Deposito prezzo: più tutele per chi compra e vende casa

Il Notariato dedica una guida (disponibile qui) al cosiddetto deposito prezzo, cioè in sostanza la possibilità di bloccare il pagamento di una compravendita immobiliare su un conto corrente dedicato gestito del notaio fino alla definitiva trascrizone dell’atto nei registri immobiliari.

La novità, introdotta dalla legge sulla concorrenza (legge 124/2017, articolo 1, commi 63 e seguenti) è entrata in vigore lo scorso 29 agosto.

"È ancora prematuro fare una stima precisa sulla diffusione del deposito del prezzo negli studi notarili, ma i primi dati evidenziano comunque che in alcune zone di Italia si inizia ad utilizzare questo strumento di tutela – commenta Giampaolo Marcoz, consigliere nazionale del Notariato con delega alla comunicazione –. Con questa campagna informativa il Consiglio Nazionale del Notariato intende fornire ai cittadini alcuni importanti chiarimenti per meglio comprendere le opportunità di tutela che tale nuovo istituto fornisce".

Chi compra è esposto al rischio che tra la data del rogito e la data della sua trascrizione venga pubblicato un gravame a carico del venditore: un’ipoteca, un sequestro, un pignoramento, una domanda giudiziale, eccetera. "Scenari di questo tipo – precisa il Notariato – si sono verificati assai raramente perché i notai adempiono all’obbligo della trascrizione in tempi molto brevi, quasi azzerando i rischi".

Cosa prevede la legge 

Importando in Italia una prassi già da tempo vigente in Francia, la nuova legge afferma che qualora sia "richiesto da almeno una delle parti", il notaio deve tenere in deposito il saldo del prezzo destinato al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità pubblicitaria con la quale si acquisisce la certezza che l’acquisto si è perfezionato senza subire gravami. 

"Si tratta di una tutela facoltativa: in sede di rogito l'acquirente – spiega il Notariato – a seconda dei casi, può optare per avvalersene o rinunziarvi. Sarebbe opportuno che tale opzione venisse manifestata prima del rogito, ma nulla esclude, comunque, che di fronte a motivi gravi sopravvenuti e imprevedibili, si possa manifestare l'opzione anche direttamente alla stipula.

Le somme che il notaio si vede versare da parte dell'acquirente (e che dovranno necessariamente essere intestate non al venditore, bensì al notaio stesso) saranno da lui segregate su di un conto corrente dedicato che ha appositamente acceso in banca con la destinazione di conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013".
Queste somme sono assolutamente al sicuro: sia perché sono separate dal patrimonio del notaio (non cadono nella sua successione, in caso di premorienza; non vanno nella comunione legale del coniuge; sono impignorabili da parte dei suoi creditori) sia perché sono impignorabili anche dai creditori del venditore. Non solo. Gli interessi attivi che produce il conto dedicato vanno a beneficio delle piccole e medie imprese.

Alcuni casi specifici 

La Guida specifica che il nuovo strumento possa tornare utile in alcune fattispecie particolari:

- Nel caso di presenza di un pignoramento o di una ipoteca esistente si può convenire in atto che «il prezzo venga pagato solo ad avvenuta cancellazione di dette formalità».
- Se la casa è soggetta a prelazione legale "si conviene che il prezzo venga pagato una volta che sia venuta meno la possibilità di esercitare la prelazione".
- Se la casa non è agibile, nell’atto si può prevedere "che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta presentazione della segnalazione certificata di agibilità".
- Se non è libera da persone o cose il prezzo sarà pagato solo ad avvenuta consegna della casa libera all’acquirente.
- Nel caso di debiti del venditore, ad esempio se questo non ha ancora saldato tutte le spese condominiali a suo carico le spese condominiali a suo carico, "presso il notaio vengono depositate le somme necessarie a coprire tali spese con l'incarico per il notaio di effettuare i pagamenti richiesti dall'amministratore di condominio".

Anche chi vende è tutelato 

Le tutele, sostiene il Notariato, sono anche per il venditore: "Il deposito del prezzo garantisce il corretto e sicuro perfezionamento del trasferimento del denaro dall’acquirente al venditore, il quale incasserà le somme dopo qualche giorno ma non correrà alcun rischio in ordine all’effettivo incasso della somma pattuita".
L’operazione del Notariato rientra nella campagna informativa #casaconviene del Ministero dell'Economia e delle Finanze.

Fonte articolo: IlSole24ore.com