I tassi ai minimi storici e la ripresa della domanda di credito continuano a sostenere il mercato dei mutui. Nei primi 11 mesi del 2015 - ha comunicato ieri l’Abi - le nuove erogazioni di mutui per l'acquisto di immobili da parte delle famiglie hanno registrato un incremento annuo del +97,4% rispetto al medesimo arco temporale dello scorso anno.

In termini assoluti, nel periodo gennaio-novembre 2015, "l'ammontare delle erogazioni di nuovi mutui è stato pari a 44,340 miliardi di euro rispetto ai 22,465 miliardi dello stesso periodo del 2014". 

I mutui a tasso variabile rappresentano, nei primi undici mesi del 2015, il 43,7% delle nuove erogazioni complessive; nei mesi più recenti - fa sapere l’Abi - sono comunque in forte ripresa i mutui a tasso fisso che hanno raggiunto a novembre 2015 quasi il 65% delle nuove erogazioni, erano meno del 25% dodici mesi prima.
L'ammontare delle nuove erogazioni di mutui nel 2015 è superiore sia al dato dello stesso periodo del 2013, quando si attestarono sui 17,123 miliardi di euro, sia al valore dei primi undici mesi del 2012 (18,794 miliardi di euro).

Rispetto agli anni scorsi d’altronde le condizioni di credito sono nettamente migliori. Le paure sulla tenuta dell’euro sono svanite e, di riflesso, anche quelle sulla tenuta del nostro Paese come testimonia il crollo del differenziale di rendimento tra i titoli di Stato italiani e tedeschi (il famigerato “spread”). La politica ultraespansiva della Banca centrale europea è stata decisiva perché ciò avvenisse.

Il miglioramento delle condizioni di rifinanziamento delle banche italiane per effetto del calo del “rischio Paese” si è riflesso in tassi migliori per famiglie e imprese. Passaggio essenziale per innescare la ripresa delle erogazioni. All’inizio alimentata soprattutto dal mercato delle surroghe.  Cioè da chi si era è indebitato a condizioni penalizzanti negli anni scorsi e che, approfittando dei tassi più favorevoli, ha spostato il proprio mutuo in un altro istituto. Con il tempo tuttavia l'incidenza di questa tipologia di mutui è andata calando (sui primi nove mesi dell’anno è stata del 32%). Segnale di come l’aumento dell’erogazione dei finanziamenti si stia accompagnando ad una virtuosa ripresa del mercato del mattone.

Non si può ancora parlare di fine della crisi per il mercato ma i dati dell’ultimo bollettino dell’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, che segnalano una crescita dell’8,8% delle compravendite nel terzo trimestre di quest’anno, segnalano comunque un’incoraggiante inversione di tendenza rispetto agli anni scorsi.

Fonte articolo: http://www.ilsole24ore.com/art/finanza-e-mercati/2015-12-29/abi-mutui-raddoppiati-inizio-2015-063804.shtml?uuid=ACrXLD1B&refresh_ce=1

Crif, Prometeia ed Assofin, nel loro ultimo Osservatorio sul Credito al Dettaglio parlano molto chiaro: i segnali di ripresa che erano stati evidenziati nell’ultimo scorcio del 2014 sono stati più che confermati dai primi nove mesi dell’anno che si sta per concludere e se i mutui hanno fatto registrare una crescita del 21%, a lasciare di stucco è la vera e propria impennata delle surroghe, cresciute, certamente in virtù dei tassi di interesse ai minimi storici, addirittura del 780%.

Ad alimentare positivamente il fuoco delle richieste di finanziamenti per l’acquisto presentati dalle famiglie sono stati, senza dubbio, la politica monetaria messa in atto dalla Banca Centrale Europea guidata da Mario Draghi, ma anche la riduzione dei prezzi medi rilevati nel mercato immobiliare italiano e l’aumento del redditto disponibile per ciascun nucleo familiare.

Gli investimenti nel settore delle case erano stati rimandati dagli italiani, ma ora le stelle sembrano essere nuovamente allineate in modo positivo tanto che Crif, Prometeia ed Assofin si sbilanciano con previsioni positive anche per il prossimo biennio. Andando ad analizzare nello specifico i numeri dell’osservatorio, emerge chiaramente come se il numero complessivo delle erogazioni cresce (21.3% per l’acquisto delle abitazioni e 187.1% per gli “altri mutui”), si riduce invece l’importo erogato.

Non ci si deve, però, far spaventare da questo elemento dato che, a ben guardare, è in realtà piuttosto semplice da capire; i costi delle case si sono ridotti e gli italiani hanno cominciato a riparametrare meglio le loro richieste, presentando domande di valore inferiore rispetto al passato; il 32% delle richieste totali, ancora una volta anche in virtù della grande quantità di surroghe, si trova nella fascia con importo inferiore ai 100.000 euro.

Fonte articolo: http://news.immobiliare.it/crif-nel-2015-surroghe-a-780-25001

Sono pronte le Linee Guida Abi per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie.

Il testo definitivo, che fornisce indicazioni omogenee in fatto di perizie immobiliari, è stato presentato a Roma dall’associazione delle banche italiane e dagli altri soggetti che hanno contribuito alla stesura (Tecnoborsa, Assovib e sette ordini delle categorie professionali coinvolte).

Come anticipato, il documento elenca gli standard da seguire per la definizione del corretto valore di mercato degli immobili, definisce la caratteristiche del perito idoneo ed elenca nei dettagli i tre metodi principali di valutazione (confronti di mercato, metodo finanziario e metodo dei costi), riprendendo i principi degli standard internazionali Evs e Ivs.
Non si tratta di un obbligo di legge, ma di una sorta di autoregolamentazione richiesta alla luce della direttiva mutui 2014/17/UE, che secondo l’Abi diventa un punto di riferimento per almeno 172 banche o gruppi bancari, rappresentative in termini di sportelli a circa il 73% del mercato.

Tra i punti di maggior attenzione del testo c’è la figura del perito. Può essere un dipendente della banca o esterno (oggi circa il 75% delle perizie è affidato a società esterne o ai circa mezzo milione di professionisti individuali). In entrambi i casi, si prescrive con chiarezza che vadano evitati conflitti di interesse: quindi il perito non può essere un agente immobiliare o aver svolto attività di intermediazione sull’immobile in oggetto; non può avere rapporti di parentela o professionali con il richiedente il finanziamento; non può essere portatore di altro tipo di interesse nell’operazione.

Altro punto importante: ai fini dell’erogazione di un mutuo la perizia va sempre svolta con un sopralluogo fisico interno ed esterno, mentre può essere fatta “a tavolino” solo nel caso di aggiornamento del valore. "In passato si è visto di tutto, ma ora dovrebbe essere finita l'epoca del direttore di banca che diceva: firmiamo la perizia, va bene perché lo dico io", ammette una fonte di mercato.

Per quanto riguarda le competenze professionali dei periti, fatto salvo il diritto a operare di chiunque sia iscritto agli appositi ruoli delle Camere di Commercio o agli Albi professionali, le Linee guida consigliano alla banca committente di richiedere prova delle competenze acquisite tramite certificazioni come la UNI 11558:2014, ISO 17024, oppure la qualifica REV del TEGoVA.
In una nota voluta dall’Abi, però, si sottolinea che per i dipendenti delle banche che già svolgono l'attività di valutazione immobiliare è sufficiente che abbiano una formazione scolastica tecnica specifica ed abbiano maturato esperienza nel settore riconosciuta dallo stesso istituto. Altro punto importante riguarda l'aggiornamento professionale. Le Linee guida consigliano per il perito almeno 60 ore di formazione ogni tre anni, da documentare opportunamente.

Generalmente positivi i commenti da parte del mercato, anche se con alcuni distinguo. 
Assoimmobiliare considera queste Linee guida solo un primo passo: "Il lavoro svolto costituisce una sintesi utile, vi è però la necessità di perfezionarne i contenuti affinché siano più aderenti al contesto internazionale e in linea con i working-paper realizzati da Rics e dalla nostra associazione», ha detto Carlo Vernuccio, direttore generale di Italfondiario e membro della Giunta Assoimmobiliare, che ha colto l’occasione per aprire un nuovo fronte, legato alla valutazione degli immobili ad uso ufficio. Rics, infatti, ha da poco lanciato in Italia gli standard Ipms. «Anche questi rappresentano uno sforzo verso l'adozione di un linguaggio comune tra i principali mercati. Di questi principi globali non si potrà che tenere conto anche nelle prossime edizioni delle linee guida Abi".

Tiepida anche l'accoglienza da parte di Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors), promotore di altri standard di valutazione. "Speriamo che queste Linee guida siano solo un punto di partenza – ha affermato Daniele Levi Formiggini, membro del board italiano –. Gli standard accolti dall’Abi sono molto diffusi a livello di residenziale, ma nel contesto internazionale c’è tutto un pezzo di mercato, soprattutto di tipo corporate, che parla un altro linguaggio, quello appunto di Rics. Speriamo che l'Abi voglia presto riaprire un confronto per adattare davvero le practice italiane a quanto avviene nel mercato".

L’Abi, in un comunicato, sottolinea come questi principi consentiranno di eseguire valutazioni secondo parametri di chiarezza e trasparenza nei confronti di tutti i referenti sia privati (clienti mutuatari, agenzie di rating) sia istituzionali (Banca d'Italia, Agenzia delle Entrate, Tribunali delle esecuzioni immobiliari).
Soddisfatta anche Assovib, che plaude al passaggio in cui si riconosce al valutatore il diritto a un giusto compenso e a svolgere l'attività in tempi adeguati: meglio una perizia completa, piuttosto che affrettata insomma. “Però, adesso, è necessario che le banche implementino un processo che garantisca reale competenza e indipendenza dei valutatori, nonché audit su processi e valutazioni” dice ancora l'associazione.

Fonti articolo: http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mutuo-casa/2015-12-15/perizie-immobiliari-i-mutui-approvate-via-definitiva-linee-guida-abi-130012.php?uuid=ACjw0otB

Dal prossimo anno uno strumento in più potrebbe consentire di “aggirare” le difficoltà nell'ottenere un mutuo per acquistare immobili, prima abitazione compresa. Che diverrebbe di proprietà, però, solo più in là nel tempo.

Attraverso il “leasing immobiliare”, già esistente, ma finora riservato alle aziende ed esteso alle persone fisiche da un emendamento alla legge di Stabilità, approvato ieri in commissione bilancio alla Camera.

Come funziona il leasing immobiliare.
La locazione finanziaria dell'immobile funziona esattamente come quella che siamo abituati a conoscere per automobili e macchinari. La banca o altro intermediario, presso la quale il soggetto interessato a entrare in possesso dell'abitazione, raccolgono le indicazioni di quest'ultimo e sottoscrivono l'obbligazione ad acquistare il bene (o, anche, a farlo costruire se ancora non esiste e vi siano tutti i permessi del caso).

La contro-obbligazione del soggetto, che assume il diritto di utilizzare l'immobile per un tempo predefinito, è il pagamento di un canone che tenga conto del prezzo d'acquisto (o di costruzione) e della durata del contratto. Al termine dello stesso starà a lui decidere se sborsare il corrispettivo per divenire effettivo proprietario dell'abitazione, una “maxirata finale” che si calcola scontando dalla cifra complessiva l'ammontare dei canoni pagati nel corso degli anni.

Vantaggi leasing immobiliare.
Indubbi i vantaggi all'inizio: niente spese di istruttoria, né iscrizioni di ipoteche, dato che non viene concesso un vero e proprio finanziamento, niente notaio per il possibile futuro acquirente. Interverrà solamente in caso di effettivo riscatto finale.

Tra le altre caratteristiche favorevoli attribuite al leasing c'è quella di consentire un “finanziamento” (anche se il termine non è totalmente appropriato) pari al 100% del valore dell'immobile. Cosa non del tutto vera, perché di solito si configura anche con una rata iniziale, che varia tra il 10 e il 30 per cento del prezzo pagato dall'intermediario acquirente. Somma di cui occorre disporre, dunque, per poter entrare nell'immobile.

Deducibilità leasing immobiliare.
Vantaggi ci sono anche in tema fiscale. In particolar modo per gli under 35 con redditi sotto i 55mila euro, per i quali i canoni sono deducibili ai fini Irpef nella misura del 19% fino a 8mila euro l'anno e il riscatto finale fino a 20mila euro.

Svantaggi del leasing.
Svantaggioso è, invece, l'orizzonte temporale. Negli ultimi anni i mutui sono diventati pressoché per la vita, con durate trentennali o, addirittura, quarantennali. La locazione finanziaria non supera i 20 anni, ma generalmente si attesta tra i 12 e i 15 anni. Questo significa pagamenti (mensili, ma più spesso bimestrali o trimestrali) più elevati. Durate più lunghe, inoltre, farebbero di sicuro perdere il confronto, sotto il profilo economico, con un mutuo.

Leasing o mutuo?
Con i tassi fissi ai minimi storici è difficile prevedere uno spostamento in massa verso il leasing. Ma potrebbe comunque essere una soluzione per chi proprio non ha i requisiti in regola per un mutuo ma è sicuro della sua solvibilità futura e tornare utile anche per altri, in differenti fasi di mercato.

Fonte articolo: http://www.idealista.it/news/finanza-personale/fisco/2015/12/15/118518-legge-di-stabilita-leasing-immobiliare-anche-per-i-privati

Il mercato immobiliare italiano mostra i primi segnali di una timida ripresa. È quanto sostiene il team di Moody’s in un report pubblicato oggi. 

Grazie a condizioni macroeconomiche timidamente positive e ai bassi tassi di interesse che stimolano la domanda e la sottoscrizione di mutui per l’acquisto della casa. Anche il ritorno al segno più per il Pil (anche se molto contenuto), dopo 14 trimestri negativi, supporterà la ripresa del mercato abitativo. Sul quale peraltro influisce la fiducia nel Paese ritrovata dai grandi investitori esteri. 

“Alcuni segnali positivi stanno emergendo - dice Carole Bernard, Vice Presidente e senior analyst di Moody's -. La crescita dei mutui e la caduta dei prezzi negli anni di crisi, circa il 19% dal 2008, suggeriscono che il mercato si trovi sulla strada della stabilizzazione. Anche se a lungo termine, una crescita della popolazione in decelerazione (è prevista una crescita dell’1,7% per i prossimi cinque anni contro il +3% dell’ultimo quinquennio) e l’elevata disoccupazione peseranno sulla domanda residenziale”. Persistono quindi in Italia alcune debolezze strutturali.

Ad incidere in maniera determinante sono, in particolare, i tassi di interesse sui mutui casa ai minimi storici, che stanno stimolando la domanda e la sottoscrizione di finanziamenti e, quindi, l’acquisto di immobili residenziali.
Nel 2016, secondo Moody’s, il mercato delle case in Italia resterà stabile. Una ripresa più sostenuta è da rinviare agli anni futuri. E dal team che ha redatto il report fanno notare che nel periodo del boom immobiliare, il mercato residenziale italiano ha vissuto una fase più cauta che in Spagna e Irlanda. Gli italiani a oggi risultano molto meno indebitati rispetto agli abitanti di altri Paesi europei.

La vendita di case è comunque in salita. Moody’s indica del 6,2% nel secondo trimestre 2015. I dati dell’Agenzia delle Entrate registrano un aumento di compravendite di case dell’8,2% per il secondo quarter 2015 e dell’10,8% nel terzo quarter, con città come Milano e Napoli dove l’aumento delle transazioni nel trimestre è stato superiore al 18 per cento. 

Fonti articolo: http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2015-12-08/moody-s-mercato-immobiliare-italiano-piu-stabile-121509.php?uuid=ACVmkFpB

http://news.immobiliare.it/moodys-per-litalia-un-2016-di-stabilita-24928

Continua il buon momento dei mutui in Italia e a determinare questa situazione sono principalmente i tassi d’interesse ai minimi e i prezzi del mattone in calo in tutto il Paese; secondo l’Osservatorio sui mutui dei portali Mutui.it e Facile.it nello scorso semestre il finanziamento medio concesso è stato pari a circa 123.000 euro, il 2,4% in più rispetto alla rilevazione di sei mesi fa e l’8% in più rispetto ad un anno fa.

Mutui.it e Facile.it hanno analizzato le domande di mutuo e le erogazioni registrate nel periodo compreso tra maggio e ottobre 2015: i risultati rivelano un sostanziale livellamento tra la cifra che si richiede e quella che poi si riesce effettivamente ad ottenere dalle banche. 

Complice una maggiore maturità degli italiani alle prese con i finanziamenti – si richiedono somme in linea con i propri livelli di reddito e proporzionali al valore dell’immobile – e una maggiore disponibilità delle banche a concedere i prestiti, per la prima volta si è colmato questo divario.

Come conseguenza di ciò il loan to value medio, vale a dire la percentuale erogata in rapporto al valore dell’immobile da comprare, è salito ancora: tornato oltre la soglia “psicologica” del 50% sei mesi fa, è ora al 56,4%.
Stabili rispetto maggio scorso sia l’età media del mutuatario (40 anni) sia la durata del mutuo erogato (21 anni). Si rafforza, rispetto al semestre precedente, la predilezione per i mutui a tasso fisso: le domande di finanziamento di questo tipo salgono al 64,3%, mentre il variabile raccoglie circa il 32% di tutte le domande.

"I segnali di risveglio del comparto sono evidenti – spiega Mauro Giacobbe, Amministratore Delegato di Facile.it – e anche Bankitalia ha parlato recentemente di un aumento complessivo dei flussi delle erogazioni. Da più parti vi è la percezione che il calo generalizzato dei prezzi del mattone stia ormai esaurendo la sua corsa: chi vuole investire sa che deve farlo adesso, per garantirsi indici e spread davvero vantaggiosi. Discorso molto simile, questo, per lo strumento della surroga: attualmente registriamo numerose domande soprattutto da cittadini che hanno sottoscritto mutui poco tempo fa, a tassi ben più onerosi. Non mancano, addirittura, “surroghe di surroghe”, richieste di sostituire finanziamenti già rinegoziati in passato: è un fenomeno di nicchia, ma che comunque comincia ad emergere in modo chiaro".

Ma come si divide la torta delle erogazioni? La finalità più ricorrente è ancora la surroga: in aumento esponenziale già nel semestre precedente, erogazioni di questo tipo sono raddoppiate rispetto alla rilevazione del maggio scorso (+96%). Complessivamente, le surroghe rappresentano il 59% di tutte le erogazioni del semestre. A seguire, i mutui prima casa (finalità relativa al 29% delle erogazioni).

Il mutuo prima casa.
Il quadro di richieste ed erogazioni di finanziamenti prima casa differisce parzialmente dalla situazione generale: la domanda è in crescita, e anche le banche stanno concedendo crediti; nel dettaglio, il numero delle erogazioni è cresciuto dell’11% in sei mesi, mentre è rimasto stabile l’importo medio erogato (circa 125.000 euro, come sei mesi fa). Si registra ancora un leggero divario tra richiesta ed erogazione (i due numeri adesso divergono del 1,4%), mentre è aumentata la percentuale finanziata: il LTV è del 66%.
Di seguito gli schemi riassuntivi relativi ai mutui casa (domanda ed erogazioni) e, in dettaglio, ai mutui prima casa:

                                 Prima casa

Fonte articolo: http://www.facile.it/mutui/news/mutui-cresce-dell-8-erogato-medio-parita-tra-importo-richiesto-e-concesso.html

È stata approvata in via definitiva dal Consiglio dei Ministri la legge di delegazione europea per il recepimento di direttive europee, tra cui la n. 2014/17/Ue, la cosiddetta Mcd, Mortage Credit Directive.

Dall’estinzione anticipata del mutuo che diventa a tutti gli effetti diritto per il mutuatario, al cosiddetto periodo di riflessione per chi si accinge a stipulare, il recepimento delle direttive si pone come obiettivo di fissare regole comuni relative ai contratti di finanziamento e criteri di valutazione uniformi degli immobili a tutela di chi acquista casa.Ma vediamo nel dettaglio.

1. Valutazioni immobiliari standard - Per uniformare la determinazione del valore delle abitazioni ai fini della concessione di un mutuo si dovrà introdurre un metodo standard di valutazione immobiliare, uguali per tutti al fine di evitare discrezionalità sulla concessione del mutuo. Sarà compito dell'Osservatorio sul mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate valutare la corretta applicazione di questo metodo. 

2. Periodo di riflessione prima della stipula del contratto - Prima della stipula definitiva del contratto è prevista una pausa di riflessione di sette giorni durante la quale il mutuatario potrà valutare le diverse offerte presenti sul mercato, i diversi aspetti del finanziamento prima di decidere se siglare o meno il contratto di mutuo, al fine di prendersi il tempo che occorre per comparare le offerte sul mercato e valutare con lucidità tutte le implicazioni connesse all’indebitamento.
L’articolo 28 della direttiva Mcd prevede inoltre che le banche concedano un ragionevole termine di tolleranza ai mutuatari in difficoltà nel rimborso del credito prima di procedere alla messa all’incanto degli immobili, con la valutazione della possibilità di fissare dei paletti agli oneri che gravano sul mutuatario moroso.

3. Obblighi consulenti finanziari - I consulenti finanziari non potranno ricevere commissioni per il proprio servizio di consulenza e dovranno informare i consumatori sulla capacità di sostenere il pagamento delle rate nel tempo e sui rischi legati al mutuo e all’eventuale impossibilità a sostenere le rate.

4. Più tolleranza prima dei pignoramenti - Si tratta di uno dei capitoli più interessanti della nuova direttiva. Impone alle banche di esercitare un ragionevole grado di tolleranza prima di dare avvio a pignoramenti ed esecuzioni forzate su immobili su cui grava un'ipoteca. Inoltre viene stabilità l'esdebitazione in seguito della vendita all'asta: se in seguito all'esecuzione forzata dell'immobile rimane una parte del credito in capo alla banca, questo credito può essere cancellato.

5. Passaporto europeo - Consente agli intermediari del credito di operare nei Paesi dell'Unione in virtù di un'abilitazione concessa dall'autorità competente dello Stato di origine. Questo potrebbe portare a una maggiore concorrenza all'interno del mercato dei mutui.

6. Nessuna spesa per l'estinzione anticipata del mutuo - Come già confermato dal Governo, viene stabilita come un diritto del consumatore, perciò la banca non potrà applicare spese, commissioni, indennità o oneri per l'estinzione anticipata del debito. Nessun ripristino dunque delle penali cancellate nel 2007 grazie alla legge Bersani.

Fonti articolo: http://www.mutuionline.it/news/mutuionline-informa/00014744-dall-europa-piu-tutele-per-chi-compra-casa.asp

http://www.idealista.it/news/finanza-personale/mutui/2015/11/17/118267-direttiva-europea-sui-mutui-dalla-pausa-di-riflessione-fino-al-pignoramento-6