Slitta il Decreto Mit sugli incentivi Sblocca Italia

• L'incentivo fiscale dello Sblocca Italia per favorire l'acquisto di case invendute o ristrutturate da mettere in locazione a canone agevolato non decolla. In teoria le deduzioni fiscali (20% del costo di acquisto, al massimo 60mila euro da togliere dall'imponibile in otto rate annuali) sono già operative, «ma la mancanza del decreto attuativo Mit-Mef che doveva fissare le "modalità attuative" - denuncia l'Ance - rende lo strumento ancora incerto, dunque la spinta al mercato è ancora inesistente». 
  «Inoltre - aggiunge l'associazione costruttori - perché la misura abbia effetto va promossa con una campagna informativa e pubblicitaria, neanche il decreto attuativo, da solo, basterà».

Il ministero delle Infrastrutture, a cui il DL Sblocca Italia non assegnava un termine per emanare il decreto, insieme al ministero dell'Economia, fa d'altra parte sapere che «la bozza di decreto predisposta nei mesi scorsi e inviata al Mef è rientrata in questi giorni (8-10 giugno) e ora è all'esame di nuovo del Mit, il gabinetto del Ministro e l'ufficio legislativo. Dovrebbe essere licenziata a breve».
Poi servirà la registrazione della Corte dei Conti e la pubblicazione in Gazzetta.
A conti fatti si arriverà a fine luglio, e di fatto l'operazione potrà produrre i suoi effetti da settembre, un anno dopo l'emanazione del decreto legge Sblocca Italia. Ricordiamo che la misura si applica alle vendite fino al 31 dicembre 2017. Ma vediamo in dettaglio di che si tratta. 

TERMINI GENERALI 
L'incentivo fiscale (articolo 21 Dl 12 settembre 2014, n. 133, coordinato con la legge di conversione 11 novembre 2014, n. 164) consiste nella deduzione dal reddito complessivo Irpef del 20% delle spese per l'acquisto di immobile residenziale (nuovo invenduto o ristrutturato) da cedere in locazione agevolata per almeno otto anni, fino a un massimo di 300mila euro di costo (e dunque 60mila euro deducibile). Le case devono essere in classe energetica A o B. 
Lo scopo è da una parte spingere le locazioni private a canone ridotto, dall'altra smaltire l'invenduto delle imprese di costruzione e/o la ristrutturazione di case in classe energetica elevata. Anche se poi la deduzione si applica anche per la nuova costruzione su aree edificabili possedute da persone fisiche.

REQUISITI SOGGETTIVI 
L'acquirente delle case nuove invendute o ristrutturate, o il privato che investe per costruire la nuova casa su area edificabile, devono essere «persone fisiche non esercenti attività commerciale».

TRE FATTISPECIE 
L'agevolazione è applicabile a tre casi:
1) l'acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale di nuova costruzione, invendute al 12 novembre 2014, cedute da imprese di costruzione e da cooperative edilizie (proprio cosa si debba intendere per "invenduto", che la legge non spiega, è uno dei punti principali di chiarimento che si attende dal decreto Mit-Mef: dopo quanto tempo, dopo la dichiarazione di agibilità o dopo la messa in vendita, l'immobile non venduto si intende «invenduto»? Dopo sei mesi, un anno, due anni?);
2) l'acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia, o di restauro e di risanamento conservativo cedute da imprese di ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie; 
3) la costruzione di unità immobiliari a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell'inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. 

LE CARATTERISTICHE DELL'UNITA' IMMOBILIARE 
1) L'unità immobiliare deve essere a destinazione residenziale, e non classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
2) l'unità immobiliare non deve essere ubicata nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
3) l'unità immobiliare deve conseguire prestazioni energetiche certificate in classe A o B, ai sensi dell'allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.158 del 10 luglio 2009, ovvero ai sensi della normativa regionale, laddove vigente.

I TEMPI 
L'acquisto deve essere effettuato dal 1º gennaio 2014 (per poterne fruire già nella dichiarazione Irpef 2015) al 31 dicembre 2017. Sul punto 3) però la legge non chiarisce (si dovrà dunque aspettare il decreto attuativo) "cosa" deve accadere in questi tre anni: la dichiarazione di fine lavori? L'agibilità? Va chiarito. L'immobile va poi messo in locazione per almeno otto anni.

LA LOCAZIONE 
L'unità immobiliare acquistata deve essere destinata, entro sei mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni e purché tale periodo abbia carattere continuativo; il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della suddetta risoluzione del precedente contratto.
Il canone di locazione non deve essere superiore a quello indicato nella convenzione di cui all'articolo 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (i canoni convenzionati tra lottizzante e comune), ovvero non superiore al minore importo tra il canone definito ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (canone concordato), e quello stabilito ai sensi dell'articolo 3, comma 114, della legge 24 dicembre 2003, n. 350; non devono sussistere rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario.

LA DEDUZIONE 
È riconosciuta all'acquirente, persona fisica non esercente attività commerciale, una deduzione dal reddito complessivo pari al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile risultante dall'atto di compravendita, nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro, nonché' degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l'acquisto delle unità immobiliari medesime.
La deduzione spetta anche per le spese sostenute dal contribuente per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d'appalto, per la costruzione di una o più unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell'inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Ai fini della deduzione le predette spese di costruzione sono attestate dall'impresa che esegue i lavori.

L'ATTUAZIONE 
La possibilità di portare in deduzione le spese di cui sopra è già contemplata nella Guida dell'Agenzia delle Entrate al 730/2015 (redditi 2014) - si veda alle pagine 50 e 70 - ma senza i chiarimenti del decreto Mit-Mef è difficile che la misura possa "spingere" qualcuno a investire, a comprare casa per darla in affitto o a costruire su proprio terreno per dare in affitto, senza avere la certezza di farlo nelle condizioni e nei termini giusti. Se uno ha già comprato e messo in affitto userà gli sconti, ma chiaramente gli incentivi servono a stimolare una certa attività, non a regalare qualcosa a chi già aveva deciso di intraprenderla.

IL NODO CANONE CONCORDATO 
Resta poi il nodo del canone concordato, i cui livelli massimi per caratteristiche degli immobili sono fissati in base ad accordi provinciali tra le associazioni di proprietari e inquilini, promossi dalle Regioni, che nella maggior parte dei casi risalgono a oltre dieci anni fa. Se il governo non promuove una revisione di questi accordi si rischia che quasi dappertutto questi canoni concordati risultino troppo bassi rispetto al mercato per fare davvero da incentivo, anche se c'è lo sconto fiscale.

Fonte articolo: casaeterritorio,ilsole24ore 12/06/2015