Sui mutui un richiamo forte di Bankitalia alle banche: se i tassi di riferimento sono negativi, lo spread concordato con il cliente deve partire dal valore negativo e non da zero e le banche devono restituire quanto finora pagato in più dai mutuatari.

A meno che il “floor” non fosse stato previsto nel contratto iniziale. 

In una lettera inviata qualche settimana fa agli istituti di credito, Via Nazionale ha ammonito gli intermediari e li ha invitati ad "attenersi a uno scrupoloso rispetto della normativa di trasparenza e correttezza delle condizioni pattuite con la clientela". E precisa: "In particolare gli intermediari dovranno astenersi dall’applicare di fatto clausole di “tasso minimo” (“floor clause”) non pubblicizzate e non incluse nella pertinente documentazione di trasparenza e nella modulistica contrattuale". 

Se si guardano i tassi Euribor a uno, tre e sei mesi, ovvero quelli più comunemente utilizzati per i mutui a tasso variabile, attualmente sono negativi. Cosa succede per chi ha il mutuo a tasso variabile? Una parte dello spread va “annullata” per portare a zero il valore del tasso. Piuttosto semplice no? E invece Bankitalia dichiara che le sono giunte lamentele in questo senso: quando il tasso va sotto zero, lo spread “riparte” invece da zero.  

Un problema che dunque si pone per chi ha acquistato casa e non è solo teorico. Ora che c’è una lettera della Banca d’Italia, e ora che i lettori ne conoscono l’esistenza sarà più difficile perciò far finta di nulla. La lettera di Via Nazionale chiude ogni “via di fuga”. Al cittadino che chiedesse informazioni sul perché la rata parte dal un valore zero e non da uno negativo non si potrà neanche rispondere che "lo prevede il sistema in automatico". Anzi proprio per evitare che comportamenti del genere si verifichino, la Banca d’Italia invita gli intermediari a verificare i loro sistemi informatici: "Nel caso in cui i parametri di indicizzazione assumano valore negativo, (gli intermediari, ndr) determinino correttamente il tasso di interesse applicabile a ciascun rapporto e all’ammontare degli interessi tempo per tempo dovuti".

Questa precisazione segue immediatamente quella sulla necessità di evitare dei floor inesistenti. Dunque il valore dovuto "tempo per tempo" è quello che parte dal valore del parametro di indicizzazione (anche negativo) più lo spread, a meno che la soglia minima per il tasso non fosse stata inserita nel contratto e illustrata ai clienti.
Le banche sono chiamate anche a fare una verifica delle "condotte finora seguite nella determinazione degli interessi finora dovuti e provvedere alle conseguenti restituzioni" nel caso non si siano rispettate le regole sul valore negativo dei valori di indicizzazione. 

Per riassumere quindi: gli intermediari non possono tirare fuori dal cilindro la soglia “zero” se non era stata sottoscritta dal cliente adeguatamente informato, e sono tenuti a restituire quanto pagato in più per pratiche non conformi alle indicazioni di Banca d’Italia. Dovrebbero farlo le banche di loro iniziativa, ma il mutuatario in ogni caso farebbe bene a controllare la propria situazione ed attivarsi per ottenere la restituzione nel caso se ne abbia diritto. Se non fossero soddisfatti della risposta, potranno rivolgersi alla Banca d’Italia per un esposto (che però non può, in linea di principio risolvere il caso concreto) e fare un ricorso all’Arbitro bancario finanziario. 

Fonte articolo: IlSole24ore.com, vetrina web

"Negli ultimi anni il mercato immobiliare ha visto i prezzi scendere progressivamente e questo ha comportato un cambiamento anche a livello di richieste”.

Lo evidenzia l'Ufficio studi di Tecnocasa che ha analizzato le tipologie immobiliari domandate dai potenziali acquirenti nelle grandi città.

“Dal 2013 in poi – spiega l'Ufficio studi - si nota una diminuzione progressiva delle percentuali sui tagli più piccoli come monolocali e bilocali. Al contrario, si segnala un aumento per le tipologie più ampie, dal trilocale in poi. Questo è avvenuto proprio a causa del ribasso dei prezzi che ha reso possibile l’acquisto di immobili più ampi, soprattutto il trilocale, scelto da tante giovani coppie che hanno saltato la classica fase in cui si acquistava prima il bilocale per poi passare all’appartamento con una camera in più.

L’analisi della disponibilità di spesa, invece, registra un progressivo aumento nelle fasce più basse, fino a 170.000€ il che significa che è salita la percentuale di persone che hanno voluto o potuto destinare all’acquisto immobiliare meno capitali. E questa è stata una delle cause che ha determinato il ribasso dei prezzi immobiliari e che è stata dovuta soprattutto all’atteggiamento prudenziale attuato dagli istituti di credito a partire dalla fine del 2007”.

Fonti articolo: Casaeclima.com

Con una norma pensata per contrastare gli affitti in nero, la Legge di Stabilità pone diversi problemi applicativi anche a chi si trova a dover registrare locazioni regolari. Vediamo allora le questioni aperte. 

La Stabilità interviene nuovamente sui canoni pagati dagli inquilini che avevano eseguito la cosiddetta “autoregistrazione” del contratto, dopo che la Corte costituzionale, con un duplice intervento (sentenze n. 150/14 e n. 169/15), aveva escluso che il conduttore potesse continuare sino alla fine del 2015 a versare il canone nella misura minima quantificata dal Dlgs n. 23/2011, pari al triplo della rendita catastale dell’immobile locato (più l’aggiornamento Istat).

Dopo le pronunce della Consulta, la tardiva registrazione eseguita dal conduttore non poteva più spiegare effetti sananti, con conseguenze estremamente pregiudizievoli per il conduttore.
Di fatto, gli inquilini che a partire dal 2011 e fino al 16 luglio 2015 avevano agito seguendo le norme di legge poi bocciate dalla Consulta, si erano trovati privi di tutela, e quindi soggetti alle richieste di pagamento delle differenze tra il versato (in applicazione dell’articolo 3, commi 8 e 9, del citato decreto legislativo) e quello che invece avrebbero dovuto corrispondere secondo i contratti stipulati con il proprietario e poi non registrati (o registrati per un importo inferiore a quello reale o, ancora, registrati sotto forma di comodati fittizi). Altri inquilini, addirittura, si erano visti intimare lo sfratto per morosità.

L’articolo 13 della legge 431/98, così come riformato dalla Legge di Stabilità (la n. 218/2015), interviene nuovamente a protezione della posizione dell’inquilino. Il nuovo comma 5 conferma infatti che il canone annuo dovuto sino al 16 luglio 2015 (data di pubblicazione della sentenza n. 169/2015) da coloro che se l’erano “autoridotto” è effettivamente quello previsto dal Dlgs n. 23/2011 (articolo 3, commi 8 e 9). Il che significa che sino a tale data l’inquilino non è tenuto a riconoscere alcuna maggior somma al locatore rispetto a quanto versato nella misura pari a tre volte la rendita catastale dell’immobile, aggiornata secondo gli indici Istat. Dato che il legislatore ha previsto la sanatoria solo per "il periodo considerato", cioè dal 7 aprile 2011 sino al 16 luglio 2015, per il prosieguo il conduttore dovrà versare il canone nella misura originariamente pattuita, altrimenti sarà soggetto a possibili azioni da parte del suo locatore. 

Quanto alla durata del rapporto di locazione, si è di fronte ad un contratto comunque registrato, sulla cui decorrenza sussistono però incertezze. Assume primario rilievo l’accertamento della data in cui è avvenuta la registrazione. Se entro i 60 giorni dall’entrata in vigore del Dlgs 23 oppure dopo: nel primo caso, il contratto resterà valido con efficacia dalla sua stipula perché sanato dalla pur tardiva registrazione, mentre dovrà considerarsi nullo nel secondo perché la sanatoria non può avere effetti.

Peraltro, va osservato che anche il nuovo comma 5 dell’articolo 13 potrebbe essere portato all’attenzione della Corte Costituzionale, dal momento che secondo chi lo critica ripropone una soluzione già cassata due volte dal “giudice delle leggi”. Ma questo è un tema che si porrà solo se e quando la norma sarà bocciata.

Fonte articolo: Ediliziaeterritorio.ilsole24ore.com/

Al fine di beneficiare dell’imposta di registro ridotta nell’ambito degli acquisti effettuati dalle società di leasing sulle abitazioni da destinare ad abitazione principale potranno essere rese dall’utilizzatore sia nell’atto di acquisto dell’immobile da parte della società concedente, intervenendo volontariamente all’atto, sia nel contratto di locazione finanziaria dell’immobile.

A chiarirlo l’Agenzia delle Entrate in risposta ad alcuni quesiti della stampa specializzata in merito alle novità introdotte dalla Legge di Stabilità 2016.

La Legge di Stabilità 2016 ha introdotto una specifica disciplina di favore tesa a incentivare l’acquisto dell’abitazione principale ricorrendo al contratto di leasing immobiliare (I vantaggi e gli svantaggi del leasing immobiliare).
In particolare, l’art. 1, comma 83, dispone che nei confronti dell’acquisto effettuato da parte della società di leasing concedente (effettuato tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2020) si applichino le agevolazioni “prima casa” se ricorrono in capo all’utilizzatore i requisiti oggettivi e soggettivi previsti dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa allegata al TUR.

Nello specifico, l’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, come modificato dalla Legge di Stabilità per il 2016 prevede l’applicazione dell’imposta di registro nella misura dell’1,5% per i trasferimenti effettuati nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario aventi per oggetto case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono le predette condizioni. Le condizioni, inoltre, devono sussistere in capo all’utilizzatore e, dunque a prescindere dalla circostanza che tale soggetto destini l’immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria a propria abitazione principale.
Nei casi di acquisto di immobile senza le caratteristiche di “prima casa” l’imposta di registro è del 9%.