Ancora un paio di settimane e si dovrà passare in cassa per il versamento del saldo di Imu e Tasi 2017.

La scadenza, come comunicato dal Dipartimento delle Finanze, slitta quest’anno al 18 dicembre poiché il 16 è un sabato.

Sul sito del Ministero è possibile consultare un documento contenente tutte indicazioni relative al pagamento.
Per quanto riguarda l’Imu (Imposta municipale unica) riferita agli immobili residenziali, ricordiamo che sono esentate dal pagamento le prime case mentre sono tenuti al versamento dell’imposta i proprietari di seconde case e di prime case di pregio (cioè classificate catastalmente come A/1, A/8 e A/9) e relative pertinenze.

Per calcolare l’entità dell’imposta, bisogna come prima cosa determinare la base imponibile, che si ottiene rivalutando del 5% la rendita catastale all’1 gennaio 2017 e moltiplicando il risultato per un coefficiente (il moltiplicatore) che varia a seconda della tipologia d’immobile. La base imponibile va moltiplicata a suo volta per l’aliquota deliberata dal Comune dove si trova l’abitazione. Dall’importo ottenuto va detratta la prima rata versata entro il 16 giugno scorso.

Il 18 dicembre è anche l’ultimo giorno per il versamento della Tasi, la tassa sui servizi indivisibili dal pagamento della quale sono esenti, come per l’Imu, le abitazioni principali a patto che non siano di lusso. A pagare il tributo sono chiamati proprietari e inquilini se la casa è data in locazione per più di sei mesi. A questi ultimi spetta il versamento di una quota tra il 10 e il 30% dell’importo totale (in base a quanto stabilito dall’amministrazione comunale) mentre la restante parte è dovuta dai proprietari.

Riduzioni sono infine previste in casi particolari. Si ha infatti diritto a uno sconto del 25% di Imu e Tasi se l’immobile oggetto della tassazione è dato in locazione a canone concordato e a una riduzione del 50% sulla base imponibile, sempre per entrambi i tributi, se l’abitazione è stata concessa in comodato d’uso gratuito a parenti di primo grado.

Il pagamento va effettuato tramite il modello F24 (ricordando che i codici per i fabbricati diversi dall’abitazione principale sono 3918 per l’Imu e 3961 per la Tasi), in banca o in posta se gli importi sono uguali o inferiori a 1.000 euro, online o tramite home banking per importi superiori oppure con bollettino postale.

Fonte articolo: Facile.it

Scade domani il termine per effettuare il pagamento dell’acconto Imu e Tasi 2017: questo è il momento di fare le ultime verifiche prima di calcolare l’importo dovuto.

Quest’anno il calcolo dovrebbe comunque risultare piuttosto semplice dal momento che non è cambiato nulla rispetto al 2016, dato che vige ancora il “blocco” dei tributi, che vieta aumenti di aliquote. Nella maggior parte dei casi si tratterà pertanto di prendere l’importo complessivo del 2016 e pagarne la metà.

Vediamo in sintesi i casi principali che si possono verificare, considerato peraltro che la Tasi non sempre si somma sulle medesime fattispecie Imu.
Come per il 2016 anche quest’anno le abitazioni principali sono esonerate dal pagamento di Imu e Tasi e ciò vale anche per gli inquilini, che fino al 2015 hanno dovuto pagare la loro quota di Tasi. L’esonero però non si applica agli immobili rientranti nelle categorie A/1, A/8 e A/9 (abitazioni “di lusso”). Occorre poi considerare l’estensione dell’esonero per l’abitazione principale alle fattispecie “assimilate”, che in alcuni casi operano automaticamente mentre in altri necessitano di un intervento comunale.

Tra le assimilazioni che operano per legge si segnalano:

a) le unità immobiliari delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari (dal 2016 anche gli studenti universitari);
b) gli alloggi sociali come definiti dal Dm 22/04/2008;
c) la casa coniugale assegnata al coniuge separato;
d) l’immobile posseduto dal personale del comparto sicurezza (forze armate, polizia, vigili del fuoco, prefettizi);
e) l’unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani residenti all’estero e iscritti all’Aire. I comuni hanno la facoltà di assimilare le abitazioni di anziani o disabili lungodegenti, non locate. È invece venuta meno, dallo scorso anno, la possibilità di assimilare le abitazioni concesse in comodato a parenti di 1° grado, che si è trasformata in riduzione del 50% della base imponibile.

Tra le altre novità introdotte l’anno scorso si segnala il nuovo regime di tassazione dei terreni agricoli (esonero per Cd e Iap, ripristino della circolare 9/93), l’esclusione dalla determinazione della rendita catastale per i cosiddetti “imbullonati”, la riduzione per gli immobili locati a canone concordato e l’esonero per gli immobili di cooperative indivise destinate a studenti universitari soci assegnatari. Si tratta peraltro di misure applicabili anche alla Tasi, ad eccezione dei terreni agricoli che sono fuori dal campo d’imposizione del tributo.

Tra le altre differenze Imu-Tasi si segnalano i fabbricati rurali strumentali, che sono esenti dall’Imu ma pagano la Tasi seppure in misura ridotta con aliquota massima dell’1 per mille. Inoltre i fabbricati “merce” - cioè quelli costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati - sono esenti dall’Imu, mentre pagano la Tasi con aliquota agevolata fino al massimo del 2,5 per mille.
Le aree fabbricabili hanno invece lo stesso trattamento Imu-Tasi, considerando il valore di mercato al 1° gennaio e applicando le aliquote previste dalle delibere del comune di ubicazione delle aree.

Anche gli immobili produttivi rientranti nel gruppo catastale “D” (capannoni, opifici) hanno lo stesso trattamento Imu-Tasi: per l’Imu è però previsto il versamento di una quota a favore dello Stato e una a favore del Comune, per la parte eccedente il 7,6 per mille.

Una volta verificata la disciplina applicabile, la procedura di calcolo è sostanzialmente identica per Imu e Tasi. Si parte dalla stessa base imponibile (rendita catastale per i fabbricati, rivalutata del 5%) alla quale applicare i coefficienti moltiplicatori distinti per categoria catastale. Il valore ottenuto consente quindi di effettuare il calcolo applicando le aliquote Imu e Tasi decise dai comuni: l’acconto sarà pari al 50% dell’importo complessivo.

cosa succede nel caso in cui per ragioni "di forza maggiore" non è possibile trasferire la residenza nella casa principale?

La normativa sull'abitazione principale prevede che anche in mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi nell'abitazione acquistata con i benefici prima casa, questi non si perdono se la causa è imputabile a un motivo "di forza maggiore". E' il caso per sempio di un immobile sottoposto a lavori di ristrutturazione per temporanea inagibilità.

Tutt'altra storia è per le imposte sulla casa. Ai fini dell'imposta municipale infatti per abitazione principale si intende, infatti, “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.” 
Questo vuol dire che fino al momento in cui sarà effettivo il trasferimento della residenza, l'immobile in questione sarà considerato come seconda abitazione e l'Imu dovrà essere pagato con le aliquote corrispondenti decise dal Comune. Stessa cosa anche per la Tasi. Nonostante infatti il legislatore non si sia espresso in proposito, si intendono estese a questa le regole valide per l'Imu. Nel caso proposto ad esempio, il proprietario avrà diritto a uno sconto del 50% sulla base imponibile delle imposte trattandosi di immobile inagibile.

Fonti articolo: IlSole24Ore.com, Idealista.it

Scade il 16 dicembre il termine per pagare il saldo di Imu e Tasi, l’immancabile appuntamento con i tributi comunali sugli immobili.

Dopo il pagamento della prima rata di giugno 2016, si avvicina quindi la scadenza per il saldo di dicembre.

Quest’anno comunque il calcolo del saldo è più semplice perché in sede di acconto erano già note le aliquote 2016, considerata la scadenza al 30 aprile per l’adozione delle delibere comunali: l’importo del saldo dovrebbe quindi essere la metà dell’importo annuale.

Il canale ufficiale per verificare le aliquote comunali è costituito dal portale del Dipartimento delle Finanze, nel quale sono confluite tutte le delibere che quest’anno andavano trasmesse entro il termine perentorio del 14 ottobre 2016. È consigliabile inoltre consultare le istruzioni che i Comuni solitamente inseriscono nei propri siti internet.

L’abitazione principale 

In particolare occorre prestare attenzione alle novità del 2016, a partire dall’esonero Tasi delle abitazioni principali, comprese quelle degli inquilini, ad eccezione delle categorie di lusso (A/1, A/8 e A/9) che continueranno a pagare.
Attenzione anche alla maggiorazione dello 0,8 per mille sulla Tasi eventualmente adottata dal Comune nel 2015. La legge di Stabilità 2016 impone l’adozione di un’apposita delibera di conferma nel caso in cui il Comune intenda mantenerla, ma se lo 0,8 per mille è stato usato nel 2015 per le abitazioni principali, nel 2016 questa aliquota non è più confermabile, perché è limitata «agli immobili non esentati», né è possibile spostarla su altre fattispecie non previste nel 2015, perché in tal caso si violerebbe “indirettamente” il blocco degli aumenti.

Un’altra novità in ordine alla Tasi riguarda il nuovo regime di favore previsto per i fabbricati “merce”, consistente nell’applicazione di un’aliquota ridotta pari all’1 per mille con possibilità di arrivare fino al 2,5 per mille o di azzerarla del tutto.
Tra le novità invece applicabili ad entrambi i tributi si segnala la riduzione del 50% per i comodati, che rende inefficaci le eventuali assimilazioni disposte in precedenza dai comuni. L’unica “convivenza” possibile nel 2016 è tra l’aliquota comunale agevolata eventualmente già prevista per i comodati e il dimezzamento della base imponibile stabilito per legge, sempreché risultino rispettate le condizioni imposte dai comuni (relativamente all’aliquota agevolata) e dalla legge (per la riduzione del 50%).

Altre novità Imu-Tasi sono costituite dalla riduzione del 25% per gli immobili locati a canone concordato (si paga quindi il 75%), dal nuovo regime di calcolo della rendita catastale per i fabbricati produttivi con macchinari “imbullonati” e dall’esonero per gli immobili di cooperative indivise destinate a studenti universitari soci assegnatari.

Relativamente all’Imu è cambiato ancora una volta il regime impositivo dei terreni agricoli, con un ritorno al passato costituito dall’applicazione della circolare 9/1993 per l’individuazione dei terreni montani da esonerare. Sono inoltre esenti i terreni posseduti e condotti da Cd e Iap, indipendentemente dalla loro ubicazione, nonché i terreni ubicati sulle isole minori e quelli a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

Il calcolo non cambia

Dopo aver verificato la disciplina applicabile ai singoli casi (non sempre sovrapponibili tra Imu e Tasi), la procedura di calcolo e di versamento resta invece identica.

Si parte sempre dalla base imponibile, costituita per i fabbricati dalla rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per gli appositi coefficienti (160 per le abitazioni, 140 per i laboratori, 65 per gli opifici, 55 per i negozi, eccetera).

Sul valore così ottenuto si applicano le aliquote Imu e Tasi determinate dal Comune, consultabili sul sito del Dipartimento delle Finanze (l’unico canale ufficiale). Naturalmente va detratto l’importo già versato in acconto a giugno di quest’anno, che nella maggior parte dei casi dovrebbe corrispondere alla metà di quanto dovuto.

In caso di comproprietà l’imposta va versata da ciascun contitolare in base alle quote di possesso, ma molti enti consentono di effettuare il versamento cumulativo da parte di uno di essi. Occorre inoltre fare attenzione ai casi di possesso iniziati o cessati in corso d’anno, che vanno conteggiati applicando la regola dei 15 giorni equivalenti ad un mese. Il pagamento va comunque effettuato tramite il modello F24 o l’apposito bollettino postale centralizzato (conto corrente unico nazionale), quest’ultimo utilizzabile solo se si tratta di immobili situati nello stesso comune.

Fonte articolo: IlSole24ore.com

Con la scadenza di domani debutta l’esenzione totale dell’abitazione principale, da Imu e Tasi. Si tratta, però, di una esenzione la cui portata non coincide con la nozione di prima casa, valevole per le agevolazioni in materia di imposta di registro.

Non è esente, infatti, l’unica unità immobiliare in possesso di un soggetto che risiede in un immobile in affitto. Deve pertanto trattarsi della casa in cui il contribuente dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Condividono la medesima sorte le pertinenze, nella misura massima di una unità per ciascuna categoria catastale C2, C6 e C7. 

GLI IMMOBILI DI PROPRIETA' DEI DUE CONIUGI E IN COMODATO

Occorre porre attenzione all’ipotesi di residenze distinte tra coniugi non separati. In tale eventualità, se i due coniugi risiedono ciascuno in un immobile di proprietà e le due case sono ubicate nello stesso comune, solo una delle due avrà diritto all’esenzione. Se vi sono dei figli, in linea di principio, l’abitazione principale coincide con quella dove questi risiedono. 
Se invece le due residenze separate sono ubicate in Comuni diversi, sarà possibile esentare entrambe, a condizione, ovviamente, che nelle due unità i due coniugi effettivamente dimorino abitualmente. Un caso particolare si verifica in presenza di due unità contigue, autonomamente accatastate, utilizzate unitariamente come abitazione principale. In questa ipotesi, di regola, l’abitazione principale è solo una di esse, a scelta del contribuente, a meno questi non provveda alla fusione catastale delle due case.

Se tuttavia la fusione è impedita dalla distinta titolarità dei due immobili (ad esempio, ciascuno in proprietà di uno dei due coniugi), allora si è dell’avviso che sia possibile procedere alla fusione ai soli fini fiscali. Si tratta di una procedura tipizzata che conserva la distinta annotazione in catasto delle due case, ma genera due rendite catastali determinate considerando ciascuna unità come una porzione di un unico fabbricato. In questo modo, è possibile fruire dell’esonero per l’intero compendio immobiliare, sempre che questo, ovviamente, non venga classificato come immobile di lusso (A1).
Non sono soggetti a Tasi neppure i detentori di immobili adibiti a propria abitazione principale, limitatamente alla loro quota d’imposta. 

Con riferimento all’esenzione della dimora coniugale, si ritiene che la stessa operi anche se l’immobile è detenuto in comodato mentre in caso di fabbricato detenuto in locazione, assegnato al coniuge separato o divorziato, dovrebbero valere le regole ordinarie. Per quanto attiene infine alle assimilazioni regolamentari, queste riguardano le unità non locate di anziani o disabili residenti in istituti di ricovero. Trattandosi, peraltro, di una decisione rimessa alla libera scelta del Comune, in assenza di delibera i suddetti fabbricati sono regolarmente soggetti a imposta. 

Un diverso trattamento è previsto per il comodato gratuito a figli o genitori. In questo caso, trova applicazione la riduzione dell’imponibile a metà, in presenza di una pluralità di condizioni. Deve trattarsi di parenti in linea retta entro il primo grado e il comodatario deve adibire la casa a propria abitazione principale. Il comodante, inoltre, deve risiedere nel medesimo comune in cui è sita la casa in comodato e non deve possedere altra unità immobiliare ad uso abitativo in tutto il territorio nazionale, con esclusione dell’abitazione principale. Occorre, infine, che il contratto sia registrato, seppure in ritardo. 

1. ESENZIONE DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE 

Si tratta dell’unità immobiliare non di lusso (diversa quindi da A1, A8 e A9) in cui il possessore risiede e dimora abitualmente con la sua famiglia. L’esenzione si estende alle pertinenze, nella misura massima di tre unità, purchè appartenenti ciascuna ad una diversa categoria, tra C2, C6 e C7. L’esenzione Tasi spetta anche al detentore che utilizza l’immobile come propria abitazione principale. In caso di immobile in proprietà di più soggetti, dei quali solo uno è residente, l’esenzione compete solo alla quota del residente.

L’esenzione totale riguarda anche le fattispecie equiparate per legge o per regolamento all’abitazione principale. Le assimilazioni legali riguardano: 
a) le unità immobiliari delle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci; 
b) gli alloggi sociali, come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture del 22 aprile 2008; 
c) la dimora coniugale assegnata in sede di separazione o divorzio con provvedimento del giudice; 
d) l’unità immobiliare non locata posseduta dai soggetti appartenenti alle Forze armate e dagli altri soggetti indicati nell’articolo 13, comma 2, lettera d), Dl n. 201/11. 
A queste, si aggiungono le case non locate, né concesse in comodato, in proprietà di cittadini italiani iscritti all’Aire, pensionati nel Paese di residenza. 

2. ASSIMILAZIONI LEGALI

L’esenzione si estende: a) alle case delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci; b) agli alloggi sociali; c) alla dimora coniugale assegnata al coniuge separato o divorziato con provvedimento del giudice; d) all’unità non locata del personale delle Forze armate e degli altri soggetti previsti dalla legge; e) le case non locate e non concesse in comodato dei soggetti Aire, pensionati nei Paesi di residenza.

3. ASSIMILAZIONI REGOLAMENTARI 

Sono ugualmente esenti le unità immobiliari non locate appartenenti a anziani o disabili residenti in istituti di ricovero. Si tratta, tuttavia, di una scelta discrezionale del Comune, in assenza della quale le suddette unità immobiliari scontano le imposte secondo le regole ordinarie. Se invece il Comune ha deliberato l’assimilazione l’anno scorso la stessa non può essere revocata per il 2016. La legge di Stabilità 2016 ha, infatti, vietato ai comuni di elevare la pressione fiscale locale.

4. CALCOLO DELL’IMPONIBILE 

Si parte dalla rendita catastale risultante al primo gennaio 2016, rivalutata del 5%, e la si moltiplica per il coefficiente di legge previsto per la specifica categoria catastale. Per i fabbricati abitativi il coefficiente è pari a 160. In caso di variazioni di rendita dipendenti da lavori eseguiti sull’immobile, la nuova rendita produce effetti dalla data di ultimazione dei lavori. Il conteggio deve essere eseguito per i mesi di possesso, calcolando un mese in caso di possesso di almeno 15 giorni.

5. INDIVIDUAZIONE DELL’ALIQUOTA

In linea di principio, si assumono le aliquote deliberate dal Comune nel 2015. Si ritiene, tuttavia, che trattandosi di previsione posta nell’interesse del contribuente questi possa comunque applicare l’aliquota deliberata nel 2016, se più favorevole. Nessun dubbio, invece, sulla immediata applicabilità delle nuove esenzioni e riduzioni. Si ricorda che, in assenza di delibera, trovano automatica applicazione le aliquote dell’anno scorso.

6. COMODATO GRATUITO

Per le case concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado compete la riduzione a metà dell’imponibile Imu/Tasi, alle seguenti condizioni: a) il comodatario deve adibire l’immobile ad abitazione principale; b) il comodante deve risiedere nello stesso comune ove è sita la casa concessa in comodato; c) il comodante non deve possedere altra unità abitativa, fatta eccezione per l’abitazione principale; d) il comodato deve essere registrato

7. RESIDENZE SEPARATE DEI CONIUGI 

In caso di coniugi non separati con residenze autonome, occorre distinguere. Se le due case sono ubicate nello stesso comune, solo una delle due è esente da imposte. Se le due unità si trovano in comuni diversi, l’esenzione raddoppia. Non rileva in alcun modo la residenza autonoma dei figli che può anche essere nello stesso comune dei genitori, senza che si perda l’esonero per questi ultimi.

8. LOCAZIONI A CANONE CONCORDATO

A partire da quest’anno, gli immobili concessi in locazione a canone concordato hanno diritto alla riduzione del 25% dell’imposta Imu/Tasi.Questa riduzione si applica all’aliquota deliberata dal Comune, anche se a sua volta agevolata. 
La riduzione compete anche nei comuni che non sono ad alta tensione abitativa, all’unica condizione che il contratto di locazione sia qualificabile come a canone concordato.

9. I TERRENI AGRICOLI 

Novità da quest’anno anche per i terreni agricoli. L’esenzione per i terreni agricoli collinari e montani torna ad essere correlata alla elencazione dei terreni contenuta nella circolare delle Finanze n. 9 del 1993. Questa agevolazione prescinde dal soggetto che possiede i terreni e vale anche per i terreni incolti. Per i terreni diversi da questi, l’esonero è limitato ai terreni posseduti e condotti da Iap e coltivatori diretti iscritti alla previdenza agricola.

10. LE AREE EDIFICABILI

L’individuazione delle aree edificabili è correlata agli strumenti urbanistici vigenti nel comune. I Comuni possono deliberare valori di orientamento per i contribuenti, ma non si tratta di un obbligo. I contribuenti che si adeguano a tali valori, in linea di principio, non possono essere accertati. Il contribuente può,tuttavia, disattendere gli importi deliberati, se ritenuti troppo elevati rispetto all'effettivo valore del suolo al primo gennaio 2016.

Fonti articolo: IlSole24Ore, vetrina web.

Una casa, un proprietario. Questa è senz’altro la situazione più lineare in vista dell’acconto Imu e Tasi del prossimo 16 giugno. Il problema è che molti dei 25,7 milioni di contribuenti titolari di immobili sono al centro di incroci più o meno ingarbugliati, che complicano il calcolo dell’imposta.

Dire esattamente quanti proprietari siano coinvolti è impossibile, ma i dati ufficiali aiutano a tracciare i contorni di un fenomeno che coinvolge alcuni milioni di contribuenti.

Il primo caso è quello della comproprietà. Se un immobile appartiene a due persone, ognuno deve pagare la propria quota di tributo, a meno che il Comune non consenta “accorpamenti”.
Inoltre, nel caso dell’Imu – diversamente dalla Tasi – non c’è neppure quella che tecnicamente si chiama “solidarietà”: quindi se uno dei comproprietari non paga, il Comune non può chiedere l’intero importo agli altri.
Se i contitolari fanno lo stesso uso dell’immobile, le regole di calcolo sono identiche, altrimenti ognuno tassa la propria quota in base all’utilizzo. È l’ipotesi di due fratelli che hanno ereditato un’abitazione in cui risiede solo uno dei due: da quest’anno, il fratello che vi risiede è esentato da Imu e Tasi, mentre l’altro paga l’Imu sulla propria metà di immobile (ed eventualmente la Tasi, se istituita dal Comune).

Ma le situazioni possono essere molto più articolate. Perché su una stessa casa potrebbero ad esempio incrociarsi l’usufrutto e la nuda proprietà (paga solo l’usufruttario). Oppure il diritto d’abitazione del coniuge superstite e la proprietà dei figli (l’unico soggetto passivo è il coniuge, con il risultato che non paga nessuno). O, ancora, potrebbe esserci un contratto di locazione intestato a uno solo dei comproprietari (Imu e Tasi seguono il possesso, non l’intestazione dell’affitto).
Per capire quanto siano estese queste eccezioni basta pensare che 14 milioni di persone fisiche proprietarie di case – il 57% del totale – risultano coniugate per il fisco. È chiaro che il marito o la moglie non saranno sempre comproprietari, ma il dato è comunque rilevante. E lo stesso si può dire dei 2,3 milioni di vedovi e vedove, una parte dei quali ha maturato il diritto d’abitazione sulla casa familiare. O degli 1,2 milioni di separati e divorziati, perché l’assegnazione dell’ex casa coniugale – se formalizzata dal giudice – è una delle circostanze in cui la dimora viene parificata per legge all’abitazione principale.

In altri casi, l’incrocio dipende dalla presenza della Tasi sui fabbricati diversi dalla prima casa. Questo tributo, infatti, grava per una quota tra il 10 e il 30% – a scelta della delibera locale – anche su chi occupa un immobile a titolo di locazione o comodato. La legge di Stabilità per il 2016 ha eliminato la Tasi per gli inquilini che usano l’immobile come abitazione principale, ma è evidente che rimarranno molti casi in cui la Tasi va versata. Secondo le statistiche delle Finanze, ci sono 1,2 milioni di pertinenze e 1,2 milioni di fabbricati non residenziali affittati. Considerato che circa metà dei Comuni italiani ha istituito la Tasi sui fabbricati diversi dall’abitazione principale, sono probabilmente coinvolti più di un milione di immobili.
In più, tra i 2,8 milioni di case affittate da persone fisiche ce ne sono sicuramente alcune locate a imprese (foresterie, case assegnate a dipendenti) e altre in cui l’inquilino non può o vuole prendere la residenza (studenti, lavoratori fuori sede e così via). E lo stesso vale per gli oltre 400mila box auto, cantine, magazzini e altri fabbricati dati in comodato.

Tasi, ogni contitolare risponde per l’intero

Se soltanto uno dei comproprietari paga l’imposta, il Comune può chiedergli di versare anche la quota dell’altro?
Nel campo dei tributi immobiliari, la risposta giusta è "dipende". Se parliamo dell’Imu, bisogna rispondere "no", perché ogni proprietario rimane responsabile della sua parte di tributo. 
Nel caso della Tasi, invece, vale la responsabilità solidale. Di conseguenza, se un comproprietario non paga, il Comune può scegliere di rivolgersi agli altri, che a loro volta potranno poi rivalersi su chi non ha versato la propria parte. Lo stesso accade tra gli utilizzatori, ad esempio tra i diversi inquilini di un unico immobile. Ma non tra utilizzatori e possessori, perché qui le obbligazioni tributarie sono divise e il proprietario non risponde per le inadempienze dell’inquilino.

C’è però anche un’altra possibilità, prevista a livello generale dallo Statuto del contribuente: si tratta dell’accollo, con cui il proprietario può farsi carico della Tasi dell’utilizzatore, nei casi in cui l’immobile non costituisce abitazione principale dell’occupante e il tributo è ancora dovuto (articolo 8, comma 2, della legge 212/2000). Il possessore può semplicemente aggiungere la quota dell’inquilino all’importo a proprio carico, ma deve comunicare l’avvenuto accollo al Comune. Non occorrono formalità particolari, ma avvisare gli uffici serve a evitare equivoci. Peraltro, se nonostante la comunicazione il versamento fosse insufficiente, l’inquilino rimarrebbe comunque obbligato a pagare la propria parte.

Fonte articolo: Il Soe24Ore, vetrina web

L’esenzione di quasi 20 milioni di prime case allenta la pressione fiscale sul mattone, ma non elimina le insidie per il pagamento dell’acconto Imu e Tasi, in scadenza il prossimo 16 giugno.
Per legge la prima rata – che è pari al 50% dell’imposta annua – va pagata facendo riferimento alle aliquote e alle detrazioni deliberate dai Comuni per il 2015.

Ma anche quest’anno sono pochi i proprietari che potranno limitarsi a “ricopiare” il modello F24 o il bollettino postale compilati per lo scorso 16 dicembre. Intanto, in tutte le città che l’anno scorso hanno aumentato il prelievo, il saldo è stato superiore al 50% dell’imposta dovuta per l’intero anno, a causa del conguaglio. Inoltre, anche dove le aliquote sono ferme da tempo, non è detto che siano rimaste immutate le condizioni di utilizzo dell’immobile o le regole a cui fare riferimento.

Prime case e "assimilazioni"

Partiamo dalle case “assimilate” alle abitazioni principali (focus in basso). Quest’anno, l’assimilazione regala l’esenzione dalla Tasi, e vale in media 220 euro di risparmio d’imposta, prendendo in esame la rendita-tipo delle prime case (625,58 euro) e l’aliquota media applicata nel 2015 dai Comuni italiani (2,09 per mille). Potrebbe essere il caso, ad esempio, dell’ex dimora coniugale assegnata dal giudice nell’ambito di una separazione. 

Il perimetro delle abitazioni assimilate, però, è cambiato molte volte negli ultimi anni, tra parificazioni di legge e decisioni dei sindaci. Dal 2016 sono automaticamente eliminate le assimilazioni delle case concesse in comodato ai parenti di primo grado, decise nel 2015 da circa 1.700 Comuni. Di conseguenza, chi l’anno scorso ha pagato la Tasi su questi immobili come se si trattasse di prime case, quest’anno dovrà utilizzare le aliquote generiche dell’Imu (ed eventualmente della Tasi) che il Comune applica agli "altri fabbricati", oppure quelle specifiche previste per le case in prestito. Dopodiché, il proprietario dovrà verificare se la base imponibile può essere ridotta del 50% applicando l’agevolazione nuova di zecca introdotta nel 2016 per legge in tutti i Comuni. La differenza per i proprietari delle oltre 900mila abitazioni in comodato non è da poco, perché oltre agli importi cambiano anche i codici tributo da usare nel modello F24.

Affitti e terreni agricoli 

In alcune situazioni il calcolo dell’acconto cambia perché è cambiata la disciplina di legge. Succede con le case affittate a canone concordato, per le quali la legge di Stabilità 2016 ha introdotto uno sconto del 25% che può essere applicato fin dal 16 giugno. Ma succede anche con i 60 milioni di particelle catastali contenenti terreni agricoli, per i quali quest’anno si torna alla classificazione della circolare 9/1993 (che di fatto esenta molti terreni di collina), con in più l’esenzione per tutti terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, anche se situati in pianura.

Le decisioni dei Comuni 

Anche dove la normativa e le condizioni di utilizzo sono rimaste invariate, un’occhiata alle delibere comunali conviene darla (la fonte ufficiale è il sito delle Finanze, www.finanze.it). È la situazione, tra l’altro, degli oltre 11 milioni di case che non sono utilizzate come abitazione principale, né date in affitto o in uso gratuito. Se il Comune avesse deciso un aumento, il rincaro è comunque “congelato” per il 2016 e può essere ignorato (con la sola eccezione degli enti locali che deliberano il predissesto o il dissesto).

Se invece ci fosse una riduzione d’aliquota, il contribuente potrebbe scegliere di approfittarne fin da subito, calcolando una prima rata pari al 50% del "nuovo" prelievo. Altra possibilità è quella di pagare tutto il 16 giugno, confidando sul fatto che le aliquote quest’anno non potranno vedere altri aumenti: una chance interessante, ad esempio, per chi possiede solo la prima casa (ora esente) e qualche terreno agricolo che genera imposte ridotte.

PRIME CASE

Abitazione principale non di lusso esente da Tasi e da Imu.
Acconto: non va pagato nulla. 

Assimilazioni per legge: alcune case seguono per legge lo stesso regime previsto per l’abitazione principale. Si tratta di:
- alloggi di cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibiti ad abitazione principale dei soci assegnatari;
- alloggi di cooperative edilizie a proprietà indivisa destinati a studenti universitari soci assegnatari, anche se non hanno la residenza anagrafica;
- alloggi sociali, così come definiti dal Dm 22/4/2008;
- ex casa coniugale assegnata dal giudice della separazione;
- una sola abitazione posseduta dai militari purché non concessa in locazione;
- una sola abitazione posseduta da residente estero (Aire), né locata né data in comodato, a condizione che il contribuente sia già pensionato nel paese di residenza.
Acconto: non va pagato nulla.

Assimilazioni del Comune 
Il Comune può deliberare di assimilare all’abitazione principale la casa posseduta da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non sia locata. Se viene decisa l’assimilazione, si segue il regime delle abitazioni principali.
Acconto: non va pagato nulla.

Prima casa di lusso 
L’abitazione principale di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9) è soggetta a Imu ed eventualmente a Tasi, se istituita dal Comune.
Acconto: va pagata la metà di quanto dovuto in base alle aliquote e detrazioni deliberate per il 2015 (se più favorevoli, si possono usare le eventuali delibere per il 2016).

ALTRE CASE

Affitto a canone libero
E' soggetta a Imu ed eventualmente a Tasi, se istituita dal Comune.
Acconto: il proprietario deve pagare la metà di quanto dovuto in base alle aliquote deliberate nel 2015 (o per il 2016 se più favorevoli). Per la Tasi occorre tener conto della quota stabilita dal Comune a carico del proprietario, variabile tra il 70 e il 90%. La quota di Tasi dall'inquilino non va più pagata se si usa la casa come abitazione principale.

Affitto concordato
E' soggetta a Imu ed eventualmente a Tasi, se istituita dal Comune. Potrebbero essere previste aliquote specifiche a livello locale, eventualmente legate a condizioni particolari (es. la residenza nell'immobile). Per legge le aliquote previste dai Comuni - sia quelle generiche che quelle specifiche - sono ridotte del 25%.
Acconto: va calcolato secondo le stesse regole per gli affitti liberi. Inoltre il proprietario può applicare subito la riduzione del 25% Imu e Tasi.

Abitazione in comodato
Sono eliminate le assimilazioni all'abitazione principale decise dai Comuni nel 2015.E' prevista un'agevolazione statale valida in tutti i Comuni che a certe condizioni riduce la base imponibile Imu e Tasi del 50 per cento. Resta la facoltà per il Comune di prevedere agevolazioni (Imu minima al 4,6 per mille e Tasi azzerata) stabilendo anche le condizioni per averle.
Acconto: anche se nel 2015 il Comune aveva deciso l’assimilazione, si deve pagare l’acconto calcolando la metà di quanto dovuto in base all’aliquota ordinaria Imu o all’eventuale aliquota ridotta per le case in comodato decisa dal Comune nel 2015. Se la Tasi è stata deliberata dal Comune, il possessore deve pagare anche la metà dell’importo dovuto per questo tributo nel 2015 (se più favorevoli, può usare le aliquote Imu e Tasi deliberate per il 2016). Sulle aliquote Imu e Tasi così individuate, se ha i requisiti, il proprietario può applicare la riduzione di base imponibile del 50%. Se usa la casa come abitazione principale, il comodatario non deve più pagare la quota dell’eventuale Tasi a proprio carico.

Case popolari
Soggette a Imu ed eventualmente a Tasi, se istituita dal Comune. Si tratta degli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (Iacp) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalità degli Iacp si applica l'aliquota ordinaria (o altra aliquota agevolata stabilita dal Comune) e la detrazione di 200 euro.
Acconto: il proprietario deve pagare la metà di quanto dovuto in base alle aliquote deliberate per il 2015 (o per il 2016, se più favorevoli).

Altre case
Sono soggette a Imu ed eventualmente a Tasi, se istituita dal Comune.
Acconto: il proprietario deve pagare la metà di quanto dovuto in base alle aliquote deliberate per il 2015 (o per il 2016, se più favorevoli).

FABBRICATI NON ABITATIVI  

Fabbricati produttivi 
Soggetti a Imu ed eventualmente a Tasi, se istituita dal Comune. Per i fabbricati con “imbullonati” si può presentare un Docfa per scomputare il valore degli impianti. Se il Docfa è presentato entro il 15 giugno la nuova rendita vale per tutto il 2016.
Acconto: il proprietario deve pagare la metà di quanto dovuto in base alle aliquote deliberate per il 2015 (o per il 2016, se più favorevoli). Se è stato presentato il Docfa per gli imbullonati l'acconto va calcolato con la nuova rendita. Il detentore deve pagare la quota Tasi, se prevista dal Comune.

Fabbricati in leasing 
Sono soggetti a Imu ed eventualmente a Tasi, se istituita dal Comune. Soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto. 
Acconto: il locatario deve pagare la metà di quanto dovuto in base alle aliquote deliberate per il 2015 (o per il 2016, se più favorevoli).

Beni merce 
Sono esenti da Imu ma potrebbero essere soggetti a Tasi se prevista dal Comune. 
Acconto: la Tasi è dovuta in base alle aliquote deliberate per il 2015 (o per il 2016, se più favorevoli). Dal 2016 l'aliquota massima è al 2,5 per mille. Se il Comune ha previsto nel 2015 un’aliquota superiore al 2,5 e non l’ha ridotta, l'acconto può essere pagato in base al 2,5 per mille.

Enti non commerciali 
I fabbricati degli enti non commerciali sono esenti da Imu e da Tasi. Per gli edifici a uso promiscuo l'esenzione si applica in proporzione all’utilizzo non commerciale.
Acconto: in caso di versamento, entro il 16 giugno va versata metà dell'imposta totale versata per il 2015 e l'eventuale conguaglio dell'imposta dovuta per il 2015.

Altri fabbricati 
Sono soggetti a Imu ed eventualmente a Tasi, se istituita dal Comune
Acconto: il proprietario deve pagare la metà di quanto dovuto in base alle aliquote deliberate per il 2015 (o per il 2016, se più favorevoli). 

AREE E TERRENI

Aree fabbricabili
Sono soggette a Imu e a Tasi, se istituita dal Comune.
Acconto: il proprietario deve pagare la metà di quanto dovuto in base alle aliquote deliberate per il 2015 (o 2016, se più favorevoli).

Terreni agricoli
Non sono soggetti a Tasi. Sono soggetti a Imu, da chiunque posseduti, i terreni non individuati come montani o collinari dalla circolare 9/1993. I terreni di pianura sono esenti se posseduti e condotti dal coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali.
Acconto: se un terreno tassato nel 2015 è esente in base alle regole 2016, non si deve pagare nulla. Altrimenti, il proprietario deve pagare la metà di quanto dovuto in base alle aliquote decise per il 2015 (o 2016, se più favorevoli).

Fabbricati rurali strumentali
Sono esenti da Imu ma soggetti a Tasi se prevista dal Comune, con aliquota massima dell’1 per mille.
Acconto: il proprietario deve pagare la metà di quanto dovuto in base all'aliquota Tasi deliberata per il 2015 (o 2016, se più bassa).

Fonte articolo: Il Sole24Ore, vetrina web

Per i contratti verbali di comodato stipulati con genitori e figli la riduzione di Imu e Tasi al 50% decorre dalla data di conclusione del contratto stesso. E non esiste alcun obbligo di registrazione ai fini della loro validità.

Lo segnala Confedilizia, che ha ottenuto l’importante precisazione del Dipartimento delle finanze del ministero dell’Economia (direzione legislazione tributaria e federalismo fiscale) con la nota prot. 8876 dell’8 aprile 2016. 

Il contratto di comodato di un immobile può infatti essere redatto per iscritto oppure verbalmente. In questo secondo caso non è obbligatorio registrarlo ai fini della sua validità ma la legge di Stabilità 2016 impone di registrarlo alle Entrate se si vuole ottenere la riduzione su Imu e Tasi. 

Il Dipartimento delle Finanze era già intervenuto due volte sulla questione dei termini per la registrazione dei comodati, centrale per l’ottenimento dell’agevolazione prevista dalla legge di Stabilità (208/2015) per il 2016: la prima volta con la nota 2472 del 29 gennaio 2016 (su istanza della Cna), dove si chiariva come registrare i contratti di comodato verbali già in essere, beneficiando fin dal 1° gennaio 2016 dello sconto del 50% su Imu e Tasi per le case date in prestito ai genitori o ai figli. Secondo quella prima interpretazione, il Dipartimento aveva deciso che, trattandosi di un nuovo adempimento, valesse l’articolo 3, comma 2 dello Statuto del contribuente, secondo cui la scadenza dei nuovi obblighi tributari non può essere fissata prima del sessantesimo giorno dalla loro entrata in vigore, quindi il 1° marzo 2016 (60 giorni dopo il 1° gennaio). 

Il secondo intervento del Dipartimento è del 17 febbraio 2016 (risoluzione 1/DF), che conferma in parte le indicazioni già data con la nota del 29 gennaio (obbligo di registrare il contratto scritto entro 20 giorni), con la precisazione, però, che l’agevolazione Imu, in caso di comodato verbale, decorre dalla data del contratto e non da quello della registrazione. In particolare, il Dipartimento specifica che (in questi casi) la registrazione potrà essere effettuata previa esclusiva presentazione del modello 69 in duplice copia in cui dovrà essere indicato "contratto verbale di comodato". 

Infine, l’ultimo intervento (quello della nota 8876 dell’8 aprile scorso) afferma esplicitamente che, per quanto riguarda la registrazione dei contratti verbali di comodato, la nota 2472 del 29 gennaio è "da intendersi superata" e la regola da seguire è quella indicata nella risoluzione 1/DF del 17 febbraio. Quindi, per calcolare la decorrenza dell’agevolazione, si parte dalla data di conclusione del contratto. Naturalmente sempre e solo ai fini dell’agevolazione Imu-Tasi, perché l’obbligo ai fini della validità continua a non sussistere. Se quindi un contratto di comodato verbale tra padre e figlio è stato concluso il 1° gennaio (anche se la registrazione avviene dopo due o tre mesi) il bonus Imu-Tasi decorrerà dal 1° gennaio.

Fonte articolo: IlSole24Ore.com, vetrina web

Per i proprietari di 2,8 milioni di case affittate è arrivato il momento di aggiornare il tax rate sui redditi da locazione, verificando le opportunità di risparmio fiscale riservate a chi stipula con l’inquilino un contratto a canone concordato. 

Lo sconto del 25% sull’Imu e la Tasi introdotto dalla legge di Stabilità 2016 è l’ultimo tassello di un mosaico che tende a incentivare gli affitti a prezzi moderati, e che comprende anche la cedolare secca al 10% e le tradizionali deduzioni extra del 30% per chi resta alla tassazione ordinaria.

Le norme, però, si sono stratificate in modo disordinato, e la convenienza dipende da diversi fattori: il tipo di contratto, il tipo di Comune in cui si trova l’immobile, la rendita catastale dell’abitazione e l’aliquota locale di Imu e Tasi.

Lo sgravio Imu e Tasi. 
"Le situazioni sono diverse nelle varie città, ma ci stanno arrivando indicazioni ottimistiche: c’è maggior interesse per i contratti agevolati", commenta il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa. "Certo è difficile prendere delle decisioni - aggiunge - perché i proprietari finora non hanno mai avuto la certezza delle norme fiscali per gli anni successivi".
La novità 2016 è la riduzione del 25% dell’aliquota Imu (ed eventualmente Tasi) per le case affittate a canone concordato. In pratica, lo sconto vale per i diversi contratti “calmierati” previsti dalla legge 431/1998:
- i contratti agevolati (3+2);
- i contratti per studenti universitari (da sei mesi a tre anni); 
- i contratti transitori (da uno a 18 mesi) stipulati nei grandi centri in cui il canone va fissato nel range stabilito negli accordi territoriali.

Come chiarito dal Dipartimento Finanze a Telefisco, in tutti questi casi a essere ridotta è l’aliquota applicata dal Comune. Quindi, se c’è un’aliquota ridotta, è questa a dover essere scontata. Ad esempio, a Milano gli affitti calmierati – se la casa è usata dall’inquilino come abitazione principale – nel 2015 pagavano il 6,5 per mille di Imu (contro il 9,6 per mille degli altri affitti) e lo 0,8 per mille di Tasi.

Lo stop agli aumenti dei tributi locali – dettato dalla legge di Stabilità – fa sì che le delibere 2015 possano essere prese come riferimento per calcolare lo sconto minimo quest’anno. Per intenderci, una casa affittata come abitazione principale con una rendita catastale di 459 euro – il valore medio delle abitazioni locate in Italia – a Torino pagherebbe il 5,75 per mille di Imu, che ridotto del 25% porta l’imposta annua da 443 a 332 euro.
Tra l’altro, questo sconto può essere applicato in tutti i Comuni. Anche se, naturalmente, bisogna stipulare un contratto agevolato in base agli accordi territoriali tra associazioni della proprietà edilizia e sindacati inquilini, applicando il canone ridotto.

La cedolare al 10 per cento. 
Gli altri incentivi riguardano i redditi di locazione. Qui il pezzo forte è la cedolare al 10% (prevista per il periodo 2014-17) che risulta praticamente imbattibile se confrontata con le deduzioni Irpef maggiorate per quasi tutti contribuenti.
Proprio la tassa piatta - diversamente dalle altre agevolazioni reddituali - può essere applicata anche nei Comuni colpiti da calamità, oltre che in quelli ad alta tensione abitativa, e a Telefisco le Entrate hanno chiarito come procedere nei centri in cui manca l’intesa locale.

Come ottenere gli sconti.
Per chi ha già un contratto a canone concordato, lo sconto Imu e Tasi è automatico (basta solo ricordarsi di presentare la dichiarazione Imu nel 2017), mentre la scelta per la cedolare secca - se non ancora effettuata - può essere fatta valere dalla prima nuova annualità contrattuale. La situazione è abbastanza semplice anche per chi non ha ancora stipulato il contratto: si tratta solo di valutare se le nuove agevolazioni fanno pendere la bilancia dalla parte del canone concordato.

Nel primo semestre del 2015 il 18% dei contratti è stato stipulato a canone calmierato, contro il 13,9% dell’anno precedente. Ed è ragionevole attendersi un altro aumento. Anche il numero dei contribuenti che applicano la cedolare secca sui canoni concordati è quasi triplicato in tre anni, secondo le statistiche sui redditi dichiarati nel 2014: un trend superiore a quello registrato tra le locazioni di mercato.

Un po’ più delicata, invece, la posizione di chi ha in corso una locazione a prezzi di mercato, perché in questo caso il proprietario potrebbe valutare la risoluzione del contratto e la stipula di un nuovo affitto concordato, offrendo all’inquilino un canone ridotto. "C’è anche chi valuta l’ipotesi di trasformare i contratti in essere, da libero ad agevolato - conferma Spaziani Testa-. È una scelta che potrebbe essere interessante, tra gli altri, per i locatori che avevano scelto il canone libero prima che, nel 2014, fosse introdotta la cedolare al 10%".

Fonte articolo: IlSole24Ore, vetrina web.