Panoramica degli affitti nei primi mesi del 2015

Sono ormai diversi mesi che tutto il settore del mattone tenta di trovare segnali, seppur piccoli, di quella tanto attesa ripresa e per farlo studia ed elabora i dati relativi alle compravendite. Ma nel mondo degli affitti, di contro, cosa sta cambiando? Ad analizzare le tre variabili in campo per le locazioni, ossia domanda, offerta e prezzi, ci ha pensato l’Ufficio Studi di Immobiliare.it che ha messo sotto la sua lente la situazione degli immobili residenziali in affitto riscontrabile a febbraio 2015 e ha rilevato che i prezzi dei canoni mensili sono lieve calo, la richiesta sta crescendo ma, a questa, non coincide un aumento dell’offerta, anzi è proprio questa che sta subendo la contrazione maggiore.

 

Agli italiani non piace affittare. È cosa nota che in Italia l’idea di offrire in affitto le proprie case non è mai andata a genio ai proprietari di casa, che temono morosità e inquilini problematici; sembra che ora la situazione non sia migliorata affatto, anzi è proprio l’offerta che nel mercato degli affitti ha subito il calo più evidente. In un anno, ossia rispetto a febbraio 2014, il numero di annunci di case in affitto ha subito una contrazione del 7%. Ci sono altre spiegazioni a questo dato, che vanno oltre la paura di inquilini morosi, e le ha commentate proprio Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it: nonostante affittare il proprio immobile sia una garanzia di rendita fissa, soprattutto se lo si fa nelle grandi città, quello di dare in locazione la propria casa per periodi lunghi non ha più il fascino di un tempo. I proprietari hanno preso a preferire affitti stagionali, come quelli delle case vacanza o dei bed and breakfast, oppure quelli brevi, come avverrà tra poco a Milano in occasione di Expo.

Cresce il numero di chi cerca casa in affitto. La domanda, come anticipato, non segue il trend dell’offerta e continua a crescere l’interesse di chi cerca casa verso gli annunci di locazione. In un anno, sempre in confronto a febbraio 2014, c’è stato un aumento di ricerche verso questo tipo di contratti del 9,9%. È il Centro l’area italiana dove la crescita è stata maggiore, arrivando all’11,9%; al Nord l’aumento è stato del 9,1%, al Sud dell’8%. Con il Centro, portano verso l’alto questo dato anche le città più piccole (quelle che contano meno di 250.000 abitanti) che registrano un aumento del 12,3% rispetto alle grandi che si fermano a un +8,5%.

I costi di un affitto. Anche a causa della congiuntura con la diminuzione degli immobili disponibili in affitto, i canoni di locazione, rispetto allo scorso febbraio 2014, sono scesi di poco, ossia del 2,1%. Ma, come sempre, le diverse zone d’Italia si comportano in maniera differente. Abruzzo, Molise e Friuli Venezia Giulia sono le tre regioni che hanno registrato i cali più vistosi, rispettivamente del 13,4%, 8,9% e 5,8%. Ci sono, di contro, regioni in cui i prezzi sono addirittura aumentati: è il caso della Sardegna che registra un +8,9%, della Calabria con +3% e del Piemonte dove si registra un lievissimo aumento dell’1%. 

Nel nostro Paese, per affittare una casa da 80 metri quadrati, servono in media 670 euro al mese. Lo studio di Immobiliare.it ha stilato anche la classifica delle dieci città più care d’Italia per i canoni di locazione. Al contrario di quello che succede per le vendite, stando all’Osservatorio sulle compravendite del portale, non è Roma la prima per i prezzi più alti, ma Milano. Nel capoluogo meneghino un monolocale in affitto arriva a costare circa 600 euro al mese, mentre un trilocale ne richiede 1.200. Invece a Roma bastano 550 euro per prendere un monolocale in locazione e 1.050 euro per un trilocale.

Fonte articolo: http://news.immobiliare.it/il-mercato-degli-affitti-in-italia-21679

Le critiche del Notariato alle imposte sul rent to buy

La scelta di tassare il rent to buy come se fosse un contratto “bifronte”, e cioè come una locazione nella fase in cui il conduttore ha il godimento dell'immobile e come una compravendita nel momento in cui il conduttore esercita il diritto di acquisto, è oggetto di alcuni rilievi critici nella nota del Consiglio nazionale del Notariato elaborata al fine di commentare la circolare dell'agenzia delle Entrate n. 4 del 19 febbraio 2015 la quale, a sua volta, ha illustrato l'opinione del fisco sulla tassazione del rent to buy.

Preferibile sarebbe stato, secondo il Notariato, trattare il rent to buy come un tipo contrattuale a sé stante, valorizzandone le peculiarità, e non come una mera sommatoria (così ha opinato l'agenzia delle Entrate) di una locazione e di una compravendita.

Il principale punto di crisi che deriva dalla considerazione del rent to buy come un contratto “bifronte”, è rappresentato dall'opinione del fisco sulla sorte delle somme tassate come acconto, qualora questa tassazione (che si detrae da quella da versare al momento del passaggio di proprietà) si renda eccedente rispetto all'ammontare di imposta di registro dovuto in sede di stipula del contratto definitivo (questo capita facilmente ad esempio se gli acconti sono tassati al 3% per l'intero loro valore, mentre la tassazione del contratto definitivo si effettua con l'aliquota 2% applicata alla rendita catastale). 
Ebbene, l'Agenzia in questo caso ritiene che si debba far luogo al rimborso della somma versata in eccedenza, mentre il Notariato sostiene che si sarebbe potuto compiere uno sforzo interpretativo maggiore, e cioè ponendo un tetto massimo alla tassazione applicabile agli acconti (tetto rappresentato appunto dalla tassazione che si applicherebbe se, anziché il prelievo sugli acconti, si operasse il prelievo proprio del contratto definitivo).

Altro tema su cui il Notariato controverte è quello della sorte della tassazione applicata ai canoni pagati “in conto vendita”, qualora il conduttore decida di non esercitare il diritto di acquisto: per le Entrate si tratta di versamenti che diventano “a fondo perduto”, e cioè che non sono suscettibili di restituzione, mentre il Consiglio nazionale del Notariato obietta che questa soluzione estremamente rigorosa avrebbe potuto essere stemperata ritenendo invece soggette a restituzione le somme tassate come acconti.
Infine, il Notariato rileva che la ritenuta “doppia anima” del rent to buy ha come conseguenza l'applicazione di una doppia imposta fissa di registro nel caso in cui sia il rapporto di godimento che la cessione siano soggetti a Iva; quando invece la considerazione del rent to buy come fattispecie contrattuale unitaria (e cioè così come essa è sotto il profilo civilistico) avrebbe comportato l'applicazione di una sola imposta fissa di registro.

Per il resto la nota del Notariato contiene alcune interessanti osservazioni. Anzitutto, per il caso in cui il soggetto concedente (che sia un soggetto Iva) intenda esercitare l'opzione per l'imponibilità sia per il rapporto di godimento che per la cessione dell'immobile, si afferma che nell'ambito del contratto di godimento potrebbero essere manifestate due opzioni per l'imponibilità a Iva, in presenza delle rispettive condizioni: una relativa alla quota del canone tassata secondo la disciplina della locazione, una relativa alla quota del canone tassata secondo la disciplina degli acconti prezzo. Inoltre, si sostiene che al canone versato “in conto prezzo” possa essere applicata l'aliquota Iva del 4% se il conduttore dichiari di voler beneficiare dell'agevolazione “prima casa” (i cui presupposti dovranno sussistere alla data del contratto di trasferimento e non debbono già esistere quando si è nella fase del godimento).
Se questi acconti sono invece versati a un soggetto “privato”, essi (per il loro intero ammontare) devono essere tassati con l'aliquota dell'imposta di registro propria degli acconti, e cioè l'aliquota del 3%.

Fonte articolo: http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2015-03-17/rent-patto-doppio-132258.php?uuid=AbX1hDTL

Fiaip critico sul DEF del Governo

“Avremmo bisogno di una manovra di segno espansivo, che parta dall’immobiliare per rilanciare l’economia. Per il settore immobiliare, come per tutta l`economia, serve quanto prima un’azione decisa sul fronte della riduzione delle tasse”. Così il presidente della Fiaip, Paolo Righi, commentando il Def, nel quale è stato preannunciato il varo della local tax, che assorbirà in futuro tutti i tributi comunali sugli immobili.

"Nel documento appena presentato dall’esecutivo - aggiunge - manca purtroppo l’indicazione di un obiettivo chiaro per la ripresa economica. Aumentare il potenziale di crescita del sistema Paese partendo dall’immobiliare, che rappresenta il 20% del Pil, è indispensabile visto che il trend di crescita tornerà a fatica ai livelli di pre-crisi. Ma al momento non si parla di riduzione della pressione fiscale, anzi - sottolinea Righi - si  sostiene che su questo fronte è stato già fatto molto e bisognerà quindi attendere la Legge di stabilità del 2016. 

La stessa semplificazione sulla tassazione immobiliare: un’unica imposta sulla casa e la preannunciata riduzione della pressione fiscale sugli immobili vengono quindi rimandate a tempi migliori". Pur apprezzando i contenuti delle recenti dichiarazioni del premier e di altri esponenti della maggioranza sulla necessità di evitare l'attivazione delle clausole di salvaguardia, la Fiaip ricorda che una tassazione unica non può ridursi al mero accorpamento di Imu e Tasi. 

Per la Fiaip dopo il pasticcio del 2012 sarebbe auspicabile l’introduzione di un tributo unico che, semplificando il caos fiscale sulle imposte immobiliari, diminuisca sensibilmente la pressione fiscale sulla casa. "Ci auguriamo - incalza Righi - che il Governo non stia per confezionare l’ennesimo aumento di imposte a carico dei cittadini e delle imprese con una 'super tassa comunale' che si potrebbe configurare come l’ennesima aggressione fiscale sugli immobili. Sarebbe inaccettabile alzare ancora le imposte sulla casa, dopo che negli ultimi anni i governi Monti, Letta e ora Renzi hanno già triplicato gli stessi prelievi. Gli italiani, le famiglie e i cittadini non vogliono più veder la casa trattata come un Bancomat per far cassa per lo Stato e gli Enti locali".

Fonte articolo: http://www.italpress.com/fiaip/51470/def-ridurre-le-tasse-sulla-casa-e-prioritario

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