Bonus casa al rialzo se i lavori porteranno consistenti miglioramenti per risparmio energetico e prevenzione antisismica. Se poi questi miglioramenti riguarderanno interi edifici condominiali, il credito d’imposta Irpef potrà raggiungere il 75-80 per cento.

È l’ultima ipotesi allo studio dei tecnici del Mef e di quelli della Ragioneria in termini di fattibilità economica per prorogare e rilanciare il bonus ristrutturazioni e l’Ecobonus. Un rilancio in grande stile che dovrebbe toccare anche la durata degli incentivi estesi per la prima volta oltre l’orizzonte annuale, per 2-3 anni. 

Questo darebbe modo di dare certezza del beneficio anche per lavori più complessi anche se non passa la proposta di associazione di categoria e imprese di stabilizzare definitivamente l’agevolazione.

Per i bonus casa del 2017 più che di proroga si può dunque parlare di un vero e proprio restyling con novità di rilievo soprattutto per l’Ecobonus e il sismabonus. Mentre per il credito del 50% per le ristrutturazioni semplici si pensa solo a una proroga secca di un anno, per questi due strumenti le novità sono molto più articolate. In primo luogo è prevista l’estensione dell’attuale incentivo ai lavori di prevenzione antisismica anche alle zone 3 (oggi è limitato alle zone 1 e 2 più esposte al rischio sismico). In secondo luogo, è prevista l’introduzione di un meccanismo “premiale” a crescere ispirato al nuovo credito d’imposta per gli interventi di ristrutturazione legati al sisma dell’agosto scorso. Il cosiddetto “sisma bonus” nelle intenzioni dell’Esecutivo dovrebbe riconoscere ai contribuenti un credito d’imposta Irpef “base” del 50% che potrà salire al 70% nel caso in cui i lavori di ristrutturazione facciano salire l’immobile di almeno un livello nella classificazione antisismica. Se poi i livelli “scalati” fossero due, il bonus Irpef salirebbe al 75% e potrebbe toccare l’80% nei casi in cui l’adeguamento antisismico riguardasse tutto l’edificio.

Con questa stessa progressione potrebbe essere riscritto il bonus per la riqualificazione energetica. Il condizionale sulle percentuali al momento resta d’obbligo in quanto legato alle risorse disponibili che potranno essere recuperate con la legge di bilancio, ma il potenziamento e il sistema progressivo sono basi solide su cui Mit e Mef stanno lavorando. Se fosse tutto confermato, l’attuale agevolazione del 65% scenderebbe al 50% per i lavori con basso impatto e crescerebbe fino all’80%, invece, se i lavori di riqualificazione energetica fossero ad alto impatto e coinvolgessero l’intero condominio.

L’altra novità di rilievo e particolarmente attesa soprattutto per stimolare e far crescere ulteriormente l’appeal dei crediti d’imposta per la casa riguarda la durata di recupero dell’agevolazione da parte del contribuente. Gli attuali 10 anni in cui va spalmato il credito d’imposta e il suo recupero nella dichiarazione dei redditi verrebbe dimezzato e portato dunque a soli 5 anni. La tenuta economica della proposta in questo caso è certamente più a rischio visto l’ampio utilizzo di queste agevolazioni. Dagli ultimi dati contenuti nel Rapporto dedicato all’impatto degli incentivi fiscali da Servizio studi della Camera e Cresme emerge che i due sconti Irpef per chi effettua lavori in casa, quello del 50% per le ristrutturazioni e quello del 65% per il risparmio energetico, continuano a correre senza perdere appeal. Nei primi sette mesi dell’anno il Fisco ha effettuato ritenute per 1,060 miliardi che corrispondono a un investimento agevolato di oltre 16 miliardi che in termini percentuali rappresentano un più 23,8% del ricorso ai bonus casa nel 2015.

IN MANOVRA BONUS FAMIGLIA, RISORSE PER 400 MILIONI 

Un bonus per i nuclei familiari con almeno due figli che vivono in condizioni economiche difficili. Sarebbe questa l’ultima ipotesi allo studio del Governo per sostenere le famiglie. La misura sarebbe legata all’Isee, l’Indicatore della Situazione Economica Equivalente, che già consente ai contribuenti a basso reddito di accedere a prestazioni sociali e servizi di pubblica utilità a condizioni agevolate, come per esempio il già sperimentato bonus bebè o la gratuità della mensa scolastica.

Per il primo anno, le risorse a disposizione ammonterebbero ad almeno 400 milioni e proprio in base all’ammontare delle coperture si deciderà la soglia di reddito, ancora in via di definizione, entro cui garantire il bonus. Al momento, l’idea è quella di distribuire un assegno per le famiglie non proprio sotto la soglia della povertà (per le quali esistono già specifici interventi di welfare) ma in condizioni di precarietà economica. Ad essere fautori di un intervento pro-famiglia è in particolare l’ala del governo di Area Popolare, capitanata da Beatrice Lorenzin e Enrico Costa. Non a caso anche il presidente del Consiglio Matteo Renzi è tornato oggi a parlare a grandi linee di un “segnale” sul quoziente familiare. Un intervento più sistematico è rimandato al 2018, quando si affronterà il tema Irpef, ma già dall’anno prossimo il premier non ha escluso un primo assaggio che si potrebbe appunto concretizzare in una sorta di bonus.

Fonti articolo: 1. IlSole24Ore, 2. IlSole24Ore

Stando anche alle recenti notizie da parte dell’Istat, il mercato immobiliare sta dando segni di ripresa non solo nell’ambito dei contratti di compravendita, aumentate fino al 21,8% (rispetto al periodo aprile-giugno dello scorso anno), ma anche di finanziamenti, mutui e obbligazioni varie con costituzione di ipoteca immobiliare (stipulati con banche o altri soggetti).

Lo stesso Notariato segnala un dato positivo con un incremento degli atti notarili maggiore nelle città metropolitane, +33,5%, rispetto ai piccoli centri, +26,0% (contro +29,2% della media complessiva). 

Il 2016 è un anno di svolta per il mercato residenziale che registra anche nell'ultimo trimestre crescite a due cifre delle compravendite. E anche se difficilmente si raggiungeranno i livelli del 2006, con 800mila transazioni, "un livello di 500-600mila compravendite è il più idoneo a un Paese come l'Italia", dove a cambiare è la domanda abitativa. "Ciò sia perché c'è una fascia di popolazione che ha ancora bisogno di un'abitazione principale, sia per il naturale ricambio che ci può essere nel corso di una vita". E dove, però, "il patrimonio immobiliare non è idoneo a rispondere alle mutate esigenze". A dirlo è Gianni Guerrieri, direttore centrale dell'Osservatorio sul Mercato Immobilare dell'Agenzia delle Entrate (Omise).

Infatti "sulla domanda abitativa influiscono sia i fabbisogni derivanti dall'allungamento della vita (molti anziani rimangano in due o da soli) sia dal fatto che ci sono molte famiglie mononucleari e questo spinge a un fabbisogno abitativo transeunte. Non è più la famiglia che si forma e rimane insieme per trent'anni, ma è transitoria. Le abitazioni non sono idonee alle attuali esigenze abitative, sia per gli anziani, ma anche per le giovani coppie che utilizzano gli spazi in maniera diversa da quanto facevano le famiglie tradizionali".

Emergono notevoli miglioramenti anche per i segmenti commerciale, produttivo e terziario che toccano diverse aree geografiche. Per quale motivo? A favore i prezzi in calo e i tassi di interesse sui mutui piuttosto bassi. Ma vediamo meglio i settori in maniera distinta:

- Segmento residenziale: ha un tasso di crescita pari al +23,1% per il sesto semestre consecutivo. Mentre le compravendite non residenziali hanno registrato un +16,4%.

- Segmento produttivo: all’interno del comparto non residenziale ha il più alto tasso di crescita, pari al +28,7%. A questa consistente crescita segue quella delle abitazioni, pari al +22,9%.

- Segmento commerciale: pur continuando a crescere, +12,9%, non presenta comunque un tasso migliore rispetto al semestre precedente.

- Segmento terziario: oggi ha un tasso di crescita pari al +14,7%, mentre per decenni registrava tassi negativi o tendenti allo zero. 
 

In quali città sono aumentate le compravendite di immobili?

Secondo quanto analizzato dalle Entrate, le compravendite di immobili ad uso residenziale sono aumentate in maniera evidente in particolare nelle grandi città, riportando i seguenti tassi di crescita:

Bologna: +33,5%

Milano: +29,7%

Napoli: +25,3%

Torino: 24,3%

Firenze: 23,3%

Roma: +12,4%

Palermo: +12%

Si tenga conto anche di questa suddivisione comprendente diverse aree territoriali del Paese, con relativi dati dell’incremento delle vendite nel settore immobiliare: Nordovest +20,7%; Isole +16,5%; Sud +16,3%; Centro +15,8%.

Prezzi e mutui più convenienti

Sembra che a invogliare un numero crescente di italiani ad investire per l’acquisto di una nuova abitazione, siano soprattutto dei mutui molto più convenienti e più frequentemente erogati da parte delle banche. Si registra, inoltre, che mentre i mercati intermedi oggi detengono il primato sulla percentuale delle compravendite intermediate, sostenute da credito, che si aggira intorno al 70%, i mercati metropolitani si aggirano invece attorno al 60%.

Un sondaggio di Banca Italia e Tecnoborsa effettuato sempre sul residenziale sottolinea che la quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario raggiunge il 76,1% contro il precedente 73,8%. Stessa sorte per il rapporto tra prestito e valore dell’immobile, ora al 73,8% dal 69,3% dell’indagine precedente. 

Ma la ripresa del mercato da che cosa è supportata? In particolare, è agevolata dal calo dei prezzi di vendita. A tal proposito, è opportuno evidenziare alcuni dati salienti circa l’ultima variazione annuale dei prezzi caratterizzanti l’anno 2015/2016: essa risultata compresa tra il -3,5% dei capannoni e il -1,5% delle abitazioni nuove; mentre le abitazioni usate, gli uffici e i negozi, hanno fatto registrare flessioni rispettivamente del 2%, 2,1% e 2,3%.

Affitto a canone concordato: è il più richiesto tra i giovani 

Anche la locazione della casa da acquistare, rappresenta una componente rilevante del mercato immobiliare italiano. In merito, si precisa che la curiosità e richiesta di locazione dell’abitazione proviene in larga parte dai giovani. Si tratta sia di giovani che sono in cerca di una soluzione congeniale, all’insegna dell’indipendenza, una volta distaccati dai loro familiari, sia di giovani che si sono sposati o si sono trasferiti, soprattutto nel Mezzogiorno o Centro Nord, per questioni lavorative o formative. Negli ultimi due anni, tra le tipologie di contratti stipulati per la locazione quello che ha avuto la maggiore diffusione è l’affitto a canone concordato, che rappresenta oggi il 44,1% del totale. 

Fonti articolo: Visureitalia.com, Idealista.it, Mutuionline.it

Crescono i tassi medi applicati sui nuovi mutui in Italia, dal 2,09% di luglio al 2,2% di agosto. E' quanto emerge dal rapporto mensile dell'Abi, che calcola un valore medio che sintetizza l'andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche dalla variazione della composizione tra le erogazioni in base alla tipologia di mutuo.

Il 66,1% del totale dei finanziamenti dell'ultimo mese è stato a tasso fisso (dal 63,3% di luglio). 

Abi nota inoltre che, in base agli ultimi dati disponibili, in luglio l'ammontare complessivo dei mutui in essere alle famiglie è cresciuto dell'1,8% annuo, confermando la ripresa del mercato dei mutui.

Il tasso medio sul totale dei prestiti è risultato pari al 2,98%, toccando il nuovo minimo storico (3% il mese precedente; 6,18%, prima della crisi, a fine 2007). 
ll tasso medio sulle nuove operazioni di finanziamento alle imprese si è collocato all'1,65%, nuovo minimo storico, 1,71% il mese precedente, (5,48% a fine 2007). 

Peggiora la voce sofferenze. Quelle nette iscritte a bilancio dalle banche italiane sono salite a 84,9 miliardi in luglio dagli 83,7 di giugno. Rispetto a luglio 2015 l'incremento è stato di 1,2 miliardi (+0,1%), in rallentamento rispetto al +5,3% fatto segnare a fine 2015. Il rapporto sofferenze nette/impieghi totali è quindi salito al 4,76% dal 4,66% di giugno e dal 4,68% di luglio 2015.

I prestiti erogati. Sono diminuiti dello 0,2% annuo in agosto rispetto al -0,8% di luglio. La variazione annua dei prestiti a residenti in Italia al settore privato segnano un -0,1% dal -0,6% di luglio. I prestiti a famiglie e società non finanziarie sono scesi dello 0,3% annuo (-0,6% in luglio). A calare sono i finanziamenti a breve termine (-5,3% dopo il -6,3% di luglio), mentre quelli a medio e lungo termine hanno fatto segnare un +1,4% (da +1,3%).
Abi evidenzia che ad agosto l'ammontare dei prestiti alla clientela è pari a 1.807,6 miliardi, cifra superiore di 136 miliardi allo stock complessivo della raccolta (1.671,3 miliardi).

Fonte articolo: Monitorimmobiliare.it

Nel caso in cui si voglia modificare un compromesso già registrato, occorre redigere un’integrazione al contratto preliminare originario: la correzione di quest’ultimo, quindi, è pienamente possibile.

Attenzione però, perché anche l’integrazione va dichiarata all’Agenzia delle entrate, con conseguente obbligo di ripagare tutte le imposte previste per la registrazione.

Il contratto preliminare e la sua registrazione

Il contratto preliminare (cosiddetto compromesso) è l’accordo con cui le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo e a compiere tutti gli adempimenti necessari in vista del rogito. É uno strumento frequentemente utilizzato nel campo vendita immobiliare, in quanto consente alle parti di gestire eventuali sopravvenienze e di porsi nelle condizioni di concludere definitivamente l’affare.
Si pensi in questo senso all’acquirente che abbia necessità di sottoscrivere un mutuo o al venditore che deve a sua volta cercare una nuova casa prima di cedere definitivamente la propria. In ogni caso, il passaggio di proprietà avviene solo con la stipulazione del contratto definitivo.

È noto che il compromesso deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione va effettuata entro venti giorni oppure, se il preliminare è stato redatto presso un notaio (scrittura privata autenticata o atto pubblico) entro trenta giorni da parte dello stesso pubblico ufficiale. Anche i mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i compromessi sottoscritti presso le loro agenzie. Inoltre, va evidenziato che l’accettazione della proposta eventualmente effettuata presso un’Agenzia immobiliare è soggetta a registrazione qualora le clausole in essa presenti siano sufficienti ad integrare la stipula di un preliminare.
Le imposte da pagare per la registrazione del compromesso sono:

• - imposta di registro in misura fissa (200 euro);
• - imposta di bollo (16 euro ogni quattro facciate o comunque ogni 100 righe dell’atto).

Se il preliminare prevede un pagamento, occorre inoltre versare:

• - lo 0,50% del valore della caparra confirmatoria eventualmente prevista;
• - il 3% dell’eventuale acconto sul prezzo finale di vendita.

Questi ultimi importi, tuttavia, saranno detratti dall’imposta che si andrà a pagare per la registrazione del contratto definitivo. Qualora nel compromesso siano previste somme da corrispondere ma queste non siano espressamente qualificate, si considerano come acconto sul prezzo conclusivo.

La modifica del compromesso e la nuova registrazione

Si è detto che il preliminare viene stipulato al fine di gestire le sopravvenienze che possono sorgere prima dell’acquisto definitivo. Le parti, sottoscrivendo il compromesso, si cautelano per poter fronteggiare le problematiche che inevitabilmente possono sorgere durante una compravendita immobiliare. In questi casi si pone l’esigenza di modificare il già sottoscritto e registrato. Ciò è possibile, ed è piena espressione dell’autonomia contrattuale che la legge riconosce alle parti. La possibilità di correggere un compromesso, quindi, risiede nella logica stessa del preliminare.

Per modificare un contratto preliminare è necessario stipulare un’integrazione al preliminare stesso, in cui vanno specificate le variazioni apportate e i nuovi accordi eventualmente pattuiti. Anche l’integrazione, però, è soggetta a registrazione presso l’Agenzia delle entrate. Essa equivale a tutti gli effetti ad un nuovo atto da dichiarare a fini fiscali. Ne consegue che è necessario pagare nuovamente tutte le imposte precedentemente elencate.

Si consiglia quindi di valutare con estrema attenzione gli accordi da stabilire in sede di redazione del preliminare. Inoltre è bene avvertire il notaio di non registrare subito l’atto (che comunque va dichiarato entro trenta giorni) qualora si sia incerti su eventuali modifiche da apportare.

IN CONCLUSIONE

È possibile modificare un compromesso già registrato sottoscrivendo un’integrazione al preliminare. L’integrazione è soggetta anch’essa a registrazione, e sarà quindi necessario pagare nuovamente le imposte previste, ossia:

– imposta di registro in misura fissa (200 euro);

– imposta di bollo (16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe dell’atto);

– 0,50% dell’importo della caparra;

– 3% dell’importo dell’acconto sul prezzo finale.

Fonte articolo: Laleggepertutti.it