"Mercato più sano": l'obiettivo ora è valorizzare gli immobili

"È inutile aspettarsi la ripresa, non si può dire quando arriverà. Questo è il mercato dell'immobiliare a cui dobbiamo fare riferimento": parola di Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. L'istituto di studi e ricerche ha presentato a Milano il suo Outlook per il 2016 valutando un settore che per il prossimo anno dovrebbe presentare circa 500mila compravendite di case nel nostro Paese e che non si può confrontare con quanto succedeva nei primi anni 2000 al cui cospetto "tutti i Paesi vanno maluccio. Mentre in realtà tutti i mercati si muovono in modo omogeneo e non è che l'Italia va peggio". 

La crisi è finita? La crisi immobiliare pare definitivamente terminata e il mercato immobiliare italiano dovrebbe aver smesso di contrarsi ancora. "Si apre adesso – ha spiegato Breglia – un mercato con quotazioni stabili, una forte domanda di innovazione, una richiesta di qualità dei prodotti". 

La variazione dei prezzi tra questo anno e il prossimo dovrebbe essere sotto un punto percentuale mostrando una sostanzialmente stabilità secondo Scenari dopo che tra il 2010 e il 2015 ha perso il 9% quasi. In generale i prezzi delle abitazioni sono più o meno stagnanti, con l'eccezione di Londra, per tutta l'Europa. In Italia come nel resto del continente si assiste ad un mercato differenziato tra grandi città che fanno corsa a sé e le top location che dettano il prezzo. Il fatturato italiano del settore è in fase di ripresa, con una crescita prevista intorno al 3,7% nel 2015, mentre il 2016 dovrebbe segnare un altro incremento sino al 5,4%, non lontano dalla media (6,2%) dei paesi europei più importanti. Più faticosa la ripresa dei prezzi e dell'attività edilizia, per i quali non ci sarà un'inversione di tendenza prima del secondo semestre 2016. 

Un mercato più sano "Al netto delle turbolenze che sono arrivate prima dalla Grecia e ora dalla Cina – commenta il presidente di Scenari – il mercato immobiliare cresce nel numero di scambi, è un mercato attivo e i mercati vanno meglio dove si costruisce di più. Soprattutto ci sono indicatori più sani rispetto al passato perché si cresce dove ci sono più scambi e calcoliamo che ci sarà un miglioramento dal 2016. C'è poca finanza e siamo tornati ai fondamentali perché si costruisce non come investimento ma per l'uso diretto". 

Inoltre il settore si sta evolvendo con servizi sempre più ampi: l'obiettivo oramai è diventato la valorizzazione degli immobili, tanto che Scenari riporta un dato che mostra l'evoluzione del settore. Mentre il comparto ha fatto registrare il crollo degli impieghi nelle costruzioni, invece negli ultimi dieci anni sono aumentati del 50% in Europa e del 70% in Italia gli addetti ai servizi. Segno che si lavora in maniera più professionale. Soprattutto è tornata l'attrattività del settore immobiliare, in aumento anche perché in un'ottica di lungo periodo i rendimenti immobiliari, nonostante la tendenza verso il basso registrata negli ultimi anni, sono competitivi rispetto ai mercati finanziari. 

Una recente analisi realizzata da Oxford Economics per il periodo 2000-2015, indica che lo spread dei rendimenti immobiliari nelle zone di pregio delle principali città europee rispetto ai titoli di Stato è di circa duecento punti base a Londra, mentre oscilla da trecento a quattrocento punti base nelle altre città. "Gli investitori internazionali – spiega Breglia – stanno guardando all'Italia visto che il quadro internazionale è più complicato. E penso che continueranno a farlo per i prossimi anni. Ci sono segmenti di questo settore che stanno migliorando più del Pil ma certo dobbiamo guardare a un mercato ridimensionato, dove gli scambi sono per circa 450mila abitazioni".
Nel dettaglio il comparto residenziale ha mostrato segnali di ripresa nella maggior parte dei mercati europei. Le previsioni per il 2015-2016 sono di una crescita graduale e costante delle compravendite. In Italia il mercato residenziale sta avendo un leggero miglioramento in termini di compravendite. Per la fine del 2015 si potrebbe arrivare a circa 448mila e l'obiettivo di mezzo milione nel 2016 è considerato realistico, dato il progressivo incremento dei mutui concessi dalle banche. 

"Il mercato europeo si è ridimensionato, i prezzi non salgono e non saliranno – conclude Breglia – in realtà in Italia abbiamo bisogno di ristrutturare più che costruire. E la fiscalità di cui si parla tanto non è un vero problema perché anche negli altri Paesi europei è molto alta, ma dove si costruisce bene si vende bene. Le previsioni sono di un cambiamento disegno verso il positivo con la fine di questo anno, ma non possiamo aspettarci un intervento a sostegno della politica visto che si è concentrati su altri fronti e per le costruzioni sono più urgenti le infrastrutture o le scuole".

Dal turismo al commerciale il mercato si evolve. Per quando riguarda gli altri settori oltre al residenziale, il commerciale ha in corso una profonda rivoluzione con i negozi che stanno trovando nuove e rinnovate soluzioni. Mentre la grande distribuzione, dopo un paio di anni di grande crescita e molte nuove aperture, si sta riposizionando nelle grandi città. Sul fronte degli uffici il mercato è sempre più polarizzato nelle due principali città, Roma e Milano, dove si concentrano anche gli investimenti esteri.
Uno sguardo invece del settore turistico arriva dalla presentazione sempre a Milano del Tourism Investment di Bergamo (25 settembre) l'evento dedicato agli investimenti immobiliari nel comparto. Dove non mancheranno le buone notizie tanto che il periodo 2014-2016 può essere definito l'anno degli alberghi visto che si stima verranno realizzati nel complesso 2500 nuove stanze. Una situazione ampiamente sostenuta dagli istituti di credito. Paola Garibotti Head of Country Development Plans di UniCredit spiega "Ci siamo concentrati nel turismo. Abbiamo deciso di focalizzarci su quello di qualità cercando di finanziare operatori con un modello di business sostenibile e di qualità stanziando da qui al 2018 due miliardi di euro per il settore".

Fonte articolo: ilSole24Ore Edilizia e Territorio, vetrina web.