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Aumentano le compravendite non solo nel residenziale

Trovano conferma in questi primi mesi dell’anno i segnali di (lenta) ripresa del mercato immobiliare italiano. Come ci racconta la storia, i tempi della svolta tendono a dilatarsi. Il dato emerge dall’analisi contenuta nell’Osservatorio immobiliare 2016 di Nomisma.

Ma non mancano motivi di criticità.

LA RIPRESA

I fronti da cui potrebbe scaturire un rallentamento della ripresa sono:
- un ulteriore indebolimento del quadro macro-economico,
- l’ampliamento dell’eccesso di offerta derivante da un’accelerazione nel processo di cessione delle garanzie immobiliari alla base dei non performing loans
- un’attenuazione di interesse degli investitori corporate stranieri per il nostro Paese.

La tendenziale ripresa del mercato è stata sostenuta dall’ulteriore calo dei prezzi, seppure in progressiva riduzione rispetto al passato. Quali sono i fenomeni osservati? Aumentano gli scambi, si riducono gli sconti praticati sui prezzi richiesti e si stabilizzano i tempi necessari alla vendita.
Nei primi mesi del 2016 inoltre i segnali di ripresa non sono più circoscritti solo al settore residenziale.

Per quanto riguarda gli immobili destinati alle attività economiche, all’incremento del 2014 ha fatto seguito la stabilità del numero di contratti stipulati nell’anno successivo (44.319 compravendite). Le componenti che contribuiscono a un’inversione di rotta sono i negozi, e (solo nel 2014) i capannoni per l’industria.
Il segmento terziario soffre ancora di scarso interesse: oltre a essere caratterizzato da una domanda che interessa quasi solo alcuni mercati metropolitani, in particolare Milano, Roma, Torino e Firenze.

I PREZZI

L’ultima variazione annuale dei prezzi (2016/2015) è risultata compresa tra il -3,5 per cento dei capannoni e il -1,5 per cento delle abitazioni nuove. Le abitazioni usate, gli uffici e i negozi hanno fatto registrare flessioni del 2 per cento, 2,1 per cento e 2,3 per cento. In un confronto tra i 13 mercati intermedi e quelli maggiori, si segnalano tempi di vendita più lunghi (8,7 mesi in media per le abitazioni) e sconti più sostenuti nel primo gruppo di mercati, non si ravvisa anche in questo caso un’intensificazione del miglioramento in atto.

GLI AFFITTI

La locazione, a consuntivo della fase recessiva, offre rendimenti piuttosto bassi e compressi in termini di variabilità tra i diversi mercati, nell’arco di un paio di punti percentuali in tutti i principali segmenti. La locazione dell’abitazione risponde ad una domanda legata alle nuove generazioni che, oltre a ricercare nuove soluzioni abitative per emancipazione dal nucleo di origine, nell’ultimo anno si sono spostate per motivi di studio o lavoro lungo la direttrice Mezzogiorno/Centro Nord (di 41.000 unità, il 70 per cento è rappresentato da giovani).
La componente di domanda che si rivolge all’opzione dell’affitto continua quindi ad essere consistente e pari a circa il 50%. Tra le tipologie di contratti stipulati si segnala la maggiore diffusione nell’ultimo biennio delle locazioni a canone concordato (che rappresentano oggi il 44,1% del totale).

Negli ultimi dieci anni i prezzi di mercato e i canoni degli immobili locati hanno fatto segnare andamenti simili: in entrambi i casi la crescita si è interrotta attorno al 2007 e da lì è iniziata una fase di declino che non è ancora conclusa. L’adeguamento al ribasso dei canoni è stata la risposta di mercato alla debolezza economica della maggior parte della domanda che si rivolge a questo segmento.
La variazione annuale dei canoni per gli immobili dei mercati intermedi si è attestata nell’ordine del -1,4 per cento per le abitazioni usate, -1,7 per cento per gli uffici e -1,9 per cento per i negozi.

Fonte articolo: Ediltecnico.it

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Catasto e valore casa: nuova riforma entro il 2018

Il catasto torna nell’agenda delle riforme, ma con cautela. Il Def varato venerdì 8 aprile dal Consiglio dei ministri menziona espressamente "la revisione dei valori catastali", ma subito avverte che l’operazione "sarà oggetto di interventi più generali e organici" da effettuare «al termine di complesse operazioni di allineamento delle basi dati.
Nel cronoprogramma del Piano nazionale delle riforme viene indicato il triennio 2016-18, senza specificazioni.

Comunque, questo pare il termine per completare l’integrazione e la pulitura dei database, e non la riforma vera e propria, anche considerando che i tecnici delle Entrate avevano ipotizzato cinque anni per perfezionare la revisione generale. E questa è anche la posizione del vicedirettore delle Entrate, Gabriella Alemanno.

Ciò che emerge dal Def è che il Governo resta convinto della necessità di riformare un catasto ormai vecchio di decenni, ma anche consapevole della delicatezza della revisione. L’allineamento delle banche dati – si legge – serve a "valutare in modo accurato gli effetti di gettito e distributivi sui contribuenti". Il che è un modo per dire che con la riforma alcuni proprietari vedranno crescere parecchio il valore catastale della propria casa, e pagheranno più imposte.
È evidente che il problema è capire "quanti" proprietari e "quante" imposte. Finché si tratta dei furbetti che hanno ristrutturato l’abitazione senza informare gli uffici del Territorio o dei fortunati che vivono in case in centro accatastate come “ultrapopolari”, non c’è molto da discutere: tutti sono d’accordo che in questi casi si dovrà pagare qualcosa in più (anche per consentire di abbassare le imposte a chi è penalizzato da rendite eccessive).

Ma il rischio di forti aumenti di valore – e di conseguenti rincari fiscali – è molto più esteso. Nell’ambito della stessa città e tra una città e l’altra. Il Comune di Milano, ad esempio, oggi è diviso in tre grandi zone censuarie, a cerchi concentrici: ma chiunque conosca il mercato cittadino sa che i prezzi delle case cambiano notevolmente anche spostandosi di pochi metri, e spesso le rendite oggi in vigore non sono in grado di cogliere queste differenze. In più bisogna considerare che le tariffe d’estimo dell’attuale sistema catastale fotografano il mercato immobiliare del biennio 1988-89, mercato che è cambiato in modo diseguale tra le diverse aree cittadine: così, sempre a Milano, per la categoria A/2 le tariffe d’estimo della zona 1 (la più centrale) sono mediamente 2,6 volte più elevate di quelle della zona 3 (la più periferica), mentre i prezzi delle case spesso hanno un divario più marcato. Risultato: chi possiede case in centro, dopo la riforma vedrà crescere il loro valore fiscale molto di più di chi vive in periferia.

C’è poi il divario tra un Comune e l’altro, che ripropone – in grande – la dinamica tra quartieri della stessa città. Anche qui vale la considerazione che, rispetto alla fine degli anni Ottanta, i prezzi sono cresciuti di più in alcuni centri e di meno in altri, andando a creare forti discrepanze diverse tra quotazioni di mercato e valori fiscali.
Per rendersene conto basta guardare l’elaborazione del Sole 24 Ore del lunedì, che combina le Statistiche catastali pubblicate nel 2015 con i prezzi medi rilevati da Nomisma riferiti al primo semestre 2015. A Pistoia la casa-tipo ha un valore di mercato che è il 267% più alto di quello catastale, mentre a Pordenone lo scarto è di appena il 15 per cento. La ricaduta pratica è che oggi – a parità di aliquote e regole comunali – nelle città in cui lo scarto è più alto i proprietari tendono ad avere una pressione fiscale più bassa in rapporto al valore di mercato degli immobili. Al contrario, dove lo scarto è basso, si pagano le tasse su un valore che è quasi quello di mercato.

È chiaro che riallineare i valori catastali ai prezzi di mercato lascerebbe ad alcuni sindaci una base imponibile molto più alta, con il rischio di forti rincari, a meno di non introdurre un qualche sistema di "cap". Ed è proprio sull’applicazione di questa clausola anti-rincari che si erano avute le polemiche più forti la scorsa estate.

Fonte articolo: IlSole24Ore, vetrina web.

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Prestiti per ristrutturare ed arredare in aumento. L'identikit.

Riqualificazioni residenziali e arredamento sono in testa ai motivi per cui vengono erogati i prestiti alle famiglie e insieme raggiungono la metà del totale dei finanziamenti.

È quanto risulta dall’ultima edizione dell'Osservatorio del portale specializzato PrestitiOnline.it.

Nei primi tre mesi del 2016 i prestiti erogati per la ristrutturazione della casa sono infatti un terzo del totale; tra le motivazioni seguono le auto usate (22,6%) e l'arredamento (16%).

Dall'analisi emerge che il 19,5% dei prestiti è stato erogato per una durata di 60 mesi mentre il 15,3 % è stato erogato per una durata di 48 mesi. L'importo medio dei prestiti si è attestato a 11.874 euro, in leggero calo rispetto a quello del primo semestre del 2015 (12.003 euro). Il 30,9% dei prestiti erogati ha riguardato un importo compreso tra i 5.000 e i 10mila euro.

Nel Nord Italia è stato erogato il 39,1% dei prestiti, al Centro il 22% e, in leggero aumento, al Sud e nelle Isole il 38,9%. Infine, i prestiti maggiormente erogati sono risultati quelli nella fascia d'età 36-45 anni con il 38%, seguiti da quelli di fascia d'età 46-55 con il 26,6%.

Fonte articolo: Casa24.ilsole24ore.com

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La rinascita del box come investimento in città

Il box auto potrebbe essere una buona scelta. A patto, però, di trovarlo nella zona giusta e a prezzi adeguati ai nuovi livelli di mercato. Senza cedere a facili entusiasmi, gli operatori confermano come il mercato dei garage sia in decisa ripresa, a causa soprattutto dell’appetibilità dei rendimenti.

I box hanno subìto uno stop della domanda ancora più marcato rispetto a quello delle abitazioni. Si calcola che dal 2007 i prezzi siano scesi di almeno il 30-35%, con una contrazione di qualche punto percentuale proseguita ancora per tutto il 2015.

A livello di interesse una dinamica positiva era invece già partita l’anno scorso quando quasi il 60% di chi aveva acquistato il box lo aveva fatto con finalità di investimento. "Dall'inizio del 2016 notiamo una domanda sempre crescente", conferma Guido Lodigiani, Responsabile dell’ufficio studi di Immobiliare.it, così che anche i prezzi nel corso del 2016 potrebbero ritrovare il segno positivo. A che cosa di deve questa rinascita? "Il box è un investimento abbastanza liquido, che si riesce ad affittare e rivendere con meno problemi di una casa. E soprattutto, permette di investire a una platea molto più ampia di persone rispetto alle abitazioni, che saranno anche deprezzate rispetto a dieci anni fa, ma richiedono pur sempre un impegno sostanzioso e hanno bisogno di più manutenzione e riservano spese di condominio ben più alte".

Il rendimento medio lordo nelle città italiane è compreso fra il 5,3% e il 6,4%, ma con punte che arrivano al 7-10%. Si tratta di una resa superiore al residenziale – che, secondo Lodigiani, oggi non offre più del 2-3% – ma anche migliore dei principali strumenti finanziari a rischio zero (o quasi), come i conti deposito. Certo, le cose cambiano quando dal lordo si passa a calcolare il rendimento netto. Il peso di spese e imposte finisce in media per dimezzarlo, e portarlo fra il 2,5% e il 3%, ma è una riduzione fisiologica anche negli investimenti immobiliari in abitazioni.

Su cosa puntare? "Meglio concentrarsi su quartieri in cui ci sia poca disponibilità di parcheggio e una bassa presenza di box rispetto alle abitazioni – suggerisce Fabiana Megliola Responsabile dell’ufficio studi del gruppo Tecnocasa –. Da valutare anche le zone ad alta presenza di uffici, soprattutto se non ben collegate con i mezzi pubblici".

Guardando al dettaglio delle principali città emergono dati interessanti. I rendimenti migliori si spuntano nelle zone di periferia, dove si riesce ad acquistare a buon mercato e affittare a canoni non troppo distanti da quelli del centro. Ecco perché, ad esempio, secondo Immobiliare.it i quartieri esterni di centri come Bari e Verona promettono una resa superiore a quelli di Milano e Roma.

A livello di prezzo, invece, più che il “blasone” della città è la scarsità dell’offerta a determinare i valori più alti, che si trovano quasi sempre nei centri storici. Roma è in testa e in alcune zone, come Campo dei Fiori, si incontrano annunci di vendita anche sui 100mila euro. Napoli e Firenze, invece, battono Milano. La media in pieno centro è sui 45-50mila euro, ma ci sono box in vendita al Vomero a 65mila euro e nel capoluogo toscano, attorno a Santa Croce, anche a 70mila. Mentre la particolarità di Genova – "tipica delle città di mare" secondo Lodigiani – è che molte zone esterne costino più di quelle interne alla città. È il caso ad esempio di Voltri o di Quinto, dove si rintracciano prezzi superiori ai 45mila euro. "

La fascia su cui concentrarsi, comunque, è quella compresa fra i 20 e i 30mila euro. In questo range si ottiene il risultato migliore come rapporto spesa-rendimento – osserva Lodigiani –. E va sempre considerato che una cosa è la domanda iniziale del proprietario, un’altra il prezzo finale, scontato anche del 15-20 per cento".

Fonti articolo: Ilsole24ore.com, vetrina web

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Comodato: contratto verbale valido ai fini Imu-Tasi

Per i contratti verbali di comodato stipulati con genitori e figli la riduzione di Imu e Tasi al 50% decorre dalla data di conclusione del contratto stesso. E non esiste alcun obbligo di registrazione ai fini della loro validità.

Lo segnala Confedilizia, che ha ottenuto l’importante precisazione del Dipartimento delle finanze del ministero dell’Economia (direzione legislazione tributaria e federalismo fiscale) con la nota prot. 8876 dell’8 aprile 2016.

Il contratto di comodato di un immobile può infatti essere redatto per iscritto oppure verbalmente. In questo secondo caso non è obbligatorio registrarlo ai fini della sua validità ma la legge di Stabilità 2016 impone di registrarlo alle Entrate se si vuole ottenere la riduzione su Imu e Tasi.

Il Dipartimento delle Finanze era già intervenuto due volte sulla questione dei termini per la registrazione dei comodati, centrale per l’ottenimento dell’agevolazione prevista dalla legge di Stabilità (208/2015) per il 2016: la prima volta con la nota 2472 del 29 gennaio 2016 (su istanza della Cna), dove si chiariva come registrare i contratti di comodato verbali già in essere, beneficiando fin dal 1° gennaio 2016 dello sconto del 50% su Imu e Tasi per le case date in prestito ai genitori o ai figli. Secondo quella prima interpretazione, il Dipartimento aveva deciso che, trattandosi di un nuovo adempimento, valesse l’articolo 3, comma 2 dello Statuto del contribuente, secondo cui la scadenza dei nuovi obblighi tributari non può essere fissata prima del sessantesimo giorno dalla loro entrata in vigore, quindi il 1° marzo 2016 (60 giorni dopo il 1° gennaio).

Il secondo intervento del Dipartimento è del 17 febbraio 2016 (risoluzione 1/DF), che conferma in parte le indicazioni già data con la nota del 29 gennaio (obbligo di registrare il contratto scritto entro 20 giorni), con la precisazione, però, che l’agevolazione Imu, in caso di comodato verbale, decorre dalla data del contratto e non da quello della registrazione. In particolare, il Dipartimento specifica che (in questi casi) la registrazione potrà essere effettuata previa esclusiva presentazione del modello 69 in duplice copia in cui dovrà essere indicato "contratto verbale di comodato".

Infine, l’ultimo intervento (quello della nota 8876 dell’8 aprile scorso) afferma esplicitamente che, per quanto riguarda la registrazione dei contratti verbali di comodato, la nota 2472 del 29 gennaio è "da intendersi superata" e la regola da seguire è quella indicata nella risoluzione 1/DF del 17 febbraio. Quindi, per calcolare la decorrenza dell’agevolazione, si parte dalla data di conclusione del contratto. Naturalmente sempre e solo ai fini dell’agevolazione Imu-Tasi, perché l’obbligo ai fini della validità continua a non sussistere. Se quindi un contratto di comodato verbale tra padre e figlio è stato concluso il 1° gennaio (anche se la registrazione avviene dopo due o tre mesi) il bonus Imu-Tasi decorrerà dal 1° gennaio.

Fonte articolo: IlSole24Ore.com, vetrina web

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Entrate si pronuncia sul credito prima casa e leasing

La circolare Telefisco conferma gli orientamenti su agevolazione prima casa e leasing abitativo che l’Agenzia aveva fornito in trasmissione a gennaio.

L'ACQUISTO AGEVOLATO

La Legge di Stabilità per il 2016 ha consentito che dell’agevolazione prima casa si può avvalere anche chi sia già proprietario di un’abitazione acquistata con la stessa agevolazione, a condizione che, una volta effettuato il nuovo acquisto, la casa in precedenza acquisita con il beneficio fiscale sia alienata entro un anno dal nuovo acquisto.

Oltre che i contratti di acquisto soggetti a imposta proporzionale di registro (ove si applicano l’aliquota del 2% o dell’1,5% se l’acquisto della prima casa avviene mediante un leasing abitativo), la nuova disciplina riguarda anche:

- i contratti imponibili a Iva (ove si applica l’aliquota del 4% in luogo dell’aliquota ordinaria del 10%);
- gli acquisti a titolo gratuito (e, cioè, per effetto di successione a causa di morte o di donazione), in cui l’agevolazione prima casa vale ad abbattere alla misura fissa (attualmente stabilita in 200 euro) ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale.
Il dubbio sorgeva perché l’imperfetto testo della nuova norma sembrava far riferimento ai soli acquisti per i quali fosse applicabile l’aliquota del 2% del registro.

IL CREDITO D'IMPOSTA

L’Agenzia affronta inoltre il tema del credito d’imposta (articolo 7 della legge 448/1998): chi vende una casa acquistata con l’agevolazione prima casa e poi, entro un anno, acquista un’altra prima casa, beneficia di uno sconto fiscale pari alle imposte pagate in sede d’acquisto della casa poi alienata. Si trattava di capire come si interseca questa disciplina (incardinata sul concetto di riacquisto entro un anno dalla vendita) con la nuova normativa che consente di vendere dopo aver acquistato.
Le Entrate affermano che il credito d’imposta spetta al contribuente anche se procede all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita (che deve avvenire entro un anno dal nuovo acquisto) dell’immobile preposseduto: all’atto di acquisto del nuovo immobile con l’agevolazione prima casa il contribuente può pertanto fruire del credito di imposta per l’imposta dovuta in relazione al nuovo acquisto.

IL LEASING ABITATIVO

La circolare 12/E/2016 chiarisce anzitutto che, per aversi l’agevolazione prima casa in sede di acquisto da parte di una società di leasing (in quanto ricorrano, per l’utilizzatore, i presupposti oggettivi e soggettivi), non occorre anche che l’utilizzatore destini la casa oggetto di acquisto in leasing a propria abitazione principale. Questa destinazione è infatti prescritta dalla legge per fini diversi dall’agevolazione prima casa (ad esempio la detrazione dall’Irpef dei canoni di leasing).

Quanto alle dichiarazioni da rendere nel rogito per ottenere il beneficio prima casa (come la dichiarazione di avere altra proprietà abitativa nel medesimo Comune), le Entrate precisano che, nell’acquisto tramite leasing, tali dichiarazioni potranno essere rese dall’utilizzatore sia nell’atto di acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, intervenendo volontariamente all’atto, sia nel contratto di locazione finanziaria dell’immobile. In quest’ultima ipotesi, occorre, ai fini dell’applicazione del bonus prima casa, che il contratto di locazione finanziaria venga prodotto per la registrazione insieme all’atto di trasferimento dell’immobile.

Fonti articolo: IlSole24Ore, vetrina web

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Al Salone del Mobile l'eccellenza del Made in Italy

Ci siamo. Anche quest’anno Milano è pronta ad accogliere quel Salone del Mobile che da oltre mezzo secolo conferma alla città il ruolo di Capitale internazionale del design.

Un ruolo che quest’anno si consolida anche grazie alla concomitanza con la XXI Triennale Internazionale (dedicata anch’essa al design), inaugurata lo scorso 2 aprile e in scena fino al prossimo 12 settembre in 19 sedi cittadine.

Da domani a domenica nel quartiere espositivo di Rho sono attesi più di 300mila operatori da 160 Paesi, oltre a 30mila visitatori non professionali in arrivo nel week-end, che verranno a conoscere le novità di circa 2.400 aziende espositrici, di cui il 30% estere. Protagoniste di questa 55esima edizione – che si apre nel segno di una generale ripresa del comparto (+3,5% rispetto al 2014, a quota 25 miliardi di euro) – sono in particolare le rassegne biennali dedicate al mondo della cucina (Eurocucina FTK) e del bagno (Salone del bagno), due comparti che più degli altri hanno accusato i contraccolpi della crisi, ma che nel 2015 hanno dato importanti segnali di vitalità, recuperando sia sul mercato interno, grazie alla spinta del bonus mobili, sia soprattutto su quelli esteri.

E non a caso il carattere internazionale del Salone del Mobile di Milano è quello che lo rende unico al mondo e imprescindibile per le tante aziende del made in Italy che sui nello sviluppo oltreconfine devono cercare le occasioni migliori per crescere.
"Abbiamo lavorato molto per promuovere sui mercati più dinamici l’eccellenza delle imprese italiane e la fiera che le rappresenta – spiega Roberto Snaidero, Presidente del Salone e dell’associazione di categoria, FederlegnoArredo, che lo organizza –. Grazie al sostegno del Ministero allo Sviluppo Economico e dell’Ice abbiamo realizzato eventi, missioni B2B e progetti di incoming di buyer soprattutto negli Stati Uniti e in Cina, dove le esportazioni di mobili hanno registrato nel 2015 ritmi di crescita straordinari".

Ma l’attenzione della federazione è stata rivolta anche alle “nuove frontiere” del mobile italiano: dall’Iran del dopo-sanzioni al Messico, dall’Estremo Oriente nel suo complesso al continente africano. Senza dimenticare la vecchia Europa, che lo scorso anno ha dato buoni segnali di risveglio (+6% l’export di arredo made in Italy verso i Paesi dell’Unione) e che rappresenta da sola oltre la metà dell’export del settore.

"Grazie alle attività di incoming svolte durante l’anno, ci aspettiamo un aumento di buyer dagli Stati Uniti – dice Snaidero – che da sempre arrivano numerosi al Salone (l’anno scorso erano oltre 5mila, ndr). Arriveranno delegazioni qualificate di developer, studi di progettazione e architettura e interior designer". Anche la pattuglia dei cinesi (la più numerosa: l’anno scorso sfiorò le 22.600 unità) dovrebbe crescere, anche in vista del Salone del Mobile di Shanghai che debutterà nella metropoli asiatica il 19 novembre.

Tra le novità di quest’anno, si segnala un focus, all’interno del Salone, dedicato al settore dell’arredamento classico, spesso meno considerato rispetto a quello del contemporaneo-design, ma che ha invece un valore importante non solo in termini di fatturato ed export, ma anche di tradizione e competenze artigianali da preservare. Un’eccellenza che sarà raccontata nella mostra "Before Design: Classic" e da un corto firmato da Matteo Garrone. Inoltre, un intero padiglione, battezzato "xLux" sarà dedicato all’alto di gamma, con spazio in particolare per i brand del lusso, della moda e dell’auotomotive.

Fonte articolo: IlSole24ore.com

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Dal Forum del Sud, il mercato immobiliare è trainato dal Mezzogiorno

Investire nel Sud per rilanciare il Paese. È questo il messaggio di Scenari Immobiliari e Cassa Depositi e Prestiti, che hanno promosso il Forum del Sud nelle città di Lecce e Matera (8-9 aprile 2016) mettendo in luce i segnali di forte ripresa del mercato immobiliare nel Mezzogiorno, con progetti e casi concreti.

"I dati dimostrano una situazione favorevole per il Sud – ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – dove il 2016 ha confermato il trend positivo dello scorso anno, sia per le compravendite che per la domanda degli investitori, sia privati che istituzionali. La Puglia – ha precisato Breglia – è stata la prima meta per gli acquirenti stranieri. Più in generale, negli ultimi dieci anni, il Mezzogiorno ha fatto meglio del resto del Paese".

Il Forum è stato impostato come un incontro tra domanda e offerta e una serie di investitori, da Fabrica Immobilare sgr a Idea Fimit sgr, da Mittel Advisory a Sorgente sgr, da Fondo Strategico Italiano a Cushman Wakefield, hanno evidenziato con numeri e operazioni in fase di valutazione come il Sud possa essere una risorsa per l'immobiliare. C'è chi ha acceso un faro sulla relazione tra turismo, export e attrazione dei capitali internazionali come Roberto Marsella di Fondo Strategico Italiano, chi invece come Giovanni Maria Benucci di Fabrica e Emanuele Caniggia di Idea Fimit hanno sottolineato l'urgenza e la fretta di trovare prodotti su cui investire, con una fattiva collaborazione da parte degli enti locali che devono essere in grado di snellire e facilitare i nuovi investimenti.

"Lavoriamo già da otto anni al Sud – ha commentato Giovanni Cerrone di Sorgente – e su 240 milioni investiti nel Mezzogiorno, più della 50% sono stati destinati alla Puglia. Soprattutto sul settore alberghiero, sempre con un'attenzione a progetti di rigenerazione urbana". L'idea condivisa è che gli investitori internazionali guardino al Sud cercando partner italiani capaci di assicurare rendimenti e che si debbano proporre modelli di sviluppo già conosciuti e sperimentati all'estero.

Attilio Monosi, assessore al bilancio e all'edilizia residenziale pubblica del Comune di Lecce, ha ricordato l'impegno dell'amministrazione della città ospitante nella realizzazione di un "fondo immobiliare che non punta a sviluppare un solo segmento dell'economia locale. Non solo scuole o uffici comunali – ha precisato Monosi – stiamo strutturando un fondo capace di raccogliere nove tipologie di destinazioni gestite da un'unica sgr. Pensiamo ad una soluzione virtuosa per l'imprenditore, ma anche per la città che avrà in dotazione un intervento urbanistico prezioso per le prossime generazioni".

Il Forum del Sud è stato aperto da Aldo Mazzocco che, a 60 giorni dal suo incarico alla guida di Cassa Depositi e Prestiti, è intervenuto pubblicamente per la prima volta nel suo nuovo ruolo, delineando le prospettive e la riorganizzazione del gruppo, anche con un’attenzione al Sud. "Entro l'estate Cdp riorganizzerà il settore immobiliare che diventerà uno dei 4 pilastri del gruppo che si sta distinguendo come per il suo impegno nel supplire realtà dove il mercato fatica a decollare, senza ovviamente perdere i soldi dei risparmiatori".

Da investitore paziente, Cdp ha dichiarato le tre priorità per il prossimo periodo:

- riusare i 2 miliardi di immobili di Cdp;

- valorizzare e riqualificare gli immobili delle Pa;

- dare priorità ai progetti che sono occasioni di rigenerazione urbana.

"Quando Cdp si impegna per iniziative di social housing o per la promozione di parchi tecnologici, il tema delle ricadute sociali, economiche e ambientali è centrale. Nostro obiettivo è creare ricchezza, non investire a fondo perduto” ha precisato Mazzocco che per il futuro del gruppo dichiara la priorità della "costruzione di infrastrutture immobiliari, necessarie per intercettare le risorse internazionali".

Cdp formalizzerà il suo piano di sviluppo sul settore immobiliare a breve, ma Mazzocco al pubblico del Forum del Sud ha già fatto un'anticipazione sintetizzando le cinque aree di azione:

1. il social housing con una seconda fase denominata ‘smart housing' allargando l'attenzione alla fascia di utenti che deve fare i conti con il tema della mobilità;

2. il filone del turismo sarà sostenuto da Cdp con iniziative ad hoc, ottimizzando e separando proprietà e gestione;

3. la realizzazione di parchi integrati dell'innovazione e dell'education, 5-6 in Italia dove si integrerà università, ricerca e direzionale;

4. infrastrutture per le piccole e medie imprese che necessitano di spazi flessibili;

5. infrastrutture immobiliari per le Pa intese come ambienti moderni per i dipendenti degli enti locali.

"Vogliamo tornare a realizzare una politica di co-investimento, anche al Sud, terra che ha dimostrato di aver voglia di crescere" ha concluso Mazzocco.

Fonte articolo: Casa24.ilsole24ore.com

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Valvole termostatiche: obbligo di installazione per risparmio energetico

Con l’arrivo della bella stagione e l’interruzione del riscaldamento, scatta – per i condomini che ancora non hanno provveduto a mettersi in regola – l’ultimo appello per intervenire in tempo utile (cioè nei mesi estivi) sugli impianti termici e installare valvole e contabilizzatori, obbligatori dal 1° gennaio 2017.

La scadenza riguarda moltissimi italiani: una ricerca condotta prima dell’accensione dei termosifoni da Rete Irene (network di imprese lombarde attive sul fronte della sostenibilità), rivelava che oltre la metà dei palazzi con riscaldamento centralizzato ancora non erano in regola. Situazione che è rimasta invariata ad oggi, visto che con le caldaie in funzione è impossibile effettuare i lavori di adeguamento.

a cosa servono le valvole e chi è soggetto all’obbligo?

La tecnologia è presente sul mercato da tempo e, se ben utilizzata, consente importanti risparmi, perché restituisce in mano al singolo inquilino la possibilità di calibrare il calore in casa a seconda delle necessità effettive, pagando in rapporto ai consumi (oltre ad una quota fissa per la manutenzione della caldaia comune). Dal punto di vista tecnico, la termoregolazione consiste nell’aggiunta, su ogni radiatore, di una specifica valvola, che è in grado di dosare il flusso di acqua calda nell’apparecchio e che, attraverso una testina termostatica (su cui sono presenti numeri corrispondenti a determinati valori in °C), programma una temperatura limite, oltre la quale il termosifone si spegne.

La contabilizzazione serve, invece, a misurare i consumi delle diverse unità immobiliari (e a fare in modo che ciascuno, poi, paghi in rapporto all'effettivo prelievo) e consiste nell’applicazione di un apparecchio o su ogni termosifone (se l’impianto di riscaldamento del palazzo è a colonne montanti, cioè con diversi tubi che salgono dalla caldaia per il fabbricato indipendentemente dalle singole unità, come accade negli immobili di vecchia concezione) o all’ingresso delle tubazioni nell’alloggio (se la distribuzione è “a zona”, simile cioè a quella dell'energia elettrica). L’installazione di valvole e contabilizzatori non richiede comunque lavori di muratura.

I TEMPI

L’obbligo è da ottemperare entro fine anno, come prescrive il Dlgs 102/2014, che recepisce in Italia la Direttiva 2012/27/UE. E riguarda tutti i condomini con riscaldamento centralizzato, a meno di motivati e certificati impedimenti tecnici. In particolare, se l’impianto è a distribuzione orizzontale il decreto impone che siano le imprese che forniscono il carburante a installare i singoli contatori. In caso, invece, di impianto a distribuzione verticale, il cliente finale può scegliere di affidare la gestione del servizio a un operatore diverso dall’azienda di fornitura.

Chi disattenderà i termini di legge rischia sanzioni da 500 a 2.500 euro. Nel caso in cui il contatore singolo sia unico (distribuzione orizzontale) è la ditta fornitrice soggetta alla multa. Altrimenti la sanzione va moltiplicata per tutte le unità immobiliari presenti nel palazzo, con in aggiunta una uguale ammenda a carico del condominio. I controlli spettano (secondo il Dpr 16 aprile 2013) alle Regioni e alle Province autonome (o agli enti da queste delegati).

I COSTI

Per quanto riguarda, infine, i costi, molto dipende da cosa si sceglie di installare. Sul mercato esistono diversi modelli di valvole termostatiche e cronotermostatiche, che permettono di regolare le temperature a seconda delle ore del giorno. Così anche i ripartitori sono disponibili con tecnologie diverse: ne esistono dotati di sistemi di trasmissione radio, che comunicano i dati sul calore erogato dal calorifero a una centralina posta nelle parti comuni dell’edificio. È dunque difficile generalizzare: ipotizzando, tuttavia, una spesa media di 120 euro a calorifero, compreso il costo per l'adeguamento delle pompe di circolazione dell'impianto condominiale da portata fissa a portata variabile, in un appartamento di 80/90 mq con 5 caloriferi, la spesa sta sotto il migliaio di euro.

Occorre, infine, tenere conto che le termovalvole beneficiano della possibilità di detrazione fiscale. Queste le percentuali valide fino al 31 dicembre prossimo: al 65% in caso di contestuale sostituzione della caldaia; al 50%, come ristrutturazione edilizia, nel caso di interventi sui singoli caloriferi.

Fonte articolo: IlSole24ore.com, vetrina web

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Emergenza casa: alloggi popolari svenduti

Nonostante il patrimonio di edilizia pubblica sia cronicamente inferiore al fabbisogno - con 646.445 famiglie in attesa di un alloggio popolare - le Regioni hanno continuato ad approvare piani di alienazione. In questo modo in quasi 20 anni sono usciti dalla disponibilità pubblica 190mila case in affitto.

Dall'altra parte, le Regioni hanno anche avviato programmi edilizi per realizzare o acquistare nuovi alloggi oppure recuperare quelli inagibili; ma il saldo è rimasto fortemente negativo, con una perdita di 56mila unità. Il patrimonio complessivo si attesta oggi a 856mila alloggi.

Sono alcuni dei numeri-simbolo della condizione dell'edilizia popolare in Italia, che si trova nello studio di Nomisma realizzato per Federcasa e presentato nei giorni scorsi a Roma e a Bologna. I gestori hanno preferito seguire la strada in discesa delle vendite agli inquilini che occupavano l'alloggio invece di affrontare il difficile tema della rotazione del patrimonio, cercando soluzioni che consentissero la "migrazione" di tutti gli inquilini che progressivamente uscivano dai requisiti di legge per la permanenza in un alloggio popolare. Le vendite sono state di fatto delle svendite, con cessioni a prezzi medi di 39mila euro circa (dato 2011, ultimo disponibile) alleviati dal taglio dei costi gestionali a carico delle Aziende casa.

Il prezzo di cessione di 39.144 euro per alloggio popolare è la media che risulta tra i 22.171 euro nelle città del Centro, i 23.840 euro pagati nelle città del Sud e i 66.149 euro delle città del Nord. "Calcolando un valore medio di mercato per un alloggio di circa 75 mq, in area periferica e in cattivo stato di manutenzione pari a 70-80mila euro, la perdita per il settore pubblico nel solo periodo 2001-2011 è stimabile in 6,5 miliardi di euro, con i quali si sarebbero potuti costruire circa 75mila alloggi in più, senza pesare sul bilancio dello Stato e delle Regioni", si legge nello studio.

Il canone medio mensile è di 105 euro (1.262 euro l'anno), con oscillazioni tra i 64 euro al mese nelle città del Sud, i 109 euro del Centro e i 122 euro del Nord. Il canone annuo pagato per una casa popolare va di 769 euro al Sud, ai 1.313 euro al Centro mentre gli inquilini del nord pagano 1.462 euro all'anno. Una parte di queste entrate se ne va in tasse. Una parte molto elevata, secondo Nomisma: "l'incidenza del totale delle imposte sulle entrate da canoni di locazione, che rappresentano la principale entrata delle aziende, è passata dal 25 al 52%", afferma il rapporto.

Un altro capitolo dolente è appunto quello della morosità degli inquilini. In media, uno su cinque non paga l'affitto. Il tasso medio di morosità è infatti del 20,6%, con le solite forti differenze geografiche tra il Mezzogiorno con il 40%, il 15,6% del Centro il Nord con 13,8% del Nord.
Questa la fotografia ricostruita da Nomisma. Una fotografia comunque già vecchia, visto che i numeri sono aggiornati al 2011. In altre parole, gli ultimi cinque anni di gestione sono ancora un buco nero.

Fonte articolo: Ediliziaeterritorio.ilsole24ore.com, vetrina web

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Affitti a studenti: un mercato che vale decine di milioni

Affittare casa ai circa 55mila studenti stranieri che ogni anno scelgono l’Italia, frutta almeno 15 milioni di euro ai proprietari di immobili. Ma per triplicare gli introiti basterebbe immettere in questo mercato i migliaia di locali sfitti sparsi per le principali città italiane.

La stima arriva da Uniplaces, portale internazionale di annunci che lavora come una sorta di “Airbnb degli affitti” per studenti.

Il dato sui ricavi complessivi si limita alle prime 5 sedi universitarie per arrivi di stranieri (Roma, Milano, Bologna, Torino e Firenze) ed è calcolato moltiplicando questi numeri per il costo medio di un affitto in camera singola rintracciabile sul portale. A Roma, ad esempio, una singola viaggia intorno ai 433 euro al mese, che rapportati ai circa 12mila studenti stranieri genera un guadagno di 5,2 milioni. Dato simile per Milano, che ospita un numero leggermente inferiore, ma dove una stanza sfiora i 500 euro al mese, mentre Torino accoglie circa 5mila studenti ma è meno cara (circa 417 euro al mese) e il ricavo totale è intorno ai 2 milioni.

"Il numero di arrivi è in crescita costante. E gli studenti stranieri sono il tipo di inquilino ideale – ragiona Luca Verginella, marketing manager di Uniplaces per l'Italia –. Dispongono di una capacità di spesa generalmente alta, sostenuta dai genitori, e soggiornano per periodi medio lunghi dando quindi una continuità di reddito". Senza, però, rappresentare un vincolo rigido come potrebbe essere l'affitto di un immobile a una famiglia residente con il classico contratto 4+4.

Inoltre, la società ha stimato il potenziale di ricavi nelle due piazze maggiori, Roma e Milano, ipotizzando di mettere sul mercato i circa 12mila alloggi sfitti presenti (stima di Scenari Immobiliari). Numero moltiplicato per l'affitto medio di un trilocale con due camere singole. Nella capitale, dove l'affitto di un trilocale di quel tipo rende in media 860 euro al mese, i circa 7.200 spazi vuoti darebbero luogo a 6,2 milioni di guadagno extra. Nel capoluogo lombardo ci sono invece 6.500 alloggi sfitti che potrebbero generare 12 milioni. "Ed è una cifra che lieviterebbe in un attimo prendendo in esame il resto della regione, dove si concentrano atenei importanti come Pavia, Bergamo e Brescia", aggiunge Verginella.

Ma anche in assenza di atenei, i Comuni che gravitano attorno alle aree ad alta densità di studenti beneficiano di questa presenza e si tratta di un trend in ascesa. Un recente report di Tecnocasa, ad esempio, ha messo in luce come a Cesena sempre più proprietari mettano a disposizione gli immobili ai ragazzi che frequentano l'università a Bologna, con canoni compresi tra 250 e 350 euro per camera, a patto che le abitazioni siano nei pressi della stazione ferroviaria.

E che ci sia fermento nel segmento del real estate per studenti lo dimostrano diversi altri indicatori. Tra i portali, ha appena aperto un'iniziativa rivolta in particolare ai ragazzi cinesi in arrivo, chiamata Yi-ton. E uscendo dal segmento dei singoli proprietari, per dare uno sguardo agli investitori professionali, l'ultima ricerca sul 2016 di Cbre (Emea Investor Intentions Survey 2016) segnala che il 20% dei grandi investitori intervistati già possiede investimenti nello “student housing” e il 15% di loro ha intenzione di metterne a segno di nuovi nel corso dell'anno. Mentre il 12,7% entrerà in questo segmento per la prima volta (erano solo l'8% nel 2015).

La stessa piattaforma Uniplaces, alla fine del 2015, ha ottenuto un finanziamento Serie A da 24 milioni di euro, per il suo piano di espansione, condotto dalla società di investimenti Atomico, che coinvolge anche Caixa Capital e Octopus Investments, che già figurava tra i sostenitori della start up.

Fonte articolo: Casa24.ilsole24ore.com

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Crescita richiesta mutui, prezzi immobili -2,4

Il Crif ha diffuso oggi i dati sull’andamento del mercato dei mutui nel primo trimestre del 2016.

Ancora una volta la crescita registrata è stata decisamente importante arrivando, a marzo, a fermarsi al 31% sia pur con una riduzione degli importi che si cerca di ottenere e, al contempo, un aumento dei tempi entro cui restituire il finanziamento ottenuto dalla banca.

Va detto che, analizzando nello specifico i numeri dell’osservatorio, si vede come nell’ultima parte del trimestre la crescita abbia in realtà subito un brusco arresto arrivando “appena” al 17,3%, senza dubbio una buona percentuale, ma comunque la più bassa degli ultimi venti mesi. A parziale discolpa del mese di marzo 2016, va evidenziato che nel 2015 fu proprio marzo uno dei mesi migliori ed anche per questo il confronto pare più impietoso di quanto effettivamente non sia; quindi meglio attendere ancora prima di intonare i canti funebri per la fine della ripresa dei mutui.

Il Barometro Crif ha fissato in poco meno di 122.900 euro il valore medio delle richieste di mutuo, ovvero l’11,8% in meno rispetto a dodici mesi prima. Se poco meno del 30% delle domande di mutuo presentate in Italia fra il 1 gennaio ed il 31 marzo 2016 è compresa nella fascia fra i 100.000 ed i 150.000 euro, colpisce come il 27,6% sia invece legato ad importi inferiori ai 75.000 euro.

Questo dato è spiegabile sia in virtù della riduzione dei prezzi degli immobili in Italia, ma anche per i tassi favorevoli che hanno spinto tanti italiani a surrogare mutui ottenuti anni prima. In ultimo, quasi un quarto delle richieste (23,3%) si orienta ad un piano di ammortamento compreso fra i 15 ed i 20 anni.

I PREZZI DEGLI IMMOBILI RESIDENZIALI

Il 2015 si è chiuso con un calo pari al 2,4% dei prezzi degli immobili residenziali (rispetto all’anno prima): a dirlo è l’Istat, che ha sottolineato anche una riduzione significativa dei valori richiesti per le abitazioni vecchie e quelle nuove.
A voler vedere il bicchiere mezzo pieno, il 2015 è stato un anno tutto sommato positivo, in cui ha influito in misura evidente la ripresa delle compravendite immobiliari residenziali (+6,5% secondo l’Agenzia delle Entrate – che fa il paio con le sempre maggiori domande di mutuo di cui vi abbiamo parlato).

Considerando, nel dettaglio, solo l’ultimo trimestre dell’anno passato, la contrazione dei prezzi delle abitazioni scende sotto l’1%: -0,2% a livello trimestrale e -0,9% su base annua. Anche se mettiamo sotto la lente solo la performance delle abitazioni vecchie ci fermiamo ad un calo dell’1%, con una ulteriore riduzione del gap esistenti tra prezzi del vecchio e del nuovo; il differenziale della variazione tendenziale passa dall’1,9 del trimestre precedente allo 0,5 attuale.

Fonte articolo: 1. Immobiliare.it, 2. Immobiliare.it

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