Oggi ci occupiamo di alcune recenti disposizioni e sentenze che aggiornano il settore delle compravendite immobiliari.

In particolare vedremo se la stipula del contratto preliminare è valido nei casi in cui:

- mancano i titoli edilizi;
- l'immobile grava di ipoteca o è stato pignorato;
- l'immobile grava di ipoteca o è stato pignorato e si voglia procedere al "rent to buy".

PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA PRIVO DEI TITOLI EDILIZI

Non è nullo, ed è comunque eseguibile in forma specifica, il contratto preliminare di compravendita immobiliare che non rechi le cosiddette "menzioni urbanistiche", vale a dire quei contenuti, in ordine ai titoli edilizi in forza dei quali l’edificio promesso in vendita è stato costruito o ristrutturato, che è prescritto a pena di nullità per la stipula del contratto definitivo dalla legge 47/1985 e dal Dpr 380/2001.
È quanto deciso dalla Cassazione nella sentenza 9318 del 9 maggio 2016, in riforma della sentenza 195/2011 della Corte d’Appello di Lecce, andata in segno contrario.

Come noto, gli atti traslativi della proprietà di edifici devono contenere, a pena di nullità, talune menzioni o dichiarazioni: ad esempio, la attestazione che l’edificio è stato costruito prima del settembre 1967, la menzione dei titoli edilizi che hanno abilitato le costruzioni post 1967, la menzione delle domande di condono edilizio e dei relativi versamenti di oblazioni e oneri, eccetera. 

Quanto poi ai contratti di compravendita di terreni, occorre allegare ad essi il certificato di destinazione urbanistica e attestare, nel corpo del contratto, che le prescrizioni degli strumenti urbanistici non sono variate dalla data di rilascio di detto certificato.

Si pone dunque il tema se tutto questo apparato di dichiarazioni debba essere contenuto anche nel contratto preliminare, e ciò anche in vista del fatto che, in caso di inadempimento all’obbligo di stipula del contratto definitivo assunto con il contratto preliminare, il contraente non inadempiente può domandare al giudice (ai sensi dell’articolo 2932 del Codice civile) l’emanazione di una sentenza la quale tenga luogo del contratto definitivo che non è stato spontaneamente stipulato a causa dell’inadempimento di uno dei contraenti del contratto preliminare.

La risposta è negativa: la mancanza nel preliminare dei contenuti che sono prescritti per la validità del contratto definitivo non inficia la validità del contratto preliminare e la sua eseguibilità in forma specifica, in quanto ben può il contraente non inadempiente integrare, nel corso del giudizio, i dati utili al trasferimento immobiliare e che manchino nel contratto preliminare. 
In sede di giurisprudenza di legittimità è stato infatti più volte affermato che, per ottenere la sentenza di esecuzione in forma specifica di cui all’articolo 2932 del Codice civile, non è necessario che nel contratto preliminare siano inserite le dichiarazioni urbanistiche richieste, a pena di nullità del contratto definitivo di compravendita: in tal senso si sono espresse non solo le Sezioni Unite nella sentenza 11 novembre 2009, n. 23825, ma anche diverse sentenze delle sezioni semplici (a cominciare dalla 628/2003 per giungere alla 15947/2015, passando attraverso la 17028/2012 e la 28456/2013). La ragione è che (per utilizzare le parole delle Sezioni Unite) tali dichiarazioni non costituiscono un "presupposto della domanda, bensì una condizione dell’azione, che può intervenire anche in corso di causa e sino al momento della decisione della lite". 

Questo significa, in sostanza, che la sentenza di esecuzione in forma specifica può essere pronunciata anche nel caso in cui le dichiarazioni in questione non siano state inserite fin dall’origine nel testo del contratto preliminare, purché esse siano rese nel corso del giudizio, e comunque prima dell’emissione della sentenza che giudica sulla domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare. 

COMPRAVENDITA immobile PIGNORATO O SU CUI GRAVA ipoteca  

È vietato stipulare una compravendita immobiliare che ha per oggetto un immobile comprato in corso di costruzione, senza che sussista un titolo irrevocabilmente idoneo alla cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento che gravino sull’immobile in questione (lo impone l’articolo 8 del Dlgs 122/2005): non si può quindi procedere al rogito per il solo fatto dell’avvenuta estinzione del debito a cui garanzia è stata iscritta l’ipoteca, in quanto il procedimento di cancellazione “automatica” dell’ipoteca, previsto dall’articolo 40-bis del Testo unico bancario (Tub), consente alla banca, nonostante l’avvenuta estinzione del debito, di domandare (nei 30 giorni successivi alla data di estinzione del predetto debito) la "permanenza" dell’ipoteca.
È senz’altro questo il principale chiarimento che deriva dai nuovi “orientamenti” in tema di diritto civile elaborati dalla Commissione di diritto civile del Comitato notarile del Triveneto e presentati a un recente convegno.

L’orientamento in questione fa dunque riferimento al Dlgs. 20 giugno 2005, n. 122, il quale contiene una serie di prescrizioni a tutela della persona fisica che acquisti da un costruttore un edificio (o sua porzione) da costruire o in corso di costruzione (ad esempio: la fideiussione a garanzia degli acconti e l’assicurazione postuma decennale): è una normativa che, dunque, non riguarda né i fabbricati già costruiti (pur se a venderli sia l’impresa costruttrice) né i terreni.

La predetta norma comprende, nel suo perimetro applicativo, anche la compravendita che abbia per oggetto un immobile già finito ed agibile, se però si tratti di un contratto che costituisce esecuzione di un precedente contratto preliminare (stipulato quando l’immobile era ancora da costruire o in corso di costruzione). A tal fine, l’esistenza di pagamenti eseguiti dall’acquirente quando ancora l’immobile si trovava in fase di costruzione (pagamenti che ora debbono risultare, per dichiarazione espressa delle parti, dall’atto di compravendita) costituisce – secondo i notai triveneti – un indizio rilevante circa l’esistenza di un accordo preliminare intervenuto tra il costruttore e l’acquirente.

Inoltre, la norma in questione comprende sia l’ordinario atto di compravendita ad "effetti traslativi immediati" (e cioè la compravendita per effetto della quale si ha l’istantaneo trasferimento della proprietà del bene compravenduto dal venditore al compratore) sia il meno frequente caso della cosiddetta vendita con "effetti traslativi differiti", e cioè nella quale il trasferimento della proprietà non si ha nel momento di stipula della compravendita, ma posteriormente: è il caso, ad esempio, della vendita del bene “futuro” o della vendita "con riserva della proprietà".

Ebbene, secondo l’orientamento del notariato triveneto, quando l’articolo 8, Dlgs 122/2005, vieta la stipula dell’atto di compravendita degli immobili in questione "se anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile": la norma in questione deve ritenersi applicabile non solo alle ipoteche volontarie (e cioè quelle concesse a fronte di un finanziamento) ma, in via estensiva, anche alle ipoteche giudiziali (pure se iscritte in relazione per debiti non discendenti da un contratto di finanziamento).  Il divieto di stipula cessa se si abbia il perfezionamento di un titolo per la cancellazione o la restrizione dell’ipoteca oppure la suddivisione del finanziamento in quote di mutuo con frazionamento dell’ipoteca a garanzia di dette quote e con accollo da parte dell’acquirente della quota del mutuo così frazionato. 
Dato che quindi il procedimento di cancellazione dell’ipoteca disciplinato dall’articolo 40-bis Tub non avviene sulla base di un titolo irrevocabilmente idoneo alla cancellazione dell’ipoteca, in quanto la banca può comunque pretendere – come detto – la "permanenza" dell’ipoteca nonostante l’estinzione del debito, ogni qualvolta vi sia l’esigenza di stipulare una compravendita di un immobile di cui al Dlgs 122/2005, occorre ricorrere al procedimento ordinario di cancellazione senza potersi far luogo al procedimento abbreviato di cui all’articolo 40-bis Tub.

COMPRAVENDITA IMMOBILE PIGNORATO O IPOTECATO IN CASO DI RENT TO BUY 

Il divieto di stipula di un contratto di compravendita che ha ad oggetto un immobile ipotecato o oggetto di pignoramento, venduto dal costruttore e acquistato da una persona fisica quando non era ancora costruito o era in corso di costruzione (di cui all'articolo 8, Dlgs 122/2005), trova una particolare declinazione nel caso di contratto di rent to buy, vale a dire il contratto con il quale un soggetto ottiene il godimento di un immobile con l’opzione di acquisirlo in proprietà imputando a prezzo i canoni versati durante il periodo di godimento.

L’articolo 23, comma 4, Dl 133/2014, disciplina i contratti di rent to buy, e stabilisce che anche al contratto di rent to buy - nonostante non si tratti di un contratto traslativo della proprietà dell’immobile - si applica, in presenza di un’ipoteca (o anche di un pignoramento) sull’edificio che ne è oggetto, il divieto di stipula discendente dall’articolo 8 del Dlgs. 122/2005, qualora sussistano i presupposti applicativi di detto Dlgs 122, vale a dire che:

- il contratto abbia a oggetto un’abitazione in corso di costruzione nel momento in cui il contratto venne stipulato (evidentemente, nella forma di contratto preliminare, dato che appunto il rent to buy ha per oggetto immediato il godimento di un immobile); 
- il locatore sia l’impresa costruttrice; 
- il conduttore sia una persona fisica. 

In altre parole, ricorrendo questi presupposti vi è il divieto di stipula del contratto di rent to buy anche se esso attribuisce il solo godimento dell’immobile caso per caso considerato.
Come già accennato, nella maggior parte dei casi, l’immobile oggetto del contratto in questione è un edificio già completato nella costruzione e dichiarato agibile, per cui la norma che vieta la stipula del contratto di rent to buy trova applicazione nei casi in cui il rent to buy sia stato preceduto da un contratto preliminare perfezionato quando l’immobile era ancora in corso di costruzione e le parti si siano poi accordate di dare attuazione agli impegni assunti con detto preliminare appunto stipulando, in luogo del previsto atto traslativo definitivo, un contratto di rent to buy.
La disposizione in commento, inoltre, si presta a trovare applicazione anche nel caso di un contratto preliminare (perfezionato quando l’immobile che ne è oggetto era ancora in corso di costruzione) con il quale le parti si siano impegnate proprio alla stipula di un rent to buy ovvero nel caso di un rent to buy avente per oggetto un edificio ancora in corso di costruzione, e non ancora dichiarato agibile e, come tale, rientrante a pieno titolo nell’ambito di applicazione del Dlgs 122/2005.

Fonti articolo: IlSole24Ore, vetrina web

Accendere un mutuo è più conveniente grazie a spread ai minimi che si uniscono ai “tassi zero” e campagne promozionali delle banche.

Uno scenario che non potrà che agevolare la ripresa del mercato immobiliare, quello tracciato dalla Bussola di Crif e MutuiSupermarket relativa al primo trimestre 2016.

I TASSI

Per un mutuo da 120mila euro (durata 20 anni, valore immobile 200mila euro) i migliori spread si posizionano nel primo trimestre 2016 attorno all'1,5% per i mutui a tasso variabile e all'1,2% per i mutui a tasso fisso. Gli indici di riferimento sono invece pari a poco più dell'1% per l'Irs a 20 anni (tasso a cui sommare lo spread per ottenere il tasso fisso finale) e per l'Euribor a tre mesi (base della maggior parte dei tassi variabili) si scende addirittura in territorio negativo (-0,25%). I
ndici che si accompagnano a "politiche commerciali sempre più aggressive da parte dei principali istituti di credito", si legge nella nota anticipata a Casa24 Plus, e creano "condizioni estremamente favorevoli per privati e famiglie che intendono sottoscrivere un nuovo finanziamento casa". In questo scenario la domanda di finanziamenti fa segnare una crescita del 31% rispetto al primo trimestre del 2015.

LE SURROGHE

Comincia a calare l'incidenza delle surroghe e a crescere quella dedicata agli acquisti di prime e seconde case – coerentemente con i dati dell'Agenzia delle Entrate relativi al quarto trimestre 2015 che registrano una ripresa del numero delle compravendite residenziali pari al 9,4% – con un conseguente rialzo degli importi richiesti, dopo diversi trimestri di calo. In particolare, la somma media richiesta, dopo aver toccato il fondo nel IV trimestre 2015 (119.600 euro), aumenta nel primo trimestre 2016 sino a quasi 122mila euro. Si resta però ben lontani dai 140mila euro del 2010. Va comunque considerato che "nell'intero anno 2015 l'incidenza delle surroghe è stata pari quasi a un quarto dei mutui".

I PREZZI DELLE CASE

Contribuisce alla ripresa della domanda di mutui di acquisto casa anche l'andamento dei prezzi degli immobili residenziali, che, secondo l'analisi di Crif e MutuiSupermarket, nel primo trimestre 2016 segna di nuovo una consistente ulteriore riduzione, pari a -3,6%, dopo aver registrato un -3,2% nel quarto trimestre 2015 (e un -2,4% sull'intero anno 2015 rispetto al 2014).

CONCLUSIONI

"Dopo un 2015 di fortissima crescita dei nuovi flussi di mutui erogati (+71% in base ai dati Banca d'Italia) stiamo attraversando un nuovo anno di consolidamento della ripresa, con tassi di sviluppo positivi ma sicuramente molto più contenuti e decrescenti rispetto a quelli osservati nel corso dell'ultimo anno. Nonostante indici di riferimento ai minimi storici e spread di offerta delle banche sempre più convenienti, e in continua discesa da oltre 2 anni – commenta Stefano Rossini, Amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it – la domanda di nuovi mutui registra un tasso di crescita in progressiva riduzione, passando dal +49% di gennaio al +17% di marzo 2016, con chiari impatti sulle erogazioni attese sui prossimi mesi. In uno scenario in cui la spinta della domanda di mutui con finalità surroga sta affievolendosi, la domanda di mutui con finalità acquisto casa sembra ancora non decollare. L'atteggiamento di privati e famiglie rimane quindi di cautela sul tema acquisto casa, in attesa di segnali maggiormente rassicuranti su effettiva ripresa economica e relative prospettive reddituali personali".

"Anche alla luce della recente approvazione del testo definitivo della Direttiva Mutui – commenta Stefano Magnolfi, Direttore real estate services di Crif – rileviamo con soddisfazione che Crif ha da sempre adottato pratiche di valutazione in linea con quanto prescritto dalle indicazioni normative comunitarie e nazionali in termini di competenza, indipendenza dei valutatori e ricorso a standard di valutazione riconosciuti a livello internazionale. Inoltre, per quanto attiene la commercializzazione volontaria dell'immobile senza passare da lunghi e complicati procedimenti giudiziari, oltre ad aumentare i valori di vendita ridurrebbe sensibilmente i tempi e, di conseguenza, renderebbe più trasparenti il processo di valutazione immobiliare sottostante, laddove cioè una valutazione generosa passerebbe in sordina se osservata a conclusione del processo giudiziario. Come possiamo osservare anche grazie ai sistemi di Avm (Automated valuation model), le garanzie sovrastimate sono molto di più nei portafogli Npl che in quelli in bonis. Per gli istituti di credito, quindi, sarà ancora più cruciale avvalersi di valutatori immobiliari affidabili in fase di origination e rinnovare le valutazioni prima di prendere decisioni in ambito Npl".

Fonte articolo: Casa24.IlSole24ore.com

La tassazione della compravendita di un’abitazione non è, in teoria, una operazione complessa. In pratica, tuttavia, vi sono diversi particolari, di non poco conto, da tener presenti.

Quando si parla della tassazione di una compravendita di una abitazione occorre anzitutto distinguere se il venditore sia o meno un soggetto Iva.

Nel caso di vendita non effettuata da un soggetto Iva, si applicano l’imposta di registro con l’aliquota del 9%, l’imposta ipotecaria in misura fissa (attualmente stabilita in 50 euro) e l’imposta catastale in misura fissa (anch’essa attualmente stabilita in 50 euro).

Il beneficio prima casa 

La situazione peraltro cambia radicalmente nel caso in cui l’acquirente benefici dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”: in tale ipotesi, infatti, l’imposta di registro deve essere applicata con l’aliquota del 2% (o dell’1,5% se l’acquisto è effettuato per il tramite di un contratto di leasing) e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro per ciascuna.

La base imponibile cui applicare le predette aliquote dell’imposta di registro è rappresentata, di regola, dal valore venale del bene compravenduto; a questo principio però si fa eccezione nel caso in cui sia applicabile la normativa del cosiddetto “prezzo-valore”, e cioè quella in base alla quale la tassazione avviene in base al valore catastale del bene compravenduto (vale a dire la rendita catastale moltiplicata per 115,5, se si tratta dell’acquisto della “prima casa” o per 126 in ogni altra ipotesi) indipendentemente dal prezzo dichiarato. 

Ebbene, la regola del “prezzo-valore” è applicabile a tutte le compravendite di abitazioni e relative pertinenze, soggette all’imposta di registro, nelle quali la parte acquirente sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, chiunque sia il venditore (vale a dire persona fisica o persona giuridica), a condizione che l’acquirente eserciti l’opzione di volersi avvalere della suddetta regola.

Nel caso invece di vendita effettuata da un soggetto Iva, occorre distinguere tra diverse ipotesi:

1. se l’abitazione sia ceduta, entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori, dall’impresa che ha effettuato i lavori di costruzione (o l’ha sottoposta a lavori di ristrutturazione), l’acquirente deve applicare, al prezzo dichiarato nel contratto, l’aliquota Iva del 10% (o del 4%, in caso di agevolazione “prima casa”) oltre a pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro per ciascuna; 

2. se l’abitazione è ceduta, dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori, da un soggetto Iva che ha effettuato i lavori di costruzione (o l’ha sottoposta a lavori di ristrutturazione), bisogna distinguere il caso che il venditore opti per l’imponibilità a Iva della cessione dal caso che detta opzione non venga esercitata; più precisamente: 

- se il venditore effettua l’opzione per l’imponibilità a Iva, l’acquirente deve applicare, al prezzo dichiarato nel contratto, l’aliquota Iva del 10% (o del 4%, in caso di agevolazione “prima casa”) oltre a pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro per ciascuna;

- se il venditore non effettua l’opzione per l’imponibilità a Iva, si tratta di un contratto “Iva esente” e si applicano l’imposta di registro con l’aliquota del 9%, l’imposta ipotecaria in misura fissa (attualmente stabilita in 50 euro) e l’imposta catastale in misura fissa (anch’essa attualmente stabilita in 200 euro); oppure, nel caso in cui l’acquirente benefici dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, l’imposta di registro deve essere applicata con l’aliquota del 2% (o dell’1,5% se si tratta di un acquisto effettuato per il tramite di un contratto di leasing) e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro per ciascuna;

- in ogni caso diverso da quelli elencati in precedenza (ad esempio, nell’ipotesi della vendita effettuata da una società che non abbia né costruito né ristrutturato l’abitazione oggetto di cessione) non si applica l’Iva (in quanto si tratta di un contratto “Iva esente”) ma occorre pagare l’imposta di registro con l’aliquota del 9%, l’imposta ipotecaria in misura fissa (di 50 euro) e l’imposta catastale in misura fissa (di 50 euro);

3. nel caso in cui l’acquirente possa avvalersi dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, l’imposta di registro deve essere applicata con l’aliquota del 2% (o dell’1,5% se si tratta di un acquisto effettuato per il tramite di un contratto di leasing) e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro per ciascuna. 

Fonte articolo: Ilsole24ore.com, vetrina web

Cresce il mercato immobiliare nel 2015 per il secondo anno consecutivo, dopo una serie negativa iniziata nel 2006: i trasferimenti a titolo oneroso di unità immobiliari (625.305 in tutto) segnano un +5,2% sul 2014. 

Lo rende noto l'Istat, precisando che le convenzioni di compravendita di unità immobiliari ad uso abitazione ed accessori (584.822) registrano un aumento del 5,7% mentre quelle ad uso economico chiudono l'anno con un calo dell'1,3%, per un totale di 36.891 trasferimenti.

COMPRAVENDITE SUL TERRITORIO

Le grandi città registrano un aumento tendenziale del 5,6%, a fronte del +4,8% dei piccoli centri. A livello territoriale, la ripresa delle convenzioni traslative di unità ad uso abitazione ed accessori interessa tutte le ripartizioni, con valori sopra la media nazionale nel Nord-est (+8,8%) e nel Nord-ovest (+6,3%) e aumenti più contenuti nelle Isole (+5,4%) al Sud (+3,7%) e al Centro (+3,6%). I trasferimenti di unità immobiliari ad uso economico risultano invece in crescita soltanto al Centro (+1,9%) e nelle Isole (+1,5%). 

CRESCITA DI MUTUI E FINANZIAMENTI

Il 2015 è stato un anno positivo anche per mutui, finanziamenti ed altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche, per i quali la crescita sul 2014 è stata del 23,0%, con un numero complessivo di convenzioni pari a 342.467 a livello nazionale. Gli aumenti più rilevanti, sopra la media nazionale, si osservano al Sud (+29,9%) e nelle Isole (+25,7%). 

Nel solo quarto trimestre 2015 le convenzioni notarili per trasferimenti immobiliari a titolo oneroso, pari a 183.786, registrano un aumento del 9,1% sullo stesso trimestre del 2014. La ripresa del mercato immobiliare nell'ultimo trimestre dell'anno riguarda però solo il comprato dell'abitativo ed accessori, in crescita del 10,0% (171.517 trasferimenti di proprietà) sull'ultimo trimestre del 2014.
I trasferimenti di unità immobiliari ad uso economico, pari a 11.121, registrano invece un calo del 2,5%.
Il quarto trimestre 2015 è particolarmente positivo per i mutui, i finanziamenti e le altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche. Le convenzioni rogate sono state 100.428, il 29,8% in più rispetto allo stesso trimestre del 2014. 

Nel quarto trimestre è il Centro-Sud a contribuire maggiormente alla ripresa: mutui, finanziamenti ed altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche crescono del 37,1% al Sud, del 35,2% nelle Isole e del 30,0% al Centro.

Fonte articolo: Milanofinanza.it