Imu e Tasi: quando pagare e quando no

In vista dell’esenzione totale, in arrivo con la legge di Stabilità 2016, la disciplina dell’abitazione principale è rimasta sostanzialmente invariata rispetto all’anno scorso. Significa che, a parte gli immobili di lusso, la prima casa è di regola esente da Imu e soggetta a Tasi. Le regole per definire tale tipologia immobiliare sono le stesse per entrambe le imposte.

In particolare, si considera abitazione principale l’unità immobiliare nella quale il possessore e i suoi familiari risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente. Occorre la presenza congiunta della residenza anagrafica e della dimora abituale.

In linea di principio, deve trattarsi di una unica unità immobiliare. In caso di due abitazioni autonomamente accatastate, unitariamente adibite ad abitazione principale, solo una delle due può essere ritenuta esente da Imu, salvo che non si proceda alla fusione catastale dei due immobili. Fa eccezione il caso in cui la fusione catastale sia impedita dalla distinta titolarità delle due case.
Si pensi all’ipotesi in cui le due unità contigue siano in proprietà l’una di un coniuge l’altra dell’altro. In tale eventualità, si è dell’avviso che la norma agevolativa dell’Imu non può tradursi nell’onere di effettuare donazioni reciproche tra i coniugi. Ne consegue che il beneficio compete se si procede all’accatastamento unitario ai soli fini catastali.

In presenza di residenze distinte, si ritiene che, nel caso in cui le residenze separate siano nello stesso Comune, solo una delle due è considerata abitazione principale. In presenza di residenze separate in Comuni diversi, fermi restando gli altri requisiti di legge, i benefici si raddoppiano. Il trattamento fiscale dell’abitazione principale si estende alle pertinenze. Sono considerate tali al massimo una unità immobiliare per ciascuna categoria catastale C2, C6 e C7. Ne consegue che al più potranno esservi tre unità pertinenziali, purchè ciascuna appartenente ad una categoria distinta. 

L’affitto di alcune stanze dell’abitazione principale non comporta perdita dei benefici di legge. Perché la nozione dipende esclusivamente dalla presenza dei requisiti sopra ricordati, non ha alcuna rilevanza la locazione parziale della casa. Non è chiaro se in questo caso l’inquilino debba versare la Tasi del detentore. L’opinione prevalente è per la risposta negativa, poiché si ritiene che la Tasi pagata dal possessore/utilizzatore assorba il tributo del detentore. Per la nuova imposta comunale, la legge non prevede alcuna agevolazione di base. Qualsiasi decisione è rimessa alla discrezionalità dei Comuni.

L’aliquota massima della nuova imposta è pari al 2,5 per mille. I Comuni possono superare tale limite, sino al 3,3 per mille, a condizione che siano previste agevolazioni per l’abitazione principale. Non è necessaria alcuna correlazione tra la detrazione base Imu di 200 euro, applicabile alla generalità delle abitazioni principali nel 2012, e gli sconti Tasi. Il Comune, anche laddove si avvalga di tale potere di elevazione dell’aliquota massima, è sostanzialmente libero di determinare le riduzioni Tasi. 

In presenza di una abitazione in possesso di due soggetti, dei quali solo uno la adibisce ad abitazione principale, la disciplina Tasi riferibile alla fattispecie troverà applicazione solo per la quota di possesso di questi. Le altre quote sconteranno la Tasi relativa agli immobili diversi dall’abitazione principale. Qualora il Comune abbia deciso di applicare la Tasi solo sull’abitazione principale, il comproprietario non residente non potrà neppure essere considerato condebitore solidale per il pagamento dell’imposta. 

Un caso particolare si verifica quando l’immobile è pervenuto in eredità. Se cade in successione la casa che costituiva la dimora coniugale, in favore del coniuge superstite sorge il diritto di abitazione sull’immobile (articolo 540 Cc). Si tratta di un legato ope legis, al quale occorre rinunciare espressamente, non essendo sufficiente la mera rinuncia all’eredità da parte del coniuge stesso. In tale eventualità, tutti i tributi patrimoniali sull’ immobile sono dovuti per intero dal titolare del diritto di abitazione, nulla è dovuto dagli eredi. Gli immobili accatastati nelle categorie A1, A8 e A9 sono soggetti sia a Imu che a Tasi. La somma delle due aliquote non può superare il 6 per mille.

Fattispecie di esonero. 
Le fattispecie di esonero dall’Imu derivano dalla disciplina Ici (immobili pubblici, fabbricati ad uso culturale, religioso, immobili degli enti non commerciali) e sono sostanzialmente identiche alla Tasi, ad eccezione dei rifugi alpini non custoditi e dei bivacchi.
Nel complesso, il perimetro di esonero dalla Tasi appare però più ampio, poichè i Comuni possono aver azzerato l’aliquota per gli altri fabbricati (caso piuttosto diffuso) e hanno la facoltà (non prevista per l’Imu) di introdurre riduzioni ed esenzioni per abitazioni, con unico occupante, ad uso stagionale, di soggetti residenti all’estero (anche se non iscritti all’Aire e quindi non rientranti nella previsione agevolativa introdotta dalla legge 80/2014) e per i fabbricati rurali ad uso abitativo.

Fonte articolo: il Sole24Ore, vetrina web