Come preannunciato sono entrati in vigore il 1° novembre 2016 una serie di novità rilevanti in materia di credito immobiliare: dalla valutazione degli immobili forniti in garanzia alle forme di pubblicità, dai contratti di mutuo al TAEG, dal merito creditizio ai mutui in valuta estera.

Una serie di innovazioni che puntano ad aumentare la trasparenza ed evitare le crisi del passato. Di seguito i principali passaggi.

Con la Direttiva 2014/17/UE (cd. Mortgage Credit Directive, di seguito “MCD”)  è stata introdotta una cornice normativa armonizzata in materia di offerta ai consumatori di contratti di credito immobiliare (crediti garantiti da ipoteca o finalizzati all’acquisto di immobili residenziali). La finalità espressa della nuova normativa è di contribuire alla realizzazione di un mercato interno trasparente, efficiente e competitivo per il credito immobiliare, che garantisca ai consumatori un elevato livello di protezione e promuova la sostenibilità nell’erogazione e nella gestione di questa categoria di prestiti.
La Direttiva MCD è stata recepita con il Decreto legislativo  21 aprile 2016, n. 72, che ha inserito nel Titolo VI del T.U.B. un nuovo Capo, il I-bis, dedicato all’offerta di credito immobiliare ai consumatori.

L’ambito di applicazione della normativa comprende i contratti sottoscritti da un consumatore aventi a oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale o volto ad acquistare un immobile. Sono poi indicate espressamente le tipologie di contratti esclusi dall’applicazione della disciplina consumeristica.

E’ stata introdotta una speciale disciplina relativa, in particolare, alle modalità di redazione degli annunci pubblicitari, agli obblighi precontrattuali e alle conseguenze dell’inadempimento. Altre importanti previsioni riguardano il calcolo del TAEG, la valutazione del merito creditizio, la valutazione degli immobili da porre in garanzia e i finanziamenti in valuta estera.

Vengono dunque amplificate le regole di trasparenza contrattuale affinché, da un lato, il consumatore possa effettuare una scelta informata e consapevole e, dall’altro, sia consentita al finanziatore di selezionare attentamente le richieste di finanziamento e il conseguente accesso al credito di soggetti a elevato rischio di insolvenza.
Molteplici gli aspetti di interesse della disciplina in materia, accomunati dal manifesto obiettivo del legislatore europeo e di quello italiano di assicurare un’adeguata protezione dei consumatori che intendono stipulare contratti di credito immobiliare, in considerazione dell’importanza dell’impegno finanziario assunto e dei rischi connessi.

Dall’esame delle nuove disposizioni sul credito immobiliare emerge la necessità per le banche di compiere uno sforzo notevole in termini di compliance per ridefinire gli attuali assetti organizzativi, le politiche di settore, i piani di formazione del personale dipendente. L’obiettivo di perseguire la massima trasparenza nel collocamento dei prodotti di credito immobiliare ai consumatori non può che essere condivisa. Tanto più condivisa per gli addetti che operano in condizioni di costante prossimità ai territori e alla clientela di riferimento.

Occorre prestare però molta attenzione affinché la frammentazione delle regole di trasparenza per specifici ambiti non vanifichi gli stessi obiettivi perseguiti e il consumatore non sia disorientato piuttosto che informato, per effetto delle copiose informazioni fornite.

Obblighi pubblicitari e informazioni precontrattuali

Dettagliate le disposizioni inerenti agli obblighi informativi da rendere al consumatore prima della conclusione del contratto di credito.
La standardizzazione e la semplificazione favoriscono la comprensibilità e la comparabilità delle offerte. Il consumatore può incontrare limiti nell’elaborare le informazioni che gli vengono fornite, per cui l’esigenza di tutela non si esaurisce nel sanare le asimmetrie informative rispetto al soggetto finanziatore ma nel fornire un set di informazioni strutturato in maniera da risultare di agevole lettura e comprensione, anche al fine del paragone con i documenti informativi di altri intermediari.

Le informazioni generali sulla gamma dei contratti offerti devono essere contenute in documenti redatti in conformità ad un modello standard elaborato dalla Banca d’Italia in modo da offrire chiara e semplice evidenza ai consumatori, anche attraverso esempi rappresentativi, delle principali caratteristiche e dei costi del credito.
Le informazioni personalizzate agevolano il confronto tra le diverse offerte di credito sul mercato e consentono di assumere una decisione informata e consapevole in merito alla conclusione del contratto. Il relativo obbligo è assolto attraverso la consegna tempestiva del “Prospetto informativo europeo standardizzato” (cd. PIES), redatto in conformità del modello previsto. Ulteriori informazioni aggiuntive devono essere riportate su un documento distinto.

Importante è la previsione, a favore del consumatore, di un periodo di riflessione di almeno 7 giorni prima della conclusione del contratto, funzionale a garantire l’assunzione di una decisione informata e consapevole, confrontare altre offerte sul mercato e ponderare i rischi dell’operazione. Durante questo periodo, infatti, il finanziatore rimane vincolato alla proposta di contratto e il consumatore dispone di un margine di tempo entro il quale può in qualunque momento accettare l’offerta.

I finanziatori devono anche dotarsi di procedure interne per offrire un’assistenza gratuita e facilmente fruibile al consumatore in modo che possa ricevere chiarimenti per valutare la convenienza del contratto di credito e di eventuali servizi accessori in relazione alle proprie esigenze e alla propria situazione finanziaria.

Valutazione del merito creditizio del consumatore e degli immobili concessi in ipoteca

La normativa richiede che il finanziatore, prima della conclusione del contratto o di essere vincolato da un’offerta, svolga un’attenta e approfondita valutazione attuale e prospettica del merito di credito del consumatore. Per la concessione di finanziamenti garantiti da ipoteca devono essere applicati elevati standard di valutazione degli immobili.

La valutazione del merito creditizio non deve dunque basarsi sul valore del bene immobile in garanzia, pure necessario, ma sulla capacità del consumatore di produrre un reddito sufficiente a far fronte all’obbligo di restituzione di quanto ricevuto; questo in un’ottica di garanzia sia per il consumatore sia per la banca che - si rammenti la recente crisi finanziaria scatenata dai mutui sub prime – potrebbe non recuperare il debito a causa di una crisi del mercato immobiliare che renda difficile la vendita del bene ipotecato.

Inadempimento del consumatore e trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale

Di notevole impatto sono le novità riguardanti la disciplina della gestione dei rapporti con i consumatori che si trovino in difficoltà nei pagamenti e, in particolare, di quelli che si vengano a trovare in particolare stato di debolezza o di bisogno.
L’art. 120-quinquiesdecies del T.U.B. delinea un impianto normativo funzionale ad assicurare, prima dell’avvio di una procedura esecutiva, una serie di soluzioni per ripristinare condizioni di normalità ovvero estinguere il debito residuo, anche attraverso la vendita diretta dell’immobile a cura della Banca.
Al riguardo, la Banca d’Italia, dando attuazione agli orientamenti espressi in materia dall’Autorità Bancaria Europa, ha disciplinato dettagliatamente le misure organizzative che i finanziatori devono intraprendere nei casi di sofferenza per favorire il ripristino di condizioni di normalità.

È imposto, in particolare, ai finanziatori di dotarsi di procedure interne e personale qualificato per monitorare e individuare precocemente i segnali di criticità; per interagire attraverso comunicazioni improntate alla chiarezza, proporzionalità e al rispetto della riservatezza; per fornire assistenza, soprattutto nei casi di stato di bisogno o di particolare debolezza (ad esempio per perdita del posto di lavoro, sopravvenuta invalidità o grave malattia, separazione, divorzio, calamità naturali che abbiano inciso sul reddito o sul patrimonio della persona); per instaurare una collaborazione proattiva per gestire tali problematiche e individuare le soluzioni di volta in volta più adeguate al ripristino delle condizioni di normalità del rapporto di credito (rifinanziamento o la modifica delle condizioni normative o economiche del contratto (estensione della durata, rinegoziazione del tasso d’interesse, sospensione temporanea del pagamento delle rate).
Quest’attività deve essere ampiamente documentata dal finanziatore per giustificare la congruità delle iniziative assunte rispetto alle esigenze individuali del consumatore in difficoltà.

Nell’art. 120-quinquiesdecies si trova poi la disposizione che ha suscitato alcune perplessità e obiezioni in sede di lavori preparatori; si fa riferimento alla clausola espressa, utilizzabile nei nuovi contratti sottoscritti a far data dall’entrata in vigore delle nuove norme, che regola gli effetti dell’inadempimento di ammontare equivalente a diciotto rate mensili.
L’obiettivo della norma è di bilanciare le tutele del debitore-consumatore con quelle delle banche creditrici, individuando in maniera chiara i presupposti perché possa procedersi alla vendita diretta del bene accelerando notevolmente i tempi rispetto alle procedure delle aste immobiliari.
Tale clausola è facoltativa, non può essere apposta successivamente alla conclusione del contratto di credito ed è espressamente vietato al finanziatore di condizionare la conclusione del contratto di credito alla sua sottoscrizione; al consumatore, inoltre, deve essere garantita l’assistenza, a titolo gratuito, di un consulente al fine di valutare la convenienza della stessa.

La restituzione o il trasferimento del bene immobile ipotecato o dei proventi della sua vendita diretta curata dalla Banca comporta l’estinzione dell’intero debito, anche se il valore del bene immobile o l’ammontare dei proventi della vendita è inferiore al debito residuo.
Se il valore dell’immobile o l’ammontare dei proventi della vendita è invece superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto all’eccedenza.

Qualora il finanziatore faccia ricorso, invece, all’espropriazione immobiliare e, a seguito dell’escussione della garanzia, residui un debito a carico del consumatore, il relativo obbligo di pagamento decorre dopo sei mesi dalla conclusione della procedura esecutiva.

Contratti in valuta estera

Negli anni che hanno preceduto la crisi finanziaria si è assistito in Europa a un rapido incremento del credito denominato in valuta estera. Il fenomeno, che si è parzialmente ridimensionato negli anni successivi alla crisi, ha interessato tuttavia marginalmente l’Italia.

A fronte dei significativi rischi insiti nei prestiti in valuta estera, la Direttiva MCD ha riconosciuto agli Stati membri la possibilità di adottare misure atte di tutela del consumatore, sia accrescendone la consapevolezza dei rischi assunti sia limitando l’esposizione al rischio di cambio. A livello nazionale si è scelto di riconoscere al consumatore il diritto alla conversione, esercitabile solo al ricorrere di determinate condizioni, in termini di variazione minima del tasso di cambio e previo pagamento, se previsto dal contratto, di un corrispettivo onnicomprensivo. Al consumatore è assicurata un’apposita informativa laddove durante lo svolgimento del rapporto si vengano a prefigurare i presupposti per l’esercizio del diritto di conversione.

Fonti articolo: Monitorimmobiliare.it

Più tutele per chi sottoscrive mutui. È quanto prevede il decreto del Cicr, Comitato interministeriale per il credito ed il risparmio del 29 settembre 2016 per dare attuazione alle norme del Testo unico bancario in tema di credito immobiliare ai consumatori.

Sui mutui immobiliari il cliente deve essere ragguagliato in tutti gli aspetti, compreso il tanto discusso “patto marciano” (ovvero la restituzione della casa quando non ce la si fa a pagare le rate). Insomma, il debitore deve sapere a che cosa va incontro.

E’ la prima attuazione del decreto 72/2016, che ha riscritto le regole per i mutui ipotecari per i consumatori, con l’idea di realizzare un mercato trasparente e efficiente per il credito immobiliare, una garanzia per i mutuatari di un elevato livello di protezione. Le informazioni e le spiegazioni devono essere rese in modo corretto, chiaro, comprensibile e non ingannevole, adeguato allo strumento di comunicazione utilizzato, alle caratteristiche del contratto di credito e, quando personalizzate, alle esigenze del consumatore, così da favorire il confronto tra  le diverse offerte di credito sul mercato e consentire al consumatore di valutarne le implicazioni e assumere una decisione informata e consapevole in merito alla conclusione del contratto di credito. 

Se le informazioni e le spiegazioni sono contenute in documenti, questi devono essere leggibili, curando la grafica, semplicità sintattica, chiarezza lessicale, logicità di struttura e sono presentati in modo coerente con lo strumento di comunicazione utilizzato. Gli annunci pubblicitari devono presentare un esempio chiaro, conciso e realistico. E se non c’è l’informazione su tassi e costi, l’annuncio deve precisare che è a disposizione della clientela la documentazione prevista per l’informativa precontrattuale.

Il decreto dedica particolare attenzione anche all'informativa precontrattuale: prima della conclusione del contratto di credito, la banca deve assicurarsi che il consumatore possa ottenere agevolmente e gratuitamente chiarimenti che gli consentano di valutare se il contratto proposto sia adatto alle proprie esigenze e alla propria situazione finanziaria. La banca deve poi rispondere alle domande formulate dal consumatore sulla documentazione precontrattuale fornitagli, sulle caratteristiche del contratto proposto e sugli effetti che possono derivargli a seguito della sua conclusione.

La trasparenza è informazione puntuale al cittadino. Più informati: rappresenta la chiave del futuro perché è il mezzo che consente di rendere i cittadini consapevoli.

Fonte articolo: Mutuisupermarket.it

Il 2016 potrebbe essere l’anno della verità per il mercato italiano e dei mutui per l’acquisto della casa.

Dopo un lunghissimo periodo, iniziato con l’ormai molto tristemente nota crisi economica del 2007, grazie anche ai ripetuti interventi della Banca Centrale Europea guidata da Mario Draghi, i tassi ai minimi storici legati ai costi in diminuzione degli immobili hanno, sia pur lentamente, invertito la tendenza e risollevato il mercato.

Viste queste premesse, centinaia di migliaia di mutuatari italiani sono tornati in banca e hanno chiesto di surrogare il proprio finanziamento, eppure adesso qualcosa è cambiato. A fare luce sulla situazione un bell’articolo apparso sul Sole24Ore a firma di Enrico Netti che analizza lo scenario attuale sulla base di alcune elaborazioni Crif e Facile.it

Volumi, richieste ed importi medi dei mutui in Italia

Il primo aspetto su cui si sofferma Netti nella sua analisi è quello prettamente numerico. Da gennaio a settembre del 2016 le richieste legate a nuovi mutui sono aumentate sia in termini di volumi sia di importi. Dal Barometro Crif emerge che, se si confrontano i numeri con quelli relativi al medesimo periodo del 2015, le domande sono aumentate dell’ 11.6% nei primi nove mesi dell’anno nonostante proprio lo scorso mese questa tendenza all’aumento abbia subito un leggero arresto arrivando quasi a dimezzarsi e, se si mettono in rapporto i dati di settembre 2016 con quelli di settembre 2015, la crescita è “solo” del 6%.

In ogni caso siamo a livelli infinitamente distanti dal +59% segnato nelle richieste del 2015 rispetto a quelle del 2014, ma in fondo era ovvio aspettarselo e, tutto sommato, una normalizzazione in questo senso non può certo essere considerata in modo negativo. Bene invece, soprattutto se si considera la situazione di deflazione in cui ci si inserisce, sottolinea Enrico Netti nel suo articolo, lo stato di salute degli importi richiesti, cresciuti del 2% nei primi tre trimestri dell’anno.

Le differenze lungo la Penisola

Non tutta l’Italia si muove alla stessa velocità e nella stessa direzione per il momento, e l’analisi Crif lo evidenzia in maniera precisa. In base ai numeri emersi, gli incrementi registrati in tante province settentrionali sono decisamente maggiori, quasi sempre a doppia cifra. Rispetto ad un dato nazionale medio di 123.00 euro come richiesta di muto, ad esempio, a Bolzano il valore diventa 168.000 euro con un incremento pari al 28%. Il capoluogo di Regione che fra tutti, però, registra il maggiore balzo in avanti è Asti dove si è arrivati ad una variazione che, nel periodo preso in esame, è stata pari addirittura al +48%.  

Fra le province meridionali si sono fatte notare per positività del dato Sassari e ben tre siciliane: Siracusa, Trapani ed Enna.
Come abbiamo detto prima il quadro nazionale è risultato essere nel complesso molto positivo, tuttavia ci sono alcuni capoluoghi che in assoluta controtendenza hanno chiuso i primi nove mesi del 2016 con un saldo negativo come Rieti che è arrivata ad un pesante -6,7%. Male anche i risultati ottenuti dal mercato dei mutui a Pesaro, Lecco, Avellino, Taranto.

La surroga e gli italiani; qualcosa si è rotto

Come abbiamo già anticipato, questa prima parte del 2016 sembra sancire la fine di un amore; quello fra gli italiani e la surroga del mutuo; come mai? Si tratta della fine di una moda? La surroga non ha più valore? Questa volta a dare una risposta è, sempre attraverso l’articolo di Netti, Mauro Giacobbe, Amministratore delegato di Facile.it

La surroga, ha spiegato Giacobbe, è stata molto utile negli scorsi anni o mesi, quando grazie alla discesa dei tassi di interesse applicati ai finanziamenti per l’acquisto della casa, moltissime persone che avevano sottoscritto un mutuo quando gli indici erano decisamente meno convenienti hanno rimesso mano alla loro pratica e trovato condizioni migliori; quel bacino di utenza, però, via via è andato assottigliandosi e se nei primi nove mesi del 2015 le surroghe rappresentavano il 56,3% del totale erogati, nello stesso periodo del 2016 rappresentano il 41% che diventa addirittura il 39% se si guarda al solo dato di settembre.

Oltre a questo, continua l’AD di Facile.it, va evidenziato come le banche siano diventate ancora più attente alla cura del cliente e se si accorgono di una sua insofferenza sono molto più propense a sostituire il mutuo piuttosto che a vederlo surrogato e portato in un altro istituto. Ecco spiegato, quindi, il declino forse ormai inarrestabile, della surroga.

Fonte articolo: Immobiliare.it

Volumi in crescita per le nuove richieste di mutuo, importi medi leggermente più consistenti e una decisa flessione delle surroghe.

I primi nove mesi del 2016 sono stati caratterizzati da questi tre elementi: le domande delle famiglie hanno visto una crescita dell’11,6% rispetto allo stesso periodo del 2015 (ma settembre registra un segnale di rallentamento delle domande: +6% rispetto allo stesso mese dell’anno scorso), mentre il valore medio dell’importo indicato nell’istruttoria ha messo a segno un +2%, non poco considerando il ciclo deflattivo. 

E le operazioni di surroga, a detta di alcuni operatori interpellati dal Sole 24 Ore, segnano invece un calo di almeno 10-15 punti percentuali. A livello geografico, è il Nord che si rivela particolarmente dinamico sia per quanto riguarda gli importi che il trend rispetto all’anno precedente. Nel dettaglio provinciale spiccano tre capoluoghi: Bolzano, Roma e Milano.

È quanto emerge dall’ultima edizione del "Barometro Crif della domanda dei mutui", che fotografa il trend delle richieste di nuovi mutui e surroghe da parte delle famiglie. "L’incremento medio dell’11,6% si può considerare decisamente positivo, ma resta molto distante dal quasi +59% rilevato nel 2015 rispetto al 2014 - ricorda Simone Capecchi, executive director di Crif -. È da sottolineare come, già lo scorso anno, dopo anni di debolezza del comparto immobiliare si è vista una marcata inversione di tendenza".

In molte province del Nord si registra un deciso balzo degli importi con incrementi a due cifre. Se a Bolzano si sfiorano in media i 168mila euro (+28%) contro i quasi 123mila del dato nazionale, Asti è il capoluogo che con un +48% mette a segno la maggiore variazione nel periodo. Crescita sprint anche per Cuneo, Aosta e Ferrara, a cui si aggiungono città del Sud come Enna, Sassari, Trapani e Siracusa. Si contano invece sulle dita di una mano le città in territorio negativo: la classifica è chiusa da Rieti (-6,7%), che fa peggio di Lecco, Taranto, Pesaro e Avellino.

"Notiamo una crescita generalizzata in tutto il Paese, più marcata al Nord, macroarea con un ruolo di anticipatore del mercato - afferma Andrea Lecce, responsabile Direzione marketing di Intesa Sanpaolo -. La domanda si sta muovendo, mentre il valore degli immobili è stabile".

"In questi ultimi anni si è consolidata la propensione a richiedere mutui di importo più basso rispetto al passato soprattutto per contenere, nel limite del possibile, il peso delle rate sul reddito familiare - aggiunge Capecchi -. Va sottolineato come, rispetto alla fase immediatamente precedente alla crisi, in questi ultimi anni sia cresciuta l’importanza dei mutui di sostituzione che, per loro natura, hanno un importo medio più contenuto".

Anche secondo Crif nel prossimo futuro difficilmente si tornerà ai livelli pre-crisi, quando la cifra richiesta oscillava intorno ai 136mila euro. Ora la maggior parte delle domande (il 29,3%) si concentra su un importo medio tra i 100 e i 150mila euro, un altro 27,6% è al di sotto dei 75mila euro, mentre quella tra i 75 e i 100mila e tra i 150 e i 300mila euro valgono un ulteriore 40 per cento.

Se buona parte dei dossier aperti nel periodo è legata ai nuovi mutui, il numero delle surroghe sta calando. "Le analisi di mercato mostrano come tra la fine 2015 e l’inizio del 2016 il passaggio da una banca all’altra rappresentasse più della metà delle operazioni, ora siamo al di sotto" segnala Massimo Macchitella, responsabile dei prodotti di finanziamento retail di UniCredit.
Un cambio di passo fisiologico, in cui l’industria del credito cerca di abbassare la quota delle surroghe. "Ora sono al 30% contro il 40% di fine 2015 - aggiunge Lecce -, mentre la crescita dei nuovi mutui sfiora il 70%".

"Questa operazione sembra perdere appeal ed è passata a rappresentare, nei primi nove mesi del 2016, il 41% dei mutui, mentre nello stesso periodo del 2015 la percentuale era superiore al 56% - conferma Mauro Giacobbe, ad del portale Facile.it, che compara le varie offerte -. A settembre, secondo le nostre rilevazioni, è calata al 39%". Il rallentamento viene spiegato da Giacobbe con la strategia attuata dalle banche, che cercano di trattenere in tutti i modi i “buoni” clienti offrendo migliori condizioni con la rinegoziazione del mutuo.

Nelle richieste dei mutui l’orizzonte temporale preferito, evidenziano i dati di Crif, è tra i 16 e i 20 anni, scelto da quasi il 24% delle famiglie, mentre un altro 45% si spinge oltre questa soglia. "Nel complesso i due terzi delle richieste promosse in questi primi nove mesi prevedono una durata oltre i 15 anni" sottolinea Capecchi.

Ad avanzare le richieste nella maggior parte dei casi sono gli under 44, il cui peso è intorno al 66 per cento. In questo segmento spicca il 36% di richiedenti tra i 35 e i 44 anni. Allo sportello si affaccia anche una piccola quota, intorno al 2%, di giovanissimi: è la Generazione Z, i post millennials dei contratti a termine e del Jobs act. All’estremo opposto, i baby boomer: il 3,1% dei richiedenti sono over 65.

Fonte articolo: Ilsole24ore.com, vetrina web

Stando anche alle recenti notizie da parte dell’Istat, il mercato immobiliare sta dando segni di ripresa non solo nell’ambito dei contratti di compravendita, aumentate fino al 21,8% (rispetto al periodo aprile-giugno dello scorso anno), ma anche di finanziamenti, mutui e obbligazioni varie con costituzione di ipoteca immobiliare (stipulati con banche o altri soggetti).

Lo stesso Notariato segnala un dato positivo con un incremento degli atti notarili maggiore nelle città metropolitane, +33,5%, rispetto ai piccoli centri, +26,0% (contro +29,2% della media complessiva). 

Il 2016 è un anno di svolta per il mercato residenziale che registra anche nell'ultimo trimestre crescite a due cifre delle compravendite. E anche se difficilmente si raggiungeranno i livelli del 2006, con 800mila transazioni, "un livello di 500-600mila compravendite è il più idoneo a un Paese come l'Italia", dove a cambiare è la domanda abitativa. "Ciò sia perché c'è una fascia di popolazione che ha ancora bisogno di un'abitazione principale, sia per il naturale ricambio che ci può essere nel corso di una vita". E dove, però, "il patrimonio immobiliare non è idoneo a rispondere alle mutate esigenze". A dirlo è Gianni Guerrieri, direttore centrale dell'Osservatorio sul Mercato Immobilare dell'Agenzia delle Entrate (Omise).

Infatti "sulla domanda abitativa influiscono sia i fabbisogni derivanti dall'allungamento della vita (molti anziani rimangano in due o da soli) sia dal fatto che ci sono molte famiglie mononucleari e questo spinge a un fabbisogno abitativo transeunte. Non è più la famiglia che si forma e rimane insieme per trent'anni, ma è transitoria. Le abitazioni non sono idonee alle attuali esigenze abitative, sia per gli anziani, ma anche per le giovani coppie che utilizzano gli spazi in maniera diversa da quanto facevano le famiglie tradizionali".

Emergono notevoli miglioramenti anche per i segmenti commerciale, produttivo e terziario che toccano diverse aree geografiche. Per quale motivo? A favore i prezzi in calo e i tassi di interesse sui mutui piuttosto bassi. Ma vediamo meglio i settori in maniera distinta:

- Segmento residenziale: ha un tasso di crescita pari al +23,1% per il sesto semestre consecutivo. Mentre le compravendite non residenziali hanno registrato un +16,4%.

- Segmento produttivo: all’interno del comparto non residenziale ha il più alto tasso di crescita, pari al +28,7%. A questa consistente crescita segue quella delle abitazioni, pari al +22,9%.

- Segmento commerciale: pur continuando a crescere, +12,9%, non presenta comunque un tasso migliore rispetto al semestre precedente.

- Segmento terziario: oggi ha un tasso di crescita pari al +14,7%, mentre per decenni registrava tassi negativi o tendenti allo zero. 
 

In quali città sono aumentate le compravendite di immobili?

Secondo quanto analizzato dalle Entrate, le compravendite di immobili ad uso residenziale sono aumentate in maniera evidente in particolare nelle grandi città, riportando i seguenti tassi di crescita:

Bologna: +33,5%

Milano: +29,7%

Napoli: +25,3%

Torino: 24,3%

Firenze: 23,3%

Roma: +12,4%

Palermo: +12%

Si tenga conto anche di questa suddivisione comprendente diverse aree territoriali del Paese, con relativi dati dell’incremento delle vendite nel settore immobiliare: Nordovest +20,7%; Isole +16,5%; Sud +16,3%; Centro +15,8%.

Prezzi e mutui più convenienti

Sembra che a invogliare un numero crescente di italiani ad investire per l’acquisto di una nuova abitazione, siano soprattutto dei mutui molto più convenienti e più frequentemente erogati da parte delle banche. Si registra, inoltre, che mentre i mercati intermedi oggi detengono il primato sulla percentuale delle compravendite intermediate, sostenute da credito, che si aggira intorno al 70%, i mercati metropolitani si aggirano invece attorno al 60%.

Un sondaggio di Banca Italia e Tecnoborsa effettuato sempre sul residenziale sottolinea che la quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario raggiunge il 76,1% contro il precedente 73,8%. Stessa sorte per il rapporto tra prestito e valore dell’immobile, ora al 73,8% dal 69,3% dell’indagine precedente. 

Ma la ripresa del mercato da che cosa è supportata? In particolare, è agevolata dal calo dei prezzi di vendita. A tal proposito, è opportuno evidenziare alcuni dati salienti circa l’ultima variazione annuale dei prezzi caratterizzanti l’anno 2015/2016: essa risultata compresa tra il -3,5% dei capannoni e il -1,5% delle abitazioni nuove; mentre le abitazioni usate, gli uffici e i negozi, hanno fatto registrare flessioni rispettivamente del 2%, 2,1% e 2,3%.

Affitto a canone concordato: è il più richiesto tra i giovani 

Anche la locazione della casa da acquistare, rappresenta una componente rilevante del mercato immobiliare italiano. In merito, si precisa che la curiosità e richiesta di locazione dell’abitazione proviene in larga parte dai giovani. Si tratta sia di giovani che sono in cerca di una soluzione congeniale, all’insegna dell’indipendenza, una volta distaccati dai loro familiari, sia di giovani che si sono sposati o si sono trasferiti, soprattutto nel Mezzogiorno o Centro Nord, per questioni lavorative o formative. Negli ultimi due anni, tra le tipologie di contratti stipulati per la locazione quello che ha avuto la maggiore diffusione è l’affitto a canone concordato, che rappresenta oggi il 44,1% del totale. 

Fonti articolo: Visureitalia.com, Idealista.it, Mutuionline.it

Giunta ormai alla V edizione, l'indagine di Ing Direct "Case & Mutui" ha analizzato la percezione di 15.000 intervistati appartenenti a 15 diversi Paesi rispetto alla casa.

Per quanto riguarda l'Italia, il 27% di chi ha un mutuo fa fatica a gestire le spese per la rata mentre il 38% degli affittuari non riesce a far fronte al canone mensile. E i nostri connazionali risultano essere tra i meno soddisfatti della propria situazione abitativa.

L'analisi ruota intorno a tre direttrici: livello dei prezzi, capacità di far fronte ai bisogni abitativi e soddisfazione rispetto alla propria situazione. Sia per quanto riguarda l'affitto che il mutuo, gli italiani hanno più problemi rispetto al resto d’Europa, dove solo il 26% dei mutuatari ed il 24% degli affittuari segnalano difficoltà nel far fronte agli impegni mensili.

Gli italiani sono anche tra i meno soddisfatti per la propria situazione abitativa: solo il 68% dei proprietari di casa (contro una media del 77%) si dichiara contenta della propria situazione abitativa, percentuale che scende al 52% (contro una media del 57%) per chi vive in affitto.

La percezione sui prezzi degli immobili

Per quanto riguarda i prezzi delle case, il 37% degli intervistati ritiene che i prezzi delle case potrebbero salire nei prossimi 12 mesi, contro una media europea del 56%. Percentuale in salita del 4% rispetto ai livelli del 2015, ma ancora decisamente sotto la media europea del 56%. Allo stesso tempo, però, la metà del campione crede che i valori non possano crollare contro una media europea del 42%.
Quali sono i fattori che hanno maggiore incidenza sul prezzo delle abitazioni? Il primo posto, secondo gli intervistati, c'è il fisco, citato dal 22% degli italiani intervistati, dato doppio rispetto alla media europea dell’11% e pari solo a quello della Spagna.

La situazione del mercato immobiliare ha un importante impatto sulle scelte di vita degli italiani. Il 29% degli intervistati ha infatti dichiarato di non potersi permettere di andare a vivere da solo, mentre il 20% rimanda la decisione di avere i figli a causa delle condizoni abitative, e il 15% è costretto a rinviare il momento della pensione.

La Brexit fa paura ai possessori di casa britannici 

Abbiamo detto che quasi la metà degli intervistati in Italia crede che i prezzi delle case non possano crollare, a fronte di una media europea del 42%. Il Paese con la variazione più sensibile rispetto al 2015 è invece la Gran Bretagna dove la percentuale di coloro che si attendono un rialzo dei prezzi passa dal 70% del 2015 al 57% del 2016 (-13%), dato su cui pesa probabilmente l’effetto della Brexit.

Fonti articolo: Idealista.it, Finanza.com

Crescono i tassi medi applicati sui nuovi mutui in Italia, dal 2,09% di luglio al 2,2% di agosto. E' quanto emerge dal rapporto mensile dell'Abi, che calcola un valore medio che sintetizza l'andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche dalla variazione della composizione tra le erogazioni in base alla tipologia di mutuo.

Il 66,1% del totale dei finanziamenti dell'ultimo mese è stato a tasso fisso (dal 63,3% di luglio). 

Abi nota inoltre che, in base agli ultimi dati disponibili, in luglio l'ammontare complessivo dei mutui in essere alle famiglie è cresciuto dell'1,8% annuo, confermando la ripresa del mercato dei mutui.

Il tasso medio sul totale dei prestiti è risultato pari al 2,98%, toccando il nuovo minimo storico (3% il mese precedente; 6,18%, prima della crisi, a fine 2007). 
ll tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese si è collocato all'1,65%, nuovo minimo storico, 1,71% il mese precedente, (5,48% a fine 2007). 

Peggiora la voce sofferenze. Quelle nette iscritte a bilancio dalle banche italiane sono salite a 84,9 miliardi in luglio dagli 83,7 di giugno. Rispetto a luglio 2015 l'incremento è stato di 1,2 miliardi (+0,1%), in rallentamento rispetto al +5,3% fatto segnare a fine 2015. Il rapporto sofferenze nette/impieghi totali è quindi salito al 4,76% dal 4,66% di giugno e dal 4,68% di luglio 2015.

I prestiti erogati. Sono diminuiti dello 0,2% annuo in agosto rispetto al -0,8% di luglio. La variazione annua dei prestiti a residenti in Italia al settore privato segnano un -0,1% dal -0,6% di luglio. I prestiti a famiglie e società non finanziarie sono scesi dello 0,3% annuo (-0,6% in luglio). A calare sono i finanziamenti a breve termine (-5,3% dopo il -6,3% di luglio), mentre quelli a medio e lungo termine hanno fatto segnare un +1,4% (da +1,3%).
Abi evidenzia che ad agosto l'ammontare dei prestiti alla clientela è pari a 1.807,6 miliardi, cifra superiore di 136 miliardi allo stock complessivo della raccolta (1.671,3 miliardi).

Fonte articolo: Monitorimmobiliare.it

Da questa settimana si può inviare a ENEA la documentazione necessaria a ottenere la detrazione Ecobonus 65% per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti, in questo caso sugli interventi di installazione dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti (“building automation”).

Per i dispositivi multimediali, l’Enea ha pubblicato anche un vademecum aggiornato al 30 luglio 2016.

Requisiti dell’immobile

I requisiti generali dell’immobile per poter usufruire delle detrazioni sono:

- alla data della richiesta di detrazione, deve essere “esistente”, ossia accatastato o con richiesta di accatastamento in corso;
- l’edificio deve essere in regola con il pagamento di eventuali tributi;
- deve essere dotato di impianto di riscaldamento (come definito dalla nostra faq n° 24).

In caso di ristrutturazione senza demolizione, se essa presenta ampliamenti, non è consentito far riferimento al comma 344, ma ai singoli commi 346 e 347 solo per la parte non ampliata.

Requisiti dell’intervento

I requisiti tecnici specifici dell’intervento di detrazione 65% per la bulding automation e caratteristiche dei dispositivi sono seguenti:

l’intervento deve configurarsi come fornitura e messa in opera, nelle unità abitative, di dispositivi che consentano la gestione automatica personalizzata degli impianti di riscaldamento o produzione di acqua calda sanitaria o di climatizzazione estiva, compreso il loro controllo da remoto attraverso canali multimediali, eseguiti indipendentemente dalle installazioni e sostituzioni di impianti di climatizzazione invernale;

I dispositivi devono:
a) mostrare attraverso canali multimediali i consumi energetici, mediante la fornitura periodica dei dati;
b) mostrare le condizioni di funzionamento correnti e la temperatura di regolazione degli impianti;
c) consentire l’accensione, lo spegnimento e la programmazione settimanale degli impianti da remoto.

Se i sistemi di building automation sono installati congiuntamente alle installazioni di pannelli solari per la produzione di acqua calda o alla sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, previsti rispettivamente all’articolo 1, commi 346 e 347 della legge finanziaria 2007, la relativa spesa rientra nel valore massimo di detrazione già previsto nei medesimi commi.

Elenco delle opere agevolabili

Fornitura e posa in opera di tutte le apparecchiature elettriche, elettroniche e meccaniche nonché delle opere elettriche e murarie necessarie per l’installazione e la messa in funzione a regola d’arte, all’interno degli edifici, di sistemi di building automation degli impianti termici degli edifici.

Non si ritengono ricomprese tra le spese ammissibili l’acquisto di dispositivi che permettono di interagire da remoto con le predette apparecchiature quali telefoni cellulari, tablet e personal computer o dispositivi similari comunque denominati.

Documentazione necessaria per ottenere la detrazione

a) Documentazione da conservare a cura del cliente.
Asseverazione redatta da un tecnico abilitato che attesti la rispondenza ai requisiti tecnici richiesti oppure la certificazione del produttore del dispositivo che attesti il rispetto dei medesimi requisiti.

Schede tecniche: originale dell’Allegato E o F inviato all’ENEA, firmato (dal tecnico e/o dal cliente).

Documenti di tipo “amministrativo”:
– Fatture relative alle spese sostenute.
– Ricevuta del bonifico bancario o postale (modalità di pagamento obbligata nel caso di richiedente persona fisica), che rechi chiaramente come causale il riferimento alla legge finanziaria 2007, numero della fattura e relativa data, oltre ai dati del richiedente la detrazione e del beneficiario del bonifico.
– Ricevuta dell’invio effettuato all’ENEA (codice CPID), che costituisce garanzia che la documentazione è stata trasmessa. Nel caso di invio postale, ricevuta della raccomandata postale.

b) Documentazione da trasmettere all’ENEA.

Bisogna trasmettere la documentazione all’Enea esclusivamente attraverso l’apposito sito web relativo all’anno in cui sono terminati i lavori (per il 2016: finanziaria2016.enea.it), entro i 90 giorni successivi alla fine dei lavori, come da collaudo delle opere o, nel caso di interventi di riqualificazione energetica di basso impatto, come da dichiarazione di conformità (la richiesta di detrazione può essere trasmessa ad ENEA anche oltre i 90 giorni, qualora sussistano le condizioni riportate nella nostra faq n°43 e si seguano le procedure in essa riportate): in caso di semplice installazione, non connessa con la sostituzione del generatore di calore o con l’installazione di pannelli solari.

Fonte articolo: Ediltecnico.it