Cosa succede se il prezzo di vendita di una casa come risulta dal rogito è più basso rispetto a quello del compromesso? L'Agenzia delle Entrate può dare il via a una procedura di accertamento ritenendo che si tratti di una "finzione" per versare una parte dei soldi "in nero" risparmiando così sulle tasse? Vediamo cosa dice una recente sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio.

Partiamo dal presupposto che l'Agenzia delle Entrate nel caso sospetti ci sia stata una frode, potrebbe chiedere una rettifica in aumento delle imposte dovute per la compravendita. Nonostante ciò, al contribuente è sempre data la possibilità di dimostrare che non si tratti di una finzione, ma che è avvenuto uno sconto reale da parte del venditore al momento del rogito.

Per fare ciò dovrà apportare i documenti a supporto delle proprie affermazioni. Proprio sulla scorta di tali documenti la Commissione Tributaria, a cui ci si può rivolgere in caso di accertamento fiscale - determinerà se lo sconto è stato reale o fittizio.

Ma quali tipo di prove devono essere apportate? Prima di tutto bisogna dire che sono ammesse solo le prove documentali e non i testimoni. Non è valida quindi una dichiarazione da parte del venditore che certifichi lo sconto. Sarebbe inutile anche una scrittura privata in cui si riconosce lo sconto se essa non presenta una data certa. La data certa, per essere tale, deve riportare la registrazione o la firma autentica di un notaio o di un altro pubblico ufficiale.

In alternativa, potrebbe essere accettata anche una diffida (con lettera raccomandata) che il compratore spedisca al venditore dopo la sottoscrizione del contratto preliminare in cui, ad esempio, si denuncia un eventuale vizio dell'immobile, in base al quale si richieda uno sconto sul prezzo finale.

Fonte: idealista.it https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2018/03/28/125681-compromesso-di-vendita-e-rogito-cosa-succede-se-il-prezzo-della-casa-e-diverso

Fra gli obblighi di comunicazione dell'agente immobiliare vi è anche quello di informare l'acquirente di eventuali difformità urbanistiche dell'immobile? A rispondere sono i nostri collaboratori di condominioweb.

Il mediatore e le indagini tecnico giuridiche. Partiamo da un dato: il mediatore non ha l'onere di compiere indagini specifiche sul bene oggetto dell'affare progettato poiché non rientrano nella comune ordinaria diligenza richiesta al mediatore nell'adempimento della sua prestazione.

Tuttavia ciò non esclude che il mediatore possa, con speciale pattuizione,obbligarsi a compiere particolari indagini tecnico-giuridiche ed a compiere ogni accertamento sullo stato dell'immobile in modo tale da garantirne la sua regolarità urbanistico-catastale.

Nella prassi, infatti, si sta diffondendo la possibilità di prevedere contrattualmente obblighi ulteriori a carico del mediatore che obbligano tale professionista ad accertare anche l'eventuale regolarità urbanistica dell'immobile ed ad assistere il suo cliente fino al momento della stipula del rogito.

In caso di inadempimento degli obblighi contrattuali, pertanto, la parte obbligata può rifiutarsi di pagare la provvisione. Il mediatore è obbligato a condurre le indagine tecnico giuridiche in difetto di particolare incarico? No, vediamo perché.

Il caso. I promissari acquirenti di un immobile citano in giudizio il mediatore, al fine di ottenere da quest'ultimo il risarcimento del danno sopportato per non essere stati informati delle difformità urbanistiche che caratterizzano il bene impedendone la commerciabilità.

Il giudice di primo e secondo grado hanno respinto la richiesta dei promissari acquirenti puntualizzando che il mediatore non aveva violato gli obblighi informativi posti dalla legge a suo carico, stabilendo che le difformità in questione avrebbero potuto essere individuate solo da un tecnico appositamente incaricato.

I promissari acquirenti ricorrono in Cassazione, sostenendo che il mediatore sarebbe venuto meno: a) all'obbligo di informazione previsto dal primo comma dell'art. 1759 c.c. del codice civile secondo cui il "mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso", b) nonché all'obbligo di diligenza scaturente dall'attività professionale esercitata (art. 1176 c.c., secondo comma).

Cosa si intende per normale diligenza? La Cassazione con ordinanza si è pronunciata sul caso in questione stabilendo che sul mediatore non grava l'obbligo di condurre particolari indagini tecnico giuridiche quando non sia stato espressamente incaricato. (Corte di Cassazione, 6.3.2018, ord n.5153)

Prima di approdare a tale conclusione la Cassazione, riportandosi ad un orientamento consolidato, ha evidenziato che la legge n. 39/1989 subordina l'esercizio dell'attività di mediazione al possesso di specifici requisiti di capacità professionale, e l'obbligo di informazione gravante su tale professionista deve essere commisurato alla normale diligenza alla quale egli è obbligato a conformarsi.

Dunque l'obbligo di informazione gravante sul mediatore deve essere commisurato alla normale ordinaria diligenza alla quale egli stesso è tenuto a conformarsi nell'adempimento della sua prestazione.

Secondo i giudici della Cassazione, però, non rientra nella comune ordinaria diligenza, che deve caratterizzare l'operato del mediatore nell'esercizio dell'attività professionale, in difetto di specifico incarico, l'obbligo di effettuare indagini di natura tecnico-giuridica come ad esempio quelle consistenti nell'accertamento, previo verifica dei registri immobiliari, della libertà dell'immobile da trascrizioni pregiudizievoli.

Nel caso di specie, quindi, è stato appurato che il mediatore non aveva assunto alcun obbligo contrattuale di verificare la regolarità urbanistica dell'immobile oggetto di preliminare, ed il giudizio ha accertato che le stesse difformità non erano conosciute neanche dai venditori ed avrebbero potuto essere individuate solo da un tecnico appositamente incaricato.

Nulla da fare, quindi, per gli acquirenti: il mediatore, a meno che non sia stato espressamente previsto dal contratto, non ha l'obbligo di verificare la regolarità urbanistica dell'immobile.

Fonte: https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2018/03/27/125664-vendita-immobile-con-difformita-urbanistiche-qual-e-la-responsabilita-dellagente

In un’epoca in cui il panorama bancario è in continua evoluzione, dominato com’è dal continuo rischio di chiusure, dismissioni, fallimenti, viene da domandarsi quanto sicuro possa essere un comune cittadino che, oltre ad avere il proprio conto corrente presso queste banche, magari ha anche con esse acceso un mutuo o un qualsiasi finanziamento. Proviamo a capire cosa possa succedere ad un mutuatario quando la banca presso cui ha stipulato il proprio mutuo fallisce:

Innanzitutto, va subito detto, niente panico, “Se una banca fallisce - il mutuo deve essere pagato al nuovo istituto di credito che “subentra” alla vecchia banca. Tutti i contratti di mutuo o prestito vengono infatti trasferiti in maniera automatica alla nuova banca che acquisisce gli asset di quella in bancarotta”. Mentre infatti, per quanto riguarda i conti corrente, i risparmi dei correntisti fino a 100 mila euro depositati sono garantiti dal famoso fondo interbancario di tutela dei depositi (mentre per l’eccedenza la perdita ricade sul cliente), i crediti maturati dalla banca (così come i debiti!) vengono acquisiti dall’istituto che si offre di rilevarli alle migliori condizioni. A meno che non si tratti di crediti non esigibili, nel qual caso confluirebbero in una “bad bank” come debiti deteriorati, che lo Stato cercherebbe in un modo o nell’altro di gestire. Anche per questi crediti, comunque, gli acquirenti non mancherebbero: non sono pochi gli istituti che acquistano asset deteriorati ad un prezzo ben inferiore al proprio valore, per poi farsi restituire almeno parte del debito ricavandoci comunque un utile.

In passato, prima delle nuove regole sul bail in, nel caso in cui non ci fosse nessun gruppo bancario disposto ad acquisire gli asset della banca in difficoltà, era Banca d’Italia a subentrare, e il mutuatario, mantenendo comunque invariato il proprio contratto, diventava automaticamente debitore dello Stato. Oggi è la nuova banca che di fatto incassa le rate del mutuo acquisito. - Mutui e prestiti vengono “girati” alla banca subentrante, mantenendo intatte tutte le caratteristiche: ammontare residuo, durata, importo della rata, tipologia di tasso di interesse. In questo modo chi ha sottoscritto il finanziamento non avrà nessun danno e potrà continuare a pagare le rate del mutuo”.

Quando, invece, il mutuatario incorre in qualche danno? “Quando è il mutuatario a non pagare più le rate del mutuo. In questo caso scatterebbe il pignoramento sui beni del mutuatario. Quindi è necessario che questi continui sempre a pagare le sue rate di mutuo, anche qualora il contratto venisse trasferito ad un’altra banca. Altrimenti potrebbe incorrere nelle azioni legali che il nuovo istituto subentrante potrebbe intraprendere contro di lui”.

L’incubo delle maxi bollette della luce è destinato a finire. Come stabilito dall’ultima Legge di stabilità, l’Arera, ovvero l’autorità di settore, ha infatti dato l’ok a una delibera per cui le associazioni di consumatori si sono a lungo battute: la prescrizione per le bollette della luce scende da cinque anni a due anni.

La nuova regolamentazione

Se la maxi bolletta è dovuta a una negligenza da parte dell’operatore (mancata lettura o lettura rettificata in ritardo), l’utente pagherà soltanto per gli ultimi 24 mesi. Questo vale per tutte le bollette con scadenza successiva al primo marzo: data a partire dalla quale l’operatore è anche tenuto a informare il suo cliente di questo nuovo diritto. Inoltre, l’utente può sospendere il pagamento in caso di bollette per conguagli riferiti a periodi maggiori di due anni, previo reclamo al venditore e purché l’Antitrust abbia aperto un procedimento per violazioni del codice del consumo. Se poi la pretesa della compagnia sarà accertata come illegittima, allora l’utente avrà diritto a un rimborso.

Nuove tutele all’orizzonte

L’Arera ha poi avviato anche un’altra procedura, con l’obiettivo di fornire ulteriori garanzie al consumatore. Nello specifico, vorrebbe rendere più chiare le bollette sia definendo se l’eventuale mancata lettura è da attribuirsi all’operatore o al cliente, sia evidenziando gli importi caduti già in prescrizione.

Fonte: idealista.it https://www.immobiliare.it/news/la-prescrizione-per-le-bollette-scende-a-2-anni-34909/