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Cosa succede se in un condomino un appartamento viene trasformato in un ufficio per darlo in affitto a uno studio associato. Secondo l’assemblea, questa modifica della destinazione d’uso dell’immobile comporterà anche un maggior utilizzo dei servizi comuni come l’ascensore, le scale, il citofono, l’androne a causa del via vai dei clienti e dei professionisti.

È giusto pertanto che vengano modificate le tabelle millesimali e si faccia pagare al proprietario una quota superiore per le spese condominiali? 

o il valore dell’appartamento resta immutato nonostante il diverso impiego dello stesso per cui le tabelle non vanno toccate?

Chi ha ragione? Cambiando la destinazione d’uso variano i millesimi? 

Si dà spesso per scontato che la modifica della destinazione d’uso di un immobile comporti necessariamente la modifica delle tabelle millesimali. Invece la Cassazione ha sempre detto il contrario. Il fondamento dell’interpretazione fornita dai giudici supremi sta in una norma delle disposizioni di attuazione al codice civile (Art. 68 disposizioni di attuazione del Codice civile) in base alla quale il valore degli appartamenti di proprietà esclusiva va ragguagliato in millesimi a quello dell’intero edificio ed espresso in una apposita tabella (che va allegata al regolamento di condominio, qualora vi sia in effetti un regolamento).

I criteri che vengono presi a riferimento per determinare il valore degli immobili che compongono l’edificio per calcolarne i millesimi sono di solito i seguenti:

• coefficiente di destinazione: gli ambienti di ogni appartamento vengono catalogati in camere, servizi (cucina, bagno, ripostiglio), corridoi, disimpegni, logge racchiuse tra pareti, cantine e soffitte, balconi coperti, balconi scoperti, terrazzo a livello, giardini. Per ciascuno di questi ambienti viene dato una sorta di valore indicativo. Ad esempio la camera da letto ha 1 mentre il corridoio ha 0,80; il balcone coperto vale di più di quello scoperto, e così via;
• coefficiente di orientamento: un appartamento esposto a nord e quindi alle intemperie, vale meno di uno esposto a sud. I vani che si trovano a sud-est e sud-ovest (in quanto più esposti alla luce) valgono di più di quelli posti a nord-ovest e nord-est e degli ambienti interni senza finestre;
• coefficiente di prospetto: gli appartamenti che affacciano su giardini valgono di più di quelli che affacciano davanti a un altro palazzo o su una strada secondaria;
• coefficiente di luminosità;
• coefficiente di piano: i piani superiori vengono valutati di più per via della maggior luce, aria e panorama.

Come si vede, tra i coefficienti non viene presa in considerazione la destinazione d’uso dell’appartamento la quale, pertanto, se varia non influisce direttamente sulle tabelle millesimali.

Del resto è la stessa norma del codice civile che abbiamo citato poc’anzi a stabilire che, ai fini del valore dell’appartamento, non si deve tenere conto dei miglioramenti e del suo stato di manutenzione. Si tratta infatti di eventi che non incidono sulla obiettiva conformazione strutturale dell’immobile in rapporto all’intero edificio; ed è solo quest’ultimo aspetto che rileva ai fini della definizione delle tabelle millesimali. La conformazione strutturale dell’immobile dipende da differenti fattori, ossia dai coefficienti che abbiamo appena indicato (e quindi dall’estensione, dall’altezza, dall’ubicazione e dall’esposizione).

Dunque, secondo la Cassazione, cambiando la destinazione dell’appartamento non cambiano anche i millesimi. O meglio: non in automatico, salvo poi un valutazione che va comunque fatta tenendo conto delle particolarità del caso.

Peraltro, per legge (Art. 69 disposizioni di attuazione del Codice civile), i millesimi degli appartamenti possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino (con maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio) in due casi tassativi:

• quando nella loro originaria compilazione è stato commesso un errore (ad esempio le differenze di estensione, altezza, ubicazione, esposizione e simili, mentre non hanno rilevanza i criteri soggettivi, come quelli d’ordine estetico);
• oppure quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, derivante da sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari, viene alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

La modifica della destinazione d’uso di un appartamento – come ad esempio la trasformazione di un appartamento in un ufficio, o viceversa, ecc. – non rientra nel concetto di «errori» che danno luogo a una revisione delle tabelle millesimali, né si può parlare di un’alterazione della consistenza reale oppure della superficie effettivamente godibile.

Per questo anche la Cassazione (Cass. sent. n. 21043/2017, n. 19797/2016 e n. 3001/2010) ha spiegato che una modifica della destinazione d’uso di un locale realizzata senza modificare le caratteristiche proprie degli immobili, non incide sul valore millesimale, dal momento che l’individuazione dei valori proporzionali deve avvenire tenendo conto delle caratteristiche obiettive proprie degli immobili e non anche della loro possibile destinazione, determinata essenzialmente da valutazioni di carattere soggettivo.

Ci sono le eccezioni.

Come abbiamo anticipato, la modifica della destinazione d’uso non comporta in automatico la variazione dei millesimi (si pensi a un appartamento che diviene studio di un avvocato) a meno che nel caso concreto non si dimostri che tale modifica comporti un maggior costo per il condominio (si pensi a un appartamento che diviene una palestra). Nel caso di una civile abitazione che divenga un locale commerciale a cui accede un gran numero di clienti, il condominio dovrà sostenere maggiori costi per la manutenzione dei beni comuni soggetti a usura per via dell’uso continuato da parte degli avventori (apertura e chiusura del portone, uso dell’ascensore, maggiore sporcizia per le scale, ecc.).

È proprio questo nuovo utilizzo e le nuove conseguenti maggiori spese che giustificano – a prescindere dal mutamento o meno della destinazione d’uso dell’unità immobiliare interessata – una richiesta di revisione del precedente riparto delle spese.

tratto da https://www.laleggepertutti.it/222683_cambiando-la-destinazione-duso-variano-i-millesimi

https://architettoconsiglia.com/2016/10/20/nuove-idee-per-dipingere-le-pareti-di-casa/

Rimettere a nuovo la casa è un’esperienza indubbiamente pesante ma anche entusiasmante, considerato che ridipingere permette di cambiare colori alle pareti e di dare vita nuova agli ambienti.

Per ridipingere occorre però tenere conto di tanti accorgimenti indispensabili affinchè i lavori siano perfetti e rispecchino le nostre esigenze.

Anche se il lavoro viene affidato a persone esperte del mestiere è fondamentale che i materiali siano di ottima qualità, che non siano tossici e che abbiano la resa adatta per realizzare ciò che si desidera.

Ricordare sempre che per tinteggiare in sicurezza e ottenere ottimi risultati è meglio farlo in primavera o in estate, così da consentire alle pareti di asciugare perfettamente e in breve.

Scegliere i materiali giusti per ridipingere è sicuramente la prima cosa da fare affinchè i risultati siano soddisfacenti.

Per scegliere il materiale adatto si deve decidere ola tecnica di tinteggiatura che si vuole utilizzare:

se si decide di dare una mano veloce alle pareti basterà utilizzare un rullo dotato di asta allungabile per il soffitto e le parti alte, mentre se si vuole qualcosa di più particolare c’è la spugnatura, la velatura, la patinatura e l’impiego di vari strumenti come spatole, spugne, rulli e pennellesse.

Su tutto questo di fondamentale importanza è la pittura; la pittura ideale da scegliere per gli interni è l’idropittura, priva di sostanze fissanti pericolose per la salute, traspirante, lavabile e ideale per tutti gli ambienti della casa.

Oggi quasi tutte le marche di idropitture sono lavabili e più o meno coprenti e si distinguono anche nei toni lucide, opache e semilucide, con un effetto diverso di brillantezza.

In conclusione, una buona pittura per la casa deve essere traspirante, lavabile e coprente, con un certo grado di brillantezza. Sono infatti questi gli elementi principali che consentono di ottenete una tinteggiatura uniforme e compatta.

Anche il colore va scelto in funzione all’ambiente.

Per le stanze da letto e le camerette sono di tendenza colori forti a fondo parete o su parete laterale, mentre per la cucina e il bagno è sempre meglio prediligere il bianco.

tratto da https://artigiani365.it/ridipingere-casa-quali-materiali-scegliere/

è perciò valutare prima di tutto l'efficienza di serramenti esistenti e sostituirli con infissi nuovi, perché la scelta di porte e finestre non solo conferisce una forte personalità  all’ambiente ma determina anche la qualità del benessere qualitativo. Fra i materiali disponibili per i serramenti, l’alluminio presenta caratteristiche uniche, che lo rendono preferibile.

RISTRUTTURARE LA CASA E’ VANTAGGIOSO

Ristrutturare la propria casa è ancora particolarmente vantaggioso, per ragioni ambientali ed economiche.

Vantaggi ambientali: L’intervento di ristrutturazione della casa, se prevede una riqualificazione energetica, ha come obiettivo quello di ridurre il fabbisogno energetico dell’edificio. La riqualificazione energetica non fa bene solo all’ambiente, riducendo di fatto lo spreco di risorse, ma aumenta il nostro benessere in ogni stagione perché la casa risulta più protetta dal freddo invernale e dal caldo estivo.

• Vantaggi economici e fiscali: Legge di Bilancio 2018, detrazioni fiscali per le ristrutturazioni 

• La legge di Bilancio 2018 ha prorogato anche per l’anno in corso gli incentivi fiscali per i lavori di ristrutturazione edilizia. Il cosiddetto bonus ristrutturazione è pari a una detrazione Irpef del 50% per un tetto massimo di spesa di 96.000 euro.La detrazione è valida per i lavori avviati  a partire dal 1º gennaio, mentre a partire dal 1 º gennaio 2019 si tornerà alla detrazione prevista dalla norma del TUIR, ovvero un bonus irpef del 36% per un limite massimo di 48mila euro. E’ dal 2012 che le spese sostenute per questo tipo di lavori possono godere di un’aliquota agevolata in virtù delle misure adottate dai governi che si sono succeduti.

• Ad usufruire del bonus ristrutturazioni può essere, oltre al proprietario dell’immobile anche: il nudo proprietario; titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), locatario o comodatario; socio di cooperative divise e indivise; soggetto che produce redditi in forma associata, per cui società semplici o imprese familiari, l’imprenditore individuale, ma solo per l’imprenditore non strumentale o merce.

• I lavori per i quali sarà possibile accedere ai benefici fiscali sono quelli già previsti per il 2017. Chi usufruisce del bonus per le ristrutturazioni edilizia, analogamente a quanto avviene per l’ecobonus e per il sismabonus, dovrà inviare all’Enea, per via telematica, alcune informazioni sugli interventi effettuati. L’autorità effettua un monitoraggio per valutare l’impatto dei lavori di ristrutturazione sul risparmio energetico. Le informazioni ricevute saranno poi rielaborate e inviate al Ministero dello Sviluppo economico.

PERCHE’ E’ OPPORTUNO PARTIRE DAI SERRAMENTI ?

Ristrutturare una casa, qualsiasi sia la sua dimensione, è un processo che comporta l’installazione di nuovi prodotti tra i quali sicuramente i nuovi infissi.

Oggi i serramenti sono sempre più tecnologici e per conoscere la scelta ottimale per la propria casa è necessario fare delle valutazioni tecniche, in modo da essere sicuri che venga installato a norma e posato correttamente in opera un serramento che abbia tutte le caratteristiche per garantire prestazioni ottimali e il massimo comfort.

Nel processo di ristrutturazione la prima cosa da valutare sono proprio gli infissi. La scelta di porte e finestre della propria casa orienta l’estetica e la qualità della ristrutturazione. Da una parte, lo stile, il design, i materiali dei serramenti caratterizzano fortemente l’immagine della casa rinnovata; dall’altra, l’estetica e la funzionalità dei serramenti devono rendere la casa bella, ecologica, luminosa e sicura, idonea a durare nel tempo.

Il serramento in alluminio è in grado di garantire alla nostra casa qualità specifiche, frutto delle caratteristiche uniche di questo metallo:

Bellezza e Design

L’eleganza e la versatilità dell’alluminio ci permettono di sbizzarrirci. In un ambiente hi-tech, si potranno scegliere porte dalle finiture contemporanee, oppure adottare soluzioni alluminio – legno. In ambienti caratterizzati dalla presenza del bianco, può essere consigliabile l’uso di porte colorate, per creare vitalità e dinamismo. Gli infissi in alluminio sono disponibili anche bicolori, in modo da differenziare la colorazione del lato interno e quella del lato esterno. Inoltre è possibile scegliere tra finiture lucide, opache, satinate e altro.

Ecologia

La scelta degli infissi in alluminio a taglio termico è ottimale perché ecologica e migliora il comfort della nostra casa. Sia d’inverno che d’estate, gli infissi a taglio termico permettono di risparmiare fino al 30% dell’energia necessaria per mantenere l’edificio alla temperatura desiderata. Inoltre esso migliora l’abitabilità della casa, rendendola più calda d’inverno e più fresca d’estate e anche più protetta dai rumori, grazie all’isolamento acustico.

Luminosità

In una progettazione attenta allo sfruttamento dell’illuminazione naturale, la scelta di serramenti in alluminio si rivela molto opportuna. Robusto e leggero, il serramento in alluminio supporta vetrature molto ampie aumentando la superficie luminosa delle finestre.

Sicurezza

I serramenti in alluminio garantiscono livelli di sicurezza elevati. Nel caso di finestre e porte finestre, il serramento in alluminio è più resistente alle effrazioni con profili di telaio contenuti. Sono robusti e straordinariamente leggeri. Inoltre possono essere dotati di accessori di protezione a scomparsa, che proteggono la nostra casa senza compromettere l’estetica.

tratto da http://www.lacasacheamerai.it/ristrutturare-casa-perche-partire-dai-serramenti/