L’Ape, l’attestato di prestazione energetica, è la carta di identità energetica di un immobile. A cosa serve? Cosa contiete?

Ecco tutte le risposte nella guida di seguito.

Ape: cos’è

L’Ape è il documento energetico di un edificio che deve contenere specifici elementi quali:

- la prestazione energetica globale sia in termini di energia primaria totale che di energia primaria non rinnovabile, attraverso i rispettivi indici;

- la classe energetica determinata attraverso l’indice di prestazione energetica globale, espresso in energia primaria non rinnovabile;

- la qualità energetica del fabbricato ai fini del contenimento dei consumi energetici per il riscaldamento e il raffrescamento, attraverso gli indici di prestazione termica utile per la climatizzazione invernale ed estiva dell’edificio;

- i valori di riferimento, quali i requisiti minimi di efficienza energetica vigenti a norma di legge;

- le emissioni di anidride carbonica;

- l’energia esportata;

- le raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica con le proposte degli interventi più significativi ed economicamente convenienti, distinguendo gli interventi di ristrutturazione importanti da quelli di riqualificazione energetica.

Chi deve redigerlo

A redigere l’attestato di prestazione energetica deve essere un tecnico abilitato che deve misurare le caratteristiche energetiche dell’immobile, i consumi, la produzione di acqua calda, il raffrescamento e riscaldamento degli ambienti, il tipo di impianto. Eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile.

La validità

L’Ape ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che riguardi elementi edilizi o impianti tecnici in maniera tale da modificare la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.

L’Ape negli annunci immobiliari

Quando si deve vendere l’immobile o concederlo in locazione occorre riportare nei relativi annunci immobiliari, l’indice di prestazione energetica dell’involucro edilizio e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente. Tutte queste informazioni sono contenute proprio nell’Ape. Se mancano tali informazioni il responsabile dell’annuncio è punito con una sanzione da 500 a 3mila euro.

L’Ape nella compravendita e locazione

E’ necessario allegare al contratto di compravendita o a quello di locazione l’Ape altrimenti si rischia la nullità del contratto stesso. Tale obbligo vale anche in caso di trasferimento a titolo oneroso (permuta, rendita, ecc) o a titolo gratuito (donazione) degli immobili.

Per quanto riguarda la compravendita, prima del trasferimento dell’immobile e comunque sin dal momento della trattativa, il proprietario deve, a sue spese, far redigere l’Attestato e mostrarlo all’acquirente. Al momento del passaggio di proprietà, l’APE andrà consegnato al nuovo proprietario. Nell’atto di vendita inoltre va apposta una specifica clausola con la quale l’acquirente dichiara di aver ricevuto le  informazioni  e  la documentazione,   comprensiva   dell’attestato,   in   ordine    alla prestazione  energetica  dell’immobile. Infine l’Ape va allegato al contratto di vendita, altrimenti il proprietario inadempiente rischia una sanzione tra i 3000 ed i 18000 euro.

Per quanto riguarda il nuovo contratto di locazione, in esso va apposta una specifica clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni riguarda l’attestato di prestazione energetica. In caso di affitto di singole unità immobiliari l’APE può non essere allegato al contratto ma va comunque obbligatoriamente redatto. Come in caso di compravendita, il proprietario (locatario) deve mostrare l’attestato di prestazione energetica durante le fasi di contrattazione e consegnarlo all’affittuario al momento della registrazione del contratto. In merito alle locazioni inoltre è previsto l’obbligo di allegare l’Ape anche ai contratti di affitti brevi, come quelli turistici.

Chi paga il certificato energetico? 

In caso di compravendita immobiliare, il pagamento dell’APE spetta normalmente al venditore salvo diversi accordi tra le parti. In caso di affitto il costo del certificato APE è sostenuto dal proprietario e non dall’affittuario.

Quando è escluso l’Ape

Per legge sono esclusi dall’obbligo dell’Ape in caso di compravendita o locazione i seguenti immobili:

- fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati;

- edifici adibiti a luoghi di culto;

- manufatti come ruderi;

- edifici il cui utilizzo non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici come box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, ecc.;

- edifici per cui non è necessario assicurare un comfort abitativo perché no destinati alla permanenza di persone quali garage, depositi, cantine, ecc.;

- edifici venduti al rustico.

Fonte articolo: Cosedicasa.com

Condizioni per beneficiare della riduzione Imu e Tasi 2017 per l’immobile concesso in comodato al genitore o al figlio.

La legge [1] prevede lo sconto del 50% della base imponibile Imu e Tasi per gli immobili ad uso abitativo concessi in comodato al parente in linea retta entro il primo grado (genitori e figli).

Il beneficio della riduzione della base imponibile non spetta però per gli immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9).
Affinché la base imponibile Imu/Tasi possa essere ridotta del 50% nelle ipotesi di comodato al genitore o al figlio, devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:

• - il contratto di comodato è registrato;
• - il comodante possiede un solo immobile in Italia: il Mef [2] ha chiarito che per possesso di “un solo immobile” in Italia da parte del comodante deve intendersi immobile ad uso abitativo. Pertanto, il possesso di un altro immobile che non sia destinato a uso abitativo non impedisce il riconoscimento dell’agevolazione;
• - il comodante risiede anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possiede nello stesso Comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione sempre delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Non solo l’immobile concesso in comodato ma anche quello destinato dal comodante a propria abitazione principale non deve in nessun caso essere classificato nelle suddette categorie catastali che individuano le abitazioni di lusso.
Tutte le condizioni sopra riportate devono considerarsi necessarie ai fini del riconoscimento dell’agevolazione in oggetto, con la conseguenza che il venir meno di una sola di esse determina la perdita dell’agevolazione stessa.

Riduzione Imu/Tasi pertinenze

Nel caso in cui venga concesso in comodato l’immobile unitamente alla pertinenza (per esempio garage), a quest’ultima si applicherà lo stesso trattamento di favore previsto per la cosa principale nei limiti comunque fissati dalla legge: per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

Tale conclusione si fonda sulla circostanza che il comodatario, per espressa previsione di legge, deve adibire a propria abitazione principale l’immobile concesso in comodato.
Per esempio: se oggetto del comodato è un appartamento con un garage (C/6) e una soffitta (C/2), allora la riduzione della base imponibile si applica a tutti gli immobili appena indicati mentre è ininfluente ai fini del riconoscimento del beneficio il fatto che il comodante possieda un altro garage (C/6).

Riduzione Imu/Tasi immobile rurale ad uso strumentale

Un caso particolare è quello in cui un soggetto possiede, oltre alla sola unità immobiliare ad uso abitativo che deve essere concessa in comodato, un immobile ad uso abitativo che però è definito come rurale ad uso strumentale.
Si tratta cioè di immobile destinato ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento.

A tale proposito, secondo il Mef, il possesso di detto immobile sebbene abitativo non preclude l’accesso all’agevolazione, poiché è stato lo stesso legislatore che, al verificarsi delle suddette condizioni, lo ha considerato strumentale all’esercizio dell’agricoltura e non abitativo.

Riduzione Imu/Tasi immobile in comproprietà coniugi

Nell’ipotesi in cui, ad esempio, due coniugi possiedono in comproprietà al 50% un immobile che viene concesso in comodato al figlio e il marito possiede un altro immobile ad uso abitativo in un Comune diverso da quello del primo immobile, la riduzione Imu/Tasi si applica solo con riferimento alla quota di possesso della moglie, nel caso in cui per quest’ultimo soggetto venga rispettata la condizione che prevede il possesso dell’unico immobile.

Presupposto che non si verifica invece nei confronti del marito, il quale dovrà quindi corrispondere l’imposta, per la propria quota di possesso, senza l’applicazione del beneficio in questione.
Diversa sarebbe stata, invece, la soluzione se il marito avesse posseduto l’altro immobile nello stesso Comune e lo avesse adibito ad abitazione principale. In questo caso, infatti, la condizione si sarebbe verificata per i due coniugi che avrebbero entrambi beneficiato della riduzione della base imponibile.

Nel caso in cui l’immobile in comproprietà fra i coniugi è concesso in comodato ai genitori di uno di essi, allora l’agevolazione spetta al solo comproprietario per il quale è rispettato il vincolo di parentela richiesto dalla norma e cioè solo al figlio che concede l’immobile ai propri genitori, in ragione della quota di possesso.

Riduzione Imu/Tasi immobili di cui uno in comproprietà

Nell’ipotesi in cui un soggetto possieda due immobili ad uso abitativo di cui uno in comproprietà in un Comune diverso da quello in cui è ubicato il secondo, posseduto al 100% e concesso in comodato, si deve invece ritenere che non sia applicabile il beneficio, indipendentemente dalla quota di possesso dell’immobile, poiché in tale fattispecie l’esclusione è determinata dalla circostanza che il soggetto non possiede un solo immobile in Italia così come richiesto dalla norma. Quest’ultima, infatti, non prevede come eccezione a tale limite il possesso di una quota di un altro immobile ad uso abitativo.

L’agevolazione in questo caso opera solo se l’immobile, posseduto in percentuale e ubicato nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato, è destinato a propria abitazione principale dal comodante.

Fonte articolo: Laleggepertutti.it

[1] Legge di Stabilità 2016.
[2] Mef, Risoluzione 1/DF del 17.02.2016.

Si torna a parlare di tassa sulla prima casa, ma per i proprietari ad alto reddito. La richiesta arriva all’Italia dall’Europa nel pacchetto di raccomandazioni specifiche per Paese.

Oggi a pagare le imposte sono i proprietari di prime case di lusso, appartenenti a specifiche categorie catastali.

Tra le misure concrete da prendere, c’è proprio la reintroduzione dell’Imu sulla prima casa, ma solo per le famiglie sopra un certo reddito, oltre alla più volte citata Riforma del catasto e a una soluzione della situazione relativa ai crediti bancari deteriorati.

PER L'UE CONTA il reddito e non la categoria catastale

Bruxelles chiede all’Italia di spostare l’imposizione fiscale dai fattori di produzione, ad esempio le imposte sul lavoro, ai fattori che hanno meno impatto sulla crescita, come la tassa sulla prima casa per i redditi alti. In realtà, come ben si sa, ad oggi sia l'Imu che la Tasi si continuano a pagare sulle case considerate di lusso. Invita, inoltre, a ridurre la spesa pubblica.

Nelle raccomandazioni, Bruxelles dice al nostro Paese che la manovra per il prossimo anno dovrà portare a uno sforzo di bilancio robusto. La trattativa viene rimandata all’autunno, ma da qui a ottobre bisogna trovare tra i 5 e i 10 miliardi. Uno sforzo di bilancio robusto per assicurare la sostenibilità delle finanze pubbliche, ma che non dovrà pregiudicare la crescita.

Confedilizia: Le TASSE sulla casa haNNO creato danni

Solerte la replica di Confedilizia. L'organizzazione dei proprietari di casa ha sottolineato che la tassazione sugli immobili deve essere ridotta, per favorire la crescita.
Il presidente Giorgio Spaziani Testa ha fatto sapere: “La Commissione europea è tornata a criticare la scelta del Governo Renzi di eliminare la tassa sulla prima casa, suggerendo di reintrodurla per le famiglie con redditi elevati. Che dire? E’ davvero un peccato che, da un’Istituzione che impiega 33.000 dipendenti, non possa mai giungere un’analisi un po’ più ragionata delle politiche tributarie. Tra l’altro, chissà se la Commissione sa che sulle prime case che il Fisco considera di lusso (pur se sovente non lo sono), di tasse se ne pagano ancora addirittura due: l’Imu e la Tasi”.

Aggiungendo: “I risultati – (di un'analisi ragionata ndr) – sarebbero interessanti. Si scoprirebbe, anzitutto, che non ha il minimo fondamento la tesi, che le Istituzioni internazionali si rimbalzano a vicenda e che la Commissione copia e incolla anche oggi, secondo la quale le imposte sugli immobili sarebbero meno dannose per la crescita rispetto alle altre. E si apprenderebbe – analizzando il caso italiano – che sono incalcolabili i danni causati all’intero Paese dallo spropositato aumento della tassazione immobiliare iniziato con il 2012”.

Concludendo: “Le raccomandazioni Ue che ne seguirebbero, c’è da giurarci, sarebbero ben diverse da quelle che abbiamo letto. Non si soffermerebbero sulla diminuzione di 3 miliardi e mezzo di euro (Tasi prima casa) di un carico tributario annuale aumentato di 15 miliardi su tutti gli immobili. Si occuperebbero dell’imposizione immobiliare nel suo complesso e ne chiederebbero la riduzione. Per favorire la crescita”.

Fonti articolo: 1. Idealista.it, 2. Idealista.it

Quando il premier Paolo Gentiloni visiterà il Salone del Mobile di Milano, il bonus mobili sarà in cima alla lista degli argomenti da affrontare durante l’incontro con il presidente di FederlegnoArredo Emanuele Orsini.

È una misura fiscale che permette di detrarre dall’Irpef il 50% del prezzo d’acquisto degli arredi abbinati ai lavori di ristrutturazione, e ha giocato un ruolo determinante nella ripartenza del mercato interno dell’arredamento.

Mercato che, dopo un crollo di quasi il 40% tra il 2007 e il 2014, ha invertito la rotta nel 2015 e registrato un importante consolidamento l’anno scorso, con una crescita del 3,1% a quota 9,8 miliardi di euro.

Secondo i dati delle dichiarazioni dei redditi 2016 (anno d’imposta 2015), nei due anni e mezzo della sua applicazione il bonus è stato utilizzato da 573mila contribuenti italiani, che hanno generato acquisti di mobili e grandi elettrodomestici per un totale di 3,14 miliardi di euro, con una spesa media di 5.472 euro.
Un ottimo risultato, secondo il presidente di FederlegnoArredo, che evidenzia come questi numeri si siano tradotti in aziende salvate dal fallimento, soprattutto quelle più piccole e piccole, che nel mercato italiano hanno ancora il loro bacino di consumi principale. Senza contare i posti di lavoro messi in sicurezza: 10mila solo nel primo anno e mezzo.

L’analisi del Sole 24 Ore sui dati ufficiali evidenzia tuttavia un leggero calo (o, meglio, un assestamento) dei nuovi beneficiari della detrazione: nel 2014 se ne erano aggiunti 202mila, nel 2015 sono stati 197mila (-2,8%). Nello stesso anno, però, la spesa portata in detrazione è comunque aumentata (+4,1%), così come l’importo medio dello sconto fiscale, pari a 297 euro, per una spesa media di 5.940 euro.

L’impressione, insomma, è che il bonus mobili abbinato alle ristrutturazioni abbia trovato una propria dimensione naturale e che le regole, così come sono definite, non consentano una grande crescita ulteriore. Del resto, tra il 2013 e il 2015 l’utilizzo del bonus mobili è cresciuto meno della detrazione sui lavori edilizi, cui deve essere per forza abbinato (+13,7% contro +17,5%): un altro elemento su cui meditare.

Va detto anche che l’uso dell’agevolazione è rimasto praticamente invariato nel 2015 in alcune zone strategiche come la Lombardia, da dove arriva un quinto dei beneficiari, mentre – a livello reddituale – è addirittura cresciuto del 6,8% nella fascia tra i 29mila e i 55mila euro, quella intermedia.

Il presidente di FederlegnoArredo mette però l’accento sull’aspetto positivo di questi dati: un bonus costantemente intorno ai 200mila nuovi beneficiari l’anno sarebbe un traino importante per il settore. "Ma per sfruttarne pienamente le potenzialità, strumenti di questo genere devono avere una certa durata nel tempo – osserva Orsini –. Il bonus si è rivelato un sostegno formidabile per l’economia e per l’occupazione, a costo zero per lo Stato".

Per questo FederlegnoArredo chiederà al Governo una sua stabilizzazione, ma anche un suo rafforzamento. A partire dal recupero della detrazione destinata alle giovani coppie, che – introdotta nel 2016 e già eliminata a fine anno – ha avuto troppo poco tempo per mettere in moto concreti benefici per l’economia. Così come l’estensione dell’incentivo a porte e pavimenti in legno (finora esclusi da qualsiasi detrazione) e l’eliminazione del vincolo – introdotto con la proroga a fine 2017 – secondo cui i lavori cui viene abbinato l’acquisto degli arredi devono essere iniziati dal 2016 in poi.

Fonte articolo: IlSole24Ore.com