Nella norma si sottoscrive un “mutuo pigro”, senza fare attenzione ai costi accessori e al tasso adeguato in relazione alla durata dell’investimento e al profilo di rischio individuale.

Spesso addirittura si commette l’errore di cercare casa senza conoscere qual è la propria capacità di “mutuo-acquisto”, ossia qual è l’importo massimo che una banca sarebbe disposta a prestarci. Posto che lo sia. Con il rischio di imbarcarsi in proposte di acquisto (versando anche la caparra) e veder saltare via tutto perché poi l’istituto di credito, valutando il nostro rating, cioè la nostra capacità di rimborso, decide di non concederci il finanziamento. 

Il calcolo della propria capacità “mutuo-acquisto” è senza dubbio il primo passo da compiere prima di cercare un immobile, perché permette di capire qual è la fascia limite di prezzo dell’immobile che possiamo permetterci. Come si calcola il “potere mutuo-acquisto”? Bisogna partire dal reddito netto familiare (sommando quindi eventualmente anche quello del partner). A questo dato bisogna sottrarre poi l’importo di altri finanziamenti in corso e successivamente dividere il tutto per tre. Il risultato è l’importo massimo della rata che possiamo permetterci di pagare in base alla forza del nostro reddito.
Facciamo un esempio. Una coppia di 35enni che guadagna complessivamente 4mila euro netti al mese e ha già in corso un prestito di 400 euro al mese per il pagamento delle rate dell’automobile ha quindi un netto a disposizione per il mutuo di 3.600 euro. Dividendo questo importo per 3 ne rimangono 1.200. Ciò vuol dire che le banche non concederanno mutui la cui rata superi 1.200 euro. 

Come fare a capire a questo punto quale importo massimo possiamo chiedere? Entra in ballo la durata che insieme al tasso, è l’altro elemento imprescindibile nella formula del mutuo. Più il mutuo è lungo maggiore è la quota interessi che si pagherà alla banca ma in compenso minore sarà la rata. Oggi in Italia si stipulano mutui in media di 20-25 anni per importi medi di 120mila euro. Prima di cercare l’immobile è bene effettuare qualche simulazione per capire appunto - con il livello dei tassi di mercato - l’importo massimo che possiamo chiedere in prestito considerando il nostro “potere mutuo acquisto” (1.200 nell’esempio).
Se per ipotesi abbiamo intenzione di chiedere un mutuo di 300mila euro, il calcolatore ci indica che al tasso migliore oggi disponibile sul mercato (variabile all’1,5%) con un mutuo di 20 anni pagheremmo una rata di oltre 1.400 euro. Quindi dobbiamo aumentare la durata: a 25 anni infatti la rata scenderebbe a 1.170 e quindi se gli altri requisiti sono giusti (reddito stabile e con potenziale di crescita, età anagrafica sommata alla durata del mutuo non superiore a 75 anni) aumentano le probabilità che la banca finanzi l’operazione.

Se però preferiamo il tasso fisso (che a differenza del variabile resta immutato nel tempo) la prospettiva cambia. In partenza il tasso fisso è sempre più caro del variabile (proprio perché stipulandolo il mutuatario è come se sottoscrivesse un’assicurazione che lo copre da eventuali rialzi dei tassi, assicurazione che quindi ha un costo).
Nella prima parte del 2016 il miglior tasso fisso si aggira intorno al 2,8% (130 punti base in più del variabile). La simulazione ci dice quindi che non potremmo permetterci di chiedere 300mila euro a 25 anni perché la rata risulterebbe di quasi 1.400 euro. Dovremmo quindi optare per una soluzione a 30 anni dato che in questo caso la rata scenderebbe a 1.200 euro e quindi rientrerebbe nel nostro range.

Solo dopo aver chiarito quindi qual è la rata massima sostenibile e avendo quindi scelto il tasso preferito (considerando che il fisso è più caro ma è molto vantaggioso nel caso in cui si prevede un forte rialzo dell’inflazione mentre il variabile costa meno in partenza e potrebbe aumentare in caso di rialzo dei tassi e dell’inflazione) possiamo avvicinarci a capire quale è l’importo massimo di mutuo che possiamo chiedere.

Ma c’è un altro tassello da compiere. La maggior parte delle banche concede mutui per importi non superiori all’80% del valore dell’immobile. Questo significa che non possiamo permetterci di chiedere un mutuo se non abbiamo una liquidità da parte, almeno pari al 20% del valore dell’immobile che ci piacerebbe acquistare. Al momento ci sono solo due banche in Italia che offrono mutui fino al 95% del valore dell’immobile ma in questo caso lo spread (il costo fisso da pagare alla banca che contribuisce al calcolo del tasso di interesse finale) chiesto dall’istituto è più caro. Quindi anche in questo caso bisogna fare le simulazioni perché chiedendo un mutuo al 95% la rata rischierebbe di sforare l’importo massimo sostenibile (1.200 euro nell’esempio), pur spingendo al massimo (cioè 30 anni, di solito le banche non vanno oltre) la scadenza.

Se abbiamo fatto questi calcoli con accortezza e conosciamo su che cifre possiamo muoverci, allora possiamo cercare l’immobile. È inoltre molto importante nel momento in cui dovessimo fare una proposta d’acquisto versando una caparra per bloccare l’appartamento da altre offerte e aspettando che il venditore accetti o meno la nostra proposta di prezzo, inserire una preziosa clausola nella proposta d’acquisto: “salvo buon fine mutuo”. In questo modo potremo recuperare la caparra nel caso la banca o le banche presso cui nel frattempo ci siamo rivolti per chiedere un preventivo e avviare un’istruttoria sulla nostra capacità reddituale e di rimborso non dovessero concederci il mutuo. Perché l’ultima parola sta a loro.

Fonte articolo: IlSole24Ore, Guida Casa.

Nell’ultimo anno sono stati stipulati in Italia molti più mutui: il 97% in più stando agli ultimi dati dell’Abi. Un terzo di questi sono surroghe, cioè miglioramenti di vecchi mutui (modificando tasso e/o durata). Il tutto però a fronte di un mercato immobiliare che sta leggermente risalendo dopo anni di crisi.

Cresce la domanda e crescono un po’ le compravendite ma non certo i prezzi.

La legge della domanda e dell’offerta del resto è di limpida semplicità: i prezzi crescono solo quando la domanda supera l’offerta. In questo contesto che la domanda superi l’offerta è tecnicamente impossibile considerata la mole di immobili invenduti che circola.
In ogni caso dalla ripartenza del mercato immobiliare dipende anche buona parte della ripresa economica perché il real estate crea lavoro su ampia scala e favorisce un certo ottimismo che si autoalimenta. È anche per questo motivo che probabilmente il governo ha introdotto da gennaio delle importanti agevolazioni in tema di leasing immobiliare.

Finora il leasing è conosciuto prevalentemente dai privati per la macchina, l’obiettivo è agganciarlo anche al concetto della casa. È previsto in particolare che chi sceglie la formula del leasing, preferendola al mutuo, all’affitto o all’affitto con diritto di riscatto, abbia il fisco particolarmente amichevole. Cosa è il leasing? In due parole: la banca acquista l’immobile e il cliente prende possesso dell’immobile pagando un canone d’affitto (a tasso fisso o variabile) periodico fissando all’inizio dell’operazione anche il prezzo dell’eventuale riscatto, al termine del piano di leasing che solitamente dura 12 anni ma in questi casi può spingersi anche fino a 20.

Secondo la nuova Legge di Stabilità, gli under 35 con un reddito annuo non superiore a 55mila euro possono detrarre ogni anno dall’Irpef il 19% fino a un massimo di canoni pagati di 8mila euro (quindi 1.520 euro). Per gli over 35 anni invece l’agevolazione è identica a quella oggi prevista per il mutuo prima casa, si può detrarre il 19% ma fino a 4mila euro (quindi massimo 758 euro l’anno).
La grande differenza con il mutuo però riguarda il fatto che nel leasing il montante su cui calcolare il 19% di esenzione fiscale è dato dall’intero importo del canone mentre sul mutuo riguarda solo la quota interessi della rata.
Ad esempio se in un anno ho pagato su un mutuo rate per 6mila euro ma di questi 6mila, 4mila rappresentano la quota capitale e 2mila la quota interessi, su un mutuo prima casa il 19% viene calcolato su 2mila. Mentre nel caso del leasing sarebbe calcolato su 6mila.

Inoltre per il leasing è prevista un’altra agevolazione. Chi decide di riscattare l’immobile al prezzo concordato inizialmente e quindi di passare dalla condizione di locatario a quella di proprietario, potrà detrarre dall’Irpef il 19% di un importo massimo di 20mila euro. Se quindi per riscattare la casa aggiungo 30mila euro, potrò detrarre dall’Irpef 3.600 euro (cioè il 19% di 20mila).
Dal punto di vista fiscale quindi, per un under 35, il leasing parte in deciso vantaggio. Perché se risparmio ogni anno fino a 1.520 euro (contro i 758 potenziali del mutuo) per 20 anni ho un tesoretto di circa 14mila euro. Se a questi poi aggiungo i potenziali 3.600 euro in caso di riscatto arriviamo oltre i 17mila euro.

Il mutuo invece di norma rosicchia qualcosa sul lato tassi. I tassi dei mutui (sia fisso che variabile) oggi a livello nominale (cioè senza considerare l’inflazione) sono ai minini storici. Si stipula un variabile anche sotto l’1,5% e un fisso anche al 2,5% (nelle migliori delle ipotesi). Mentre con il leasing i tassi dovrebbero essere mediamente un po’ più alti. Quindi quando si chiede un preventivo di leasing prima casa bisogna confrontarlo anche con gli interessi che si risparmierebbero invece con il mutuo. Se questi battono i 14-17mila euro di vantaggio base del leasing, a quel punto il mutuo torna in vantaggio.

Un altro vantaggio del mutuo è dato dal fatto che offre la possibilità di estinzione anticipata gratuita. Mentre con il leasing bisogna andare fino in fondo ed eventualmente decidere di non riscattare l’immobile.

Il mutuo poi si può spingere su durate fino a 30 anni mentre il leasing nella migliore delle ipotesi arriva a 20 anni. Il leasing prima casa però ha dalla sua il fatto che consente di prendere possesso dell’immobile anche avendo poca liquidità iniziale e per questo si rivolge ai giovani che fanno fatica ad accendere un mutuo (il maxi-canone d’anticipo di solito è pari al 10% del valore dell’operazione) mentre con un mutuo medio bisogna avere il 20% di contanti, considerato che la maggior parte delle banche non concendono oggi mutui superiori all’80% del valore dell’immobile.

Un’altra differenza riguarda la morosità. La banca può avviare la procedura di pignoramento dopo sette rate di mutuo non pagate. Mentre la misura è un po’ più rigida nel caso di leasing. Può bastare anche una rata non pagata (in assenza della perdita del posto di lavoro senza giusta casa) per essere sfrattati dalla banca.

Pro e contro da ambo le parti, in ogni caso, da valutare con attenzione. Un’ultima cosa, però. "Non è detto che le banche si strappino i capelli per concedere leasing immobiliari prima casa - spiega Luca Dondi, analista di Nomisma -. Con il leasing le banche infatti vanno ad acquistare - per conto del locatario e in attesa di un suo eventuale futuro riscatto - un immobile. Ma in questo momento le banche sono piene di immobili per effetto dei numerosi pignoramenti avvenuti durante gli ultimi anni di crisi. Quindi non sono portate ad aumentare la quota di immobili in pancia in un momento in cui gradirebbero anzi liberarsene in tempi brevi. Anche per questo motivo molti istituti oggi stanno creando delle agenzie immobiliari interne o dei network per liquidare più in fretta i propri asset immobiliari. Il leasing da questo punto di vista andrebbe nella direzione opposta.

Non c’è quindi un vero vincitore. L’importante è conoscere le differenze e adeguarle alle proprie necessità. Sempre con la calcolatrice in tasca.

Fonte articolo: IlSole24Ore

Secondo Scenari Immobiliari prezzi in lieve calo e compravendite in aumento nel residenziale in attesa della sospirata ripresa. Continua l'interesse dei grandi investitori esteri per il segmento commerciale. È una view positiva quella che emerge dall'outlook 2016 di Scenari Immobiliari. A livello europeo più che italiano.

"La crescita media del real estate nei cinque principali Paesi europei nel 2015 è stata del 3,1 per cento, dall'1,7 per cento della Francia al 5,9 per cento dell'Inghilterra. L'Italia si colloca al di sotto della media, ma comunque in miglioramento rispetto agli ultimi anni" recita il report.

Il mercato residenziale italiano 

Sul fronte residenziale italiano il peso fiscale rimane alto, secondo Mario Breglia, Presiedente di Scenari Immobiliari, anche se la cancellazione dell'Imu e della Tasi sulla prima casa a fine anno hanno migliorato le aspettative delle famiglie.
Le banche hanno ripreso a erogare mutui, creando le premesse per un potenziamento dei mercati nel 2016. Positiva anche l'introduzione del Jobs Act, le imprese hanno ripreso ad assumere, con effetti positivi sul mercato sia residenziale che terziario/uffici. "La leggera ripresa dell'occupazione, soprattutto giovanile, contribuisce a rilanciare il mercato della casa anche in questa fascia di età", recita l'Osservatorio.
Il crollo dei prezzi reali delle abitazioni nella fase recessiva, pari secondo Scenari Immobiliari a un -20% con punte del 25 % (escluse le top location) – ma secondo altre voci il calo ha raggiunto e superato in provincia anche un -30-40% – ha reso il mercato accessibile a settori sempre più ampi di popolazione perché i redditi sono rimasti stabili.

La ripresa del 2015 si è concentrata soprattutto nelle grandi città̀, ma è destinata ad ampliarsi al resto del Paese nel 2016. Secondo Scenari le quotazioni medie hanno mostrato ancora una lieve flessione, intorno allo 0,6 per cento, nel corso dell’anno. Tuttavia, nelle zone più richieste come i centri storici o le aree residenziali di pregio, ci sono stati incrementi lievi rispetto all'anno precedente. Il 2016 dovrebbe rappresentare una fase di stabilizzazione delle quotazioni medie, con tendenza alla riduzione degli sconti in sede di trattativa. Premieranno la qualità e la location.

Il fronte degli investimenti “commercial” in Italia. 
L'Italia ha chiuso il 2015 con volumi di investimenti arrivati verso gli 8 miliardi di euro, se si mettono insieme i settori non residenziali. Il nostro Paese ormai da un biennio è tornato ad attirare l’interesse degli investitori immobiliari mondiali, prima fondi speculativi principalmente di private equity e prima ancora fondi sovrani mediorientali, interesse che poi si è esteso anche a fondi di investitori e grandi investitori privati.
L’interesse oggi è polarizzato sugli immobili di qualità elevata e trophy asset, con forte concentrazione a Milano e Roma, con conseguente riduzione dell’offerta disponibile. Come dimostra il forte interesse per esempio per le ultime gare per trophy asset come La Rinascente di Firenze e il palazzo Ipi in Montenapoleone a Milano (quest'ultimo venduto a una cifra pari a 75mila euro al mq). La scarsa offerta e la compressione dei rendimenti portano oggi il mirino degli investitori da un lato verso le location secondarie, dall'altro verso operazioni di riqualificazione e value add.

Quale la sfida per il mercato italiano? Fornire oggetti di alta qualità, che oggi mancano, e rispondere alle nuove richieste nei comparti a maggiore potenziale di sviluppo, quali coworking, housing sociale, residenze universitarie, Rsa.
Rimane il fatto che il nostro mercato rimane di piccole dimensioni e ancora non è riuscito a fare un balzo in avanti. Come hanno dimostrato le difficolta delle nuove Siiq per approdare a Piazza Affari.

IL QUADRO EUROPEO 

In rapida crescita la Spagna, grazie al forte afflusso di investimenti esteri ma anche alla graduale ripresa delle quotazioni. E non dimentichiamolo alle riforme incisive attuate dal governo, riforme che invece in Italia si muovono ancora al rallentatore, come si torna ad accusare a livello internazionale.
Le previsioni al 2020 sono di un consistente aumento dei fatturati in tutti i principali Paesi europei, grazie alla probabile allocazione di una parte dei capitali in fuga dall'Asia.
Il settore immobiliare residenziale è in crescita nella maggior parte dei mercati. Le previsioni per il 2016 sono di un aumento graduale e costante delle compravendite – come certificato dall'Agenzia delle Entrate anche in Italia – guidate dall'andamento positivo dell'usato, che rappresenta oltre due terzi degli scambi.

In costante crescita il volume di mutui, mentre i prezzi medi dovrebbero registrare una fase di stabilità̀ in alcune zone, come Francia e Italia, e crescita negli altri Paesi. E qui bisogna sottolineare che altri enti di ricerca ritengono che, invece, ancora nel 2016 le quotazioni in Italia viaggeranno in lieve discesa. Non solo. Le stime appena uscite dall'Unione Europea vedono le variazioni dei prezzi in Italia quest'anno e nel 2017 praticamente intorno allo zero. Ci avviamo cosi a una fase di calma piatta in attesa di vedere la sospirata ripresa? Nessuno osa più dirlo. Per troppo tempo è stata spostata in avanti la lancetta che avrebbe dovuto segnare una ripresa consistente del mercato immobiliare italiano. Ora si viaggia a vista.
Gli aumenti più̀ consistenti sono attesi anche nel 2016 nel Regno Unito, con particolare riferimento a Londra e Dublino. Per la prima volta dopo diversi anni è in lieve ripresa l'attività edilizia, con una media europea di circa tre alloggi ogni mille abitanti, rispetto a 1,2 del biennio precedente.

Nel comparto uffici l'attività è in crescita non solo nelle principali città̀ globali, come Londra e Parigi, ma anche nelle metropoli più importanti dell’Europa del Sud. I volumi assorbiti sono in aumento, ma sono rari gli scambi relativi a grandi superfici, superiori a diecimila mq. La vacancy rate europea si aggira intorno al 10,5 per cento, con previsione di ulteriori flessioni nel prossimo biennio, anche se permangono forti differenze tra fasce di mercato. Il problema comune, ma più sentito in Paesi come il nostro, è rappresentato dalla carenza di offerta di prodotti di qualità. Bisognerà attendere il 2017 per vedere l'arrivo sul mercato di prodotti di alta qualità.

A livello europeo le quotazioni saliranno 2,5% nei prossimi cinque anni. Gli aumenti più̀ consistenti sono attesi nei mercati più importanti dell'Europa del sud, dove però̀ il gap rispetto alle punte del 2007 è ancora elevato. Guardando a Milano, per esempio, che ha attirato oltre 4 miliardi di euro di investimenti nel 2015 secondo i dati di Cbre, iniziano a scarseggiare le operazioni forse perché la forte concorrenza fa pressioni sui prezzi. E i rendimenti iniziano a comprimersi.

Fonte articolo: Casa24.IlSole24ore.com

Dopo il permesso accordato alle banche di entrare nel mondo delle Agenzie Immobiliari e dopo il varo del prestito vitalizio, il Governo si appresta a rendere inapplicabile l’art. 2744  del codice civile che da sempre vieta alle banche di poter vendere un bene immobile per cui abbiano erogato un prestito.

L’art.120-quinquiesdecies, contenuto nello schema di decreto  legislativo recante l’attuazione della direttiva 2014/17/UE in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali, nonché modifiche del decreto legislativo n.385/1993 e del decreto legislativo 141/2010,  prevede che le parti possano convenire che, in caso di inadempimento del cliente, la banca possa vendere il bene per cui ha prestato garanzia.

Una norma che secondo la Fiaip, ovvero l'Associazione di categoria degli Agenti Immobiliari Professionali, porrà, se verrà approvata, "una seria ipoteca sulla serietà e la trasparenza dei contratti di mutuo che saranno stipulati in futuro e sulla tutela di chi ha contratto un prestito bancario".
“Ora è comprensibile a tutti il progetto che alcune banche hanno disegnato insieme al Governo", afferma Paolo Righi, Presidente della Fiaip. "Un anno fa - continua - nascevano le prime agenzie immobiliari di proprietà dei due maggiori Istituti di Credito presenti in Italia. Poi, è stato varato il prestito vitalizio che consente agli Istituti di impossessarsi del bene per cui hanno prestato garanzia ed ora questo metodo verrà applicato a tutti i mutui ipotecari, aggirando completamente l’art. 2744 del Codice Civile.

Ora,  comprendiamo a pieno il perché il Governo e i partiti di maggioranza non abbiano voluto vietare alle banche di aprire le loro agenzie immobiliari. Il tutto avviene nel silenzio più assoluto, sia da parte delle associazioni dei consumatori, che dalle Istituzioni che dovrebbero invece vigilare sui rapporti tra banche e consumatori. Il fatto che per accedere a questo istituto sia necessario che il cliente sia d’accordo è assolutamente irrilevante in  quanto tutti conoscono la forza di persuasione che le banche possono mettere in campo nei confronti dei loro clienti. Se il Governo varerà la norma, così come contenute nel decreto legislativo, le garanzie previste dal codice civile a tutela dei consumatori verranno meno e il mercato immobiliare rischierà di diventare una giungla senza regole.
Dopo i recenti scandali bancari, che hanno dimostrato come i cittadini siano inermi di fronte a determinate situazioni, mettere nelle mani di alcune banche i destini dell’immobiliare e un atto da parte del Governo che non posso che definire irresponsabile. Abbiamo già visto nel 2008 i risultati disastrosi che hanno causato le banche finanziarizzando il mercato immobiliare, se il Governo continuerà sulla strada tracciata molto presto assisteremo ad un nuovo tracollo del mercato”.

Fiaip si appella al Governo affinché venga stralciato dal decreto legislativo l’art.120-quinquiesdecies, e si vieti alle banche di svolgere la professione di Agente Immobiliare, proponendo un proprio emendamento all’interno della discussione che attualmente si sta svolgendo al Senato sul ddl concorrenza.

Fonte articolo: IlGhirlandaio.com

Crescono le erogazioni delle banche e gli spread continuano a calare: per il tasso fisso si sono praticamente dimezzati nel corso del 2015. "Si chiude un anno caratterizzato da dinamiche di offerta del credito da parte del sistema bancario quanto mai favorevoli per privati e famiglie" – si legge nella “Bussola” sul Iv trimestre dell’anno scorso anticipata a Casa24 Plus da Crif e Mutuisupermarket –.

I dati circa gli andamenti dei prezzi per i nuovi mutui proposti dalle banche a fine 2015 mostrano, infatti, che le medie dei migliori spread per un mutuo a tasso variabile e fisso passano rispettivamente da un 1,8% e 1,9% del primo trimestre 2015 a un 1,6% e un 1,0% del quarto trimestre 2015.

La riduzione del miglior spread nei 12 mesi del 2015 è risultata quindi essere pari al 15% per i mutui a tasso variabile e addirittura al 47% per i mutui a tasso fisso. "Tale contrazione è da porsi in collegamento agli effetti del Quantitative Easing BCE in grado di fornire liquidità a basso costo al sistema bancario e dei ridotti rendimenti di impieghi alternativi ai finanziamenti di tipo mutuo".

In questo contesto le erogazioni sono cresciute del 65% nei primi 9 mesi dell’anno, con le surroghe sempre protagoniste, ma che in rallentamento: nel dettaglio, "l'incidenza delle surroghe sul totale sul canale online passa dal 65% del totale delle pratiche erogate nel terzo trimestre 2015 al 60% del quarto trimestre 2015".

Diminuiscono però le somme erogate: se a inizio 2014 l'importo medio richiesto era pari a quasi 125mila euro, alla fine dello scorso anno questo dato scende sotto i 120mila euro. "L’andamento – secondo la Bussola – è riconducibile sia a valori degli immobili più ridotti rispetto al passato, sia alla tendenza di contenere quanto più possibile il peso delle rate sul reddito disponibile, senza dimenticare l'incidenza dei mutui rinegoziati, il cui valore è per natura inferiore".

"Con l’inizio 2016, stiamo entrando in una nuova fase di consolidamento della ripresa, in cui la domanda e le erogazioni di nuovi mutui sono attese entrambe in continua crescita sulla prima metà dell'anno anche se probabilmente a ritmi inferiori rispetto a quanto osservato nel corso del 2015 – commenta Stefano Rossini, amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it –. In questo scenario, con un quadro economico complessivo in costante miglioramento, nuove misure fiscali in favore della prima casa e prezzi degli immobili residenziali sempre più contenuti, si stanno rafforzando le premesse per una progressiva ripartenza delle compravendite immobiliari".
A conferma anche l'aumento di peso delle erogazioni di mutui con finalità acquisto casa sul totale delle erogazioni veicolate dal canale online, peso pari nel quarto trimestre 2015 al 33% delle operazioni, contro una media del 28% nel terzo trimestre 2015.

I prezzi degli immobili.
Il vento positivo che soffia sulle compravendite residenziali non scalda le quotazioni. Immobiliare.it. registra per il 2015 una ulteriore contrazione dei prezzi di vendita: -5,1% in un anno, con un -2,9% solo nel secondo semestre. A dicembre 2015 un prezzo medio ponderato a quota 2.056 euro al metro quadro (era 2.166 un anno prima).La discesa rallenta però nell’ultimo trimestre 2015 (-0,4% da ottobre a dicembre) con Firenze città più cara (3.436 euro al mq). 

Secondo idealista.it a gennaio la situazione si è rasserenata e le quotazioni segnano un modesto rialzo (+0,3%) attestandosi a una media di 1.979 euro al mq. Rispetto allo scorso anno la caduta dei valori è del 3,6% e i prezzi sono oggi in ripresa a Milano (2,6%) e Bologna (1,8%).

Secondo Nomisma le compravendite segnano ancora un aumento anche in questo inizio d’anno. E grazie alla netta ripresa dei mutui sono buone le prospettive per il resto del 2016.
Il settore residenziale nel terzo trimestre 2015, secondi l’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate, con 105.104 compravendite ha fatto segnare un aumento del 10,8%. Si tratta di oltre 10 mila abitazioni compravendute in più rispetto al terzo trimestre del 2014.

Fonti articolo: Casa24.com 1, Casa24.com 2

La Fiaip (Federazione italiana degli agenti immobiliari) torna a parlare dell'arrivo delle banche dell'intermediazione immobiliare, e a chiedere all'esecutivo un intervento normativo per evitare "la concorrenza sleale e l'oligopolio" di alcuni istituti di credito.

"Sono già molte le forze politiche ed è sempre più ampio lo schieramento di Senatori di maggioranza ed opposizione  - scrive la Fiaip in una nota - che ritengono come le banche che operano nell’intermediazione immobiliare, stiano effettuando di fatto un’attività di concorrenza sleale e di scarsa tutela nei confronti dei clienti/correntisti per l’attività di mediazione immobiliare".  

Fiaip ritiene che l’approvazione del disegno di legge concorrenza fornisca oggi  un’importante occasione  per tutelare il consumatore e disciplinare questo nuovo settore di attività da parte delle banche, settore caratterizzato dall’interdipendenza tra l’ambito del credito e quello immobiliare. ll Governo non può sottovalutare i condizionamenti che l’ingresso delle banche nel settore dell’intermediazione immobiliare comporta per i consumatori.

“Non comprendiamo – dichiara Paolo Righi, Presidente nazionale Fiaip - come si possa prevedere nel medesimo testo del DDl Concorrenza da un lato la necessità di favorire la mobilità della clientela bancarie  attraverso la garanzia di un’effettiva trasparenza e completezza informativa,  e poi invece, dall’altro,  non tenere affatto conto delle medesime garanzie rispetto al recente ingresso di alcune banche nel settore dell’intermediazione immobiliare.

Oltretutto, il possesso di informazioni di natura patrimoniale e  reddituale dei correntisti può compromettere la possibilità, per questi ultimi, di compiere scelte autonome, con particolare riferimento alla vendita dei propri immobili sollecitata, con tutta probabilità, dal debito contratto con la banca stessa o dalla subordinazione ad essa per ottenere la concessione di mutui o di altri prodotti bancari.

“Nel rapporto con le nuove realtà  bancarie-immobiliari – ribadisce Righi, presidente nazionale Fiaip  – il cliente difficilmente potrà sentirsi realmente libero di scegliere casa e mutuo in modo autonomo ed incondizionato anche a fronte di un’asserita correttezza di comportamento da parte della banca. Sono solo due o tre le banche che hanno deciso di invadere il campo immobiliare. Quindi, il nostro non è un attacco al sistema bancario, ma solamente a quegli istituti di credito che invece di finanziare le imprese e i professionisti pensano di prendere il loro posto nel settore immobiliare”.

Sono stati depositati già numerosi emendamenti dai senatori del Pd, di Area Popolare – Ncd e di Fi, insieme ad altri parlamentari dell’opposizione. Tra questi quelli dei Senatori Camilla Fabbri (PD), Andrea Mandelli (FI), Paola Pelino (FI), Giuseppe Marinello (AP-NCD), Aldo Di Biagio (AP-NCD), Linda Lanzillotta (PD), che sono intervenuti sul tema per impedire l’insorgere di forme di conflitto di interesse e concentrazione nel settore delle compravendite immobiliari da parte degli istituti di credito.

Fonte articolo: Idealista.it

Il mercato immobiliare ha finalmente intrapreso la strada dell’uscita da una crisi molto lunga e si sta avviando verso una fase caratterizzata dalla stabilità dei prezzi e dall’aumento delle transazioni.

A dirlo le previsioni di Tecnocasa sull'anno appena iniziato, quando si dovrebbe assistere a un repricing ulteriore compreso tra -2% e 0% e le transazioni si dovrebbero attestare intorno alle 460-470mila unità.

Fiducia ritrovata per l'acquisto di casa.
I segnali che arrivano dalle reti Tecnocasa e Tecnorete sono positivi: c’è desiderio di acquistare casa grazie alla fiducia ritrovata e ad un accesso al credito decisamente migliorato negli ultimi mesi e che dovrebbe confermarsi anche per il futuro. Quello delle banche resta comunque un atteggiamento prudente e attento.

Il repricing continuerà prevalentemente per le soluzioni usate ma anche per le nuove costruzioni che non sono state ancora collocate sul mercato. L’interesse per queste ultime tipologie immobiliari c’è, così come verso l’efficienza energetica, ma nei mesi appena trascorsi il vero ostacolo ad un possibile dinamismo di questo segmento di mercato sono stati i prezzi poco accessibili.

Aumentano i prezzi delle soluzioni di pregio.
Ancora una volta la qualità abitativa sarà premiante, con una migliore tenuta delle abitazioni in buono stato e delle soluzioni signorili. Per queste ultime, se situate in zone di pregio, si potrebbe addirittura prevedere un rialzo leggero delle quotazioni. Si potranno avere ancora difficoltà per gli immobili di bassa qualità, che oggi stentano ad essere venduti se non dopo importanti ribassi dei prezzi. Le soluzioni da rimodernare, grazie anche al prolungamento degli incentivi fiscali per la ristrutturazione, potranno suscitare interesse tra i potenziali acquirenti.

Il segmento della prima casa sarà vivace ma anche quelli della casa uso investimento e della casa vacanza potrebbero ritrovare vigore grazie ai buoni prezzi presenti sul mercato.
Perché tutto questo avvenga, però, gli immobili devono essere collocati sul mercato al giusto prezzo perché, se così non fosse, sarà difficile far incontrare domanda ed offerta e il mercato subirebbe un rallentamento. L’eredità più importante che questa crisi ci lascia è proprio una maggiore consapevolezza da parte di tutti gli operatori del mercato, compresi gli istituti di credito, del reale valore dell’immobile.

Le grandi città, che già nel 2015 sono apparse più dinamiche,continueranno su questo trend che nel 2016 potrebbe interessare anche i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città. Sul versante delle locazioni ci sarà una sostanziale stabilità dei canoni. L’andamento generale dell’economia e dell’occupazione, incidendo sulla fiducia dei potenziali acquirenti, contribuirà a definire o meno questo scenario di mercato.

I mutui più agevoli ed un clima maggiormente ‘sereno’ sembrano confermare la tendenza degli ultimi tempi, sulla predisposizione all’acquisto di una casa. C’è però da sottolineare che le banche continuano a mantenere un atteggiamento prudente. L’andamento generale dell’economia e dell’occupazione, incidendo sulla fiducia dei potenziali acquirenti, contribuirà a definire o meno questo scenario di mercato.

Fonte articolo: Idealista.it e Infobuild.it