La  stagione della dichiarazione dei redditi è ufficialmente iniziata anche per l'anno di imposta 2016. 

Che si utilizzi il modello precompilato (che è disponibile dal 18 aprile) o si scelga quello tradizionale è importante conoscere le spese che è possibile portare in detrazione e/o in deduzione. 

• Inquilini a basso redditto 

• Lavoratore dipendente che trasferisce la sua residenza per motivi di lavoro

• Giovani tra 20 e 30 anni

• Inquilini di alloggi sociali (per il periodo d'imposta dal 2014 al 2016)

• Studenti universitari fuori sede

• Contratti a canone convenzionato

Fonte articolo: Idealista.it

Forte "preoccupazione" per il mantenimento, seppur in misura parziale, delle clausole di salvaguardia, ma "soddisfazione" per l'abbandono della riforma del catasto.

È il giudizio espresso sulla manovrina dall'Ance, l'associazione dei costruttori edili, che nel corso di un'audizione alle Commissioni Bilancio di Camera e Senato, fa notare che l'aumento dell'Iva "produce solo effetti negativi sul mercato, con una forte contrazione dei consumi".

Confedilizia: "Ignorato settore immobiliare" 

La manovra-bis dimostra "la mancanza assoluta di volontà di intervenire sul settore immobiliare" ancora profondamente in crisi, e che necessiterebbe invece di una "cura shock" da punto di vista fiscale. Lo ha detto il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, nel corso dell'audizione sul decreto davanti alle Commissioni Bilancio. 

In particolare, Spaziani Testa è intervenuto sulla questione dei nuovi obblighi per gli intermediari previsti nel Dl 50/2017 per la ritenuta sui canoni delle locazioni brevi, la cosiddetta "tassa Airbnb", il presidente ha spiegato: "Non ci spaventa la ritenuta, ma non posso non rilevare come turbi molto, e in questo caso effettivamente spaventi, il fatto che si parta da un pregiudizio per giustificare la normativa".

Parlando dell'evasione fiscale nel settore, la relazione tecnica al decreto, ha precisato Spaziani Testa, cita infatti "i dati di un'indagine della Guardia di Finanza di Venezia, presumibilmente quindi riferita alla stessa città, che avrebbe dimostrato che solo un affitto su quattro è dichiarato. Ci preoccupa la dimensione territoriale del presupposto" per fare una legge nazionale.

Inoltre, ha aggiunto il presidente di Confedilizia "Siamo preoccupati che possano esserci eccessivi adempimenti, e dunque eventuali sanzioni, in capo agli Agenti immobiliari, oltre ai portali attraverso i quali qualche volta viene reperito l'immobile".
Gli agenti, infatti, se incassano il canone di locazione, diventano sostituto d'imposta. "La Fiaip ha già espresso le proprie preoccupazioni per un ruolo particolarmente significativo e pesante che viene attribuito agli Agenti immobiliari", ha aggiunto. Serve dunque una "modifica per evitare eccessive incombenze per il settore" ha proseguito Spaziani Testa.

Secondo Raffaele Dedemo, Vicepresidente Fiaip con delega al Turismo - questo provvedimento rappresenta un'ulteriore incombenza sull'attività degli Agenti immobiliari, che inciderà notevolmente su chi lavora nel settore delle locazioni turistiche, a fronte di guadagni, a volte, molto limitati".

E continua: "Non crediamo che il problema del mondo delle locazioni turistiche sia il sommerso o l'evasione ipoteticamente generata per gli affitti brevi, in quanto oggi la percentuale di pagamenti in contanti è bassissima e quindi altamente tracciabile. Il problema, semmai, sono le differenti normative locali -conseguenza della mancata riforma del Titolo V della Costituzione - differenti tra Regione e Regione che creano confusione agli stessi proprietari che decidono di acquistare un immobile e di gestirlo in proprio per la locazione turistica.

Fonte articolo: 1. IlSole24Ore, 2. IlSole24Ore, 3. Condominioweb.com

Tra le motivazioni per poter usufruire delle agevolazioni sulla prima casa rientra anche quella relativa a chi acquista nello stesso Comune in cui lavora.

Con una risoluzione del 27 aprile l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che una dichiarazione di questo tipo può essere rettificata successivamente all’atto notarile. 

Ma andiamo con ordine e spieghiamo come si è arrivati a questo provvedimento.

Il caso da cui è partito tutto è quello di un avvocato che aveva aperto uno studio nel paese in cui avrebbe dovuto seguire un nuovo cliente. Contestualmente il professionista aveva acquistato un immobile godendo delle agevolazioni sulla prima casa e dichiarando di avere proprio nel Comune la sua sede di lavoro. Una volta conclusa la compravendita le condizioni lavorative sono decadute e lo studio non è più stato aperto. Da questo proviene la possibilità di rettifica della dichiarazione, nella quale ci si può impegnare a trasferire la propria residenza e la propria sede lavorativa entro i 18 mesi successivi all’atto notarile.

Questo provvedimento si aggancia a quello già esistente per cui le condizioni di accesso alle agevolazioni prima casa possono essere rettificate successivamente all’atto. Sia che si tratti di un acquirente con residenza già stabilita nel Comune, sia che si tratti di un impegno a trasferirsi in 18 mesi, sia che si tratti di qualcuno che lavora o studia nel luogo in cui è ubicato l’immobile, qualora venga riscontrata una dichiarazione mendace o non venga rispettato l’impegno preso, il fisco potrà recuperare il valore dell’imposta maggiorata sull’acquisto, compresa di mora.

Fonte articolo: Immobiliare.it

Quando avviene, in termini giuridici, il passaggio di proprietà di una casa o più in generale di un bene immobile?

Al momento dello scambio dei consensi, alla firma del contratto preliminare, alla consegna materiale dell'abitazione?

La questione ha dei risvolti di non poco conto sia in relazione ai diritti che le parti possono vantare sui beni, nonché verso le controparti, sia in relazione a rischi e responsabilità connessi al possesso/detenzione degli immobili.
Partiamo da dato certo: in relazione alla compravendita immobiliare, nel nostro ordinamento, vale il così detto principio consensualistico, previsto dall'art. 1376 c.c., rubricato Contratto con effetti reali, che recita:

Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato.

In buona sostanza per la legge italiana è sufficiente formalizzare, nei modi specificamente previsti, i consensi delle parti affinché la proprietà di un bene, meglio il diritto di proprietà su di esso, possa dirsi trasferita dal venditore all'acquirente.
Si badi: consenso espresso nelle forme previste dalla legge.

Così, ad esempio, in relazione agli immobili, il codice civile prevede che per la compravendita sia necessario – a pena di nullità – concludere il contratto o mediante scrittura privata o mediante atto pubblico.
Ciò vuol dire che se Tizio intende vendere a Caio la propria unità immobiliare dovrà farlo con un contratto scritto dal quale emergano gli elementi fondamentali dall'accordo (consensi, oggetto e causa).

Nel momento in cui l'accordo è raggiunto, cioè il contratto è siglato, la vendita è da ritenersi perfezionata e di conseguenza la proprietà passata in capo all'acquirente.

Due considerazioni sulla vicenda:

a) per il passaggio di proprietà di un immobile la trascrizione non è necessaria, essa ha mera finalità di pubblicità notizia, ossia di rendere opponibile a terzi il trasferimento;

b) la consegna dell'immobile da parte del venditore rappresenta un'obbligazione connessa al contratto non avendo alcuna rilevanza in relazione al passaggio di proprietà del bene.

In questo contesto il contratto preliminare non ha alcun valore in relazione al passaggio di proprietà: con il contratto preliminare le parti s'impegnano a stipulare, successivamente, un contratto di cessione del bene.
Nel così detto preliminare, quindi, sono stabiliti una serie di elementi volti a disciplinare modalità e termini di stipula del contratto definitivo. Il contratto preliminare può essere oggetto di esecuzione giudiziale (art. 2932 c.c.) volta ad ottenere la vendita, ma non è capace di trasferire la proprietà.

Un effetto della cessione al momento dello scambio dei consensi riguarda anche i rischi connessi al perimento del bene prima della sua consegna. Il primo comma dell'art. 1476 c.c. rende ancor più chiaro quanto sia determinante il consenso più che la consegna in relazione al passaggio di proprietà.

Recita la norma:

Nei contratti che trasferiscono la proprietà di una cosa determinata ovvero costituiscono o trasferiscono diritti reali, il perimento della cosa per una causa non imputabile all'alienante non libera l'acquirente dall'obbligo di eseguire la controprestazione, ancorché la cosa non gli sia stata consegnata.

Fonte articolo: Condominioweb.com

A marzo le richieste di mutuo pervenute alle varie banche hanno registrato un incremento dell’1,7% rispetto allo stesso mese del 2016, periodo che si era già contraddistinto per un sostanzioso +17,3% sui trenta giorni dell’anno precedente.

Il rafforzamento della domanda è stato rilevato dal Barometro del CRIF (Centrale Rischi Finanziari), che analizza i dati provenienti da vere e proprie istruttorie formali e non da semplici informazioni ottenute presso gli intermediari. 

I volumi raggiunti a marzo eguagliano l’ottima performance del 2010: l’aggregato dei primi tre mesi dell’anno fa segnare un +0.4%, un risultato che risente della battuta d’arresto registrata a febbraio.

"Il primo trimestre 2017", commenta Simone Capecchi, Executive Director di CRIF, "si è chiuso con un trend sostanzialmente piatto del numero di interrogazioni relative alle richieste di nuovi mutui e surroghe, a cui si associa però la ripresa del valore dell’importo medio rispetto al corrispondente periodo del 2016. Parallelamente, prosegue anche la crescita della durata media dei mutui richiesti, probabilmente riconducibile a una minore incidenza delle surroghe sul totale delle richieste. Con uno scenario immobiliare in ripresa sul fronte dei prezzi e delle compravendite, il mercato del credito sta quindi ben supportando questa rinascita, indice anche di una rinnovata fiducia da parte delle famiglie italiane".

La risalita dell’importo medio porta la somma richiesta a 125.576 euro, una cifra che è superiore di quasi 2.700 euro sul corrispondente periodo dello scorso anno – quando si era fermata a 122.879 euro.
Guardando i dati del primo trimestre si nota che la fascia di importo preferita è sempre quella compresa tra i 100 e i 150 mila euro, con una quota pari al 29,5%. Rispetto ai dati rilevati tra gennaio e marzo del 2016, si registra una diminuzione dell’1,2% delle richieste di ammontare inferiore a 100.000 euro (il 47,5% del totale) a vantaggio di una crescita delle classi oltre i 150.000 euro, passate dal precedente 21,7% all’attuale 23,0%.

Sempre nel primo trimestre si conferma il successo dei piani di ammortamento con classe di durata compresa tra i 16 e i 20 anni, che raggiungono una quota pari al 24,2%. A questo risultato si affianca una variazione negativa dell’1,8% per il range 6-10 anni, mentre riprendono quota le classi 0-5 anni e 26-30 anni, entrambe con un +0,3%.
Osservando, infine, la distribuzione delle interrogazioni in relazione all’età del richiedente, l’ultimo aggiornamento del Barometro conferma la predominanza della fascia compresa fra i 35 e i 44 anni, che si attesta al 35,7% del totale.

Fonte articolo: Mutuionline.it

Giacomo che affittava grazie a portali come Booking e Airbnb, in nero, la casa ereditata dalla nonna; Silvia che ha comperato un monolocale da mettere a reddito a Milano prima di Expo, e che con quello vive; Giovanni che pensava di trasferirsi al mare e ora quel bilocale rappresenta il suo unico reddito, sempre esentasse.

Dal 1° giugno tutti i proprietari che affittano casa con l'affitto breve tramite Airbnb e portali simili pagheranno il 21% di cedolare secca (opzionale) che verrà direttamente trattenuta dall'intermediario. 

Questa è la novità per una tassa che esisteva anche prima dell'ultimo provvedimento governativo dovuto alla Manovrina dell'11 aprile scorso, ma che pochi versavano.
La scelta di rendere Airbnb e i suoi cugini sostituti di imposta significa continuare nella lotta alle locazioni in nero iniziata proprio con l'introduzione della cedolare secca, ma che nel primo periodo aveva dato pochi riscontri positivi, o almeno non sufficienti in termini di emersione del nero.

Il settore degli affitti brevi, sul quale in moltissimi si sono buttati attirati da ricchi guadagni - ma non dimentichiamo che le spese di manutenzione e pulizia non sono esigue e la gestione dell'immobile è un lavoro vero e proprio - potrebbe diventare meno redditizio. Ma in questo modo si è in regola. O meglio lo Stato impone che giustamente la regola venga rispettata.

Oggi dalla cifra ricavata a notte - in genere i prezzi partono da 40-50 euro a posto letto per arrivare a cifre ben più alte a seconda del lusso della casa - bisognerà togliere la commissione dei portali (tra il 16 e il 20%) e il 21% di cedolare secca. In tasca al proprietario arriverà quindi poco più del 60% del prezzo a notte, dal quale dovrà togliere le spese di condominio, i servizi (luce gas etc) e le spese di pulizia, se non sceglie di farle in proprio.

"Lo scorso anno sono state circa 200mila le case affittate per brevi locazioni turistiche usando i canali informatici. Airnbn ha circa il 55% del mercato – dice Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari –. Il guadagno medio annuo per proprietario (al netto dei costi di vendita del servizio e della gestione) è stimato in 2.300 euro. Significa un totale di poco inferiore a mezzo miliardo di euro. La tassazione inciderà per circa cento milioni di euro l'anno".

L'affitto breve resta comunque più redditizio di un contratto classico 4+4 anni che in Italia rende intorno al 2% netto, se non si tratta di case per studenti nelle città universitarie che affittate a stanza rendono anche il 5-6%. 
Ecco che diventa quindi ancora più determinante la location, centrale in città e ben servita, ma è essenziale anche capire la stagionalità della meta dove si trova l'immobile. E questo vale soprattutto quando si sceglie di acquistare per mettere a reddito. A Roma la stagione dura 12 mesi, a Venezia dieci, a Milano solo otto, fa notare ancora Mario Breglia.

Fonte articolo: IlSole24ore.com

Sui portali immobiliari specializzati, le proposte di affitto con riscatto riservate alle abitazioni continuano a registrare numeri in crescita.

Sollevando la cortina degli annunci, si scopre però che il fenomeno non si accompagna a un’altrettanto evidente crescita delle stipule, frenate da una serie di ostacoli pratici: dai nodi fiscali (tasse su locazione e successiva compravendita) a quelli normativi (obbligo o facoltà di acquisto?), passando per gli equilibri economici (definizione del canone maggiorato) e finanziari (confronto con il mutuo).

Così, in assenza di cifre ufficiali, il giudizio degli operatori è univoco: offerta e domanda faticano a incontrarsi. E ciò pare ancor più vero in riferimento allo schema disegnato nel 2014 dallo Sblocca Italia (Dl 133/14), che ha formalizzato la disciplina del rent to buy all’interno del nostro ordinamento.

Rispetto a quattro anni fa, gli annunci di “Rtb” sul sito di Idealista.it sono progrediti del 7,5% (2014), del 173% (2015) e poi del 3,3% (2016).
"Il trend di crescita rilevato nei primo trimestre 2017, ci porta a pensare che entro la fine dell'anno l'aumento potrà essere di nuovo superiore del 100%. Ma parliamo per lo più di annunci che riportano la dicitura “possibilità di rent to buy”, e che si affiancano a quelli esclusivamente dedicati a questa formula, proposti da alcune società di costruzione", spiega Vincenzo de Tommaso, responsabile dell’ufficio studi.

In ogni caso, i numeri assoluti sono piccoli: "Su una base dati di un milione di annunci, tra affitto e vendita, il Rtb è stato citato nel 2016 poco più di 400 volte. Resta quindi un fenomeno di nicchia – continua – per il quale l’interesse si concentra soprattutto nel Centro-Nord anche se sta espandendosi nelle zone di Roma e Napoli".
Dalle grandi città del Nord, le “citazioni” di Rtb si sono allargate verso l’hinterland, in prima cintura (dove c’è nuovo sviluppo immobiliare, a prezzi più contenuti rispettoa lla città) e in provincia (dove si cerca di smuovere il mercato un po’ spento delle seconde case.)

È molto probabile che anche altre soluzioni stiano in un certo senso “premendo” ai lati: ad esempio il leasing abitativo, ora fiscalmente favorito, o il diffondersi dell’affitto concordato. Se il proprietario guarda infatti all’affitto con riscatto come uno strumento alternativo alla vendita classica, l’inquilino – non essendo in grado di affrontare subito l’acquisto – vi legge invece un’alternativa alla locazione, che lascia la porta aperta a future evoluzioni.
Sul portale Immobiliare.it, il 65% degli annunci di Rtb si riferisce al nuovo o a immobili in pronta consegna, il 30% ad abitazioni ristrutturate di recente.

"L’offerta di Rtb – commenta l’ad di Idealista. it Carlo Giordano – rappresenta circa l’1% del mercato complessivo, ma continua ad aumentare in confronto a un paio d’anni fa. E la sua incidenza cresce proprio nel nuovo, dove la formula viene spesso usata per la cessione di più appartamenti dello stesso complesso, affidati alla gestione di professionisti della materia". Sotto questo profilo, è anche vero che "molti costruttori – prosegue Giordano – mantengono la formula nel portafoglio di offerte soltanto come “civetta”, per vivacizzare le visite e cercar poi di convergere sulla strada dell’acquisto tradizionale. Lo si legge anche dai banner pubblicitari, spinti da costruttori che hanno il 50% di invenduto e non possono permettersi di svendere: il rent to buy serve a dare una “sveglia” al cantiere".

Sul fronte acquirente, considerate le richieste di affitto che risultano maggiorate del 30% circa (per accantonare il “premio” all’acquisto), "meglio percorrere la via tradizionale ed esser certi di poter ottener un mutuo, la cui rata può avere costi inferiori. D'altra parte – sottolinea il manager di Immobiliare.it – l’equity raccolta con i canoni di Rtb potrebbe rivelarsi alla fine comunque troppo bassa per far salire il rating della banca". Lo strumento si era sviluppato infatti anche per venire incontro a chi non riesce ad accendere un mutuo, ma negli ultimi anni l’accesso al credito, seppur più selettivo di un tempo, è meno difficoltoso che negli anni peggiori della crisi immobiliare. 

Il discorso si lega anche all'equilibrio tra le due componenti del canone mensile, che non è semplice calibrare. Se la quota locazione è troppo alta, non c’è margine per accantonare il fondo all’acquisto; se invece è troppo bassa, il proprietario non ha convenienza a portare avanti l’affare. "Le difficoltà – chiosa Giordano – si notano soprattutto tra privati, che sono intrigati dalla generica possibilità di comprar casa “aggirando” le banche, ma che rivelano una sorta di ingenua ignoranza verso la vera natura dello strumento".

Fonte articolo: IlSole24Ore.com, vetrina web

Come ci si deve comportare se, dopo aver acquistato un immobile, arrivano i controlli dell'amministrazione fiscale sulla procedura seguita nella compravendita?

A spiegarlo è la stessa Agenzia delle Entrate nella edizione di quest'anno della "Guida per l'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali": buona parte delle Faq contenute alla fine della guida è infatti dedicata a questo argomento che spesso mette.

Ma la guida non si ferma a questo. Dal calcolo delle imposte ai requisiti per le agevolazioni fiscali, la pubblicazione spiega tutti gli step da seguire per concludere l'acquisto di un immobile. La guida descrive, anche con esempi pratici, le principali regole da osservare quando si compra una casa, in modo da poter fruire di tutti i benefici previsti dalla legge quali le agevolazioni legate alla prima abitazione.

Cosa fare prima dell'acquisto

Prima di procedere all'acquisto di una casa, è opportuno ottenere più informazioni possibili sull'immobile.
Come primo passo, bisogna verificare la situazione catastale e ipotecaria del bene; a tal fine l'Agenzia mette a disposizione dei cittadini alcuni servizi come, per esempio, quello di ispezione ipotecaria che consente di individuare il proprietario dell'immobile e di controllare se ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie.
L'ispezione può essere richiesta presso gli uffici provinciali – Territorio oppure online. In entrambi i casi, il servizio è gratuito se viene richiesto per i beni immobili dei quali il richiedente risulta titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento (ispezione ipotecaria personale); rientrano nella consultazione gratuita le ipoteche “contro”, mentre sono escluse le ipoteche “a favore”.

L'opzione del contratto preliminare

Una volta accertato che l'immobile è libero da vincoli, si può procedere alla stipula del contratto preliminare, un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico) e deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione, pagando l'imposta di registro di 200 euro, oltre all'imposta di bollo.

Il calcolo delle imposte

Quando si compra una casa, le imposte da pagare variano a seconda che il venditore sia un privato o un'impresa e l'acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”. Se il venditore è un privato o un'impresa, con vendita esente da Iva, l'acquirente dovrà pagare l'imposta di registro nella misura proporzionale del 9%, l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale nella misura fissa di 50 euro. In caso contrario, chi acquista sarà tenuto a versare l'Iva al 10% cui si aggiungono le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna per l'importo di 200 euro.

Le agevolazioni “prima casa”

Il vademecum passa poi in rassegna i requisiti per accedere al beneficio legato all'acquisto della prima abitazione. Nel caso del venditore privato o dell'impresa esente da Iva, saranno dovute l'imposta di registro proporzionale nella misura del 2%, l'imposta ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 50 euro. Se la vendita è soggetta ad Iva, sono dovute l'imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 200 euro, oltre all'Iva ridotta al 4%. La guida ricorda che le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l'acquisto di immobili appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Quando si ha già una “prima casa”

Anche il contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa può avvalersi del beneficio fiscale, a condizione però che la casa posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l'acquisto del nuovo immobile e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.
Inoltre, chi vende l'abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un'altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d'imposta pari all'imposta di registro o all'Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Le Faq dedicate

La guida contiene anche un elenco di quesiti posti dai contribuenti su alcune delle casistiche più ricorrenti. Alcuni esempi: come comportarsi se si riceve un accertamento dell'imposta di registro su una compravendita immobiliare; il rapporto tra la sussistenza delle agevolazioni e il trasferimento della residenza; la possibilità di usufruire delle imposte agevolate sull'acquisto di una casa che si trova nello stesso comune in cui si possiede la nuda proprietà su un'altra abitazione.

Fonte articolo: IlSole24Ore