Chi acquista una casa “su carta” ha minori tutele. Con la sentenza n. 32 del 19 febbraio 2018, la Corte costituzionale ha stabilito che, mentre se un costruttore vende un immobile “in corso di costruzione” deve rilasciare all’acquirente, a pena di nullità del contratto, una fideiussione a garanzia dei pagamenti ricevuti ante rogito (articolo 2, Dlgs 122/2005), lo stesso non accade se non è stato ancora chiesto il permesso di costruire.

La differente disciplina legislativa di questi due casi non è però contraria al principio di parità di trattamento, di cui all’articolo 3 della Costituzione, poiché è giustificata dalla oggettiva diversità tra le situazioni osservate.

Come sottolineato dal Sole 24 Ore, il rilascio della fideiussione all’acquirente è prescritto dalla legge solo per i contratti aventi a oggetto i cosiddetti “immobili da costruire” e cioè gli edifici per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non sia ancora ultimata. Al di fuori di questa normativa stanno invece i contratti di compravendita di immobili, per i quali non sia stata ancora depositata la domanda di rilascio del titolo edilizio occorrente per eseguire la costruzione.

Di conseguenza, in ipotesi di inadempimento da parte del venditore, nel primo caso l’acquirente è tutelato dalla fideiussione per la restituzione degli importi corrisposti al venditore/costruttore, mentre nel secondo caso l’acquirente non beneficia di garanzie prescritte dalla legge.

Secondo la Corte costituzionale, questa diversità di trattamento è giustificata per la ragione che, mentre nel caso dell’edificio “da costruire” il fatto dell’avvenuto rilascio del titolo edilizio sollecita nell’acquirente l’idea della legittimità dell’opera del costruttore e della sua effettività, nel caso invece dell’edificio comprato “sulla carta” l’acquirente ha la percezione di trovarsi in una situazione che “si connota come operazione economica maggiormente rischiosa”, ciò di cui egli “non può non essere consapevole”.

Pertanto, è giustificato che la legge protegga la prima situazione, nella quale l’acquirente confida nel completamento della sua iniziativa imprenditoriale, e non protegga invece la seconda, nella quale l’acquirente è da sé in grado di percepire che il risultato auspicato (e cioè il conseguimento della proprietà di un’abitazione) è lungi dal realizzarsi, in quanto non vi è solo una costruzione ancora da realizzare, ma manca addirittura il permesso di costruirla.

Fonte articolo: Idealista.it https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2018/02/21/125366-casa-comprata-su-carta-chi-acquista-non-ha-diritto-alla-fideiussione-dellimpresa

L'ipoteca è un diritto reale di garanzia sopra un bene immobile o su un diritto reale sopra un bene immobile. Tale diritto viene quindi costituito a garanzia di un credito e serve in caso d'inadempimento da parte del debitore.

È chiaro in tal senso il primo comma dell'art. 2808 del codice civile a mente quale l'ipoteca conferisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito, ciò anche ove vi sia un terzo acquirente, e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione.

L'ipoteca, quindi, consente di essere preferiti ad altri creditori nell'ambito di una procedura espropriativa, ove gli stessi non siano privilegiati, nonché proprio in ragione dell'esistenza di tal vincolo, di essere avvisati dell'iniziativa giudiziale di espropriazione.

Il secondo comma dell'art. 2808 c.c. specifica che l'ipoteca “può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari”.

L'iscrizione dell'ipoteca ne determina il grado: l'ipoteca di primo grado, ossia quella iscritta per prima, dà alla persona in favore della quale è stata iscritta precedenza su quelle successive.

L'ipoteca concessa mediante scrittura privata non ha effetto verso terzi, né verso successive ipoteche che trascritte per prime assumono un grado maggiore.

L'ipoteca, solitamente, viene iscritta per una somma pari al valore del credito, più quello di costi e spese ed oneri accessori allo stesso.

Quanto all'oggetto dell'ipoteca, l'art. 2810 c.c. specifica che la stessa può essere concessa su:

a) i beni immobili che sono in commercio con le loro pertinenze;

b) l'usufrutto dei beni stessi;

c) il diritto di superficie;

d) il diritto dell'enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico.

È opinione condivisa che non si possa accendere ipoteca sui diritti di uso ed abitazione, stante il carattere strettamente personale, nonché su quello di servitù, in ragione della sua stretta connessione con i fondi dominante e servente; in effetti non avrebbe senso espropriare una servitù che sarebbe, poi, inutilizzabile.

L'ipoteca si iscrive nell'ufficio dei registri immobiliari del luogo in cui si trova l'immobile (art. 2827 c.c.) e ha una durata di vent'anni rinnovabili prima della sua scadenza; all'iscrizione tardiva segue la perdita del grado acquisito con la originaria/precedente iscrizione (art. 2847 e ss. c.c.)

Quando iscrivere ipoteca?

Il terzo comma dell'art. 2808 del codice civile distingue tre tipologie di ipoteca:

a) l'ipoteca legale;

b) l'ipoteca giudiziale;

c) l'ipoteca volontaria.

Partiamo dalla primo tipologia: fornirne la nozione vuol dire comprendere quando le ipoteche possano essere iscritte.

L'ipoteca legale è quella riconosciuta dalla legge in favore del creditore ed in ragione della particolarità del credito vantato. Si tratta di ipotesi tipiche, ossia specificamente individuate dalla legge.

L'art. 2817 del codice civile individua tre specifiche ipotesi di ipoteca legale, in favore:

a) dell'alienante sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione;

b) dei coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo;

c) dello Stato sopra i beni dell'imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale.

Quanto all'ipoteca legale in favore dell'alienante – ad esempio quando il versamento anche solo parziale del prezzo dell'immobile o altri obblighi sono adempiuti successivamente alla vendita – ed a quella previsti dalla lettera b), la legge prevede comunque la possibilità di rinunciarvi; diversamente deve essere iscritta d'ufficio (art. 28134 c.c.).

L'ipoteca giudiziale è quel diritto reale di garanzia che può essere iscritto in ragione di una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o di un obbligo di fare, nonché per i provvedimenti giudiziali aventi effetto di sentenza (es. ordinanze, decreti ingiuntivi), nonché sulla base di lodi arbitrali e sentenze straniere rese esecutive (artt. 2818-2820 c.c.).

Il concessionario della riscossione, nell'iscrivere ipoteca per crediti di cui è tenuto a curare la riscossione deve seguire ben precise regole che, ad esempio, gli impediscono di pignorare la prima casa di abitazione se l'importo complessivo del credito non supera € 120.000,00.

Tali limiti non valgono nei rapporti tra privati, sicché deve ritenersi astrattamente possibile l'iscrizione di un'ipoteca giudiziale in ragione di un decreto ingiuntivo emesso per poche centinaia o migliaia di euro.

L'ipoteca volontaria, come specifica lo stesso attributo, è costituita in ragione della dichiarazione volontaria della persona che la concede (art. 2821 c.c.). L'ipoteca volontaria deve essere concessa per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità, ma la sua iscrizione avviene solamente per atto pubblico o scrittura privata le cui sottoscrizioni sono accertata giudizialmente. Come dire: meglio fin da subito l'atto notarile.

Classico esempio di ipoteca volontaria è quella concessa alla banca dalla persona che acquista un'unità immobiliare, sull'unità immobiliare stessa. Nulla vieta che l'ipoteca possa essere concessa su un altro bene, oppure da un terzo su un bene di sua proprietà a garanzia del credito erogato ad altra persona.

L'ipoteca si può iscrivere anche su beni indivisi, ad esempio su una quota di comunione (art. 2825 c.c.): in tal caso, specifica la legge essa “produce effetto rispetto a quei beni o a quella porzione di beni che a lui verranno assegnati nella divisione” (art. 2825, primo comma, c.c.), o chiaramente sulla somma di denaro nel caso di cessione.

All'iscrizione dell'ipoteca accedono dei costi (bolli, eventuali atto notarile) che sono a carico della persona contro cui è iscritta.

Estinzione dell'ipoteca

L'estinzione dell'ipoteca è quel fenomeno che fa venire meno il diritto reale di garanzia. L'art. 2878 del codice civile elenca le cause di estinzione del diritto, che sono:

1) la cancellazione dell'iscrizione;

2) con la mancata rinnovazione della iscrizione entro vent'anni (art. 2847 c.c.), salvo nuova iscrizione;

3) l'estinzione dell'obbligazione;

4) il perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall'articolo 2742 (cioè prelazioni e privilegi sulle somme dovute dall'assicuratore in ragione del perimento);

5) la rinunzia del creditore;

6) lo spirare del termine a cui la ipoteca è stata limitata o il verificarsi della condizione risolutiva;

7) la pronunzia del provvedimento che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.

Come si può notare, dunque, l'estinzione può avvenire per più di una ragione, non per forza connessa con l'adempimento dell'obbligazione in ragione della quale l'ipoteca era stata iscritta.

Cancellazione dell'ipoteca

La cancellazione, contrariamente all'iscrizione, è quella formalità a seguito della quale, sul bene immobile (o su un diritto reale sopra di esso) non risultano più iscritte ipoteche.

Essa, evidentemente, è strettamente connessa con l'estinzione dell'ipoteca e può avvenire a seguito di spontanea dichiarazione delle parti o su sentenza. La legge prevede anche la possibilità di presentare ricorso all'Autorità Giudiziaria ove il conservatore dei pubblici registri immobiliari rifiuti le formalità della cancellazione.

È utile ricordare che ai sensi della legge n. 40 del 2007, così detta legge Bersani, la banca è obbligata a comunicare all'Agenzia delle entrate (ex conservatoria) la richiesta di cancellazione entro trenta giorni della estinzione del mutuo.

Fonte: idealista.it https://www.idealista.it/news/finanza/mutui/2018/02/19/125332-ipoteca-sulla-casa-cose-cosa-comporta-e-come-si-cancella

Quando avviene, in termini giuridici, il passaggio di proprietà di una casa o più in generale di un bene immobile? Al momento dello scambio dei consensi, alla firma del contratto preliminare, alla consegna materiale dell'abitazione?

La questione ha dei risvolti di non poco conto sia in relazione ai diritti che le parti possono vantare sui beni, nonché verso le controparti, sia in relazione a rischi e responsabilità connessi al possesso/detenzione degli immobili.

Partiamo da dato certo: in relazione alla compravendita immobiliare, nel nostro ordinamento, vale il così detto principio consensualistico, previsto dall'art. 1376 c.c., rubricato Contratto con effetti reali, che recita:

Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato.

In buona sostanza per la legge italiana è sufficiente formalizzare, nei modi specificamente previsti, i consensi delle parti affinché la proprietà di un bene, meglio il diritto di proprietà su di esso, possa dirsi trasferita dal venditore all'acquirente.

Si badi: consenso espresso nelle forme previste dalla legge.

Così, ad esempio, in relazione agli immobili, il codice civile prevede che per la compravendita sia necessario – a pena di nullità – concludere il contratto o mediante scrittura privata o mediante atto pubblico.

Ciò vuol dire che se Tizio intende vendere a Caio la propria unità immobiliare dovrà farlo con un contratto scritto dal quale emergano gli elementi fondamentali dall'accordo (consensi, oggetto e causa).

Nel momento in cui l'accordo è raggiunto, cioè il contratto è siglato, la vendita è da ritenersi perfezionata e di conseguenza la proprietà passata in capo all'acquirente.

Due considerazioni sulla vicenda:

a) per il passaggio di proprietà di un immobile la trascrizione non è necessaria, essa ha mera finalità di pubblicità notizia, ossia di rendere opponibile a terzi il trasferimento;

b) la consegna dell'immobile da parte del venditore rappresenta un'obbligazione connessa al contratto non avendo alcuna rilevanza in relazione al passaggio di proprietà del bene.

In questo contesto il contratto preliminare non ha alcun valore in relazione al passaggio di proprietà: con il contratto preliminare le parti s'impegnano a stipulare, successivamente, un contratto di cessione del bene.

Nel così detto preliminare, quindi, sono stabiliti una serie di elementi volti a disciplinare modalità e termini di stipula del contratto definitivo. Il contratto preliminare può essere oggetto di esecuzione giudiziale (art. 2932 c.c.) volta ad ottenere la vendita, ma non è capace di trasferire la proprietà.

Un effetto della cessione al momento dello scambio dei consensi riguarda anche i rischi connessi al perimento del bene prima della sua consegna. Il primo comma dell'art. 1476 c.c. rende ancor più chiaro quanto sia determinante il consenso più che la consegna in relazione al passaggio di proprietà.

Recita la norma:

“Nei contratti che trasferiscono la proprietà di una cosa determinata ovvero costituiscono o trasferiscono diritti reali, il perimento della cosa per una causa non imputabile all'alienante non libera l'acquirente dall'obbligo di eseguire la controprestazione, ancorché la cosa non gli sia stata consegnata”.

Fonte: idelista.it https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2018/02/15/125309-passaggio-di-proprieta-di-un-casa-come-e-quando-avviene