Dopo 5 anni di contrazione, tornano a crescere i canoni d’affitto in Italia che nel 2015 registrano un +1,7% trainati soprattutto dalla domanda di appartamenti trilocali (+2,4%) e quadrilocali (+3,3%) adibiti sempre più ad abitazione “principale” da famiglie con figli.

E’ quanto emerge dal Rapporto sulle locazioni 2015 di Solo Affitti elaborato con il supporto di Nomisma.

Se a livello nazionale l’aumento dei prezzi d’affitto nell’ultimo anno risulta inferiore al 2%, ci sono città dove l’incremento raggiunge la doppia cifra come a Bologna (+11,6%), Perugia (+9%) e Bari (+8,5%). Oltre la media nazionale l’aumento a Napoli (+6,3%), Genova (+5,5%) e Catanzaro (+5,2%). A Milano, che già nel 2014 aveva anticipato il trend in risalita sotto la spinta dell’Expo, si registra un +2,4%.
In altre 'piazze' invece persiste il segno meno. A Palermo la contrazione più consistente degli affitti: -7,7%. Seguono Potenza e Campobasso (-5% ciascuno), Roma (-2,2%), Trieste (-1,9%) e Trento (-1,2%).
Una generale stabilità si rileva ad Aosta (+0,8%), Ancona (+0,1%) e Cagliari (-0,4%).

Sono le grandi metrature comunque a spingere il mercato locativo. I quadrilocali tirano soprattutto a Bologna (+15,2%), Perugia (+14,3%), Bari (+11,6%), Genova (+11,5%) e Venezia (+10,4%). I trilocali sono molto richiesti a Perugia (+11,4%), Bari (+11,3%) e Bologna (+10,6%). In altre città gli appartamenti di maggiori dimensioni sono meno appetibili: i quadrilocali fanno registrare canoni in calo ad Aosta (-5,9%), Campobasso (-4%) e Palermo (-3,9%), i trilocali a Palermo e Potenza (-4,9% ciascuno), e Campobasso (-4,8%). Locazioni stabili per mono e bilocali (+0,1% ciascuno).

La casa in affitto diventa abitazione principale.
Il 2015 inoltre, registra sempre la ricerca di Solo Affitti, rileva un significativo cambio dei costumi da parte degli italiani: rispetto all’ultimo anno le famiglie che prendono in affitto un appartamento come abitazione principale sono aumentate di quasi 10 punti percentuali, dal 50,3% del 2014 al 59,8% del 2015. 
Il trend è ancora più marcato in città come Palermo e Trento (80% ciascuno), Campobasso (75%) e Roma (70,4%). Sotto la media nazionale Trieste (45%), Milano (49%) e Genova (45%), dove più importante è la richiesta di trasfertisti e studenti. Diminuisce leggermente, a livello nazionale, la quota di richieste di locazione provenienti da lavoratori in trasferta (da 25,1% nel 2014 a 22,6% nel 2015) e studenti fuori sede (da 22,9% a 16,1%).

I prezzi della locazione. 
Per prendere in affitto un appartamento in Italia occorrono mediamente 516 euro, che salgono a 558 euro se l’appartamento è ammobiliato e a 572 se dotato di garage. Milano si conferma anche nel 2015 la città più cara per gli affitti (canone medio di 916 euro) superando Roma (809) di oltre un centinaio di euro. Seguono Firenze (645 euro), Bologna (568 euro), Venezia (566 euro), Napoli (546 euro). Vivere in affitto costa meno che altrove a Potenza (379 euro), Campobasso (381 euro), Perugia (396 euro) e Catanzaro (399 euro).

Dal punto di vista del proprietario invece la ricerca certifica il successo della cedolare secca rispetto alla tassazione Irpef: la nuova tassazione viene impiegata mediamente infatti nell’87% dei casi, con punte del 97% a Perugia, del 95% a Napoli, del 93% ciascuno a Roma, Venezia e Firenze. Ed è al top anche l'utilizzo dei canoni concordati, dal 37,1% del 2014 al 43,1% del 2015 che superano per la prima volta quelli liberi 4+4, passati dal 39,8% dello scorso anno al 42,1% del 2015. In calo invece rispetto al 2014 il tempo medio necessario a trovare un appartamento: 2,3 mesi.

I tempi di locazione. 
Se in centro e semicentro occorre un periodo inferiore per arrivare alla firma del contratto (2 mesi), in periferia ci vogliono 2,7 mesi. Si trova casa più velocemente a Perugia (1,5 mesi), Milano e Firenze (1,7 ciascuno) mentre la ricerca dura di più a Napoli (3,8), Bari (3,5), Palermo e Aosta (3,3 ciascuno).

I locatari. 
Aumentano le coppie senza figli che vivono in affitto (dal 36,9% del 2014 al 40,2% del 2015) mentre diminuiscono quelle con figli che restano comunque numerose (25,8%). Stabile la quota di single in affitto che rappresentano più di un quinto del totale (21,9%). In calo il fenomeno della condivisione di uno stesso appartamento da parte di più persone (12,1% del totale) che si mantiene vivo nelle città universitarie come Catanzaro (35%), Firenze (21,7%), Bologna (21%) e Venezia (17,5%), così come a Milano dove quasi un appartamento locato su cinque è utilizzato da tre e più soggetti (17%). 

Fonti articolo: http://www.adnkronos.com/soldi/economia/2015/12/17/casa-dopo-anni-tornano-crescere-canoni-affitto_WTxkXyfyCBdmHWqIZ90k9L.html?refresh_ce;

http://www.monitorimmobiliare.it/affitti-crescono-i-canoni-17-nel-2015_201512171030

ll regolamento di attuazione della norma che concede la deduzione Irpef del 20% sul prezzo di acquisto degli appartamenti destinati alla locazione è stato pubblicato nella "Gazzetta Ufficiale" n. 282 del 3 dicembre 2015 (si tratta del decreto del ministero delle Infrastrutture 8 settembre 2015).

La norma (l’articolo 21, Dl 133/2014, convertito con legge 164/2014) concede all’acquirente persona fisica (non esercente attività commerciale) una deduzione dal reddito complessivo pari al 20% del prezzo di acquisto (effettuato tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017) di unità immobiliari a destinazione residenziale, di nuova costruzione o oggetto di interventi di restauro o di ristrutturazione che:

• fossero "invendute" alla data del 12 novembre 2014;

• abbiano conseguito il requisito dell’agibilità tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017 mediante il rilascio dell’apposita certificazione da parte del Comune o per intervenuta formazione del silenzio assenso di cui all’articolo 25 del Dpr 380/2001.

La definizione.
Per unità immobiliari "invendute" si intende che deve trattarsi di abitazioni che fossero già interamente o parzialmente costruite ovvero quelle per le quali, sempre alla data del 12 novembre 2014, fosse stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio comunque denominato; nonchè quelle per le quali era stato dato concreto avvio agli adempimenti propedeutici all’edificazione quali la stipula di una convenzione tra il Comune e il soggetto attuatore dell’intervento.

Deve inoltre trattarsi di unità immobiliari destinate, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione (ma non tra genitori e figli) per un periodo continuativo di almeno otto anni (seguendo norme specifiche sull’entità massima del canone), non classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, non ubicate in zone agricole e con prestazioni energetiche certificate in classe A o B.

La deduzione.
Il 20%di deduzione può essere calcolato:
- sulla parte del prezzo non eccedente i 300mila euro (Iva compresa); nonché:
- sugli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari in questione.

La deduzione è ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.

I beneficiari.
Nel regolamento attuativo viene specificato che la deduzione spetta "ai soggetti titolari del diritto di proprietà dell’unità immobiliare in relazione alla quota di proprietà": in sostanza, in caso di acquisto per quota di comproprietà (ad esempio: l’acquisto di due fratelli, rispettivamente per il 70 e per il 30 per cento cadauno), a ciascun comproprietario spetta una detrazione commisurata alla rispettiva quota (e, quindi, nell’esempio, una detrazione rapportata a massimo 210mila euro per il primo fratello; e a massimo 90mila euro per il secondo fratello).

La medesima deduzione fin qui commentata spetta anche per le spese sostenute dal contribuente per contratti d’appalto stipulati al fine della costruzione di un’unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell’inizio dei lavori (si deve trattare della costruzione di unità immobiliari che devono essere ultimate entro il 31 dicembre 2017, per le quali sia stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio anteriormente alla data del 12 novembre 2014).
Sempre entro il limite massimo complessivo di 300mila euro, la deduzione spetta anche per l’acquisto o la realizzazione di ulteriori unità immobiliari da destinare alla locazione.

Fonte articolo: Il Quotidiano del Condominio, Il Sole24Ore, vetrina web.

Prendere in “affitto” un immobile, con la possibilità di diventarne proprietari entro una certa data, imputando a prezzo di acquisto una parte del canone indicata nel contratto.

Se questa è in sintesi la definizione del cosiddetto rent to buy, il decreto Sblocca Italia (Dl 133/14, art.23, che ha introdotto la formula nel nostro ordinamento) disegna in realtà uno schema nuovo, che non è la semplice somma di locazione e compravendita. 

Con un assetto autonomo rispetto al contratto di affitto “ordinario”, e slegato ad esempio dalle norme vincolistiche imposte su durata minima, rinnovo automatico, disdetta, eccetera. Uno schema nel quale i rapporti tra concedente e conduttore sono regolati con il richiamo alla disciplina dell’usufrutto.

Quali sono allora gli obblighi e i diritti delle parti? Il tema è tra quelli affrontati all’interno della Guida pratica per il cittadino presentata ieri a Roma dal Consiglio nazionale del Notariato insieme alle principali associazioni dei consumatori.
Il contratto di rent to buy (rtb) contiene una precisa descrizione dell’immobile. Se questo è arredato, il conduttore deve fare l’inventario: ma non si tratta di un compito inderogabile, così come si può anche evitare di fornire un’idonea garanzia. Che di solito, è la stessa prevista per la locazione, cioè un deposito cauzionale non superiore a tre mensilità: questa cauzione si calcola sulla sola parte di canone relativa all’uso dell’immobile, e alla fine va restituita con gli interessi legali, o eventualmente imputata al prezzo di cessione. 

Delle due fasi in cui si articola il rtb – concessione del “godimento” della casa e trasferimento della proprietà – la seconda è infatti solo eventuale; e l’inquilino, al termine del periodo stabilito (“garantito” dalla trascrizione, vedi schede in alto), è libero di scegliere se acquistare o meno. Nel frattempo a carico del conduttore sono le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell’immobile, comprese le parti comuni in condominio. Nell’ordinaria manutenzione sono incluse le riparazioni di elementi accessori degli immobili, che si deteriorano per il loro normale uso, e quindi le spese relative per esempio a interruttori, rivestimenti, sanitari, rubinetterie, eccetera.

Di regola, invece, le riparazioni straordinarie dell’immobile e delle eventuali parti condominiali sono a cura del proprietario. Tranne quelle "rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione" da parte del conduttore (art. 1004 c.c.). Per riparazioni straordinarie si intendono quelle per assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, per la sostituzione delle travi, il rinnovamento anche solo di una parte dei tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostengo o di cinta; e anche tutti gli interventi su parti strutturali degli edifici, e per la sostituzione degli impianti (elettrico, idraulico, di riscaldamento, e così via). 

Sulle somme spese, tuttavia, il conduttore deve corrispondere al proprietario gli interessi, come previsto dall’articolo 1005 c.c., per tutta la durata del rapporto (in mancanza di diverso accordo, il saggio di interesse è fissato dalla legge e attualmente pari allo 0,5%).
Ma se il proprietario si rifiuta di eseguirle o le ritarda senza giusto motivo? Dopo averlo comunicato, il conduttore può farle eseguire di tasca sua, con diritto a vedersele rimborsate alla fine del rapporto. Le parti rispondono in solido degli oneri condominiali: se una delle due non paga la propria quota, insomma, l’amministratore può rivolgersi all’altra e pretendere il pagamento complessivo. Le legge non disciplina invece la ripartizione del compenso dovuto all'amministratore stesso; ma il servizio può farsi rientrare tra le spese ordinarie e quindi a carico del conduttore.

Il proprietario deve assicurare (e non pregiudicare) al conduttore il godimento dell’immobile. E procedere alla vendita nel caso questi intenda acquistare entro i termini convenuti. Se non lo fa, l’inquilino può portare a termine l’affare chiedendo una sentenza sostitutiva del rogito. O domandare la risoluzione del contratto e ricevere la parte dei canoni pagati quale corrispettivo del prezzo di vendita, più gli interessi legali (oltre a una penale aggiuntiva, se prevista). 

Da parte sua, il conduttore ha il principale obbligo di pagare il canone stabilito. Se ci ripensa, o interrompe il versamento per un numero minimo di rate pattuito (non inferiore a un ventesimo del loro ammontare complessivo), il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e – se non previsto diversamente – acquisisce per intero i canoni versati, a titolo di indennità. Mentre può chiedere l’adempimento in forma specifica (art.2931 c.c., cioè un’esecuzione forzata) nel caso l’inosservanza dell’inquilino riguardi un “obbligo di fare”, come quello di curare la manutenzione ordinaria.

Quando l’affare non si conclude, l’immobile va infine restituito nello stato in cui lo si è trovato. Se alla riconsegna si riscontrano dei guasti, può esser trattenuto l’eventuale deposito cauzionale, con diritto del proprietario a pretendere il maggior danno. La descrizione puntuale di cauzioni, diritti di recesso, penali, e altre clausole “cautelative”, che la legge lascia liberi di inserire, si intreccia con il problema di definire la parte di canone “imputabile a corrispettivo”. È quello, sottolineano i notai, l’aspetto più delicato da affrontare in fase di trattativa contrattuale, visti i contrapposti interessi in gioco.

Sito di riferimento: www.notariato.it

Fonte articolo: http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2015-12-03/ecco-come-si-dividono-spese-rent-to-buy-113911.php?uuid=ACqKbMmB&refresh_ce=1

"Il mercato immobiliare italiano si è lasciato alle spalle la pesante crisi degli ultimi sette anni ma la risalita sarà lenta e non priva di insidie". È lo scenario che traccia Nomisma nell'Osservatorio sul mercato immobiliare presentato oggi 25 novembre a Milano in collaborazione con Intesa Sanpaolo Private Banking.

In attesa dei dati ufficiali dell'Agenzia delle Entrate sul terzo trimestre che saranno diffusi la prossima settimana, l'istituto bolognese stima compravendite residenziali in crescita del 6% a fine anno. E prezzi delle case ancora in calo del 2,5% su base annua, ma che dovrebbero fermare la discesa dal 2016. Restano più marcati i cali delle quotazioni (e le prospettive di risalita) sul fronte uffici (-3,4%) e negozi (-2,6%).

Secondo Nomisma, "si rafforzano i segnali di miglioramento del mercato immobiliare, che si erano delineati a partire dalla seconda parte del 2014, anche grazie a un quadro macroeconomico sicuramente più favorevole, seppure non si tratti di dinamiche eclatanti". 

Viene sottolineato come le mutate condizioni congiunturali hanno fatto riemergere una domanda mai sopita ma che ha ancora bisogno di sostegno: circa il 75% delle famiglie italiane che cercano casa potrà infatti procedere all'acquisto solo grazie il sostegno economico da parte delle banche. Le condizioni macroeconomiche "indubbiamente favorevoli" non sono infatti "sufficienti per alimentare un percorso di risalita non assistita". Con la quota di transazioni senza ricorso al credito è scesa nel 2015 al di sotto del 45%.

La risposta del sistema bancario all'impennata delle richieste non è mancata. L'incremento delle erogazioni per l'istituto bolognese è risultato eclatante, "seppur di gran lunga inferiore rispetto ai dati diffusi anche da autorevoli istituzioni nel corso dell'anno".
Più nel dettaglio, "il capitale erogato alle famiglie per i mutui nei primi sei mesi del 2015, al lordo delle iniziative di portabilità, è stato di 17,3 miliardi con un incremento di 53 punti percentuali sul primo semestre del 2014 e di 34 sul semestre precedente. Per la seconda parte dell'anno le previsioni ammontano a 21 miliardi di euro". Con un progressivo consolidamento nei prossimi anni.

Nomisma sottolinea però anche che rimangono alcune incognite soprattutto legate a persistenti situazioni critiche legate al peso dei crediti deteriorati. Ma anche al rischio di "iniziative di dismissione massiva di asset immobiliari a garanzia di crediti pesantemente svalutati accentuino ancora una volta la pressione ribassista dei prezzi".

"Analizzando le 13 città monitorate – comunica Nomisma – la crescita dei livelli di attività è risultata uniforme e diffusa sia per le residenze che per gli immobili ad uso produttivo. La maggiore rigidità dei prezzi nel corso della crisi si riflette nell'andamento anticipatorio delle quantità rispetto ai valori, con un ritardo dei secondi che tende ad ampliarsi nel tempo". In ambito residenziale, "l'offerta continua a crescere nei semicentri e nelle periferie mentre si conferma stabile nelle zone di pregio e nei centri".

Anche il mercato degli affitti si conferma abbastanza uniforme in un confronto delle zone urbane ed è "interessante notare come nelle zone di pregio e nei centri la domanda di acquisto di case che non viene soddisfatta dagli immobili presenti sul mercato sembra orientarsi verso la locazione, in attesa di un miglioramento delle condizioni di accessibilità, oltre che di qualità".
Il rendimento medio lordo annuo da locazione delle abitazioni si è attestato al 5,1% in linea con quello degli uffici (5%).
Si conferma elevato –7,3% annuo – il rendimento medio rilevato da Nomisma per i negozi.

Sul fronte "Corporate", "l'esposizione verso il sistema bancario induce a ritenere che la ripresa non possa dirsi pienamente consolidata, anche se dai numeri parrebbe robusta. Da parte degli operatori prevale un giudizio stabile rispetto alle quantità immesse nel corso dell'anno sul mercato, mentre la domanda è risultata ancora in calo, anche se non sono mancate indicazioni di assestamento. L'offerta si presenta stabile con l'eccezione dei centri città dove invece è in crescita".

In ultimo, Nomisma evidenzia come negli anni Duemila furono gli strumenti di investimento italiani ad alimentare e dare robustezza alla crescita del comparto; al momento l'Istituto bolognese non vede le condizioni per individuare "chi possa rilevare il testimone dagli operatori opportunistici esteri e dare continuità alla fase espansiva in atto".

Oggi più che mai va segnalata "una forte correlazione tra le dinamiche del settore immobiliare e le scelte allocative delle banche, per cui nel momento in cui ci dovesse essere una conferma della tendenza espansiva dal punto di vista del credito ci saranno segnali di irrobustimento della crescita per quanto riguarda il settore immobiliare". I segnali di miglioramento dati dall'aumento delle compravendite sono però da inquadrare in "una fase di incertezza che si innesta dopo una crisi molto lunga in cui le famiglie hanno pesantemente risentito della doppia ondata recessiva, e quindi la connotazione di questa nuova fase espansiva sarà la fragilità".

Fonti articolo: http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2015-11-25/nomisma-crisi-immobiliare-spalle-ma-risalita-sara-lenta-compravendite-rialzo-prezzi-ancora-giu-105942.php?uuid=AC3clzgB&refresh_ce=1

http://www.radio24.ilsole24ore.com/programma/cuoridenari/extra/mattone-italiano-nomisma-crisi-121701-gSLAYmbZRB

Un'ultima maratona notturna per consegnare questa mattina il testo all'Aula di Palazzo Madama che entro sabato (probabilmente già domani) darà il suo primo via libera al testo con il ricorso da parte del Governo alla fiducia. La blindatura sarà autorizzata oggi dal Consiglio dei Ministri.

Stop alle tasse sulla casa per i separati che lasciano l'abitazione principale all'ex coniuge, per le forze dell'ordine trasferite e per gli alloggi sociali.

Stretta contro gli affitti in nero che rende "nullo" dal 2016 a ogni accordo che preveda che il canone sia superiore a quello registrato (entro 30 giorni dalla stipula del contratto) con la possibilità per affittuari di chiedere alla riconsegna dell'immobile «la restituzione» delle maggiori somme corrisposte.

Ripristino del tetto di 1.000 euro per l'utilizzo del contante per i money transfer. Innalzamento per gli “over 75” dagli attuali 6.700 euro a 8mila euro della soglia di esenzione dal canone Rai, che per gli altri utenti dovrà essere pagato in 10 rate con le bollette elettriche bimestrali e sarà accompagnato da un meccanismo rafforzato di incroci dei dati tra Anagrafe tributaria, Authority per l'energia, Viminale e Comuni. il canone per il servizio radiotelevisivo sarà addebitato «sulle fatture emesse dall'impresa elettrica aventi scadenza del pagamento immediatamente successiva alla scadenza delle rate», con scaglionamento da gennaio a ottobre. 
Per via dei tempi tecnici di adeguamento dei sistemi di fatturazione per il 2016 il primo versamento delle rate scadute avverrà "cumulativamente" dal primo luglio 2016.

Ripristino al 22% dell'Iva sul pellet che il testo originario della Stabilità aveva fatto scendere al 10%.

Ok allo stop della tassa sulla prima casa per i proprietari che la danno in uso gratuito a parenti fino al secondo grado disabili, allo sconto Imu del 25% per i proprietari di una seconda casa messa in affitto a canone concordato e all'estensione dell'imposta agevolata di registro al 2% per l'acquisto della prima casa anche a chi al momento del rogito possieda già un immobile ma lo vende entro un anno. 

Stop Tasi per case in comodato d’uso ai figli. 
L'intesa sullo sconto Imu prevede in particolare che la somma delle aliquote dell'Imu e della Tasi non possa superare il 4 per mille, ed è stato recepito in un emendamento delle relatrici Federica Chiavaroli (Ap) e Magda Zanoni (Pd), con una copertura finanziaria di 80 milioni di euro.
Un altro punto d’intesa tra maggioranza e opposizione trasformato in emendamento oggi approvato dalla commisisone prevede la cancellazione della Tasi anche per le case date in comodato d'uso ai figli (o ai genitori), ma con una limitazione: varrà per un solo immobile, con esclusione di ville e castelli. L’emendamento in materia prevede che il proprietario, per poter usufruire dell'agevolazione, non debba possedere un altro immobile ad uso abitativo in Italia. Inoltre nel 2015 deve aver abitato nella casa che intende cedere al parente in linea retta entro il primo grado. In pratica, la casa ceduta al figlio viene "trattata" dal punto di vista fiscale, come prima casa anche se il proprietario non vi risiede.

Fonte articolo: http://www.ilsole24ore.com/art/notizie/2015-11-19/casa-niente-tassa-i-separati-091644.shtml?uuid=ACr2wEdB;

http://www.ilsole24ore.com/art/notizie/2015-11-19/legge-stabilita-oggi-aula-senato-governo-si-prepara-fiducia-091337.shtml?rlabs=2;

http://www.ilsole24ore.com/art/notizie/2015-11-17/stabilita-sconto-imu-25percento-case-affittate-canone-concordato-095616.shtml?uuid=ACayYjbB.

Arrivano i nuovi sconti per le tasse sul mattone, che premiano soprattutto il "canone concordato", cioè gli affitti “calmierati” presenti nelle grandi città, mentre rischiano di lasciare all’asciutto la maggioranza delle case date in comodato gratuito a figli e genitori.

Completano il pacchetto, contenuto negli emendamenti delle relatrici (Madga Zanoni del Pd e Federica Chiavaroli di Alleanza Popolare), una maggiore flessibilità per l’Iva agevolata al 2% per l’acquisto di una nuova prima casa, che potrà scattare anche se non è stata prima ceduta quella vecchia a patto che la vendita arrivi entro un anno, e due mini-ampliamenti di sconti già previsti: le esenzioni per le cooperative edilizie saranno applicate anche alle case concesse a studenti universitari che siano soci assegnatari della coop, anche se non la loro residenza è altrove, mentre gli sconti per l’edilizia popolare si applicheranno anche alle aziende in house del settore per allinearsi a tutte le situazioni locali.

Questi due ultimi passaggi, comunque, sono pesi piuma dal punto di vista dei conti, perché valgono in tutto una decina di milioni di euro all’anno, mentre il cuore dei nuovi interventi è dedicato ad affitti concordati e case in comodato.

Sul primo aspetto, che riguarda circa 400mila immobili concessi a canone calmierato nelle città "ad alta tensione abitativa", il correttivo promosso da Confedilizia e accolto dalle relatrici è lineare, e prevede un tetto al 4 per mille per la somma di Imu e Tasi. In questo modo, i canoni concordati recuperano il vantaggio fiscale che era stato azzerato negli ultimi tre anni quando, con il passaggio dall’Ici all’Imu e la riduzione delle agevolazioni d’imposta sugli affitti, il conto a carico dei proprietari era cresciuto anche di dieci volte. 

Tra Imu/Tasi al 4 per mille e cedolare sugli affitti scesa al 10%, torna la convenienza fiscale che permette al proprietario di rinunciare al canone di mercato senza andare in perdita, e quindi torna la possibilità pratica di utilizzare uno strumento molto utile per le famiglie a basso reddito.

Ancora più ampia è la platea di chi guarda alla manovra per capire la sorte fiscale delle case concesse in comodato, una condizione che secondo l’Istat riguarda l’8% degli italiani.
Da questo punto di vista, però, le notizie non sono buone, perché la manovra prevede l’esenzione per le case non di lusso (cioè fuori dalle solite categorie catastali A/1, A/8 e A/9) con contratto di comodato registrato, ma la lega a due condizioni che rischiano di escludere la stragrande maggioranza dei potenziali interessati: per evitare l’imposta, infatti, il "comodante", cioè chi concede l’immobile gratuitamente ai figli o ai genitori, deve aver utilizzato la casa in questione come abitazione principale nel 2015, e non deve possedere alcun altro immobile abitativo in tutta Italia.

Oltre che per evitare costi eccessivi al bilancio pubblico, questi parametri nascono dall’esigenza di evitare un utilizzo elusivo del canone concordato, ad esempio per tenere le tasse lontane dalle seconde case al mare o in montagna concedendole sulla carta in comodato gratuito al figlio. Scritti così, però, i vincoli sembrano andare parecchio oltre, e finiscono per concedere l’esenzione solo a chi esce da casa propria per darla ai figli o ai genitori, e va ad abitare in affitto non potendo possedere «un altro immobile ad uso abitativo in Italia». 

Se il correttivo arriverà in questi termini fino alla Gazzetta Ufficiale, rischia di far cadere anche le agevolazioni fiscali finora concesse dai Comuni ai comodatari; le regole attuali, infatti, prevedono per i sindaci la possibilità di assimilare all’abitazione principale le case concesse in comodato a figli e genitori purché l’Isee famigliare del comodatario non superi i 15mila euro, oppure per le quote di rendita fino a 500 euro. Se l’esenzione varrà solo per le case utilizzate come abitazione principale dal comodante nel corso del 2015, l’ampia maggioranza dei comodati attuali tornerà a pagare Imu e Tasi in formula piena, come una seconda casa qualsiasi.

Vogliamo ricordare però il beneficio del dubbio che la Commissione Europea giusto ieri ha dato in merito alla Legge di Stabilità, rinviando il giudizio di merito in primavera. Bruxelles ha notato che la Finanziaria è "a rischio di non rispetto del Patto di Stabilità" per via di una "deviazione significativa" dal previsto percorso di avvicinamento al pareggio di bilancio. Nel contempo, ha ricordato che la flessibilità di bilancio non può essere usata per ridurre le tasse.

In una conferenza stampa il Vice Pres. della Commissione Valdis, Dombrovskis, ha ricordato che agli occhi di Bruxelles anziché tagliare le imposte sugli immobili, il Governo italiano dovrebbe ridurre le imposte sul lavoro.
E ha poi aggiunnto: "Le politiche di tassazione sono di competenza degli Stati. Noi dobbiamo valutare quali conseguenze hanno sui conti pubblici".

Fonte articolo: Il Sole24Ore, vetrina web

"Bene che il Governo abbia deciso di dare un segnale di fiducia al settore immobiliare attraverso la detassazione della prima casa, oltre che con la proroga delle detrazioni per gli interventi di ristrutturazione edilizia e per il risparmio energetico, ma ci sono almeno tre punti che meritano di essere rivisti". Così il Vice Presidente nazionale di Confedilizia, Michele Vigne, sulla Legge di stabilità firmata dal presidente Mattarella e ora al vaglio del Senato.

"Tre i punti che possono essere modificati", precisa Vigne:
"Per prima cosa chiediamo che la previsione di un utilizzo della maggiorazione Imu-Tasi dello 0,8 per mille soltanto in alcuni comuni venga tolta".

Confedilizia punta il dito anche sulla previsione di una tassazione elevatissima (aliquota Imu-Tasi che può giungere al 6.8 per mille) sugli immobili cosiddetti di lusso, tra cui rientrano anche quelli di interesse storico-artistico, soggetti a vincolo. "L’effetto, all’evidenza, è quello di una differenziazione oggettivamente esagerata per immobili che, pur accatastati diversamente, sono destinati in tutti i casi ad abitazione principale", sottolinea il Vice Presidente, che poi passa all’ultimo punto che andrebbe modificato: 

"Con meno di 100 milioni di euro è possibile iniziare a dare un segnale di attenzione a un comparto dell’immobiliare in particolare sofferenza, quello degli immobili affittati, rilanciando nello stesso tempo l’investimento immobiliare. Ci attendiamo che il Parlamento, che aveva chiesto interventi in questa direzione in sede di esame della nota di aggiornamento del Def, approvi le conseguenti integrazioni al disegno di legge governativo, agevolando anche quella mobilità del lavoro che è necessaria in questa fase".

Il Presidente della Fiaip, Paolo Righi in un'audizione presso la Commissione Finanze della Camera dei Deputati ha presentato la sua personale ricetta su service tax, permuta e locazione: Con la legge di stabilità 2016 il Governo ha dato un segnale di fiducia al settore immobiliare attraverso la detassazione della prima casa. Oggi è necessario ripristinare definitivamente il principio fondato sulla diretta relazione tra il tributo imposto e il reddito prodotto dal bene tassato, ponendolo alla base della riforma della fiscalità immobiliare. I mille tributi fiscali che gravano sugli immobili (Imu, Tasi, Irpef, addizionale regionale Irpef, addizionale comunale Irpef, cedolare secca, Ires, Irap, imposta di registro, Iva, imposte ipotecarie e catastali, imposta di bollo, imposta sulle successioni e sulle donazioni, tasse sui rifiuti, tributo provinciale per l’ambiente, contributi ai Consorzi di bonifica, tassa occupazione spazi pubblici) rendono impossibile, per un investitore, calcolare il proprio ritorno economico sull’investimento e continuano a costituire una zavorra pesantissima per la ripresa del mercato immobiliare”.

Si rende, dunque, necessario, secondo la Fiaip, prevedere una tassa unica sugli immobili (Service Tax), che includa tutti i tributi, auspicando che essa si fondi su un’effettiva correlazione con i servizi che l’ente locale fornisce all’immobile. In questo modo si rispetterebbe allo stesso tempo il principio di eliminazione dell’imposizione patrimoniale e si risponderebbe anche ai criteri propri del federalismo fiscale.

“Una riforma complessiva della tassazione immobiliare si dovrebbe fondare su una semplificazione del quadro tributario e su alcune misure imprescindibili:

- abbassamento generale a lungo termine della pressione fiscale sugli immobili;

- abolizione della tassa sulla prima abitazione per tutti;

- introduzione di una tassa unica sugli immobili.

Pressione fiscale
“Occorre assumere quale principio di fondo nell’ambito di una riforma complessiva della tassazione immobiliare (riforma anticipata da questo Governo) la soppressione di  qualsiasi forma di imposizione di tipo patrimoniale. Ciò si tradurrebbe, quindi, in una definitiva eliminazione di un’imposizione fiscale su di un bene che non produce alcun reddito, quale l’immobile adibito ad abitazione principale. 
Il mantenimento, tuttavia, della tassazione sugli immobili A/1, A/8, A/9, comporta per Fiaip, purtroppo, il permanere di una patrimoniale su alcuni immobili. Gli agenti immobiliari Fiaip chiedono una semplificazione della tassazione sugli immobili e l’introduzione di una vera “Service tax” , oltre all’eliminazione di qualunque imposizione  patrimoniale, anche per gli immobili non adibiti ad abitazione principale, che non  devono più essere gravati da una tassazione patrimoniale.

Incentivi in caso di cessione in permuta
Tra i numerosi punti proposti dalla Fiaip per il rilancio del mercato immobiliare anche gli incentivi fiscali in caso di cessione in permuta. “Una proposta - sottolinea Paolo Righi -  che consentirebbe di coniugare la ripresa del mercato immobiliare con gli obiettivi di efficientamento energetico degli edifici e che potrebbe anche esentare, per un tempo definito le imprese costruttrici dal pagamento delle imposte dirette ed indirette (IUC, Irpef, Ires, Irap) gravanti sugli immobili ricevuti in permuta - da qualunque soggetto - a fronte della cessione di immobili abitativi ed a condizione che le stesse imprese effettuino lavori di ristrutturazione sugli immobili ricevuti”. 

Misure per la locazione
Sul tema delle locazioni, inoltre, il presidente nazionale Fiaip, Paolo Righi ha affermato che per il rilancio: “E’ necessario rivedere la normativa vigente sulle locazione, sia in termini di tassazione, che di durata dei contratti: “liberalizzare” e incentivare il mercato delle locazioni significa non solo soddisfare un'esigenza sociale, ma anche ripristinare le condizioni per rilanciare l'investimento immobiliare da sempre bene-rifugio per gli italiani”.
Infine, nel corso dell’audizione Fiaip ha inoltre proposto la possibilità di rendere il contratto di locazione titolo esecutivo e di ridurre l’aliquota IMU a favore dei soggetti che concedono in locazione i propri immobili, con particolare riferimento ai contratti di locazione stipulati a canone calmierato. 

Nel pacchetto di proposte presentate dalla Fiaip anche l’estensione e l’aumento della misura della detrazione delle spese sostenute dal contribuente in campo immobiliare, in quanto è necessario intervenire anche sull’innalzamento dell’importo delle spese detraibili siano esse riferite all'acquisto dell'immobile che alla provvigione versata agli agenti.
In quest’ottica Fiaip auspica la rimodulazione dell’IVA nella fattura dell’agente immobiliare, poiché è più corretto rapportare l’ammontare della percentuale IVA contenuto nelle fatture degli agenti immobiliari all’ammontare della percentuale IVA/imposta di registro versato dall’acquirente dell’immobile.

Fonti articolo: http://corrierealpi.gelocal.it/belluno/cronaca/2015/10/27/news/vigne-tre-dubbi-sulla-legge-di-stabilita-1.12344448

http://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2015/10/28/118072-fiaip-service-tax-permuta-e-locazione-un-tris-dassi-per-rilanciare-il-mattone