Le critiche del Notariato alle imposte sul rent to buy

La scelta di tassare il rent to buy come se fosse un contratto “bifronte”, e cioè come una locazione nella fase in cui il conduttore ha il godimento dell'immobile e come una compravendita nel momento in cui il conduttore esercita il diritto di acquisto, è oggetto di alcuni rilievi critici nella nota del Consiglio nazionale del Notariato elaborata al fine di commentare la circolare dell'agenzia delle Entrate n. 4 del 19 febbraio 2015 la quale, a sua volta, ha illustrato l'opinione del fisco sulla tassazione del rent to buy.

Preferibile sarebbe stato, secondo il Notariato, trattare il rent to buy come un tipo contrattuale a sé stante, valorizzandone le peculiarità, e non come una mera sommatoria (così ha opinato l'agenzia delle Entrate) di una locazione e di una compravendita.

Il principale punto di crisi che deriva dalla considerazione del rent to buy come un contratto “bifronte”, è rappresentato dall'opinione del fisco sulla sorte delle somme tassate come acconto, qualora questa tassazione (che si detrae da quella da versare al momento del passaggio di proprietà) si renda eccedente rispetto all'ammontare di imposta di registro dovuto in sede di stipula del contratto definitivo (questo capita facilmente ad esempio se gli acconti sono tassati al 3% per l'intero loro valore, mentre la tassazione del contratto definitivo si effettua con l'aliquota 2% applicata alla rendita catastale). 
Ebbene, l'Agenzia in questo caso ritiene che si debba far luogo al rimborso della somma versata in eccedenza, mentre il Notariato sostiene che si sarebbe potuto compiere uno sforzo interpretativo maggiore, e cioè ponendo un tetto massimo alla tassazione applicabile agli acconti (tetto rappresentato appunto dalla tassazione che si applicherebbe se, anziché il prelievo sugli acconti, si operasse il prelievo proprio del contratto definitivo).

Altro tema su cui il Notariato controverte è quello della sorte della tassazione applicata ai canoni pagati “in conto vendita”, qualora il conduttore decida di non esercitare il diritto di acquisto: per le Entrate si tratta di versamenti che diventano “a fondo perduto”, e cioè che non sono suscettibili di restituzione, mentre il Consiglio nazionale del Notariato obietta che questa soluzione estremamente rigorosa avrebbe potuto essere stemperata ritenendo invece soggette a restituzione le somme tassate come acconti.
Infine, il Notariato rileva che la ritenuta “doppia anima” del rent to buy ha come conseguenza l'applicazione di una doppia imposta fissa di registro nel caso in cui sia il rapporto di godimento che la cessione siano soggetti a Iva; quando invece la considerazione del rent to buy come fattispecie contrattuale unitaria (e cioè così come essa è sotto il profilo civilistico) avrebbe comportato l'applicazione di una sola imposta fissa di registro.

Per il resto la nota del Notariato contiene alcune interessanti osservazioni. Anzitutto, per il caso in cui il soggetto concedente (che sia un soggetto Iva) intenda esercitare l'opzione per l'imponibilità sia per il rapporto di godimento che per la cessione dell'immobile, si afferma che nell'ambito del contratto di godimento potrebbero essere manifestate due opzioni per l'imponibilità a Iva, in presenza delle rispettive condizioni: una relativa alla quota del canone tassata secondo la disciplina della locazione, una relativa alla quota del canone tassata secondo la disciplina degli acconti prezzo. Inoltre, si sostiene che al canone versato “in conto prezzo” possa essere applicata l'aliquota Iva del 4% se il conduttore dichiari di voler beneficiare dell'agevolazione “prima casa” (i cui presupposti dovranno sussistere alla data del contratto di trasferimento e non debbono già esistere quando si è nella fase del godimento).
Se questi acconti sono invece versati a un soggetto “privato”, essi (per il loro intero ammontare) devono essere tassati con l'aliquota dell'imposta di registro propria degli acconti, e cioè l'aliquota del 3%.

Fonte articolo: http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2015-03-17/rent-patto-doppio-132258.php?uuid=AbX1hDTL