L’anno scorso 8,2 milioni di contribuenti hanno usato la detrazione sul recupero edilizio nella dichiarazione dei redditi.

Basta questa cifra, ricavata dalle statistiche delle Finanze, a spiegare perché è importante sapere cosa succede quando si acquista una casa ristrutturata.

La possibilità di imbattersi in un venditore che sta sfruttando i bonus sui lavori è tutt’altro che remota. E il destino della detrazione andrebbe affrontato in anticipo per evitare brutte sorprese o discussioni.
La regola è dettata dall’articolo 16-bis del Tuir, norma-base della detrazione del 36% (maggiorata al 50% fino a fine 2017). Al comma 8 si dice che in caso di vendita dell’unità immobiliare "la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare". 

In generale, il fatto che il bonus segua la casa pone il venditore in una posizione di debolezza negoziale, perché deve esplicitare la presenza di un rimborso fiscale che la legge – in assenza di accordi diversi – attribuisce al compratore. E questo potrebbe dare agli acquirenti più attenti una leva da azionare nella trattativa, reclamando ad esempio una riduzione del prezzo. Il venditore, comunque, non è tenuto a specificare gli importi in ballo, né il numero di rate rimaste. 

I LAVORI E LE DETRAZIONI TRASFERIBILI

Le detrazioni trasferibili riguardano gli interventi agevolati dal 36-50% che il proprietario può eseguire nelle singole unità abitative (il comma 8 richiama le opere indicate al comma 1 dello stesso articolo 16-bis del Tuir): dalla manutenzione straordinaria, (come lo spostamento di una parete), fino alle opere per la prevenzione di atti illeciti (come l’installazione di inferriate), la costruzione di box auto pertinenziali e la bonifica dell’amianto.

La legge cita la vendita dell’unità "sulla quale sono stati realizzati gli interventi", ma nella lista dei lavori ammessi sono compresi gli interventi sulle parti comuni (alla lettera a) del comma 1). Si deve ritenere, quindi, che chi compra un appartamento – salvo diverso accordo con il venditore – acquisisca anche le rate residue della detrazione per lavori condominiali. In questo caso, sarà l’amministratore di condominio a dover dare al compratore una copia della certificazione per i lavori che aveva rilasciato a suo tempo al venditore.

In virtù del rimando generale al 36%, tutte le regole viste fin qui si applicano anche alla detrazione sulla riqualificazione energetica del 55%, ora al 65%, aumentabile fino al 75% per lavori ad alta efficienza (circolare 19/E, par. 1.7). Non si trasferisce, invece, il bonus del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici abbinato ai lavori.
Le Entrate l’hanno detto rispondendo a un quesito che riguardava il decesso del beneficiario e il trasferimento dell’immobile mortis causa (circolare 17/E/2015, par. 4.6) . Secondo l’Ance, però, la motivazione vale anche per la cessione per atto tra vivi: il motivo per cui il bonus mobili non si trasferisce, infatti, è che l’articolo 16-bis riguarda solo le agevolazioni per il recupero edilizio e la riqualificazione energetica degli edifici.

LE CESSIONI

L’espressione "vendita" non va presa alla lettera. Il trasferimento dei bonus si applica a tutte le ipotesi di cessione, comprese quindi le permute e le donazioni (circolare 57/1998 delle Finanze).
Se invece viene venduta solo una quota della proprietà, o la nuda proprietà, la detrazione resta al venditore (circolare 24/E/2004), a meno che la quota ceduta non ricomponga la piena proprietà in capo all’acquirente: in quest’ultimo caso l’operazione è assimilata alla cessione vera e propria.

I DOCUMENTI CHE VANNO CONSEGNATI A CHI COMPRA

Anche se la legge parla di "accordo", il fisco vuole che l’intesa sulle rate residue di detrazione sia scritta nel rogito. Lo si comprende dalla circolare 19/E/2012 (par. 1.8) e dalla guida "Ristrutturazioni edilizie" dell’Agenzia, che richiede "specifiche indicazioni nell’atto di compravendita". Così, ad esempio, se ci fosse un accordo nel compromesso che per una svista non viene “ripetuto” nel rogito, la detrazione passerebbe al compratore.

Né la normativa, né l’Agenzia richiedono formule particolari, sarà quindi il notaio a valutare la dicitura più appropriata.
L’eventuale intesa tra le parti ha anche delle ricadute a livello documentale. Infatti, quando il bonus transita all’acquirente, il venditore è tenuto a consegnargli le ricevute dei bonifici, le fatture, gli eventuali titoli abilitativi e gli altri documenti che dovranno essere mostrati alle Entrate in caso di controllo, come ad esempio gli allegati tramessi all’Enea per gli interventi agevolati dall’ecobonus.

Si tratta di un punto molto delicato: è evidente che il venditore potrebbe non aver voglia di collaborare, se non conosce la legge e dopo il rogito si accorge di aver perso la detrazione. E a quel punto l’acquirente dovrebbe iniziare una discussione e forse un contenzioso in sede civile. Ragion per cui è bene pattuire la consegna dei documenti al rogito.
Un altro punto delicato è la possibilità di rettificare in seguito l’atto d’acquisto con l’intervento del notaio: operazione teoricamente fattibile con l’ok dell’acquirente, perché dopotutto cambia solo la spettanza del bonus e non vengono violati i princìpi fissati dallo Statuto del contribuente, ma sull’ammissibilità della quale non ci sono prese di posizione dell’Agenzia.

Il DOVERE DELL'AGENTE IMMOBILIARE E' DI AVVISARE CHI VENDE

Il passaggio del bonus edilizio da venditore ad acquirente può facilitare la trattativa di compravendita immobiliare, rendendo l’immobile più interessante agli occhi di chi cerca casa. Eppure chi vende spesso è disinformato e, se in ballo ci sono detrazioni importanti, difficilmente è disposto a cederle dopo aver investito.
Il più delle volte la normativa non è conosciuta dalle parti, tanto che in alcuni casi il venditore rischia di perdere l’agevolazione senza saperlo.

"Quando ci affidano un incarico – afferma Marco Anzini, team manager per il Nord Est di Tecnocasa – noi avvisiamo sempre il venditore, anche se poi in pochi di fatto chiedono di esplicitarlo nel rogito". Veniamo da periodi di mercato molto difficili, tanto che pur di vendere ora “si è disposti a tutto”. "Gli incentivi – aggiunge Anzini - possono essere usati per fare gola e invogliare gli acquirenti che, non solo oggi comprano a un prezzo migliore, ma con i bonus inoltre si portano a casa un immobile più interessante".

Durante le trattative per la vendita di unità su cui è “attivo” un bonus edilizio (o più di uno) a fare la differenza è l’importo della detrazione ancora da incassare. Nonostante, infatti, l’immobile acquisti valore se corredato di bonus, non tutti i proprietari sono disponibili a cedere i benefici dopo aver sostenuto investimenti ingenti. In particolare se l’intervento è stato fatto da poco e, quindi, sono ancora tante le quote da portare in dichiarazione dei redditi. "Di solito, anche per un fattore psicologico, il proprietario tende a tenere per sè l’agevolazione", afferma Fabrizio Segalerba, agente immobiliare Fiaip di Genova. "In questi casi – aggiunge – è bene chiarire le cose fin dalla proposta di acquisto, per evitare fraintendimenti poi".

La chiarezza è ancor più fondamentale quando all’unità immobiliare sono legati bonus edilizi per lavori condominiali sostenuti (o deliberati) dal venditore: il solo saldo delle spese condominiali è sempre stato un elemento cruciale delle trattative e ora il nodo dell’eredità fiscale delle detrazioni rende ancora più urgente la collaborazione tra agenti immobiliari e amministratori di condominio. Sono questi ultimi, infatti, a dover fornire prontamente tutta la documentazione alle parti, per valutare al meglio l’accordo. 

"Per non scendere troppo con i ribassi sul prezzo – spiega Segalerba della Fiaip di Genova – alcuni venditori sono disposti a lasciare la detrazione legata ai lavori condominiali. Ad esempio, l’installazione delle termovavole. Un po’ meno quando sono stati rifatti il tetto o le facciate, e quindi gli importi sono più elevati". 

Dall’altra parte, accade sempre più spesso che gli acquirenti interessati alle nuove costruzioni chiedano informazioni sulle agevolazioni fiscali: sul mercato non mancano i costruttori che usano come leva pubblicitaria la vendita con il bonus a favore dell’acquirente.

Come in tutte le trattative di natura negoziale, avere più opzioni di scelta aiuta a trovare un accordo e, quindi, a favorire il mercato immobiliare. 

Fonte articolo: IlSole24Ore, vetrina web

Molto spesso, specie in ambito di compravendite immobiliari si sente fare riferimento all'atto di provenienza.

Che cos'è l'atto di provenienza?
Chi lo deve fornire e quando lo si può considerare certo?

Partiamo dalla definizione: l'atto di provenienza è quel documento che attesta la proprietà del bene immobile in capo alla persona del debitore.
Nelle vendite che intervengono per mezzo di un agente immobiliare è quest'ultimo, fin dall'affidamento dell'incarico a domandare al venditore copia dell'atto di provenienza.

Si badi: per avere certezza della genuinità del documento in esame, specie ove proveniente da notaio, sarebbe bene avere copia autentica dell'atto. Come vedremo qui di seguito, la semplice copia informe può comunque essere oggetto di verifiche e riscontri.

Ma facciamo un passo indietro utile ad inquadrare correttamente la figura documentale in esame. Sebbene siamo indotti a pensare che l'atto di provenienza sia l'atto con il quale il venditore, a sua volta, ha acquistato l'immobile, non è per forza così. Chi vende un'unità immobiliare non deve necessariamente averla acquistata: può trattarsi di una donazione, in tal caso l'atto di provenienza sarà rappresentato dall'atto notarile di donazione.
Il venditore può essere proprietario anche perché ha ereditato l'appartamento. In tal caso conta la dichiarazione di successione, ma non solo, visto che la stessa ha valore ai soli fini tributari.

Ciò che serve anche in questo caso è che l'erede che abbia accettato l'eredità sia proprietario anche presso i pubblici registri immobiliari: la questione va valutata con un notaio prima di porre in vendita l'immobile, al fine di accelerare la pratica di vendita al momento dell'accordo con il compratore.

L'atto di provenienza, inoltre, può essere rappresentato anche da un provvedimento giudiziale.
Si pensi a quelle ipotesi in cui si diviene proprietari (o titolari di un diritto reale) in ragione dell'usucapione, accertata con sentenza da un giudice.
Non solo: l'Autorità Giudiziaria può trasferire la proprietà degli immobili. Si pensi ai decreti emanati nell'ambito delle procedure esecutive immobiliari. Anche questi rappresentano atti di provenienza e come tali possono dover essere esibiti in ragione della vendita.

Si badi: l'esibizione dell'atto di provenienza è, nei fatti, un vero e proprio obbligo. È vero, al momento della formalizzazione dell'accordo il notaio eseguirà, d'ufficio, tutta una serie di verifiche ed accertamenti volti a consentire il corretto trasferimento di proprietà del bene. Ma prima di tale fase conclusiva, il venditore deve comunque mostrarsi ed essere trasparente rispetto ad un elemento fondamentale per la buona riuscita dell'affare.

Si diceva che è auspicabile che la copia dell'atto di provenienza sia una copia autentica. Non è molto difficile, per chi vende, procurarsela. Basta recarsi presso lo studio del Notaio che ha redatto quell'atto, o al massimo laddove questo abbia cessato la propria attività, presso l'archivio distrettuale notarile.
In ogni caso assieme all'atto di provenienza è sempre bene domandare una visura ipotecaria per valutare oltre alla proprietà, la presenza di eventuali gravami sul bene oggetto di trattativa.

Ricordiamo che gli atti fin qui menzionati sono tutti atti pubblici, sicché un semplice accesso alla conservatoria dei pubblici registri immobiliari (oggi articolazione dell'agenzia delle entrate) può essere utile o addirittura sufficiente per procurarsi copia o comunque per avere utili indicazioni in relazione ad essi.

Fonte articolo: Condominioweb.com

Potrebbe tornare alla ribalta la riforma del Catasto. Il Governo ha intenzione di inserirla nel Piano nazionale delle riforme allegato al Documento di economia e finanza (Def) che sarà presentato ad aprile.

L’idea, ventilata dall’Esecutivo per concludere il processo di revisione e allineamento delle rendite catastali ai valori di mercato, è stata accolta in modo diverso dagli operatori del settore. Da una parte quelli che chiedono la revisione anche se provocherà un aumento delle tasse, per una questione di equità. Dall’altra quelli che considerano la riforma una possibile causa di impoverimento.

Riforma del Catasto

In base alla bozza del decreto attuativo della Delega fiscale, mai approvato, gli immobili non sarebbero più raggruppati in categorie e classi, ma in due tipologie di fabbricati: quelli ordinari e quelli speciali. Gli appartamenti verrebbero inseriti tutti nella categoria ordinaria O/1, mentre ville, immobili signorili e artistici avrebbero una regolamentazione diversa.
Per consentire una valutazione più oggettiva, il valore degli immobili potrebbe essere determinato dalla superficie e non più dai vani. A ogni unità immobiliare sarebbe attribuita una rendita e un valore patrimoniale stimati in base alle reali caratteristiche dell’immobile e alla zona di appartenenza.

La riforma del catasto non è mai andata in porto perchè non riesce ad assicurare l'invarianza di gettito. L'aumento delle tasse potrebbe essere compensato da altre manovre fiscali, ma ci vorrebbe del tempo e questa possibilità spaventa i proprietari. D'altro canto c'è anche chi sostiene che l'aggiornamento delle rendite catastali vada comunque portato avanti per ragioni di equità. Ci sono quindi pareri discordanti.

Riforma del Catasto e rischio aumento delle tasse

Confedilizia, Confederazione della proprietà edilizia, alla riforma del Catasto risponde “no grazie”. Per il presidente, Giorgio Spaziani Testa, la riforma apre “uno scenario di ulteriori aumenti di tassazione sugli immobili, mascherati attraverso improbabili redistribuzioni”.
 “Quella legge delega – si legge in una nota di Confedilizia -  è scaduta e non è certo questo il momento per iniziare un nuovo percorso, checché ne dica la Commissione Europea. Per il settore immobiliare l’urgenza è invece una decisa riduzione di un carico fiscale che dal 2012 è stato quasi triplicato e che continua a causare danni incalcolabili a tutta l’economia: crollo dei valori, impoverimento, caduta dei consumi, desertificazione commerciale, chiusura di imprese, perdita di posti di lavoro. Dovrebbe essere questa la priorità di un Governo responsabile”.
 

Riforma del Catasto e invarianza di gettito

Secondo Sandro Simoncini, docente a contratto di Urbanistica e Legislazione Ambientale presso l’università Sapienza di Roma e presidente di Sogeea SpA, società che si occupa della valutazione, acquisizione e dismissione del patrimonio immobiliare, "ci voleva l’ennesima bacchettata dell’Unione Europea perché tornasse alla ribalta il tema della riforma del catasto, una delle grandi incompiute dell’attuale legislatura”. Il fatto che il Governo sia intenzionato a ripercorrere la strada dell’invarianza di gettito rischia a suo avviso di far tradurre di nuovo l’operazione in un nulla di fatto.

Secondo Simoncini bisognerebbe invece procedere al più presto alla revisione delle rendite catastali per mettere fine a sperequazioni e privilegi esistenti. I Comuni dovrebbero poi essere liberi di adeguare la tassazione. Per rendere più organica la riforma, si potrebbe poi studiare una progressività delle imposte proporzionata alle disponibilità finanziarie del proprietario.

Fonte articolo: Edilportale.com

Il 2017 sta portando in dote segnali di ripresa anche sul fronte degli immobili acquistati “su carta”, direttamente dal costruttore.

Il Governo ha prorogato per tutto l’anno il dimezzamento dell’Iva (sconto detraibile dall’Irpef in 10 rate annuali) a favore di chi acquista un’abitazione nuova in classe energetica A o B. 

E anche la domanda sembra tornare: secondo un’elaborazione di Tecnocasa, nel secondo semestre 2016 le abitazioni nuove avevano raggiunto il 22% del totale delle transazioni (+4% rispetto al 2015), con punte del 23,5% negli “'hinterland” e del 17,1% nelle grandi città.

Migliora la qualità dell’offerta 

"A livello di volumi il mercato delle nuove costruzioni però si assottiglia", ragiona Marco Dettori, presidente Assimpredil-Ance delle province di Milano, Lodi, Monza e Brianza. I dati dell’associazione, a livello nazionale, prevedono nel 2017 un calo dell’1,6% degli investimenti residenziali. "A Milano città negli anni del boom – continua Dettori – si facevano anche 6-7.000 abitazioni l’anno. Oggi siamo a non più di 2.500". Ed è calato anche il numero dei costruttori: circa 100mila sono usciti dal mercato rispetto ai 630mila del 2008.

"Però la qualità dell'offerta è migliorata. Un appartamento con dieci anni di età viene considerato ancora semi nuovo, ma è indietro anni luce rispetto a una classe A o B di oggi, grazie a soluzioni più moderne in fatto di coibentazione, serramenti, recupero del calore, domotica".

Gli accorgimenti 

Ma quali sono i rischi e gli accorgimenti da seguire quando si acquista “sulla carta”? Informazioni preliminari e cautela negli acconti sono le parole chiave. "È bene partire leggendo con attenzione il capitolato, per comprendere il più possibile le metodologie costruttive e la classe energetica. Ed è opportuno chiedere informazioni dettagliate sui costi di gestione e di riscaldamento", consiglia Paolo Righi, presidente dell’associazione degli agenti immobiliari Fiaip.
Occorre poi informarsi sull’impresa. Ad esempio, verificando tramite una visura camerale se ha anni di attività alle spalle, o chiedendo agli agenti di zona quali altri edifici abbia già costruito e commercializzato.

Quanto ai pagamenti, l’iter tipico prevede una caparra confirmatoria del 10% del prezzo pattuito da versare per bloccare l’immobile. Poi si possono concordare altre tranche in specifici punti di avanzamento dei lavori (da scrivere sul contratto preliminare) lasciando il saldo (in genere almeno il 20%) al rogito. "L’atto di acquisto coincide con la consegna dell’alloggio. Ma molte imprese concedono di abitare la casa già in un periodo precedente, ad esempio un paio di mesi, così l’acquirente verificare eventuali difetti da sanare prima della conclusione del contratto. Un’opportunità che è bene farsi accordare", continua Righi.

IL NODO DELLE GARANZIE

E le garanzie? Purtroppo si tratta di un capitolo dolente. La legge (Dlgs 112/2005) obbliga il costruttore a consegnare una fideiussione all’acquirente nel momento del preliminare di compravendita: questa serve da garanzia in caso di fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo o liquidazione coatta. Nei fatti, però, la maggior parte delle trattative avviene senza questo elemento. Tanto è vero che la norma obbligherebbe a inserire, nel preliminare, gli estremi della fideiussione. Ma in caso di omissione, non sono previste sanzioni per l’impresa, se non l’annullabilità del contratto su richiesta dell’acquirente. Che però, se non chiede da subito la fideiussione, spesso si trova nella paradossale situazione di dover decidere se chiedere l’annullamento a un impresa in fallimento e a cui ha versato già molto denaro.

"In effetti c’è ancora molto da lavorare su questo aspetto. Non ci sono controlli e tanti imprenditori edili non rispettano la norma", ammette Dettori di Ance. "Purtroppo anche i costruttori che vogliono essere onesti – aggiunge Righi – faticano ad adempiere all’obbligo, perché in pochi possiedono le garanzie richieste dalla banca, per emettere la fideiussione". Questa viene rilasciata sul valore di vendita e segue un iter totalmente slegato dall’analisi creditizia condotta sull’impresa per concedere il mutuo utilizzato ai fini dell’avvio del cantiere. "Senza un accordo ampio tra Governo, Ance e Abi che la renda davvero praticabile – conclude Righi – questa norma non troverà mai applicazione diffusa".

Fonte articolo: IlSole24ore.com