Per i proprietari di 2,8 milioni di case affittate è arrivato il momento di aggiornare il tax rate sui redditi da locazione, verificando le opportunità di risparmio fiscale riservate a chi stipula con l’inquilino un contratto a canone concordato. 

Lo sconto del 25% sull’Imu e la Tasi introdotto dalla legge di Stabilità 2016 è l’ultimo tassello di un mosaico che tende a incentivare gli affitti a prezzi moderati, e che comprende anche la cedolare secca al 10% e le tradizionali deduzioni extra del 30% per chi resta alla tassazione ordinaria.

Le norme, però, si sono stratificate in modo disordinato, e la convenienza dipende da diversi fattori: il tipo di contratto, il tipo di Comune in cui si trova l’immobile, la rendita catastale dell’abitazione e l’aliquota locale di Imu e Tasi.

Lo sgravio Imu e Tasi. 
"Le situazioni sono diverse nelle varie città, ma ci stanno arrivando indicazioni ottimistiche: c’è maggior interesse per i contratti agevolati", commenta il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa. "Certo è difficile prendere delle decisioni - aggiunge - perché i proprietari finora non hanno mai avuto la certezza delle norme fiscali per gli anni successivi".
La novità 2016 è la riduzione del 25% dell’aliquota Imu (ed eventualmente Tasi) per le case affittate a canone concordato. In pratica, lo sconto vale per i diversi contratti “calmierati” previsti dalla legge 431/1998:
- i contratti agevolati (3+2);
- i contratti per studenti universitari (da sei mesi a tre anni); 
- i contratti transitori (da uno a 18 mesi) stipulati nei grandi centri in cui il canone va fissato nel range stabilito negli accordi territoriali.

Come chiarito dal Dipartimento Finanze a Telefisco, in tutti questi casi a essere ridotta è l’aliquota applicata dal Comune. Quindi, se c’è un’aliquota ridotta, è questa a dover essere scontata. Ad esempio, a Milano gli affitti calmierati – se la casa è usata dall’inquilino come abitazione principale – nel 2015 pagavano il 6,5 per mille di Imu (contro il 9,6 per mille degli altri affitti) e lo 0,8 per mille di Tasi.

Lo stop agli aumenti dei tributi locali – dettato dalla legge di Stabilità – fa sì che le delibere 2015 possano essere prese come riferimento per calcolare lo sconto minimo quest’anno. Per intenderci, una casa affittata come abitazione principale con una rendita catastale di 459 euro – il valore medio delle abitazioni locate in Italia – a Torino pagherebbe il 5,75 per mille di Imu, che ridotto del 25% porta l’imposta annua da 443 a 332 euro.
Tra l’altro, questo sconto può essere applicato in tutti i Comuni. Anche se, naturalmente, bisogna stipulare un contratto agevolato in base agli accordi territoriali tra associazioni della proprietà edilizia e sindacati inquilini, applicando il canone ridotto.

La cedolare al 10 per cento. 
Gli altri incentivi riguardano i redditi di locazione. Qui il pezzo forte è la cedolare al 10% (prevista per il periodo 2014-17) che risulta praticamente imbattibile se confrontata con le deduzioni Irpef maggiorate per quasi tutti contribuenti.
Proprio la tassa piatta - diversamente dalle altre agevolazioni reddituali - può essere applicata anche nei Comuni colpiti da calamità, oltre che in quelli ad alta tensione abitativa, e a Telefisco le Entrate hanno chiarito come procedere nei centri in cui manca l’intesa locale.

Come ottenere gli sconti.
Per chi ha già un contratto a canone concordato, lo sconto Imu e Tasi è automatico (basta solo ricordarsi di presentare la dichiarazione Imu nel 2017), mentre la scelta per la cedolare secca - se non ancora effettuata - può essere fatta valere dalla prima nuova annualità contrattuale. La situazione è abbastanza semplice anche per chi non ha ancora stipulato il contratto: si tratta solo di valutare se le nuove agevolazioni fanno pendere la bilancia dalla parte del canone concordato.

Nel primo semestre del 2015 il 18% dei contratti è stato stipulato a canone calmierato, contro il 13,9% dell’anno precedente. Ed è ragionevole attendersi un altro aumento. Anche il numero dei contribuenti che applicano la cedolare secca sui canoni concordati è quasi triplicato in tre anni, secondo le statistiche sui redditi dichiarati nel 2014: un trend superiore a quello registrato tra le locazioni di mercato.

Un po’ più delicata, invece, la posizione di chi ha in corso una locazione a prezzi di mercato, perché in questo caso il proprietario potrebbe valutare la risoluzione del contratto e la stipula di un nuovo affitto concordato, offrendo all’inquilino un canone ridotto. "C’è anche chi valuta l’ipotesi di trasformare i contratti in essere, da libero ad agevolato - conferma Spaziani Testa-. È una scelta che potrebbe essere interessante, tra gli altri, per i locatori che avevano scelto il canone libero prima che, nel 2014, fosse introdotta la cedolare al 10%".

Fonte articolo: IlSole24Ore, vetrina web.

Dal 1 gennaio 2016 stop ai canoni “in nero”: se il locatore non registra il contratto entro trenta giorni dalla stipulazione corre il rischio di sentir dichiarare il contratto nullo e di dover restituire al conduttore le somme ricevute in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto.

La legge di fine anno, c.d. Legge di Stabilità, contiene alcune sostanziali novità in materia di locazioni ad uso abitativo con lo scopo di far emergere i c.d. “canoni in nero”. 

Il comma 59 dell’art. 1 della Legge 28 dicembre 2015, pubblicata sulla G.U. n. 302 del 30 dicembre 2015, in vigore dall’1 gennaio 2016, ha riscritto l’art. 13 delle legge 9 dicembre 1998, n. 431, attuale disciplina delle locazioni ad uso abitativo. La norma, intitolata “Patti contrari alla legge” declina le ipotesi di nullità in riferimento alle clausole del contratto che abbiano l’effetto di attribuire al locatore benefici economici in contrasto con i limiti legali. Si tratta di una disposizione che è stata definita come “norma di protezione” a favore del contraente ritenuto la “parte debole” del rapporto: il conduttore. Con l’intervento di fine anno è stata introdotta un’importante disposizione di natura sostanziale.

Nel dettaglio:
il primo comma dell’art. 13, che originariamente si limitava a sancire la nullità di ogni pattuizione “volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”, dal 1 gennaio di quest’anno individua modalità operative cui deve attenersi il locatore. Proprio a parte locatrice è fatto carico di attivarsi per la registrazione del contratto e tale adempimento deve avvenire nel termine perentorio di trenta giorni, decorrenti, si reputa, dalla data di sottoscrizione del contratto stesso. Ma c’è di più’. Il locatore deve altresì dare “documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni” dell’avvenuta registrazione sia al conduttore, sia all’amministratore del condominio.

La registrazione del contratto dunque non è più solo un adempimento che esaurisce i propri effetti tra le parti, ma riverbera nei confronti dei terzi: l’obbligo di fornire documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni dovrà essere ottemperato con l’invio di una comunicazione in cui sono indicati gli estremi del versamento effettuato e il numero di registrazione. Tale documentazione va fornita non solo al conduttore, come è ovvio trattandosi della parte contraente, ma anche all’amministratore del condominio in cui è ubicata l’unità immobiliare oggetto del contratto. Ciò in quanto l’amministratore a far tempo dal 18 giugno 2013 ( data di entrata in vigore della legge n. 220/2012) è tenuto a redigere ed aggiornare il registro dell’anagrafe condominiale nel quale vanno annotate, tra l’altro, le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento, e dunque anche dei conduttori, comprensive del codice fiscale: l’art. 1130, n. 6 c.c., stabilisce che ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni, termine del tutto analogo a quello ora previsto dal novellato art. 13.

La novità introdotta è significativa e non priva di rilievo pratico. Il termine per effettuare la registrazione è definito perentorio: così si definisce il termine che impone il compimento di un atto entro un determinato momento, a pena di decadenza, con esclusione della possibilità di essere abbreviato o prorogato, nemmeno con l'accordo delle parti. Ad esempio, hanno natura perentoria alcuni termini processuali - quelli relativi all’impugnazione della sentenza di primo grado - e la natura perentoria di un termine deve risultare espressamente dalla legge (art. 152 del c.p.c.).

La mancata registrazione determina la nullità del contratto anche quando è stipulato per iscritto, al pari di un contratto stipulato solo verbalmente. E tale sanzione si applica sia aicontratti a canone “libero”, sia per quelli con canone “concordato” di cui all’art. 2, comma 3 della legge 431/1998. In sostanza in mancanza di registrazione il contratto per legge non esiste.

Il secondo comma dell’art. 13 legge 431/1998 non ha subito modifiche: nei casi di pattuizione nulla perché diretta a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato , può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.

Anche il terzo comma non ha subito modifiche: la nullità colpisce anche le pattuizioni dirette a limitare la durata dei contratti prevista dalla legge, ossia, secondo il disposto della legge 431/1998: 4+4 anni per le locazioni a canone libero e 3+2 per le locazioni a canone c.d. concordato.

Un piccolo restyling è stato apportato al quarto comma: la nullità del contratto, posta a tutela del conduttore, sembra essere limitata alla pattuizione relativa all’ammontare del canone superiore a quello contrattualmente previsto; non vi è più la previsione di nullità per “qualsiasi obbligo del conduttore”, si può dunque ritenere che vi sia una maggior autonomia negoziale, purchè non abbia l’effetto di attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito, e, nel caso di contratti c.d. a canone concordato, non superiore a quello definito dagli accordi territoriali.

La novità rilevante è contenuta nel nuovo comma cinque, disciplina resa indispensabile per porre fine alle incertezze e alle incongruenze conseguenti alla pronuncia di incostituzionalità della disposizione concernete la c.d. “cedolare secca” (art. 3, commi 8 e 9 del D.Lgs. 23/2011) e ai successivi interventi normativi.
Con la “cedolare secca” il conduttore poteva prendere l’iniziativa di registrare il contratto e con ciò il canone annuo dovuto era pari al triplo della rendita catastale (importo di gran lunga inferiore al canone pattuito e persino al canone di mercato): scopo della norma era l’emersione dei canone “in nero”, ma una disciplina fiscale non poteva determinare la nullità di un contratto perciò è calata la scure di incostituzionalità. Il tutto accadeva con sentenza n. 50/2014 , perciò con il c.d. “Piano Casa”(D.L. 47/2014) fu stabilito fossero tenuti fermi sino al 31.12.2015 gli effetti dei contratti caducati dalla pronuncia della Coste Costituzionale. Ma anche quest’ultimo intervento legislativo è stato ritenuto contrastare con i principi costituzionali e ne è stata dichiarata l’incostituzionalità con sentenza del 16.7.2015 n. 169. In questo ambito si inserisce il quarto comma del novellato art. 13 stabilendo che i conduttori che registrando il contratto hanno versato il canone pari al triplo della rendita catastale, non sono tenuti ad un diverso e maggior canone per il periodo intercorrente dalla data di entrata in vigore del D. Lgs 23/2011 al 16.7.2015 (data della pronuncia di incostituzionalità). E’ prevedibile che anche per questa disciplina interverrà la Corte Costituzionale.

Il regime processuale è ora definito dai commi sei e sette: l’azione del conduttore nei casi di nullità del contratto in conseguenza di “qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito” va proposta nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato: si tratta di un’azione diretta ad accertare l’esistenza del contratto che rimette al giudice la determinazione del canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell’art. 2 ovvero quello definito ai sensi dell’art. 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per i motivi ivi regolati (si tratta dei contratti per gli studenti universitari). Lo stesso giudice può stabilire la restituzione delle somme eventualmente eccedenti. Va osservato che trattandosi di controversia in materia di locazione dovrà preventivamente essere esperito obbligatoriamente la proceduta di mediazione, condizione di procedibilità dell’azione.
L’azione di accertamento dell’esistenza del contratto è altresì riservata al conduttore nei casi in cui il locatore non abbia adempiuto all’obbligo di registrazione del contratto nel termine di trenta giorni.

Fonte articolo: Quotidianogiuridico.it

Il leasing diventa un contratto tipico e anche per le persone fisiche sarà pienamente possibile acquistare la prima casa con un contratto di locazione finanziaria invece che con un mutuo fondiario/edilizio.

I giovani con età inferiore ai 35 anni, dal 1° gennaio 2016, con reddito non superiore a Euro 55.000, potranno acquistare l’abitazione principale, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, in leasing godendo di specifiche agevolazioni fiscali ai fini Irpef, della sospensione delle rate.

La nuova normativa è sperimentale: il termine è fissato al 31 dicembre 2020. La procedura contrattuale prevede che l’intermediario si obblighi all’acquisto o far costruire l’immobile secondo la scelta del soggetto utilizzatore che ne assume tutti i rischi, compresa la perdita del bene. L’abitazione sarà messa a disposizione dell’utilizzatore per un periodo predeterminato contrattualmente e dietro versamento di un ammontare, congruo rispetto al prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore potrà acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito, ma potrà anche chiedere di rinnovare il leasing o rinunciare all’acquisto.

In caso d’inadempimento, l’utilizzatore dovrà restituire alla società di leasing l’immobile, questa lo venderà ai valori di mercato, restituendo (al netto dei canoni scaduti e non pagati, di quelli a scadere attualizzati e dell’esercizio dell’opzione finale di acquisto e di altre eventuali spese legate alla vendita dell’immobile), all’utilizzatore quanto di sua competenza. In caso d’incapienza dell’ammontare della vendita dovrà essere l’utilizzatore a restituire le somme mancanti alla società di leasing.
Introdotta per le prima volta per legge la possibilità contrattuale di sospensione delle rate può essere richiesta in caso di:

– cessazione del rapporto di lavoro subordinato
– cessazione del rapporto di agenzia
– rappresentanza commerciale
– rapporto di collaborazione coordinata e continuativa

ma non in caso di cessazione del rapporto di lavoro subordinato non dipendente, di risoluzione consensuale, di pensionamento, di dimissioni o licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo.
La sospensione, da richiedere all’intermediario, non prevede alcun costo per il contraente né altre garanzie; può essere concessa per una sola volta per tutta la durata del contratto e per massimo dodici mesi. Al momento della ripresa le rate saranno quelle previste contrattualmente, con la periodicità originaria; sarà comunque possibile che le parti contraenti rinegozino le condizioni contrattuali.
L’abitazione non è soggetta all’azione revocatoria fallimentare (ex art. 67.3.a, legge fallimentare), ma per l’eventuale rilascio dell’immobile è possibile utilizzare il procedimento per convalida di sfratto.

I vantaggi per coloro con meno di 35 anni e con un reddito fino a Euro 55.000.
Le agevolazioni fiscali per i giovani di età non superiore a 35 anni, con un reddito complessivo fino a Euro 55.000 che al momento della stipula non siano proprietari diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa riguardano la detraibilità IRPEF del 19% dei costi contrattuali, dei canoni e dei relativi oneri accessori fino a Euro 8.000, l’opzione finale di acquisto per un importo massimo di Euro 20.000. Per godere delle misure agevolative l’abitazione deve essere destinata, entro dodici mesi, a essere quella principale del contraente.

I vantaggi per coloro che hanno più di 35 anni o un reddito superiore a Euro 55.000.
Le detrazioni sono ridotte della metà. L’imposta di registro è fissata all’1,50% sia per gli atti di trasferimento in favore delle banche, nel caso l’abitazione rispetti le condizioni per essere considerata prima casa. Le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono applicate in misura fissa in caso di acquisto da parte di un intermediario è effettuato da una impresa costruttrice e quindi soggetto a IVA. Medesima agevolazione, per l’utilizzatore all’atto del riscatto.
Nei casi di acquisto di immobile senza le caratteristiche di “prima casa” l’imposta di registro è del 9%. I canoni di locazione sono soggetti all’ordinaria imposta di registro, pari al 2%.

Fino al 31 dicembre 2016 è stata prevista una detrazione IRPEF del 50% dell’imposta dovuta per l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B, in caso di cessione da parte delle imprese che le hanno costruite. La detrazione va divisa in quote costanti nell’anno di sostenimento della spesa e nei nove periodi d’imposta successivi. L’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali per gli atti di trasferimento delle aree che rientrano negli interventi di edilizia convenzionata, si applica a prescindere dal titolo di acquisizione della proprietà. Introdotte per gli intermediari norme per la trasparenza e la pubblicità nelle procedure di vendita e ricollocazione del bene.

La nuova possibilità di acquisto presenta vantaggi e svantaggi. I 9 vantaggi:

1. possibilità di finanziamento del 100% del valore dell’immobile (le banche hanno il limite dell’80% e, attualmente la percentuale di erogazione è intorno al 65% del valore dell’immobile).

2. totale detraibilità dell’intera rata (per i mutui bancari solo degli interessi).

3. mancanza di spese di istruttoria.

4. non iscrizione di ipoteca in quanto l’immobile è di proprietà dell’intermediario.

5. assenza di spese notarili fino al momento del riscatto dell’immobile (riscatto che avverrà al valore dell’immobile fissato contrattualmente).

6. possibilità contrattuale di sospensione delle rate senza dover attendere leggi o accordi tra le associazioni rappresentative dell’impresa e dei consumatori.

7. in termini di reddito imponibile il vantaggio è innegabile considerato che la rendita dell’abitazione non concorre a formarlo considerato che l’immobile è di proprietà dell’intermediario.

8. IVA è detratta dall’intermediario sull’acquisto quindi l’imposta non aumenta il valore dell’immobile come per i mutui.

9. detrazioni fiscali per gli utilizzatori di età inferiore a 35 anni con reddito fino a Euro 55.000.

3 principali possibili svantaggi:

1. pagamento di un canone iniziale di importo anche elevato, non inferiore al 15% del valore dell’immobile e la maxirata finale.

2. durata può inserirsi tra gli svantaggi visto che la locazione non supera venti anni con una durata media inferiore a quindici anni e una minima, di legge di otto anni.

3. probabilmente, ma bisognerà attendere l’operatività della norma, il tasso di interesse dovrebbe essere più alto di quello dei mutui.

Alla luce dei vantaggi e degli svantaggi non è prevedibile che si possa avere un travaso dai mutui al leasing. E’ però innegabile che si tratti di una possibilità interessante e da prendere in considerazione per i circa 200.000 giovani che possono accedere alle agevolazioni e per gli 800.000 altri potenziali acquirenti della prima casa.

Fonte articolo: Notiziariofinanziario.com