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Mutui, verso il nuovo Euribor: ecco cosa cambia per banche e cittadini

Tra la fine del 2019 e l'inizio del 2020 entrerà in vigore il "nuovo" Euribor: il Sole 24 Ore spiega cosa cambia per i mutuatari

euribor tassiIl 2019 sarà l'ultimo anno dell'Euribor come lo conosciamo noi. L’European money market institute (Emmi) insieme alle 20 banche che attualmente compongono il panel di rilevazione stanno infatti lavorando a una riforma complessiva del tasso di riferimento che indica l'interesse medio delle transazioni finanziarie tra le principali banche europee. Si tratta di un cambiamento molto importante perché all'Euribor sono agganciati molti contratti bancari, derivati e prestiti e anche mutui ipotecari a tasso variabile.

Perché si è reso necessario questo cambio? A spiegarlo è Il Sole 24 Ore: l'obiettivo è evitare l’insorgere di nuovi scandali finanziari che possano coinvolgere l'Euribor così come già successo nel recente passato. La scadenza è segnata: l'European Benchmark regulation (Bmr) ha dato infatti due anni di tempo a partire dal primo gennaio 2018 per adeguare ai principi internazionali gli indici di mercato e la metodologia con cui vengono calcolati.

COME CAMBIA Il nuovo Euribor sarà un ibrido: verrà cioè determinato quando possibile attraverso gli effettivi scambi di mercato per le diverse scadenze e, in assenza di transazioni, sulle stime del costo della raccolta effettuata dalle banche del panel.

COSA CAMBIA PER I CITTADINI Quali le conseguenze per i mutuatari? Come spiega sempre Il Sole 24 Ore, trattandosi di un cambio di metodo di calcolo e non di una vera e propria sostituzione del tasso, non dovrebbe essere necessario aggiornare i contratti in vigore. Le differenze di valore fra i vecchi e i nuovi tassi che emergono dai test sembrano minime (in media comprese fra 1 e 5 punti base) e a favore dei mutuatari. 

Comprare casa conviene: i tassi restano vantaggiosi e i prezzi calano

Nonostante le incertezze economiche i tassi dei mutui dovrebbero restare convenienti mentre negli mesi i prezzi delle case stanno continuando a scendere.

mutuiAccendere un mutuo conviene ancora. Nonostante l'andamento claudicante dell'economia e le incertezze a livello europeo e mondiale (in primis l'incognita Brexit) chiedere un finanziamento per comprare casa può essere ancora un affare, almeno nella prima metà del 2019 e forse anche oltre grazie a dei tassi previsti ancora piuttosto convenienti.

In poche parole, da qui fino all'estate si potrebbero ottenere mutui con valori compresi fral’1,20% e l’1,50% per un tasso fisso a 20 anni e tra ’1,90% e il 2,00% per un tasso fisso a 30 anni. Per quanto riguarda un tasso variabile, invece, si potrebbe puntare allo 0,40% o, al più più, allo 0,60%. Una cosa, però, è sicura: così come già accaduto nel 2018, secondo gli esperti la stragrande maggioranza di chi comprerà un immobile si affiderà al buon vecchio tasso fisso. 

Ma i tassi dei mutui potrebbero non essere l'unico motivo valido per comprare caso. Secondo i dati emersi del documento  “L’economia italiana in breve” preparato periodicamente dalla Banca d’Italia, in Italia crescono le compravendite di immobili ma continuano a diminuire i prezzi, un trend che conferma quello del 2018 e che dovrebbe continuare nel 2019.

Nel corso dell'anno scorso, infatti, i prezzi hanno registrato un’ulteriore, seppur lieve flessione. Il dato, però, non è uniforme: in alcune città del centro-nord, per esempio, si è registrato addirittura un leggero aumento: il mercato pare quindi essersi "stabilizzato", almeno in una fetta di Paese.

Meno mutui a novembre, ma importi in aumento

A novembre si evidenzia una crescita complessiva delle richieste di prestiti, in aumento dell’1,9%.


Rispetto allo stesso mese dello scorso anno, guadagnano terreno i prestiti personali (+11,8%), mentre diminuiscono le richieste di prestiti finalizzati (-4,8%).

 

  • Le richieste di mutui e surroghe, invece, registrano un’ulteriore battuta d’arresto, con una flessione del -20,4% rispetto a novembre 2016. Al contempo prosegue il percorso di crescita degli importi medi richiesti, sia per i mutui (+2,2%) che per i prestiti personali (+1,9%) e quelli finalizzati (+15,5%).
    Sono questi i dati emersi dall’ultimo aggiornamento del Barometro CRIF in merito all’andamento delle domande di credito contribuite in EURISC, il Sistema di Informazioni Creditizie di CRIF.


  • Il mese di novembre segna una riduzione delle richieste di nuovi mutui e surroghe pari a -20,4% rispetto allo stesso periodo del 2016. La dinamica relativa a surroghe e sostituzioni, in costante ridimensionamento, sta distorcendo il dato relativo alle richieste di nuovi mutui d’acquisto, che stanno invece supportando la ripresa del mercato immobiliare, come evidenziato anche dagli ultimi dati presentati da Nomisma nel suo Osservatorio Immobiliare.


  • Prosegue, invece, il trend positivo dell’importo medio richiesto per un mutuo che si attesta a 128.351 euro (+2,2%) rappresentando il secondo valore più alto registrato negli ultimi 5 anni. Su tale valore ha in parte inciso positivamente anche il minor peso delle richieste relative alle surroghe, che tipicamente si caratterizzano per un importo più contenuto.
    Nell’ultimo mese di osservazione si riscontra anche il consolidamento delle preferenze verso piani di rimborso a medio-lungo termine: il 70,4% del totale delle richieste, infatti, si concentra nelle classi di durata superiori ai 15 anni, quota in aumento di +3,0 punti percentuali rispetto allo stesso periodo del 2016.


  • Dopo una breve fase di rallentamento, a novembre riprende il trend positivo delle richieste di prestiti da parte delle famiglie, nell’aggregato di prestiti personali e finalizzati, con una crescita del +1,7% rispetto al corrispondente dato del 2016. La performance complessiva è frutto di un andamento disomogeneo che vede una contrazione sul versante dei prestiti finalizzati (-4,8%) ben compensata dall’incremento sul lato dei prestiti personali (+11,8%).
    Per quanto riguarda l’importo medio richiesto, il mese di novembre evidenzia ottime performance in entrambi i segmenti: il valore dei prestiti finalizzati si attesta a 6.020 euro, in forte crescita rispetto allo stesso periodo del 2016 (+15,5%), mentre i prestiti personali hanno fatto segnare una variazione del +1,9% con un importo medio richiesto pari a 13.344 euro.


  • Analizzando la durata dei prestiti richiesti da inizio anno, il 50,9% è coperto dai piani di rimborso superiori ai 3 anni (+3,0 punti percentuali rispetto allo stesso intervallo del 2016). Emergono tuttavia tendenze opposte se si scende nel dettaglio: le famiglie italiane preferiscono durate più brevi per i prestiti finalizzati, con il 68,4% che predilige piani di rimborso inferiori ai 3 anni, nettamente più consistente del 25,5% che opta per prestiti personali con tali durate.


  • Fonte articolo: Monitorimmobiliare.it

Mutui verdi presto in Italia: cosa sono?

Presto, entro un anno nella migliore delle ipotesi, potrebbe esplodere il settore dei "mutui verdi", finalizzati ad aumentare la classe energetica degli immobili, sia nel caso di una ristrutturazione sia nella combinazione acquisto più ristrutturazione.


Si tratterebbe di finanziamenti con tassi e meccanismi di favore, un loan to value – la quota di valore dell’immobile finanziata –superiore alla media, convenienti per il cliente ma anche per le banche, a livello di gestione del rischio e di reperimento di capitale. 

 

È un terreno su cui stanno lavorando con forza gli istituti di credito in sede europea, di cui si è discusso nel recente incontro "Financing energy renovation of buildings" organizzato dalla Commissione Ue, in collaborazione con il ministero dello Sviluppo Economico, l’Enea, l’Abi e l’Un Environmental Finance Initiative.


"Finanziare il settore green è indispensabile oggi, sia per le spinte di mercato sia per gli ambiziosi obiettivi di riduzione delle emissioni definiti con l’Agenda europea 2030", ha spiegato Romano Stasi, segretario generale di AbiLab, centro di ricerca e innovazione dell’Abi. Basti pensare che il 40% del consumo di energia, nel continente, è dovuto agli edifici e si stima che si potrebbero investire anche 100 miliardi l’anno per rinnovare quelli più vetusti e portarli all'efficienza. "Per sbloccare il mercato, però, è necessario formulare un sistema di valutazione di questo particolare tipo di credito, standard e condiviso dal sistema", aggiunge Stasi.


In effetti, l’offerta è, almeno in parte, già presente anche in Italia (vedi paragrafo in basso). Ma gli istituti corrono un po’ in ordine sparso: in alcuni casi si tratta di prestiti, quindi senza ipoteca, altre volte sono limitati all’installazione di pannelli fotovoltaici, oppure sono mutui per ristrutturazione generici. Ma tutti sono offerti a tassi di mercato e, soprattutto, le pratiche di istruttoria non seguono standard appositi per questo, perché misurare l’impatto diretto dell’efficienza energetica sul rischio-credito non è semplice. In altre parole, dimostrare con un modello standard come l’aumentare della classe energetica abbassi automaticamente il rischio per la banca ed elevi il valore patrimoniale dell’immobile.


Un primo tentativo del genere lo ha prodotto Crif. "Abbiamo analizzato 17mila casi passati di finanziamenti ipotecari. Ne è emerso che le valutazioni dei periti mediamente sottostimavano gli immobili in classe A e B anche del 10-12% rispetto al loro valore di mercato reale, mentre quelli nelle classe G ed F erano addirittura sovrastimati. Segno che la componente energetica incide, ma nelle pratiche di mutuo si fatica a darle il peso corretto" – ha spiegato Silvia Cappelli, direttore di Crif –.


"Anche rispetto alla classificazione del cliente, c’è una correlazione proporzionale tra classe dell’immobile e rating creditizio, che aumentano di pari passo, e lo stesso si verifica andando a guardare lo stato di salute dei mutui in corso: più la classe energetica è bassa e più sale l’incidenza del bad rate, con cui in gergo si registrano i casi di tre o più rate non pagate nel corso di un anno. Mentre i clienti il cui mutuo riguarda una classe A o B sono poco problematici. C'è una differenza addirittura del 108% tra la punta migliore e la peggiore".


Insomma, se la componente energetica riuscisse a entrare nei sistemi standard di valutazione del credito si potrebbero offrire mutui "verdi" con particolari condizioni: tasso più basso, Ltv aumentato o anche un tasso variabile che scende progressivamente, man mano che avanzano i lavori di efficientamento. E non solo.


"In futuro immaginiamo sportelli bancari in cui sia abituale avere un consulente energetico che consigli il cliente sui lavori da operare, nel momento stesso in cui valuta il mutuo – ha detto Luciano Chiarelli, direttore Mercati e investimenti bancari di Unicredit e membro di EeMAP (Energy efficient mortgages action plan), un’iniziativa europea cui partecipano diversi attori del mercato, tra cui le banche aderenti alla European Mortgage Federation, che spingono per la creazione di questo mercato.


Perché? L’aumento del valore patrimoniale degli immobili ipotecati è in realtà un aspetto secondario. Quel che interessa gli istituti è la bontà del loro stesso rating e l’appetibilità delle emissioni. Infatti, dal punto di vista finanziario, gran parte dei mutui in essere vengono "impacchettati" e messi sul mercato sotto forma di covered bond. E i titoli con mutui verdi come sottostante sarebbero più appetibili per i grandi investitori, se la loro bassa rischiosità fosse in qualche modo certificata. "La domanda potenziale è robusta", ha detto Chiarelli. L’EeMap, insieme a Università Ca’ Foscari, E.On e Rics ha appena pubblicato un libro bianco sul tema ed entro l’estate 2018 emanerà delle linee guida da sottoporre al vaglio del mercato. 


l’offerta attuale in italia
 
Più prestiti che mutui verdi.
Tanti prestiti, ma nessun mutuo veramente “green”. È questo lo scenario a oggi delle offerte di finanziamento presenti sul mercato italiano per i privati che desiderano migliorare l’efficienza energetica della propria casa. Sfogliando alcuni dei fogli informativi disponibili non abbiamo trovato mutui che facciano esplicitamente riferimento alla classe energetica. Tra i pochi esempi c’è il mutuo Natura di Mps, che specifica qualcosa in più a livello di finalità dell’erogazione: "per riqualificazione e ristrutturazione di immobile ad uso residenziale o per acquistare un’abitazione costruita secondo tecniche di bioarchitettura". Eroga fino al 60% del valore in caso di ristrutturazione e l’80% per acquisto, mentre il Taeg, su 100mila euro di importo, varia dal 3,28% a 3,59% con il tasso fisso e dal 4,10 al 5,31% con il variabile (interessi in linea con i mutui del gruppo).
Oppure c’è Banca Etica che propone il mutuo “Energia efficiente” a tasso variabile, ma è un mutuo riservato a imprese ed è di tipo chirografario, non ipotecario.

Per il resto, i mutui riguardano genericamente il caso della ristrutturazione.
La scelta, invece, si amplia a livello di prestiti personali, alcuni dei quali finanziano diversi tipi di intervento, altri invece si riferiscono soltanto al fotovoltaico. Sono della partita Cariparma-Credit Agricole (Energicamente gran prestito), Unicredit con CreditExpress risparmio energetico (tasso fisso al 6,5%, fino a 75mila euro se il cliente si impegna a utilizzare il finanziamento per lavori di riqualificazione energetica che rientrino nelle agevolazioni fiscali); Findomestic con il prestito per impianti solari e fotovoltaici; Ubi banca (prestito Forza sole, fisso all’8,50% o variabile Euribor 3 mesi più 5% di spread).

Il più generoso è il prestito Green Famiglie di Bnl-Bnp Paribas, con tasso fisso al 6,99%, che eroga fino a 100mila euro di interventi. Tra le altre possibilità per i privati ci sono finanziamenti erogati in virtù di convenzioni con gli enti locali. In Valle d’Aosta fino al 15 dicembre si possono richiedere mutui dedicati al miglioramento energetico al tasso fisso dell'1%. Il Comune di Parma, invece, ha stretto un accordo con Credit Agricole in cui vengono finanziati interventi a un tasso agevolato (Euribor 3 mesi +2,9%), con un plafond già definito di 20 milioni fino a tutto il 2020, previa verifica del progetto da parte dell'Agenzia territoriale energia e sostenibilità).


Fonte articolo: IlSole24ore.com, vetrina web

Il 2017 chiuderà con oltre 500mila compravendite

Compravendite in crescita anche se ad un ritmo "fisiologicamente" più basso.


Buoni segnali sul fronte dell’avvicinarsi dell’inversione di tendenza nell’andamento dei prezzi e dal punto di vista della diminuzione di sconti e tempi di vendita. 

 

È il quadro generale che emerge nel terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2017 stilato da Nomisma.
Archiviato, a fine 2016, un incremento delle compravendite immobiliari pari al 16%, "si stima una significativa riduzione della crescita che dovrebbe attestarsi nell’ordine del +5% ad esito delle dinamiche che hanno interessato il segmento abitativo (+5,5%) e quello terziario e commerciale (+2,2%)".

A giudizio dell’istituto bolognese "nel 2017 l'euforia si è leggermente affievolita, lasciando spazio ad una maggiore oculatezza nelle scelte che scaturisce dalla valutazione dei fattori di debolezza ancora presenti sul mercato" tanto che "le compravendite di abitazioni in Italia si attesteranno poco sotto le 545.000: considerando come termine di paragone il 2006, ultimo anno della fase espansiva, il mercato residenziale si è ridimensionato di circa il 36,6%, pari a oltre 300.000 contratti stipulati in meno".


Quanto ai prezzi, l’Istituto emiliano rileva "come per effetto della pressione della domanda" questi "risultino in media ormai prossimi all'invarianza; per questo i cambiamenti registrati potrebbero indurre la componente d'investimento, pressoché scomparsa dal mercato al dettaglio, a riattivarsi".

Guardando alle alle locazioni, Nomisma rileva un crescente ottimismo da parte degli agenti interpellati: il settore è trainato dalla domanda di locazioni brevi (temporanee), da parte di lavoratori in mobilità sul territorio oltreché di giovani (per motivi formativi o esigenze lavorative).


I Mutui 

"Le convenzioni notarili per mutui finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare (111.235) registrano una flessione del 2% rispetto al trimestre precedente e un aumento dell’1,3% su base annua" dice una nota dell'Istat. La flessione congiunturale interessa tutto il territorio nazionale, ad esclusione del Sud che si mantiene stabile. In termini tendenziali la crescita interessa Nord-ovest (+3,6%), Sud (+2,5%) e Centro (+0,7%); Nord-est e Isole registrano invece un calo (-1,4% e -0,6% rispettivamente). Le città metropolitane segnano un aumento del 3,6%, i piccoli centri un leggero decremento pari allo 0,4%».

Nel confronto con lo stesso periodo del 2016, il primo semestre 2017 mostra segnali di espansione sia per le compravendite (+4,4%) che per i mutui (+5,5%).


Fonti articolo: IlSole24ore.com 1 e 2

Più compravendite accorciano i tempi di vendita

Si rafforza la domanda di abitazioni e diminuisce la pressione verso il ribasso dei prezzi.


Questi, in sintesi, i risultati del consueto sondaggio congiunturale realizzato da Banca d’Italia, Tecnoborsa e dall’Agenzia delle entrate sul mercato delle abitazioni in Italia nel terzo trimestre 2017.

Secondo il sondaggio è diminuita la quota di operatori che segnala ulteriori tendenze al ribasso delle quotazioni. Inoltre, nel confronto con la precedente rilevazione gli indicatori segnalano che il numero di potenziali acquirenti è aumentato mentre i margini di sconto sul prezzo inizialmente richiesto dal venditore e i tempi di vendita hanno registrato un calo.


I mutui ipotecari, poi, hanno continuato a finanziare una quota assai ampia delle compravendite, intorno all'80%. Anche il rapporto fra prestito e valore dell'immobile è rimasto su valori ciclicamente elevati, superiori al 70%. Le attese degli operatori sulle prospettive del mercato immobiliare, infine, sono divenute significativamente più favorevoli.


Fonte articolo: IlSole24ore

 

 

Come ridurre le potenziali oscillazioni della rata mutuo?

Euribor è una parola che gli italiani continuano inevitabilmente ad accostare ai mutui variabili, che nonostante la spiccata preferenza accordata negli ultimi mesi ai prodotti a tasso fisso rappresentano pur sempre i due terzi dei prestiti immobiliari al momento in mano alle famiglie del nostro Paese.


Certo, ormai da qualche anno il parametro che serve a determinare il valore di ciascuna rata mese dopo mese non fa parlare più di sé, se non per il fatto di aver raggiunto un valore addirittura negativo.

Molti però non avranno dimenticato quel periodo in cui, ormai quasi dieci anni fa, la situazione era completamente capovolta e gli sbalzi di volatilità (soprattutto al rialzo come quelli successivi alla crisi subprime e al crack Lehman) misero in seria difficoltà un significativo numero di debitori nei confronti delle banche. Proprio per questo una riforma del processo di calcolo dell’Euribor che in teoria potrebbe comportare oscillazioni del tasso forse superiori a quanto si sia visto con il precedente metodo non è cosa che faccia dormire sonni tranquilli.


Oggi per la verità il grafico dell’Euribor somiglia a un encefalogramma piatto, e di volatilità ne vedremo probabilmente poca anche nel prossimo futuro, visto che la rimozione dello stimolo monetario del piano Draghi (che ha contribuito al crollo sottozero dei suoi valori) avverrà a un ritmo estremamente graduale e per vedere il primo rialzo dei tassi da parte della Bce occorrerà attendere almeno la seconda metà del 2019. Ma la durata di un mutuo è per definizione pluridecennale, quindi si dovrà mettere pure in conto un ritorno a situazioni di mercato più "normali" rispetto alla situazione attuale artificialmente creata dalla liquidità immessa dalle Banche centrali: fasi dettate dal ciclo economico che, per definizione, sono necessariamente più movimentate.


Al di là dell’eterno dilemma fra fisso e variabile, che in linea di massima non dovrebbe essere influenzato dal metodo di calcolo del tasso, il suggerimento degli operatori sarebbe di orientarsi verso un prodotto che determina la rata rilevando il parametro di riferimento (Euribor, ma anche Irs) non sulla base di una singolo valore giornaliero, ma su una media di periodo, mensile o addirittura trimestrale. "Questo permetterebbe sia di ridurre le potenziali oscillazioni di una rata, sia di prevedere in modo migliore, per quanto possibile, il suo andamento nel breve termine", conferma Roberto Anedda, direttore marketing del broker MutuiOnline.it.


In fin dei conti anche lo stesso mutuo variabile agganciato al tasso Bce, ora caduto pressoché nel dimenticatoio, era stato creato quasi dieci anni fa proprio per limitare al minimo le brutte sorprese legate all’Euribor. Il problema però è che la maggior parte dei prestiti casa a tasso variabile presenti al momento sul mercato italiano continua a calcolare la rata prendendo un singolo valore del discusso parametro, in genere il primo o l’ultimo di un mese: lo fanno per esempio 13 dei 21 (cioè il 62%) prodotti disponibili sulla piattaforma MutuiOnline, un campione piuttosto significativo di banche visto che rappresenta oltre l’80% dell’erogato su scala nazionale. 


Potrebbe apparire una questione di dettagli, a maggior ragione se si pensa all’andamento recente dell’Euribor, ma il "diavolo" spesso si nasconde proprio in questi particolari. Basta infatti confrontare i valori massimi e minimi raggiunti dal "vecchio" Euribor in ciascun mese dal 1999 in poi con la media registrata nel corrispondente periodo per scoprire che le cose non sono sempre filate via lisce come negli ultimi anni condizionati dal quantitative easing


Nel periodo successivo al fallimento di Lehman Brothers, la differenza fra media mensile e valore massimo ha anche oltrepassato il punto percentuale. E non si tratta certo di uno scarto di poco conto, se si pensa che per un mutuo medio da 120mila euro comporta una spesa aggiuntiva per interessi di quasi 60 euro mensili ai danni di chi ha avuto la "sfortuna" di vedersi fissare la rata proprio nel giorno del picco del tasso. Si può legittimamente obiettare che nel lunghissimo periodo che caratterizza la durata di un prestito immobiliare le coincidenze sfavorevoli tendono a compensarsi con quelle favorevoli, così come avviene per i cicli economici al rialzo e al ribasso. Ma la volatilità eccessiva che non giova a nessuno e che può creare grossi grattacapi alle famiglie si potrebbe evitare con poco. 


Fonte articolo: IlSole24ore.com vetrina web

Mutui: tassi più bassi rispetto al 2016

Il settore dei mutui continua ad attrarre nuovi e vecchi acquirenti del mercato immobiliare, grazie a un livello dei tassi di interesse che rende i finanziamenti mai così convenienti come in questo periodo.


Non solo i tassi non sono saliti, ma hanno anche raggiunto lo scorso mese una percentuale più bassa del minimo registrato durante il 2016.

La conferma arriva dall’analisi effettuata dall’ABI (Associazione Bancaria Italiana) sui dati di Bankitalia, secondo cui a settembre il costo dei mutui – sintetizzato dall’andamento dei tassi fissi e variabili e influenzato anche dalla variazione della composizione fra le erogazioni in base alla tipologia di prestito – è risultato pari all’1,97%, contro il 2,05% fatto segnare nello stesso periodo dello scorso anno (era il 2,11% ad agosto 2017 e 5,72% a dicembre 2007). Sul totale di quanto erogato dalle banche, i due terzi dei mutui sono a tasso fisso.


Non dimentichiamo quanto sta accadendo per i mutui dal lato delle richieste, con le nuove tendenze segnalate dal Barometro CRIF (Centrale Rischi Finanziari). Si è rilevato che la domanda di settembre è in scesa del 13,8% rispetto allo stesso mese del 2016, a causa della progressiva perdita di interesse da parte delle famiglie verso la portabilità dei vecchi prestiti. Tuttavia secondo Simone Capecchi, executive director della Centrale Rischi, è in atto un consolidamento della ripresa dei nuovi mutui, richiesti grazie anche al sostegno delle maggiori compravendite che stanno caratterizzando il mercato immobiliare.


Infine, ricordiamo anche che la recente proroga del Quantitative Easing fino a settembre 2018 contribuirà a mantenere molto bassi i tassi del mercato monetario, sia a breve termine (Euribor) che a lungo (Eurirs).


Fonte articolo: Mutuionline.it

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