Ristrutturare la casa in proprietà si conferma un investimento per le famiglie italiane: una strada spinta dai bonus fiscali, confermati anche per il 2017.

Lo dimostra la crescita dei prestiti erogati per rifare il look a immobili esistenti: secondo le proiezioni dell’ultima edizione dell'Osservatorio di PrestitiOnline.it, il 35% dei finanziamenti erogati agli italiani riguarda proprio lavori di riqualificazione di unità immobiliari (a seguire, le domande per l’acquisto di un’autovettura e per l’arredamento di casa). 

Si tratta, in genere, di prestiti di una durata che va di 60 o di 48 mesi, per un importo medio di poco superiori agli 11mila euro e che vengono sottoscritti soprattuto al Nord. Uno spaccato che è confermato anche dalle indagini dell’Osservatorio sul credito al consumo di Prestiti.it e Facile.it: dall’analisi, condotta su oltre 30 mila domande di prestito emerge che le cifre medie richieste sono cresciute dell’1,2% in sei mesi e del 9% in un anno.

Dati che arrivano alla vigilia di Restructura, la 29esima edizione dell’appuntamento annuale dedicato alla riqualificazione, recupero e ristrutturazione, che parte oggi a Torino, organizzato da GL events Italia-Lingotto Fiere, e proseguirà fino a domenica 27 novembre. In tutto, circa 300 espositori e oltre cento convegni e workshop per un pubblico di circa 28mila visitatori attesi. Tanti i prodotti in esposizione: dalle più innovative tecnologie per la climatizzazione geotermica alle tecnologie in radiofrequenza, particolarmente indicata per il completamento o per le modifiche di impianti elettrici esistenti in immobili storici; dalle novità sui sistemi di isolamento termico e acustico fino ai sistemi di aspirapolvere centralizzati, che permettono anche di far convergere tutto lo sporco all’esterno di un’abitazione.

LA CASA DEL FUTURO

Due i temi portanti che, quest’anno, contraddistinguono l’appuntamento: l’attenzione all’edificio intelligente, cioè a tutti i nuovi sistemi tecnologici che migliorano la flessibilità di gestione degli ambienti, il comfort, i consumi e la qualità dell’abitare e del lavorare; l’accreditamento, sempre più marcato, del legno come materiale alternativo per costruire in modo efficiente ed ecocompatibile. Tesi alla base dell’evento è, infatti, che non basta più investire su risparmio energetico e taglio della bolletta: la casa del futuro deve essere “intelligente di natura” (come spiega il titolo di uno dei seminari, in programma venerdì 25 novembre alle 10 e organizzato da Be-Eco, spin-off del Politecnico di Torino in collaborazione con l'Ordine e la Fondazione degli Architetti e quello degli Ingegneri). Deve cioè comprendere i bisogni dei suoi abitanti in termini di comfort e benessere e soddisfarli attraverso le tecnologie installate al suo interno.

Come già nelle passate edizioni di Restructura, la parte teorica sarà supportata da quella pratica. Tra le novità di quest’anno gli incontri B2B, brevi speech di 60 secondi, in cui le aziende presenti in esposizione possono presentarsi. Tornano, inoltre, gli incontri con gli esperti, appuntamenti gratuiti di 30 minuti su prenotazione (sul sito, oppure presentandosi direttamente agli stand) e i Restructour, tour tecnici per raccontare l’edilizia “sul campo”. Quattro gli itinerari proposti: la visita al Villino Raby nel quartiere Cit Turin e al Villaggio operaio Leumann al tour guidato (domani) al sistema abitativo ECO-home, caratterizzato da una forte attenzione all’innovazione del sistema casa attraverso l’utilizzo di componenti edilizi ad alta efficienza e di origine naturale. Fino alle visite culturali al Palazzo del Lavoro, architettura di Nervi, e agli spazi laterali segreti della Mole Antonelliana e a Casa Scaccabarozzi, altro simbolo dell’architettura antonelliana.

Fonti articolo: IlSole24Ore

Ancora un anno con le detrazioni sulle ristrutturazioni edilizie (50%), il risparmio energetico (65%) e l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici (50%). Ma anche la promessa di cinque anni con l’Ecobonus e il sisma bonus per i condomini in versione extra large.

In attesa di vedere i provvedimenti nella Gazzetta Ufficiale – quando la legge di bilancio sarà approvata dal Parlamento – le linee guida del progetto del Governo appaiono, nero su bianco, nel Documento programmatico di bilancio (Dpb) inviato a Bruxelles. 

RISTRUTTURAZONI ED ECOBONUS

Di fatto, chi ha avviato o intende avviare lavori di ristrutturazione o efficientamento energetico ha oggi la ragionevole aspettativa di poter contare su altri 12 mesi con le agevolazioni alle stesse condizioni previste fino alla fine di quest’anno. Quindi spesa massima agevolata di 96mila euro per il 50% e bonus differenziati in base al tipo di interventi per il 65%.
Per avere un’idea degli interessati, basti pensare che – secondo lo studio presentato dal Cresme alla Camera nelle scorse settimane – quest’anno le pratiche per le ristrutturazioni saranno quasi 1,4 milioni, cui si aggiungeranno altre 365mila pratiche per il 65%.

Lo stesso vale per la detrazione sull’acquisto degli arredi abbinata ai lavori edilizi, di cui il Dpb annuncia la proroga al 31 dicembre 2017. Se mai, bisognerà verificare se sarà confermata l’impostazione data finora dalle Entrate (e ribadita con la circolare Telefisco del 2016, la 12/E), in base alla quale è incentivato l’acquisto degli arredi abbinato a spese di recupero sostenute dal 26 giugno 2012 in poi: alcune delle ipotesi circolate nei giorni scorsi limitavano l’agevolazione nel 2017 a chi ha avviato i lavori da quest’anno.
Resta da vedere, poi, se il Parlamento confermerà anche il bonus mobili per le giovani coppie (pari al 50% su una spesa massima di 16mila euro) introdotto dalla legge di Stabilità 2016 e sganciato dai lavori edilizi.

LE NOVITA' PER I CONDOMINI

La vera novità delle misure in arrivo, comunque, è il rafforzamento delle detrazioni condominiali, con l’obiettivo – anche questo già inserito nel Dpb – di tenerle ferme fino al 31 dicembre 2021. Un orizzonte quinquennale che i bonus edilizi non hanno mai avuto dalla fine degli anni 90 a oggi.
D’altra parte, se c’è un settore in cui le detrazioni finora hanno zoppicato è proprio quello degli interventi su parti comuni condominiali. L’esperienza insegna che per bloccare i lavori spesso bastano pochi proprietari contrari. Da questo punto di vista, cinque anni sono senz’altro un termine sufficiente a programmare gli interventi nel modo migliore, preparando i progetti, il capitolato e raccogliendo i preventivi.

A decidere il successo o il fallimento dei bonus potenziati, però, sarà la capacità delle nuove disposizioni di superare il blocco rappresentato da chi non può o non vuole investire denaro nei lavori condominiali. Si è parlato molto della possibilità di cedere la detrazione ad altri soggetti, così da “monetizzare” subito una parte della spesa. Questa possibilità esiste per gli incapienti già dall’inizio dell’anno, con il 65% cedibile ai fornitori, ma per come è stata delineata non funziona. Bisognerà vedere se nel contesto della legge di bilancio ci sarà un meccanismo più efficace.
L’aumento delle percentuali di detrazione potrebbe avere un effetto positivo anche mantenendo il tempo di recupero a dieci anni, come confermato nel documento governativo. Ma tutto dipenderà dai requisiti cui sarà legata la versione extra large dei bonus: nel caso dell’antisismica per conoscere i requisiti potrebbe essere necessario attendere la nuova classificazione ministeriale, ma è evidente che è su questi dettagli che si deciderà il buon esito dell’operazione.

Quando è meglio anticipare il bonifico

Il progetto del Governo per prorogare e potenziare i bonus fiscali per la casa richiede – già da oggi – una certa attenzione a chi ha i lavori in corso. La più tranquilla – stando a quanto riporta il Documento programmatico di bilancio (Dpb) 2017 – è la situazione di chi ha in corso lavori di ristrutturazione edilizia (50%) o risparmio energetico (65%): per entrambi i bonus si punta ad approvare il prolungamento di 12 mesi, fino al 31 dicembre, scongiurando così il rischio di decalage dal 50 al 36% e di taglio secco dell’Ecobonus.
Una proroga ancor più lunga riguarderà invece gli interventi di efficienza energetica effettuati su parti comuni condominiali che varrà fino al 31 dicembre 2021. Ma qui il discorso può imporre qualche valutazione in più, perché dal 1° gennaio è atteso scattare anche il potenziamento delle detrazioni.

Infatti per godere dei super-bonus potrebbe essere necessario raggiungere certe prestazioni. Secondo il Dpb lo sconto sarà del 70% per gli interventi sull’involucro e del 75% per il miglioramento della prestazione energetica invernale ed estiva (funzione, quest’ultima, che peraltro è gestita a livello condominiale in pochi edifici di recente costruzione).
Nei condomìni in cui sono stati avviati lavori di questo tipo conviene quindi tenere sotto controllo la situazione per capire se è possibile godere di uno sconto maggiore. Al momento, per gli interventi sulle caldaie condominiali – che sono molto più frequenti dei cappotti termici – non si ipotizza alcuna maggiorazione della detrazione

Per il bonus per gli interventi antisismici, il Documento prevede una proroga lunga al 2021 ma riduce lo sconto, svincolato dal raggiungimento di alcune prestazioni, al 50% (oggi è al 65 nelle zone ad alto rischio).
Secondo le ipotesi sul tavolo, un incremento della detrazione potrebbe però riguardare sia gli interventi effettuati su abitazioni singole (70-80%) che parti comuni dei condomini (75-85%), nel caso in cui riducano le classi di rischio.

Chi sta effettuando adeguamenti “minori” in zone sismiche deve quindi valutare se effettuare i bonifici prima della fine dell’anno per godere dello sconto del 65% (poi dovrebbe scendere al 50%). Discorso diverso se gli interventi permettono di incidere sulla classe di rischio (e per le zone a rischio minore). In questo caso la norma definitiva potrebbe regalare un bonus più ricco.

Fonti articolo: 1. IlSole24Ore, 2. IlSole24Ore.com

Sisma bonus fino all’85% per i lavori di messa in sicurezza degli appartamenti. Ecobonus fino al 75% esteso anche a condomini e alberghi.

Novità contenute nella manovra finanziaria 2017 licenziata sabato dal Consiglio dei Ministri che ha battezzato la nascita del pacchetto Casa Italia: 4,5 miliardi di finanziamenti sia per la ricostruzione delle aree colpite dal terremoto del 24 agosto in Centro Italia sia per le azioni legate alla messa in sicurezza sismica degli immobili italiani anche attraverso incentivi ad hoc. 

IL SISMA BONUS

Il sisma bonus parte dal 50%, ma potrà arrivare fino all’85% in caso di miglioramento di 2 classi di rischio. L’agevolazione, che viene stabilizzata per 5 anni fino al 2021, vale sia per i condomini sia per le abitazioni singole con una detrazione in 5 anni anziché in 10. Le percentuali di sconto aumentano al 70% e 80% per le case e al 75% e 85% dei condomini, in caso di miglioramento di una o due classi di rischio. Altra novità l’estensione dello sconto anche alle seconde case e alle attività produttive che si trovano nelle zone sismiche 1 e 2 (ad alta pericolosità), ma anche nella zona 3.

BONUS RISTRUTTURAZIONE

Confermati anche per il 2017 gli incentivi alle ristrutturazioni edilizie e per l’efficienza energetica. I bonus vengono estesi anche a condomini ed alberghi con una dotazione complessiva di 3 miliardi. Il bonus per le ristrutturazioni resta al 50%. Nelle intenzioni del Governo i bonus dovrebbero spingere il Pil. 

Possono fruire del bonus ristrutturazione:

• - i proprietari dell’immobile su cui sono effettuati gli interventi;
  - i conduttori dell’immobile (inquilini);
• - i nudi proprietari;
• - gli usufruttuari;
• - i comodatari;
• - i familiari conviventi (purchè siano loro a sostenere le spese e risultino intestatari di bonifici e fatture).

Gli interventi agevolabili consistono in lavori interni effettuati su immobili esistenti; nel dettaglio, deve trattarsi di opere di:

- manutenzione ordinaria (solo perle  parti comuni dell’edificio);
- manutenzione straordinaria;
- ristrutturazione edilizia;
- recupero e risanamento conservativo.

Sono detraibili non solo le spese necessarie all’esecuzione dei lavori, ma anche i costi di progettazione, le prestazioni professionaliinerenti, le perizie ed i sopralluoghi.

Gli interventi detraibili devono poi riferirsi alle seguenti componenti dell’immobile:

- impianto idraulico ed elettrico;
- inferriate fisse;
- soppalco;
- pareti interne ed esterne;
- scale ed ascensore;
- cablatura;
- porta blindata;
- vetri antisfondamento;
- cassaforte a muro;
- impianto di allarme e sistemi anti-intrusione;
- allargamento porte e finestre;
- pavimentazione esterna;
- facciata ed intonaci esterni;
- canna fumaria;
- citofoni, videocitofoni e telecamere;
- caldaia, caloriferi e condizionatori;
- abbattimento delle barriere architettoniche e la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi;
- balconi e verande;
- box auto;
- contenimento dell’inquinamento acustico (isolamento).

L’Agenzia delle entrate, da tempo, ha chiarito che gli interventi di recupero del patrimonio edilizio che possono fruire del bonus ristrutturazione non sono limitati alla «ristrutturazione edilizia» in senso stretto, ma comprendono anche la manutenzione straordinaria, il restauro ed il risanamento conservativo  di singole unità immobiliari residenziali.

Per accedere al bonus sarà necessario, come per l’accesso al bonus 2016, munirsi dei seguenti documenti:

- fattura relativa alle spese sostenute;

- bonifico parlante, indicante la causale del versamento, il numero e la data della fattura, i dati del richiedente la detrazione (che può anche essere diverso dall’ordinante), il codice fiscale del beneficiario.

Per ottenere la detrazione è anche necessaria una dichiarazione di ristrutturazione da cui risulti una data di inizio lavori: può trattarsi di una comunicazione al comune in cui si trova l’immobile, o di un titolo abilitativo comunale. Nel caso in cui questi documenti non siano obbligatori, è sufficiente una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà.

ECOBONUS 

Quarantamila euro per appartamento, con una detrazione Irpef del 65% che può arrivare al 70% se riguarda l’involucro (il cappotto) dell’edificio e al 75% se viene comprovato con certificazione il miglioramento della prestazione energetica di un immobile. La detrazione, che prevede il recupero in 10 anni, viene stabilizzata fino al 2021. Sulle stesse cifre si sta ragionando anche per gli alberghi. L’ecobonus per i singoli appartamenti resta invece al 65% anche per tutto il prossimo anno.  

La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo, sino a un limite massimo di:

• - 30.000 euro, per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale;
• - 60.000 euro, per le opere di riqualificazione dell’involucro di edifici esistenti, e per l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda (solare termico);
• - 100.000 euro, per gli interventi di riqualificazione energetica globale.

Dal 2017, se l’intervento interesserà l’intero involucro dell’edificio, il contribuente potrà ottenere delle detrazioni più alte, pari:

• - al 70% dei costi, se gli interventi avranno un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio;
• - al 75% dei costi, se il lavoro sarà finalizzato a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva.
  
  

Per accedere all’Ecobonus è necessario essere in possesso dei seguenti documenti:

- fattura relativa alle spese sostenute;

- bonifico parlante, indicante la causale del versamento, il numero e la data della fattura, i dati del richiedente la detrazione(che può anche essere diverso dall’ordinante), il codice fiscale del beneficiario.

Per gli interventi più notevoli, come la riqualificazione globale, la coibentazione dell’ involucro e l’isolamento dell’edificio, deve essere trasmessa la seguente ulteriore documentazione all’Enea (Agenzia nazionale per l’efficienza energetica):

- Ape (attestato di prestazione energetica): deve essere redatto da un professionista abilitato e indipendente dalla ditta che esegue i lavori;

- asseverazione: è la certificazione dei produttori necessaria per caldaie, finestre e infissi;

- scheda informativa: è un documento che contiene i dati identificativi del soggetto, dell’immobile e la quantificazione del risparmio energetico conseguente all’intervento.
 

BONUS MOBILI

Prorogato a tutto il 2017 anche il bonus per l’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici per le abitazioni da ristrutturare, mentre non è stato al momento confermato, per l’anno 2017, il bonus mobili spettante alle giovani coppie (in cui almeno un componente non abbia superato i 35 anni di età) per l’acquisto della prima casa. 
L’agevolazione consiste nella detrazione Irpef del 50% dei costi sostenuti per l’acquisto di arredi ed elettrodomestici, entro un limite massimo di spesa di 10.000 euro, da ripartire in 10 rate di pari importo; il bonus è cumulabile col bonus ristrutturazione.

Per ottenere il bonus mobili connesso alla ristrutturazione della casa è necessario, come per il bonus ristrutturazione, il possesso della fattura e del bonifico parlante, oltre alla dichiarazione di ristrutturazione da cui risulti una data di inizio lavori. Come già esposto, può trattarsi di una comunicazione al comune in cui si trova l’immobile, o di un titolo abilitativo comunale, o di una dichiarazione sostitutiva dell’ atto di notorietà, nel caso in cui questi documenti non siano obbligatori.

Sono inclusi nel bonus i seguenti mobili:

- grandi elettrodomestici (frigorifero, congelatore, lavastoviglie, forno, lavatrice, asciugatrice, tutti di classe non inferiore alla A+, tranne il forno, per il quale è sufficiente la classe A);
- arredi di uso quotidiano (armadi, letti, sedie, tavoli, mensole, cassettiere…);
- componenti della cucina (basi, credenze, etc.) e mobili contenitori per il bagno.

Fonti articolo: Quotidiano.net, Laleggepertutti.it

La detrazione 50% sulle ristrutturazioni e l’Ecobonus 65% per la riqualificazione energetica degli edifici trainano l’edilizia e a fine 2016 porteranno ad una spesa pari a 29 miliardi di euro. A farla da padrone sono le ristrutturazioni, con investimenti sempre in crescita, ma tengono bene anche gli interventi di riqualificazione energetica. 

È quanto emerge dall’ultimo rapporto sul recupero e la riqualificazione energetica del patrimonio edilizio, elaborato dal Servizio Studi della Camera in collaborazione con il Cresme - Centro ricerche economiche sociali di mercato per l'edilizia e il territorio.

Ecobonus 65% e Detrazione 50%, tutti gli effetti

In base al rapporto, dal 1998 al 2016 i bonus fiscali per il recupero edilizio e per la riqualificazione energetica hanno incentivato oltre 14,2 milioni di interventi, ossia il 55% del numero di famiglie italiane. In tutto sono stati investiti 237 miliardi di euro, di cui 205 miliardi per il recupero edilizio e poco meno di 32 miliardi per la riqualificazione energetica.

Nel 2015 gli investimenti generati dagli incentivi hanno superato i 25 miliardi euro. Di questi 3 miliardi sono stati assorbiti dalla riqualificazione energetica (286mila domande) e 22 miliardi dal recupero edilizio (1,2 milioni di domande).
Secondo le proiezioni del Cresme e del Centro Studi, nel 2016, è stato registrato un incremento che dovrebbe far chiudere l’anno con un totale di investimenti pari a 29 miliardi di euro.
Prendendo come riferimento il periodo dal 2011 al 2016, lo studio mostra che la spesa per il recupero edilizio è cresciuta progressivamente, passando da 13,4 miliardi nel 2011 a 25,7 miliardi stimati nel 2016. Gli investimenti in riqualificazione energetica sono rimasti stabili, passando da 3 a 3,6 miliardi. 

Si tratta di un dato significativo per il settore delle costruzioni e per lo stock immobiliare in Italia se si osserva l’andamento negli anni del peso degli interventi agevolati sul totale della spesa in rinnovo residenziale (la destinazione d’uso prevalentemente consentita): dal 13% nei primi anni di attivazione al 60% nel 2013, nel 2014 e nel 2016.

Significativo anche l’impatto sull’occupazione. Lo studio stima che nel periodo 2011-2016 gli incentivi hanno generato un assorbimento di1.460.223 occupati diretti, corrispondenti a una media annua nel periodo di oltre 243.000 occupati. In particolare, nel 2015 ci sono stati 375.399 occupati, comprensivi anche dell’indotto, mentre nel 2016 l’occupazione legata a questi investimenti sarà di circa 436mila unità, di cui 291mila impiegati direttamente in edilizia e 145mila nell’indotto industriale e di servizio.

Lo studio non trascura neanche l’impatto delle misure incentivanti sulla finanza pubblica. Nel periodo 1998-2016 a fronte dei minori introiti conseguenti la defiscalizzazione, stimati in 108,7 miliardi di euro, bisogna considerare che lo Stato incassa i proventi spettanti nell’anno di esecuzione dei lavori e distribuisce la maturazione dell’incentivo nell’arco di tempo di dieci anni. Questo porta a una plusvalenza di 0,3 miliardi di euro.
Analogamente, insieme ai minori introiti legati agli interventi di miglioramento dell’efficienza energetica, che implicano minori imposte sui consumi di energia, bisogna calcolare la quota di gettito derivante dai consumi e dagli investimenti mobilitati dai redditi aggiuntivi dei nuovi occupati. Si arriva così ad un saldo positivo per lo Stato di quasi 9 miliardi di euro.

Gli esperti sottolineano che diversi altri benefici dell’Ecobonus sono difficili da quantificare ma non meno importanti:

Si tratta in particolare degli effetti in termini di emersione dei redditi e dell’occupazione “irregolare”; della riduzione dei consumi energetici e conseguentemente delle emissioni di CO2; della valorizzazione del patrimonio immobiliare, in termini di decoro, prestazioni funzionali e prevenzione dei rischi sismici.

Dal rapporto emerge che nel periodo 2007-2014 gli interventi più diffusi sono stati la coibentazione delle superfici opache e la sostituzione degli infissi, la sostituzione degli impianti di riscaldamento, la sostituzione degli scaldabagni elettrici.

Il rinnovo del patrimonio edilizio traina le costruzioni

Si capisce meglio la portata degli incentivi se si considera che buona parte dell’intera produzione del settore costruzioni è assorbita dalle ristrutturazioni. Nel 2015 su un valore della produzione dell’intero settore, che il Cresme ha stimato pari a 163,6 miliardi di euro, la spesa in interventi di manutenzione straordinaria e ordinaria si è attestata sui 117,9 miliardi di euro, pari a circa il 72%.
Del 117,9 miliardi, 35,9 miliardi di euro sono stati spesi per interventi dimanutenzione ordinaria e 82 miliardi per la manutenzione straordinaria, dei quali 47,9 miliardi riguardano interventi sul patrimonio residenziale.

Fonti articolo: Edilportale.com, Greenstyle.it

Secondo la Corte di cassazione (3 dicembre 2010, n. 24654) e il Tribunale di Milano (12 gennaio 2016, n. 27), in caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, salvo diversi accordi tra le parti, i relativi costi sono a carico di chi era proprietario dell’immobile "al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di detti interventi".

Questa delibera deve, però, approvare gli interventi in via definitiva, con l’affidamento dell’appalto e l’individuazione del piano di riparto. 

Alla stregua di tale giurisprudenza, consegue che fin quando non definisce la cessione dell’appartamento la proprietaria è l’unica interlocutrice del condominio e in base a ciò è tenuta a pagare le restanti quote del fondo cassa deliberato dall’assemblea. Ogni intervento di ristrutturazione è quindi a carico dell’attuale proprietaria per i ratei maturati prima dell’eventuale atto notarile di compravendita, mentre la residua quota sarà addebitata al futuro acquirente e in seguito rimborsata al venditore, solo a condizione che la delibera definitiva di approvazione dei lavori sia intervenuta prima dell’atto di compravendita.
La proprietaria dell’unità immobiliare, nel caso in cui i lavori non siano approvati ed eseguiti, avrà comunque diritto al rimborso dei ratei versati. Tra l’altro, per l’articolo 63, ultimo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. 

La costituzione del fondo

La costituzione del fondo cassa speciale in condominio è prevista dall’articolo 1135, punto 4), del Codice civile, secondo cui "l’assemblea dei condomini provvede (...) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori". L’obbligo è una novità introdotta dalla riforma (legge 220/2012) per garantire la realizzazione di opere di grande entità per le quali, in molti casi, risulta complicato reperire i fondi necessari. In questo modo, almeno nelle intenzioni del legislatore, mettendo da parte preventivamente l’intera somma da destinare alla ditta appaltatrice, si sarebbe favorito l’avvio dei lavori e, al tempo stesso, evitate future morosità. In pratica, però, a causa dell’oggettiva difficoltà nel reperire "l’importo pari all’ammontare dei lavori", si rischia di non poter procedere con il cantiere, in attesa che tutti i condomini versino la loro quota. 

Anche per questo motivo, l’articolo 1, comma 9, della legge 9/2014 ha stabilito che "se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti". In termini generali, il fondo cassa condominiale è un fondo vincolato, nel senso che deve essere dedicato esclusivamente agli interventi di manutenzione straordinaria e finalizzato a una spesa precisa e mai generica. Il Tribunale di Milano (13 luglio 1995) ha specificato che "non può configurarsi come un versamento al buio da parte dei condomini" e quindi, affinché la sua costituzione possa ritenersi legittima, è necessario che siano contemporaneamente deliberate, nel modo più dettagliato possibile, le spese e le opere per le quali dovrà essere utilizzato. In particolare, è compito dell’amministratore rispettarne scrupolosamente la destinazione, inserendo nel preventivo annuale le quote di accantonamento dovute per il nuovo esercizio e, nel rendiconto annuale, l’entità delle somme accantonate, specificandone l’utilizzo.

La Cassazione si è più volte opposta alla costituzione di fondi speciali “preventivi”, da utilizzare per lavori futuri. Se da un lato ciò consentirebbe ai condomini di accantonare poco a poco le somme senza esborsi traumatici, dall’altro deve operare il principio secondo cui i fondi condominiali devono avere durata provvisoria ed essere direttamente legati alla provata necessità di costituirli per adempiere a precise delibere assembleari. Allo stesso modo, una delibera assembleare che approvasse le opere di manutenzione straordinaria e di innovazione senza la copertura del fondo speciale dovrebbe ritenersi quantomeno annullabile.

Il voto 

Per quanto riguarda l’approvazione della delibera che costituisce il fondo, è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (ma, in casi particolari, basta la maggioranza semplice, come ha precisato la Cassazione con la sentenza 17035 dell’11 agosto scorso). Nella delibera, se il fondo è costituito in diverse soluzioni, è necessario indicare le scadenze dei pagamenti relativi ai condomini proprietari, che contribuiranno in base ai millesimi in loro possesso. Tuttavia, per realizzare interventi non ancora specificati in dettaglio, come disposto da diverse sentenze della Cassazione (Cassazione 9 febbraio 1995, n. 1455; Cassazione 21 ottobre 1975, n. 3463 e Cassazione 29 gennaio 1974, n. 244), se al compimento dell’opera la stessa risulti più utile ad alcuni condomini, rispetto agli altri, la ripartizione provvisoria deve essere fatta con il criterio dell’uso diverso o dell’uso separato (articolo 1123 del Codice civile).

La mancata costituzione 

In caso di mancata costituzione del fondo per l’esecuzione di lavori necessari - dovuta al non raggiungimento del quorum - ogni condomino può rivolgersi al giudice, come prevede l’articolo 1105, comma 4, del Codice civile. Dall’obbligo di costituzione del fondo restano esclusi tutti quei lavori straordinari, che rivestono il carattere dell’urgenza, quali gli interventi di messa in sicurezza delle parti comuni, che competono all’amministratore, a norma dell’articolo 1135, secondo comma, del Codice civile, salvo l’obbligo di riferirne all’assemblea.

Fonti articolo: IlSole24Ore, vetrina web

Nel 2014 sono stati 11 milioni gli italiani che hanno usufruito delle detrazioni fiscali dedicate alla casa, per complessivi 5,8 miliardi di euro. In particolare, 455.800 persone hanno speso 3,3 miliardi di euro con l’ecobonus del 65% per la riqualificazione energetica.

Per questi motivi il Ministro dell’Economia Pier Carlo ‎Padoan ha confermato le intenzioni del Governo di voler proseguire sulla via dell’Ecobonus e del credito di imposta per le ‎ristrutturazioni.

Questo quanto è emerso ieri nel seminario “Fare Casa: sostegno al credito e agevolazioni fiscali per l’abitare delle famiglie italiane”, organizzato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, in collaborazione con l’Associazione Bancaria Italiana, per illustrare ai professionisti e alle aziende del settore casa gli strumenti messi a disposizione all’ampio comparto dell’abitare: le agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni e le riqualificazioni energetiche, il bonus mobili per le giovani coppie e l’arredamento dell’immobile oggetto di ristrutturazione, il mutuo per l’acquisto della prima casa, il sostegno per chi è difficoltà con il pagamento delle rate, il leasing immobiliare.

Ecobonus e detrazione ristrutturazioni

Secondo quanto emerge dalle dichiarazioni dei redditi del 2015 - ha spiegato il Ministero -, le detrazioni fiscali a favore della casa sono state pari a 5,8 miliardi di euro e hanno riguardato un totale di 11 milioni di beneficiari. Si tratta delle detrazioni per le ristrutturazioni, le riqualificazioni energetiche, l’acquisto di mobili e i canoni di locazione.
In particolare, per le ristrutturazioni edilizie 2,8 milioni di persone fisiche hanno speso complessivamente circa 16 miliardi di euro; per la riqualificazione energetica 455.800 persone fisiche hanno speso complessivamente 3,3 miliardi di euro; per arredare immobili ristrutturati 225.254 persone fisiche hanno complessivamente speso circa 1 miliardo di euro.

“Il complesso delle misure sulla casa - ha spiegato il Ministro - hanno una triplice valenza di policy: il sostegno alle famiglie, la ripresa del settore edilizio e della filiera produttiva del settore casa, il moltiplicarsi delle opportunità di accesso al credito. Lungo queste direttive proseguirà l’azione del Governo”.
“È importante la conferma del Ministro dell’Economia Padoan circa le intenzioni del Governo di voler procedere sulla via dell’Ecobonus e del credito di imposta per le ristrutturazioni. Si tratta di una misura anticiclica, che aiuta la ripresa e le famiglie, riducendo al contempo i consumi energetici e l’inquinamento, che va stabilizzata nella Legge di Stabilità ed estesa anche alle imprese, al consolidamento antisismico e alla bonifica dell’amianto” ha commentato su Facebook Ermete Realacci, Presidente della Commissione Ambiente e Territorio della Camera.

Compravendite immobiliari e mutui per la casa

Secondo gli ultimi dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nei primi tre mesi del 2016 le compravendite immobiliari sono cresciute del 17,3% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Particolarmente positivo il dato relativo al residenziale, che ha segnato un aumento del 20,6%. L’edilizia, è un forte volano per la crescita economica e occupazionale e la casa è una componente essenziale del benessere delle famiglie. Per questo il governo, con l’ultima legge di stabilità, ha potenziato gli interventi volti al rafforzamento del settore.

Anche le erogazioni dei mutui sottolineano la tendenza all’aumento. Nel 2015, riportano i dati della Banca d’Italia, le nuove erogazioni sono sostanzialmente raddoppiate rispetto al 2014, passando da 31,8 a 62,1 miliardi di euro (+95,3%). Il Fondo di Garanzia mutui per l’acquisto della prima casa attivato dal Dipartimento del Tesoro registra un trend positivo con una media di circa 1.000 domande pervenute negli ultimi mesi (esattamente 1.167 nel solo mese di maggio 2016). Da gennaio 2015, quando il Fondo è stato attivato, ad oggi, sono pervenute 9.245 domande di cui 7.500 sono state accolte per un ammontare di garanzie ammesso pari a 860 milioni.

Anche il Fondo di solidarietà per la sospensione delle rate dei mutui prima casa (fino a 18 mesi) a chi si trova in temporanea difficoltà è uno strumento di supporto ai cittadini che viene molto utilizzato in caso di perdita del lavoro. A questo si aggiunge l’accordo dell’Abi con le associazioni dei consumatori che consente la sospensione per 12 mesi del pagamento del mutuo nell’ipotesi di cassa integrazione, altre forme di sospensione del lavoro o riduzione dell’orario di lavoro.

Fonte articolo: Edilportale.com

Il proprietario di un appartamento può domandare l'aumento del canone di locazione nel caso di esecuzione di lavori straordinari? Se sì, in che misura ed a che condizioni?

Per rispondere ai quesiti è inutile leggere, rileggere e scartabellare le leggi vigenti: nessuna norma di rango legislativo attualmente in vigore disciplina questa fattispecie.

Com'è possibile, allora, che in tanti, tantissimi, siano convinti che la esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio – siano essi relativa all'unità immobiliare e/o alle parti comuni del palazzo – diano automatico al proprietario automatico diritto a domandare l'aumento del canone?

Molto dipende dalla legislazione vigente fino al 1998. Al riguardo l'art. 23 della legge n. 3928 del 1978 (la così detta legge sull'equo canone parzialmente abrogata dalla legge n. 431/98), al primo e secondo comma recitava:

"Quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone risultante dall'applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.
L'aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere, se la richiesta è fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta".

Tale disposizione, come si accennava, è stata abrogata sul finire del secolo scorso: essa aveva la funzione di adeguare il valore del canone di locazione rispetto alla nuova situazione, derivante dagli interventi conservativi, compensando in tal modo con effetto immediato l'aumento di valore del bene in ragione dei suddetti interventi.
Nel vigore di questa norma, quindi, era la legge a consentire la richiesta di adeguamento del canone, stabilendone tra l'altro anche le modalità e la tempistica di calcolo.

Eliminata questa disposizione e passati nel regime degli contratti così detti a canone libero è sparito ogni riferimento a questa facoltà.
Ciò non vieta, naturalmente, che le parti possano prevedere un aggiornamento del canone per queste ipotesi stabilendo contestualmente; ma è solamente la fonte contrattuale l'unica in grado di rendere legittima una richiesta di aggiornamento del canone.

Insomma, se il contratto di locazione non prevede l'aumento del canone per l'ipotesi di lavori di manutenzione della casa e/o delle parti comuni dell'edificio, il proprietario non avrà alcun diritto di avanzare pretese in tal senso – per mancanza di disposizioni legislative a sostegno – e qualora lo facesse la sua richiesta potrebbe essere contestata legittimamente dal conduttore.

Fonte articolo: Condominioweb.com

Prorogati, estesi, integrati, affinati. I bonus fiscali per la casa hanno assistito negli anni a una serie di modifiche e aggiunte, che hanno in parte semplificato e snellito il percorso per ottenerli.

Ma stratificando divieti di cumulo e requisiti di accesso, le stesse regole hanno disegnato un complesso quadro di incroci tra le varie detrazioni dedicate ai lavori edilizi e all’arredo delle abitazioni.

I bonus mobili 

Partiamo dal fondo, dall’ultima agevolazione arrivata con la legge di Stabilità per il 2016 (208/2015): quella per l’acquisto dei mobili da parte delle giovani coppie. La detrazione del 50% è concessa a coniugi o conviventi more uxorio da almeno tre anni, che quest’anno comprano nuovi arredi per la casa da adibire ad abitazione principale (il cui acquisto può esser stato effettuato anche nel 2015). Altra condizione fondamentale, almeno uno dei due partner non deve superare i 35 anni di età nel 2016. 

L’agevolazione è calcolata su un importo complessivo di 16mila euro e non può cumularsi – nella stessa abitazione – con il bonus mobili abbinato ai lavori, che consente invece di detrarre il 50% su una spesa massima di 10mila euro sostenuta per comprare non solo gli arredi ma anche grandi elettrodomestici in classe energetica non inferiore alla A+ (A per i forni). L’utilizzo di questo bonus, che è in vita dal 6 giugno 2013 e varrà fino al 31 dicembre di quest’anno, preclude dunque la possibilità di sfruttare la nuova detrazione per giovani coppie, anche per l’acquisto di mobili diversi. Al contrario, se ci sono tutti i presupposti di legge, nulla vieterebbe di avere i due diversi bonus mobili in due case differenti o, addirittura, di duplicare le detrazioni abbinate ai lavori, magari una per arredare la prima casa e un’altra nell’alloggio al mare.

Un aspetto importante è il fatto che il bonus mobili “generale” è strettamente collegato alla detrazione per il recupero edilizio: per le singole unità abitative, il presupposto per accedervi sono gli interventi di manutenzione straordinaria, ristrutturazione, restauro o risanamento conservativo, ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati da eventi calamitosi agevolati al 50%. 
Di conseguenza, interventi già realizzati (e pagati a partire dal 26 giugno 2012) potrebbero dare diritto oggi al bonus mobili, a patto che il contribuente utilizzi nella dichiarazione dei redditi la detrazione del 50%.
Altre agevolazioni, invece, non sono abbinabili allo sconto sugli arredi: vale a dire il 65% sul risparmio energetico, ma anche le vecchie versioni del 55% e del 36%.

Naturalmente, anche i lavori realizzati quest’anno possono regalare il bonus sugli arredi: è sufficiente che la data di avvio del cantiere sia precedente all’acquisto dei mobili, anche se i pagamenti fossero successivi.
Alcuni contribuenti potrebbero trovarsi anche nella condizione di avere le carte in regola per entrambi gli sconti sull’arredo, e dovranno sceglierne uno. Nella maggior parte dei casi – potendo – converrà puntare sullo sconto con il plafond di spesa più elevato(16mila euro, giovani coppie), ma chi spende molto in elettrodomestici e poco in mobili troverà più vantaggioso l’altro sconto (10mila euro, abbinato alla detrazione edilizia).

Le detrazioni sui lavori 

Oltre a “raddoppiare” il bonus mobili per tutto il 2016, l’ultima legge di Stabilità ha anche prorogato fino al termine di quest’anno le detrazioni per ristrutturazione (50%) e per riqualificazione energetica (65%).
Chi ne ha beneficiato già negli anni scorsi, magari nei “vecchi” livelli del 36 e 55%, potrà sfruttare le percentuali extra-large. Ma con una doppia avvertenza: 
- da un lato, il plafond di spesa riparte da zero solo se i lavori sono nuovi, mentre in caso di cantieri pluriennali vanno conteggiate le somme spese negli anni precedenti;
- dall’altro, se in uno stesso anno solare si fanno lavori diversi, non si può comunque superare il tetto massimo.

Inoltre, nel caso della detrazione al 65% per il risparmio energetico bisogna anche considerare che ci sono limiti di spesa differenziati in base agli interventi. Quindi, il cambio della caldaia ricade in una categoria (e ha un massimale), quello delle finestre in un’altra (e ha una diversa soglia). Senza contare che alcuni interventi potrebbero ricadere in più categorie – tipico il caso della coibentazione e riqualificazione globale – e il contribuente dovrà scegliere.

Va poi ricordato che praticamente tutti i lavori di riqualificazione energetica premiati dal 65% negli immobili residenziali possono, in alternativa, avere il bonus del 50%, che copre tra l’altro gli interventi per il risparmio energetico, realizzati anche in assenza di opere edilizie propriamente dette. Dato per scontato che non si possono avere i due bonus per la stessa opera, anche qui il contribuente dovrà scegliere.
Ma c’è anche la possibilità – e anzi spesso succede – che i due bonus coesistano nello stesso cantiere, ad esempio il 65% per il cambio delle finestre e il 50% per la ristrutturazione della casa. In queste situazioni, sarà fondamentale tenere separati i bonifici (le causali sono diverse) e gestire in modo ordinato le fatture.

Rissumendo:

Il vecchio 36% e il 50%

Chi sta già beneficiando della detrazione del 36% per spese di ristrutturazione edilizia sostenute prima del 26 giugno 2012 può avere anche il 50% per nuovi lavori pagati da quella data.
L’esempio: un contribuente spende 60mila euro nel 2011 per unire e ristrutturare due appartamenti in una villetta, e detraeil 36% su una spesa di 48mila euro(importo massimo agevolato). Se nel 2016 rifà il tetto, potrà detrarre il 50% su 96mila euro (nuovo massimale).

Il vecchio 55% e il 65%

Chi ha già la detrazione del 55% per spese di riqualificazione energetica sostenute prima del 6 giugno 2013 può avere anche il 65% per nuovi interventi pagati da quella data. 
L’esempio: nel 2008 un condominio spende 30mila euro per sostituire la caldaia con una a condensazione , e detrae il 55%. Se nel 2016 fosse necessario per motivi tecnici sostituire l’impianto con uno più efficiente il condominio potrebbe avere il 65%.

Il 50% al raddoppio

Se sull’immobile si eseguono due interventi “autonomi” nello stesso periodo di imposta, oppure un intervento che è la prosecuzione di un altro iniziato in anni precedenti, deve essere rispettato il limite complessivo di spesa ammesso (96mila euro).
L’esempio: nel 2016 un contribuente spende 20mila euro per cambiare le finestre della villa e 105mila euro per il ripristino, con un totale di 125mila euro. Potrà detrarre dalle tasse solo 48mila euro.

L’abbinata 50-65%

Le opere di riqualificazione detraibili al 65% possono avere anche il 50%, che copre gli interventi per il risparmio energetico (pur senza opere edilizie). Ma sugli stessi lavori non è ammesso il cumulo.
L’esempio: nel 2016 un contribuente spende 4mila euro per sostituire la caldaia con una a condensazione, detraibile al 50% ma con rendimento utile anche per il 65%: sull’apparecchio può avere un solo beneficio. Mentre può sempre avere il 50% sulle eventuali opere murarie.

Il bis sul risparmio energetico

Se una stessa opera di risparmio energetico detraibile al 65% ha i requisiti per essere ricompresa in due tipologie di agevolazione dell’ecobonus, si può chiedere il beneficio in relazione a una sola di esse. 
L’esempio: un condominio spende 70mila euro nel 2016 per la coibentazione esterna, inquadrata sia come riqualificazione dell’edificio (detrazione massima 100mila euro) sia come intervento sull’involucro (60mila euro). Deve scegliere a quale beneficio fare riferimento.

Il 50% e il bonus mobili

Chi realizza lavori di ristrutturazione edilizia dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2016, detraibili al 50%, per la stessa abitazione può avere il 50% anche per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici.
L’esempio: un contribuente spende 4mila euro nel 2014 per il rifacimento integrale del bagno, comprese le tubature, e detrae il 50% della spesa. Se nel 2016 compra dei nuovi arredi potrà detrarre il 50% su 10mila euro (spesa massima agevolabile).

Il 65% e il bonus mobili

Gli interventi di riqualificazione energetica detraibili al 65% non consentono di beneficiare del 50% per l’acquisto degli arredi. Requisito per accedere al bonus mobili sono i lavori edilizi agevolati al 50%, come manutenzioni straordinarie o ristrutturazioni.
L’esempio: un contribuente spende 12mila euro nel 2015 per sostituire le finestre, e detrae il 65% dell’importo. Se nel 2016 compra nuovi arredi per la casa, non può detrarre i costi.

Più detrazioni sugli arredi

Il limite di spesa di 10mila euro del bonus mobili va calcolato sui costi sostenuti nell’intero periodo agevolato (dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2016). Ma se i lavori di ristrutturazione collegati vengono eseguiti su più case, il bonus (e il plafond) vale per ciascuna unità.
L’esempio: un contribuente spende 2mila euro nel 2014 per frigo, lavatrice e forno, e detrae il 50%; nel 2016 può ancora detrarre 8mila euro. Ma se ha un’altra casa, qui ha l’intero plafond di 10mila euro.

50-65% e mobili per le giovani coppie

La detrazione del 50% per l’acquisto di mobili da parte di giovani coppie vale se uno dei due non ha superato i 35 anni di età e per le case da adibire ad abitazione principale (requisiti da soddisfare nel 2016). Il beneficio è slegato dai bonus edilizi del 50 e 65%.
L’esempio: nel 2016 una coppia di under 35 spende 24mila euro per gli arredi della prima casa, acquistata nel 2015. Può detrarre il 50% su 16mila euro anche senza effettuare alcun tipo di lavori.

I due bonus sugli arredi

E' vietato cumulare nella stessa abitazione la detrazione per gli arredi delle giovani coppie e quella abbinata ai lavori di ristrutturazione. 
L’esempio: nel 2016 la coppia under 35 spende 15mila euro per gli arredi detraibili della nuova casa: se durante l’anno avvia lavori di ristrutturazione, nel 730/2017 potrà scegliere solo uno dei due bonus mobili: quello per i giovani (16mila euro ma solo sui mobili) o quello abbinato ai lavori (10mila euro inclusi elettrodomestici).

Fonte articolo: ilsole24ore.Com, vetrina web