Wallstreetitalia.com