Fra gli obblighi di comunicazione dell'agente immobiliare vi è anche quello di informare l'acquirente di eventuali difformità urbanistiche dell'immobile? A rispondere sono i nostri collaboratori di condominioweb.

Il mediatore e le indagini tecnico giuridiche. Partiamo da un dato: il mediatore non ha l'onere di compiere indagini specifiche sul bene oggetto dell'affare progettato poiché non rientrano nella comune ordinaria diligenza richiesta al mediatore nell'adempimento della sua prestazione.

Tuttavia ciò non esclude che il mediatore possa, con speciale pattuizione,obbligarsi a compiere particolari indagini tecnico-giuridiche ed a compiere ogni accertamento sullo stato dell'immobile in modo tale da garantirne la sua regolarità urbanistico-catastale.

Nella prassi, infatti, si sta diffondendo la possibilità di prevedere contrattualmente obblighi ulteriori a carico del mediatore che obbligano tale professionista ad accertare anche l'eventuale regolarità urbanistica dell'immobile ed ad assistere il suo cliente fino al momento della stipula del rogito.

In caso di inadempimento degli obblighi contrattuali, pertanto, la parte obbligata può rifiutarsi di pagare la provvisione. Il mediatore è obbligato a condurre le indagine tecnico giuridiche in difetto di particolare incarico? No, vediamo perché.

Il caso. I promissari acquirenti di un immobile citano in giudizio il mediatore, al fine di ottenere da quest'ultimo il risarcimento del danno sopportato per non essere stati informati delle difformità urbanistiche che caratterizzano il bene impedendone la commerciabilità.

Il giudice di primo e secondo grado hanno respinto la richiesta dei promissari acquirenti puntualizzando che il mediatore non aveva violato gli obblighi informativi posti dalla legge a suo carico, stabilendo che le difformità in questione avrebbero potuto essere individuate solo da un tecnico appositamente incaricato.

I promissari acquirenti ricorrono in Cassazione, sostenendo che il mediatore sarebbe venuto meno: a) all'obbligo di informazione previsto dal primo comma dell'art. 1759 c.c. del codice civile secondo cui il "mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso", b) nonché all'obbligo di diligenza scaturente dall'attività professionale esercitata (art. 1176 c.c., secondo comma).

Cosa si intende per normale diligenza? La Cassazione con ordinanza si è pronunciata sul caso in questione stabilendo che sul mediatore non grava l'obbligo di condurre particolari indagini tecnico giuridiche quando non sia stato espressamente incaricato. (Corte di Cassazione, 6.3.2018, ord n.5153)

Prima di approdare a tale conclusione la Cassazione, riportandosi ad un orientamento consolidato, ha evidenziato che la legge n. 39/1989 subordina l'esercizio dell'attività di mediazione al possesso di specifici requisiti di capacità professionale, e l'obbligo di informazione gravante su tale professionista deve essere commisurato alla normale diligenza alla quale egli è obbligato a conformarsi.

Dunque l'obbligo di informazione gravante sul mediatore deve essere commisurato alla normale ordinaria diligenza alla quale egli stesso è tenuto a conformarsi nell'adempimento della sua prestazione.

Secondo i giudici della Cassazione, però, non rientra nella comune ordinaria diligenza, che deve caratterizzare l'operato del mediatore nell'esercizio dell'attività professionale, in difetto di specifico incarico, l'obbligo di effettuare indagini di natura tecnico-giuridica come ad esempio quelle consistenti nell'accertamento, previo verifica dei registri immobiliari, della libertà dell'immobile da trascrizioni pregiudizievoli.

Nel caso di specie, quindi, è stato appurato che il mediatore non aveva assunto alcun obbligo contrattuale di verificare la regolarità urbanistica dell'immobile oggetto di preliminare, ed il giudizio ha accertato che le stesse difformità non erano conosciute neanche dai venditori ed avrebbero potuto essere individuate solo da un tecnico appositamente incaricato.

Nulla da fare, quindi, per gli acquirenti: il mediatore, a meno che non sia stato espressamente previsto dal contratto, non ha l'obbligo di verificare la regolarità urbanistica dell'immobile.

Fonte: https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2018/03/27/125664-vendita-immobile-con-difformita-urbanistiche-qual-e-la-responsabilita-dellagente

In un’epoca in cui il panorama bancario è in continua evoluzione, dominato com’è dal continuo rischio di chiusure, dismissioni, fallimenti, viene da domandarsi quanto sicuro possa essere un comune cittadino che, oltre ad avere il proprio conto corrente presso queste banche, magari ha anche con esse acceso un mutuo o un qualsiasi finanziamento. Proviamo a capire cosa possa succedere ad un mutuatario quando la banca presso cui ha stipulato il proprio mutuo fallisce:

Innanzitutto, va subito detto, niente panico, “Se una banca fallisce - il mutuo deve essere pagato al nuovo istituto di credito che “subentra” alla vecchia banca. Tutti i contratti di mutuo o prestito vengono infatti trasferiti in maniera automatica alla nuova banca che acquisisce gli asset di quella in bancarotta”. Mentre infatti, per quanto riguarda i conti corrente, i risparmi dei correntisti fino a 100 mila euro depositati sono garantiti dal famoso fondo interbancario di tutela dei depositi (mentre per l’eccedenza la perdita ricade sul cliente), i crediti maturati dalla banca (così come i debiti!) vengono acquisiti dall’istituto che si offre di rilevarli alle migliori condizioni. A meno che non si tratti di crediti non esigibili, nel qual caso confluirebbero in una “bad bank” come debiti deteriorati, che lo Stato cercherebbe in un modo o nell’altro di gestire. Anche per questi crediti, comunque, gli acquirenti non mancherebbero: non sono pochi gli istituti che acquistano asset deteriorati ad un prezzo ben inferiore al proprio valore, per poi farsi restituire almeno parte del debito ricavandoci comunque un utile.

In passato, prima delle nuove regole sul bail in, nel caso in cui non ci fosse nessun gruppo bancario disposto ad acquisire gli asset della banca in difficoltà, era Banca d’Italia a subentrare, e il mutuatario, mantenendo comunque invariato il proprio contratto, diventava automaticamente debitore dello Stato. Oggi è la nuova banca che di fatto incassa le rate del mutuo acquisito. - Mutui e prestiti vengono “girati” alla banca subentrante, mantenendo intatte tutte le caratteristiche: ammontare residuo, durata, importo della rata, tipologia di tasso di interesse. In questo modo chi ha sottoscritto il finanziamento non avrà nessun danno e potrà continuare a pagare le rate del mutuo”.

Quando, invece, il mutuatario incorre in qualche danno? “Quando è il mutuatario a non pagare più le rate del mutuo. In questo caso scatterebbe il pignoramento sui beni del mutuatario. Quindi è necessario che questi continui sempre a pagare le sue rate di mutuo, anche qualora il contratto venisse trasferito ad un’altra banca. Altrimenti potrebbe incorrere nelle azioni legali che il nuovo istituto subentrante potrebbe intraprendere contro di lui”.

L’incubo delle maxi bollette della luce è destinato a finire. Come stabilito dall’ultima Legge di stabilità, l’Arera, ovvero l’autorità di settore, ha infatti dato l’ok a una delibera per cui le associazioni di consumatori si sono a lungo battute: la prescrizione per le bollette della luce scende da cinque anni a due anni.

La nuova regolamentazione

Se la maxi bolletta è dovuta a una negligenza da parte dell’operatore (mancata lettura o lettura rettificata in ritardo), l’utente pagherà soltanto per gli ultimi 24 mesi. Questo vale per tutte le bollette con scadenza successiva al primo marzo: data a partire dalla quale l’operatore è anche tenuto a informare il suo cliente di questo nuovo diritto. Inoltre, l’utente può sospendere il pagamento in caso di bollette per conguagli riferiti a periodi maggiori di due anni, previo reclamo al venditore e purché l’Antitrust abbia aperto un procedimento per violazioni del codice del consumo. Se poi la pretesa della compagnia sarà accertata come illegittima, allora l’utente avrà diritto a un rimborso.

Nuove tutele all’orizzonte

L’Arera ha poi avviato anche un’altra procedura, con l’obiettivo di fornire ulteriori garanzie al consumatore. Nello specifico, vorrebbe rendere più chiare le bollette sia definendo se l’eventuale mancata lettura è da attribuirsi all’operatore o al cliente, sia evidenziando gli importi caduti già in prescrizione.

Fonte: idealista.it https://www.immobiliare.it/news/la-prescrizione-per-le-bollette-scende-a-2-anni-34909/

Ridurre i consumi di energia in casa è fondamentale al fine di ridurre l’importo delle bollette dell’energia elettrica e del gas naturale, anche in considerazione del recente aumento delle bollette energetiche registrato ad inizio 2018 che segue una lunga serie di incrementi degli ultimi anni. Diminuire i consumi energetici, in particolare per quanto riguarda l’energia elettrica, è possibile. Di seguito riportiamo una serie di utili consigli che, se seguiti, possono rappresentare un utile contributo per sostenere il risparmio energetico domestico.

1. Il primo passo da compiere per ridurre la spesa energetica è rappresentato dalla scelta di una tariffa del mercato libero dell’energia elettrica e del gas naturale. Come mostra il comparatore di SosTariffe.it, infatti, grazie alle offerte del mercato libero è possibile risparmiare, a parità di consumi energetici, circa 300 Euro all’anno.
2. Il secondo passo, legato a doppio filo al primo, è rappresentato dalla scelta degli orari di utilizzo dell’elettricità. Se si attiva una tariffa dell’energia elettrica bioraria o trioraria, per ridurre al minimo i costi sarà necessario utilizzare gli elettrodomestici che comportano un maggior consumo energetico nelle fasce orarie più economiche che coincidono con le ore serali ed i giorni festivi.
3. Per ridurre i consumi di energia elettrica in casa è consigliabile, inoltre, modificare il sistema di illuminazione utilizzando la tecnologia LED che permette di far diminuire, in modo significativo, il consumo e quindi la spesa rispetto a quanto avviene nelle case dove si utilizzando sistemi di illuminazione non a risparmio energetico.
4. Per incrementare il risparmio energetico domestico è necessario, inoltre, prestare un occhio di riguardo agli elettrodomestici. Come prima cosa, infatti, si deve evitare di lasciare gli elettrodomestici in stand-by, in questo modo si potrà ridurre la bolletta dell’energia elettrica sino ad un massimo dell’8%. Un altro aspetto da tenere in forte considerazione è l’efficienza energetica. Quando si acquista un nuovo elettrodomestico, infatti, il parametro dell’efficienza energetica è uno dei primi elementi da analizzare. Un dispositivo molto efficiente consumerà decisamente meno energia rispetto ad un dispositivo poco efficiente.
5. Un quinto consiglio da considerare per migliorare il risparmio energetico domestico è legato all’utilizzo dello scaldabagno elettrico, una delle principali fonti di spesa in casa. Per ridurre i consumi di questo dispositivo è necessario assicurarsi di accenderlo almeno 30 minuti prima del suo utilizzo effettivo. Da notare, inoltre, l’importanza di fissare una temperatura massima per l’acqua scegliendo un limite di 60 gradi in inverno e 40 gradi in estate. 
6. Per ridurre i consumi di energia elettrica, oltre che di acqua, è consigliabile non utilizzare il prelavaggio quando si usa la lavatrice a meno che non ve ne sia una reale necessità. Il prelavaggio comporta un incremento di circa un terzo dei consumi di energia elettrica legati alla lavatrice. Da notare, inoltre, l’importanza di fare il bucato solo a pieno carico e con temperature non troppo elevate(evitare di salire sino a 90 gradi o di scendere, per questioni di pulizia ed efficacia di lavaggio, al di sotto dei 40 gradi).
7. Un ultimo fattore da tenere in considerazione è legato al posizionamento degli elettrodomestici che non devono essere sotto la luce diretta del sole. Questo consiglio riguarda, in modo particolare, il condizionatore che rappresenta una delle principali fonti di spesa energetica in casa. Il condizionatore, per funzionare al meglio, deve essere posizionato all’ombra e, quindi, il più lontano possibile dalla luce del sole diretta.

Fonte: https://www.idealista.it/news/finanza/casa/2018/03/21/125611-come-risparmiare-energia-in-casa-7-consigli-utili