Con il mercato in risalita, riprende appeal anche la soluzione della nuda proprietà.

Quel contratto in cui si compra un immobile, lasciandone però l’usufrutto, ossia, semplificando, il diritto di abitarci, a chi già lo occupa. 

Un segmento di nicchia, che copre circa il 5% sul totale delle compravendite, ma con punte comprese fra il 7 e il 10% a Milano, Roma e Torino; e che può rivelarsi un investimento azzeccato ora che i valori immobiliari si sono sgonfiati rispetto al passato, soprattutto se si riesce a mettere le mani su appartamenti centrali e di buona qualità.

Da parte dei potenziali venditori ci sono ancora forti resistenze culturali all’idea di privarsi della proprietà dell’abitazione. "Ma in tanti decidono per quest’operazione, magari per pagare una badante senza problemi, per aiutare i i figli nell’acquisto della prima casa, o semplicemente perché senza eredi", spiega Omar Confalonieri, amministratore delegato dell’agenzia specializzata CasaNuda.it.

E il mercato degli acquirenti sembra esserci. "Negli ultimi tre anni la domanda è cresciuta in media del 35%, con picchi da regioni come Veneto (+45%), Liguria (+44%) e Toscana (+38%) – testimonia Luca Rossetto, amministratore delegato del portale Casa.it –. È un mercato praticamente inesistente in provincia, ma che funziona soprattutto nel centro delle principali città, per un mix di fattori demografici e immobiliari. Infatti, queste sono le zone con la maggior concentrazione di anziani che ormai vivono soli e che, in questo modo, possono ottenere liquidità. Allo stesso tempo, sono persone che spesso vivono in appartamenti ampi, con stanze grandi, che fanno gola sia all’investitore puro, che potrebbe anche decidere di frazionarli in futuro, sia a quello mosso dallo scopo abitativo, che vuole magari lasciare l’alloggio a disposizione per i figli".

Non a caso, da un report di Tecnocasa relativo al 2016, emerge che in cima alle preferenze dei pezzi acquistati con la nuda proprietà figura il quadrilocale, con una quota del 34 per cento. Soltanto un anno prima era il trilocale, con il 45 per cento.

Sul fronte dell’investitore, ad attirare sono soprattutto lo sconto rispetto al prezzo di mercato e i vantaggi fiscali. "Il primo aspetto da tenere a mente è che si tratta di un acquisto fatto ragionando sul lungo periodo. Ma uno dei benefici di questa operazione è che il valore sale costantemente anche se il mercato resta debole, perché man mano che l’usufruttuario invecchia il valore della nuda proprietà aumenta", aggiunge Confalonieri.

Il vantaggio fiscale è che la base imponibile su cui è calcolata l’imposta di registro è solo la quota di proprietà assegnata alla proprietà sulla base di apposite tabelle ministeriali, appena aggiornate con il nuovo anno. Questa varia in funzione delle durata: può esserci un termine stabilito dalle parti (soluzione meno usata) oppure la cosiddetta “riserva vitalizia”, cioè fino alla permanenza in vita di chi abita. Restando su quest’ultimo caso, oggi il valore della nuda proprietà è fissato al 65% per un venditore di 75 anni, che sale al 75% quando il venditore supera gli 80 anni e passa all’85% dopo gli 87 anni.

Queste proporzioni, in teoria, possono essere mutuate sul piano della trattativa commerciale, per stabilire ad esempio che un venditore 75enne debba concedere uno sconto del 35% rispetto all’ipotetico prezzo pieno commerciale. Ma la pratica è molto meno rigida. E ascoltando gli operatori, si comprende come in realtà si possano spuntare valori ancora più bassi.

"Intanto le tabelle non sono precise perché non fanno differenza tra uomini e donne, mentre invece il genere influisce sensibilmente sull’aspettativa di vita – precisa Roberto Trevisio, titolare dell’agenzia specializzata torinese Viager e autore di seminari sul tema per la Fimaa –. In ogni caso, chi vende deve essere consapevole che l’investitore ha diverse alternative. Se compra per abitare, c’è abbondanza di offerta su tutte le fasce di prezzo. Se investe, potrebbe acquistare un alloggio occupato e già in questo modo, in media, otterrebbe uno sconto del 30% rispetto al valore pieno. Pagherebbe più tasse e potrebbe esporsi al rischio morosità, ma avrebbe il ritorno dei canoni di affitto. Inoltre, va aggiunto che la nuda proprietà, essendo destinata a un godimento futuro, darà in mano al compratore un oggetto comunque più vetusto, benché tenuto bene. Quindi, se davvero si vuole concludere l’affare, l'offerente deve accettare uno sconto di almeno il 50%, che può arrivare anche al 70% se particolarmente giovane. Allo stesso tempo, anche i soggetti più anziani non dovrebbero pretendere più del 70% del valore commerciale, a prescindere da quale sia l’indicazione delle tabelle".

Fonte articolo: Ilsole24ore.com

La nuova detrazione dall’Irpef del 50% dell’importo dell’Iva pagata nel 2016, per l’acquisto, effettuato sempre nel 2016, di abitazioni di classe energetica A o B, può essere usufruita anche dalle persone fisiche che acquistano abitazioni non nuove da imprese che hanno effettuato su queste abitazioni interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, a differenza di quanto previsto “letteralmente” dalla norma, che impone che le unità siano "cedute dalle imprese costruttrici delle stesse".

Il chiarimento è contenuto nella circolare 20/E/2016, con la quale viene estesa l’agevolazione, introdotta dall’articolo 1, comma 76, della legge 208/2015 anche alle abitazioni non nuove. 

COSA AVEVA DETTO L'AGENZIA ENTRATE

A Telefisco 2016, basandosi solo sul tenore letterale della norma, l’Agenzia ha risposto che l’agevolazione spetta solo per "l’acquisto di immobili nuovi" (cioè quelli "per i quali non sia intervenuto un acquisto intermedio"), venduti "direttamente dalle imprese costruttrici dei medesimi", restando "escluse le vendite effettuate da imprese che hanno solo eseguito lavori di recupero edilizio".
Nella successiva circolare 12/E/2016, risposta 7.1, riassuntiva dei chiarimenti di Telefisco, però, questa risposta non è stata riportata.

COSA DICE OGGI L'AGENZIA ENTRATE

Ora la circolare 20/E/2016, paragrafo 10, basandosi anche sulla "finalità della disposizione in esame" (non solo sul "tenore letterale della norma"), sottolinea che l’espressione "imprese costruttrici" può essere intesa nel senso ampio di "impresa che applica l’Iva all’atto del trasferimento". Può utilizzare l’agevolazione, quindi, non solo chi acquista dall’impresa che ha realizzato l’immobile, ma anche chi compera l’abitazione da un’impresa di «ripristino» o "ristrutturatrice", la quale ha eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia (quindi solo le lettere c, d e f dell’articolo 3, comma 1, del Dpr 380/2001).
Il bonus spetta anche alle pertinenze dell’abitazione agevolata (ad esempio, posto auto o cantina), a patto che l’acquisto avvenga contestualmente all’acquisto dell’unità abitativa e che nell’atto vi sia l’evidenza del vincolo pertinenziale. Per gli acconti pagati nel 2015, per acquisti di case effettuati nel 2016, il bonus non spetta.

Il cumulo

Quando si acquista l’unità immobiliare all’interno di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa, oltre a questa nuova detrazione sul 50% dell’Iva pagata nel 2016, è possibile beneficiare anche della classica detrazione del 50%, prevista dall’articolo 16-bis, comma 3, del Tuir, prestando attenzione, tuttavia, che non è possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa. Ad esempio, per un bonifico nel 2016 di 208mila euro (200mila euro, più Iva al 4% per "prima casa"), si ha diritto alla detrazione del 50% di 8mila euro e a quella del 50% sul 25% "del costo dell’immobile rimasto a suo carico", cioè di 204mila euro (208mila – 4mila). Le stesse conclusioni valgono anche per le realizzazioni di box pertinenziale, acquistato contestualmente all’immobile agevolato.

La domotica

Relativamente all’estensione per il solo 2016 della detrazione dall’Irpef e dall’Ires del 65% delle spese sostenute per l’acquisto o l’installazione di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento o climatizzazione di abitazioni, la circolare 20/E ha precisato che la nuova fattispecie agevolata spetta anche se questi lavori sono effettuati successivamente o anche senza interventi di riqualificazione energetica.

Condòmini incapienti

Quanto poi alla chance per i condòmini incapienti di cedere ai fornitori (di beni e di servizi) del condominio la detrazione del 65% per gli interventi (pagati nel 2016) di risparmio energetico qualificato delle parti comuni condominiali (sotto forma di credito d’imposta, da ripartite in 10 anni e da compensare in F24 dal 10 aprile 2017), l’Agenzia ha confermato che i fornitori non sono obbligati ad accettare, in luogo del pagamento loro dovuto, il credito in questione.

Fonte articolo: IlSole24Ore

Oggi ci occupiamo di alcune recenti disposizioni e sentenze che aggiornano il settore delle compravendite immobiliari.

In particolare vedremo se la stipula del contratto preliminare è valido nei casi in cui:

- mancano i titoli edilizi;
- l'immobile grava di ipoteca o è stato pignorato;
- l'immobile grava di ipoteca o è stato pignorato e si voglia procedere al "rent to buy".

PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA PRIVO DEI TITOLI EDILIZI

Non è nullo, ed è comunque eseguibile in forma specifica, il contratto preliminare di compravendita immobiliare che non rechi le cosiddette "menzioni urbanistiche", vale a dire quei contenuti, in ordine ai titoli edilizi in forza dei quali l’edificio promesso in vendita è stato costruito o ristrutturato, che è prescritto a pena di nullità per la stipula del contratto definitivo dalla legge 47/1985 e dal Dpr 380/2001.
È quanto deciso dalla Cassazione nella sentenza 9318 del 9 maggio 2016, in riforma della sentenza 195/2011 della Corte d’Appello di Lecce, andata in segno contrario.

Come noto, gli atti traslativi della proprietà di edifici devono contenere, a pena di nullità, talune menzioni o dichiarazioni: ad esempio, la attestazione che l’edificio è stato costruito prima del settembre 1967, la menzione dei titoli edilizi che hanno abilitato le costruzioni post 1967, la menzione delle domande di condono edilizio e dei relativi versamenti di oblazioni e oneri, eccetera. 

Quanto poi ai contratti di compravendita di terreni, occorre allegare ad essi il certificato di destinazione urbanistica e attestare, nel corpo del contratto, che le prescrizioni degli strumenti urbanistici non sono variate dalla data di rilascio di detto certificato.

Si pone dunque il tema se tutto questo apparato di dichiarazioni debba essere contenuto anche nel contratto preliminare, e ciò anche in vista del fatto che, in caso di inadempimento all’obbligo di stipula del contratto definitivo assunto con il contratto preliminare, il contraente non inadempiente può domandare al giudice (ai sensi dell’articolo 2932 del Codice civile) l’emanazione di una sentenza la quale tenga luogo del contratto definitivo che non è stato spontaneamente stipulato a causa dell’inadempimento di uno dei contraenti del contratto preliminare.

La risposta è negativa: la mancanza nel preliminare dei contenuti che sono prescritti per la validità del contratto definitivo non inficia la validità del contratto preliminare e la sua eseguibilità in forma specifica, in quanto ben può il contraente non inadempiente integrare, nel corso del giudizio, i dati utili al trasferimento immobiliare e che manchino nel contratto preliminare. 
In sede di giurisprudenza di legittimità è stato infatti più volte affermato che, per ottenere la sentenza di esecuzione in forma specifica di cui all’articolo 2932 del Codice civile, non è necessario che nel contratto preliminare siano inserite le dichiarazioni urbanistiche richieste, a pena di nullità del contratto definitivo di compravendita: in tal senso si sono espresse non solo le Sezioni Unite nella sentenza 11 novembre 2009, n. 23825, ma anche diverse sentenze delle sezioni semplici (a cominciare dalla 628/2003 per giungere alla 15947/2015, passando attraverso la 17028/2012 e la 28456/2013). La ragione è che (per utilizzare le parole delle Sezioni Unite) tali dichiarazioni non costituiscono un "presupposto della domanda, bensì una condizione dell’azione, che può intervenire anche in corso di causa e sino al momento della decisione della lite". 

Questo significa, in sostanza, che la sentenza di esecuzione in forma specifica può essere pronunciata anche nel caso in cui le dichiarazioni in questione non siano state inserite fin dall’origine nel testo del contratto preliminare, purché esse siano rese nel corso del giudizio, e comunque prima dell’emissione della sentenza che giudica sulla domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare. 

COMPRAVENDITA immobile PIGNORATO O SU CUI GRAVA ipoteca  

È vietato stipulare una compravendita immobiliare che ha per oggetto un immobile comprato in corso di costruzione, senza che sussista un titolo irrevocabilmente idoneo alla cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento che gravino sull’immobile in questione (lo impone l’articolo 8 del Dlgs 122/2005): non si può quindi procedere al rogito per il solo fatto dell’avvenuta estinzione del debito a cui garanzia è stata iscritta l’ipoteca, in quanto il procedimento di cancellazione “automatica” dell’ipoteca, previsto dall’articolo 40-bis del Testo unico bancario (Tub), consente alla banca, nonostante l’avvenuta estinzione del debito, di domandare (nei 30 giorni successivi alla data di estinzione del predetto debito) la "permanenza" dell’ipoteca.
È senz’altro questo il principale chiarimento che deriva dai nuovi “orientamenti” in tema di diritto civile elaborati dalla Commissione di diritto civile del Comitato notarile del Triveneto e presentati a un recente convegno.

L’orientamento in questione fa dunque riferimento al Dlgs. 20 giugno 2005, n. 122, il quale contiene una serie di prescrizioni a tutela della persona fisica che acquisti da un costruttore un edificio (o sua porzione) da costruire o in corso di costruzione (ad esempio: la fideiussione a garanzia degli acconti e l’assicurazione postuma decennale): è una normativa che, dunque, non riguarda né i fabbricati già costruiti (pur se a venderli sia l’impresa costruttrice) né i terreni.

La predetta norma comprende, nel suo perimetro applicativo, anche la compravendita che abbia per oggetto un immobile già finito ed agibile, se però si tratti di un contratto che costituisce esecuzione di un precedente contratto preliminare (stipulato quando l’immobile era ancora da costruire o in corso di costruzione). A tal fine, l’esistenza di pagamenti eseguiti dall’acquirente quando ancora l’immobile si trovava in fase di costruzione (pagamenti che ora debbono risultare, per dichiarazione espressa delle parti, dall’atto di compravendita) costituisce – secondo i notai triveneti – un indizio rilevante circa l’esistenza di un accordo preliminare intervenuto tra il costruttore e l’acquirente.

Inoltre, la norma in questione comprende sia l’ordinario atto di compravendita ad "effetti traslativi immediati" (e cioè la compravendita per effetto della quale si ha l’istantaneo trasferimento della proprietà del bene compravenduto dal venditore al compratore) sia il meno frequente caso della cosiddetta vendita con "effetti traslativi differiti", e cioè nella quale il trasferimento della proprietà non si ha nel momento di stipula della compravendita, ma posteriormente: è il caso, ad esempio, della vendita del bene “futuro” o della vendita "con riserva della proprietà".

Ebbene, secondo l’orientamento del notariato triveneto, quando l’articolo 8, Dlgs 122/2005, vieta la stipula dell’atto di compravendita degli immobili in questione "se anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile": la norma in questione deve ritenersi applicabile non solo alle ipoteche volontarie (e cioè quelle concesse a fronte di un finanziamento) ma, in via estensiva, anche alle ipoteche giudiziali (pure se iscritte in relazione per debiti non discendenti da un contratto di finanziamento).  Il divieto di stipula cessa se si abbia il perfezionamento di un titolo per la cancellazione o la restrizione dell’ipoteca oppure la suddivisione del finanziamento in quote di mutuo con frazionamento dell’ipoteca a garanzia di dette quote e con accollo da parte dell’acquirente della quota del mutuo così frazionato. 
Dato che quindi il procedimento di cancellazione dell’ipoteca disciplinato dall’articolo 40-bis Tub non avviene sulla base di un titolo irrevocabilmente idoneo alla cancellazione dell’ipoteca, in quanto la banca può comunque pretendere – come detto – la "permanenza" dell’ipoteca nonostante l’estinzione del debito, ogni qualvolta vi sia l’esigenza di stipulare una compravendita di un immobile di cui al Dlgs 122/2005, occorre ricorrere al procedimento ordinario di cancellazione senza potersi far luogo al procedimento abbreviato di cui all’articolo 40-bis Tub.

COMPRAVENDITA IMMOBILE PIGNORATO O IPOTECATO IN CASO DI RENT TO BUY 

Il divieto di stipula di un contratto di compravendita che ha ad oggetto un immobile ipotecato o oggetto di pignoramento, venduto dal costruttore e acquistato da una persona fisica quando non era ancora costruito o era in corso di costruzione (di cui all'articolo 8, Dlgs 122/2005), trova una particolare declinazione nel caso di contratto di rent to buy, vale a dire il contratto con il quale un soggetto ottiene il godimento di un immobile con l’opzione di acquisirlo in proprietà imputando a prezzo i canoni versati durante il periodo di godimento.

L’articolo 23, comma 4, Dl 133/2014, disciplina i contratti di rent to buy, e stabilisce che anche al contratto di rent to buy - nonostante non si tratti di un contratto traslativo della proprietà dell’immobile - si applica, in presenza di un’ipoteca (o anche di un pignoramento) sull’edificio che ne è oggetto, il divieto di stipula discendente dall’articolo 8 del Dlgs. 122/2005, qualora sussistano i presupposti applicativi di detto Dlgs 122, vale a dire che:

- il contratto abbia a oggetto un’abitazione in corso di costruzione nel momento in cui il contratto venne stipulato (evidentemente, nella forma di contratto preliminare, dato che appunto il rent to buy ha per oggetto immediato il godimento di un immobile); 
- il locatore sia l’impresa costruttrice; 
- il conduttore sia una persona fisica. 

In altre parole, ricorrendo questi presupposti vi è il divieto di stipula del contratto di rent to buy anche se esso attribuisce il solo godimento dell’immobile caso per caso considerato.
Come già accennato, nella maggior parte dei casi, l’immobile oggetto del contratto in questione è un edificio già completato nella costruzione e dichiarato agibile, per cui la norma che vieta la stipula del contratto di rent to buy trova applicazione nei casi in cui il rent to buy sia stato preceduto da un contratto preliminare perfezionato quando l’immobile era ancora in corso di costruzione e le parti si siano poi accordate di dare attuazione agli impegni assunti con detto preliminare appunto stipulando, in luogo del previsto atto traslativo definitivo, un contratto di rent to buy.
La disposizione in commento, inoltre, si presta a trovare applicazione anche nel caso di un contratto preliminare (perfezionato quando l’immobile che ne è oggetto era ancora in corso di costruzione) con il quale le parti si siano impegnate proprio alla stipula di un rent to buy ovvero nel caso di un rent to buy avente per oggetto un edificio ancora in corso di costruzione, e non ancora dichiarato agibile e, come tale, rientrante a pieno titolo nell’ambito di applicazione del Dlgs 122/2005.

Fonti articolo: IlSole24Ore, vetrina web

Nel caso di vendita di un appartamento la giurisprudenza di legittimità ha stabilito, già da qualche anno, che per stabilire il soggetto sul quale grava l'onere di partecipare alle spese straordinarie occorre verificare il momento in cui è stata approvata la delibera che approva i lavori definitivi con la commissione del relativo appalto e la ripartizione dei relativi oneri.

Pertanto se questa è stata adottata dopo la vendita dell'appartamento il soggetto obbligato a partecipare alla spesa è l'acquirente “non rilevando l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula”. (Cass. 2.5.2013 n. 10325).

IL CASO

Gli acquirenti di un appartamento ubicato in un edificio condominiale impugnano la sentenza di primo grado che li ha condannati al pagamento delle spese straordinarie approvate, a loro parere, con delibera assembleare adottata prima della compravendita dell'immobile avvenuta in data 27 ottobre 2011. Gli acquirenti, pertanto, si oppongono al pagamento di tale spesa sostenendo che doveva restare a carico di parte venditrice.

In realtà, nel giudizio di primo e secondo grado, è emerso che la delibera adottata prima della compravendita aveva solo natura preparatoria, mentre la delibera definitiva che conferiva incarico all'impresa per l'esecuzione dei lavori straordinari (sostituzione dell'impianto di ascensore) era stata adottata dopo la compravendita e pertanto la stessa doveva considerarsi a carico del proprietario dell'immobile e cioè dell'acquirente.

Tale principio è stato ampliamente condiviso dalla sentenza del Tribunale di Mantova che ha effettuato un'articolata ricostruzione dei criteri che governano la riscossione dei contributi condominiali, ed aderendo ad un consolidato orientamento giurisprudenziale, ha osservato che l'obbligo di contribuire alle spese comuni grava sul soggetto proprietario dell'immobile al momento dell'esecuzione dei lavori indipendentemente da chi fosse il proprietario al momento dell'adozione della delibera preparatoria che approva l'opera (Cass. 26.1.2000 n. 857; Cass.18.4.2003 n. 6223; Cass. 9.9.2008 n. 23345; Cass. 9.11.2009 n. 23686).

Un ulteriore contributo chiarificatore per stabilire il soggetto su cui grava l'onere di contribuire alle spese condominiali è stato fornito, nel corso degli ultimi anni, sempre dalla giurisprudenza di legittimità secondo la quale assume rilevanza anche la natura delle spese necessarie per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio.
Infatti stando alle pronunce più recenti occorrerebbe fare distinzione fra spese ordinarie necessarie per la manutenzione, conservazione e godimento delle parti e dei servizi comuni, e spese straordinarie che comportino, ad esempio, un'innovazione oppure un onere particolarmente rilevante.

LE SPESE ORDINARIE 

Per quanto riguarda le spese ordinarie l'obbligazione sorge al momento del compimento dell'intervento ritenuto necessario dall'amministratore, a prescindere dal momento in cui è stata adottata la delibera assembleare. Mentre per le spese straordinarie solo la deliberazione dell'assemblea, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell'intervento, assumerebbe altresì valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. (Cass., 3 dicembre 2010, n. 24654; Cass., 11 novembre 2011, n. 23682; Cass., 2 maggio 2013, n. 10235).

LE SPESE STRAORDINARIE

In base a tale ragionamento non vi è alcun dubbio, quindi, che se occorre stabilire chi è il soggetto sul quale grava l'onere di partecipare alle spese straordinarie (venditore o acquirente) bisogna verificare chi è il proprietario al momento dell'adozione della delibera assembleare definitiva che conferisce l'incarico anche all'impresa appaltatrice che eseguirà i lavori.

Tanto è bastato al Tribunale di Modena per respingere l'appello e confermare la sentenza di primo grado condannando l'acquirente, già proprietario dell'immobile al momento dell'approvazione della delibera assembleare che ha approvato definitivamente i lavori straordinari (sostituzione dell'impianto di ascensore), a partecipare pro quota alla spesa.

Fonte articolo: Condominioweb.com

La risoluzione consensuale di un contratto di locazione relativo ad un immobile ad uso abitativo richiede necessariamente l'adozione della forma scritta.

Lo ha ribadito la Corte di Cassazione nella sentenza n. 7638 depositata il 18 aprile scorso.

IL CASO

Il locatore aveva agito in via monitoria nei confronti del conduttore ottenendo dal giudice il pagamento di circa 1300 euro a titolo di canoni di locazione immobiliare. L'opposizione proposta dal conduttore veniva accolta dal tribunale con sentenza, successivamente confermata anche in sede di gravame. Ora, la Suprema Corte, accogliendo il ricorso del locatore, ha cassato con rinvio la pronuncia emessa dal giudice d'appello e fondata sulla decisiva affermazione che lo scioglimento del contratto di locazione per mutuo dissenso fosse avvenuto per comportamenti concludenti e comunque in forma verbale. La Corte ha ritenuto così fondate le ragioni del ricorrente, il quale, nel motivi di ricorso, aveva sostenuto che, essendo necessaria ad substantiam la forma scritta per la stipulazione del contratto di locazione di immobili a scopo di abitazione, altrettanto è da ritenersi per il contratto di risoluzione consensuale di esso, non essendo possibile ritenere sussistente una sua tacita risoluzione.

A giudizio della Corte, deve ritenersi assolutamente pacifico nella giurisprudenza di legittimità il principio per cui, in caso di contratti per la cui valida stipulazione è richiesta la forma scritta ad substantiam – tra i quali può senz'altro annoverarsi il contratto di locazione ad uso abitativo ai sensi dell'articolo 1, comma 4, della Legge n. 431/1998 – il mutuo dissenso deve rivestire la medesima forma prevista per la conclusione del negozio. 

Deve infatti ritenersi superato il precedente orientamento secondo cui la risoluzione consensuale del contratto di locazione non sarebbe soggetta a vincoli di forma, orientamento del resto riferito e riferibile ai contratti di locazione non soggetti al requisito di validità della forma scritta, e cioè anteriori al 1998 ovvero non aventi ad oggetto immobili destinati ad uso abitativo. 

L'adozione del requisito formale, il quale può ritenersi integrato e soddisfatto soltanto in presenza di un documento contenente l'espressa e specifica dichiarazione negoziale delle parti, riguarda tuttavia esclusivamente la risoluzione del contratto di locazione per mutuo dissenso e non anche la mera disdetta contrattuale, istituto in ordine al quale, conclude la Cassazione, vale invece il principio della libertà di forma come confermato in varie pronunce.

Fonte articolo: IlSole24Ore.QuotidianodelCondominio, vetrina web

Riqualificazioni residenziali e arredamento sono in testa ai motivi per cui vengono erogati i prestiti alle famiglie e insieme raggiungono la metà del totale dei finanziamenti.

È quanto risulta dall’ultima edizione dell'Osservatorio del portale specializzato PrestitiOnline.it.

Nei primi tre mesi del 2016 i prestiti erogati per la ristrutturazione della casa sono infatti un terzo del totale; tra le motivazioni seguono le auto usate (22,6%) e l'arredamento (16%).

Dall'analisi emerge che il 19,5% dei prestiti è stato erogato per una durata di 60 mesi mentre il 15,3 % è stato erogato per una durata di 48 mesi. L'importo medio dei prestiti si è attestato a 11.874 euro, in leggero calo rispetto a quello del primo semestre del 2015 (12.003 euro). Il 30,9% dei prestiti erogati ha riguardato un importo compreso tra i 5.000 e i 10mila euro.

Nel Nord Italia è stato erogato il 39,1% dei prestiti, al Centro il 22% e, in leggero aumento, al Sud e nelle Isole il 38,9%. Infine, i prestiti maggiormente erogati sono risultati quelli nella fascia d'età 36-45 anni con il 38%, seguiti da quelli di fascia d'età 46-55 con il 26,6%.

Fonte articolo: Casa24.ilsole24ore.com

La circolare Telefisco conferma gli orientamenti su agevolazione prima casa e leasing abitativo che l’Agenzia aveva fornito in trasmissione a gennaio.

L'ACQUISTO AGEVOLATO

La Legge di Stabilità per il 2016 ha consentito che dell’agevolazione prima casa si può avvalere anche chi sia già proprietario di un’abitazione acquistata con la stessa agevolazione, a condizione che, una volta effettuato il nuovo acquisto, la casa in precedenza acquisita con il beneficio fiscale sia alienata entro un anno dal nuovo acquisto. 

Oltre che i contratti di acquisto soggetti a imposta proporzionale di registro (ove si applicano l’aliquota del 2% o dell’1,5% se l’acquisto della prima casa avviene mediante un leasing abitativo), la nuova disciplina riguarda anche: 

- i contratti imponibili a Iva (ove si applica l’aliquota del 4% in luogo dell’aliquota ordinaria del 10%); 
- gli acquisti a titolo gratuito (e, cioè, per effetto di successione a causa di morte o di donazione), in cui l’agevolazione prima casa vale ad abbattere alla misura fissa (attualmente stabilita in 200 euro) ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale. 
Il dubbio sorgeva perché l’imperfetto testo della nuova norma sembrava far riferimento ai soli acquisti per i quali fosse applicabile l’aliquota del 2% del registro.

IL CREDITO D'IMPOSTA

L’Agenzia affronta inoltre il tema del credito d’imposta (articolo 7 della legge 448/1998): chi vende una casa acquistata con l’agevolazione prima casa e poi, entro un anno, acquista un’altra prima casa, beneficia di uno sconto fiscale pari alle imposte pagate in sede d’acquisto della casa poi alienata. Si trattava di capire come si interseca questa disciplina (incardinata sul concetto di riacquisto entro un anno dalla vendita) con la nuova normativa che consente di vendere dopo aver acquistato. 
Le Entrate affermano che il credito d’imposta spetta al contribuente anche se procede all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita (che deve avvenire entro un anno dal nuovo acquisto) dell’immobile preposseduto: all’atto di acquisto del nuovo immobile con l’agevolazione prima casa il contribuente può pertanto fruire del credito di imposta per l’imposta dovuta in relazione al nuovo acquisto.

IL LEASING ABITATIVO 

La circolare 12/E/2016 chiarisce anzitutto che, per aversi l’agevolazione prima casa in sede di acquisto da parte di una società di leasing (in quanto ricorrano, per l’utilizzatore, i presupposti oggettivi e soggettivi), non occorre anche che l’utilizzatore destini la casa oggetto di acquisto in leasing a propria abitazione principale. Questa destinazione è infatti prescritta dalla legge per fini diversi dall’agevolazione prima casa (ad esempio la detrazione dall’Irpef dei canoni di leasing).

Quanto alle dichiarazioni da rendere nel rogito per ottenere il beneficio prima casa (come la dichiarazione di avere altra proprietà abitativa nel medesimo Comune), le Entrate precisano che, nell’acquisto tramite leasing, tali dichiarazioni potranno essere rese dall’utilizzatore sia nell’atto di acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, intervenendo volontariamente all’atto, sia nel contratto di locazione finanziaria dell’immobile. In quest’ultima ipotesi, occorre, ai fini dell’applicazione del bonus prima casa, che il contratto di locazione finanziaria venga prodotto per la registrazione insieme all’atto di trasferimento dell’immobile.

Fonti articolo: IlSole24Ore, vetrina web

Con l’arrivo della bella stagione e l’interruzione del riscaldamento, scatta – per i condomini che ancora non hanno provveduto a mettersi in regola – l’ultimo appello per intervenire in tempo utile (cioè nei mesi estivi) sugli impianti termici e installare valvole e contabilizzatori, obbligatori dal 1° gennaio 2017.

La scadenza riguarda moltissimi italiani: una ricerca condotta prima dell’accensione dei termosifoni da Rete Irene (network di imprese lombarde attive sul fronte della sostenibilità), rivelava che oltre la metà dei palazzi con riscaldamento centralizzato ancora non erano in regola. Situazione che è rimasta invariata ad oggi, visto che con le caldaie in funzione è impossibile effettuare i lavori di adeguamento.

a cosa servono le valvole e chi è soggetto all’obbligo?

La tecnologia è presente sul mercato da tempo e, se ben utilizzata, consente importanti risparmi, perché restituisce in mano al singolo inquilino la possibilità di calibrare il calore in casa a seconda delle necessità effettive, pagando in rapporto ai consumi (oltre ad una quota fissa per la manutenzione della caldaia comune). Dal punto di vista tecnico, la termoregolazione consiste nell’aggiunta, su ogni radiatore, di una specifica valvola, che è in grado di dosare il flusso di acqua calda nell’apparecchio e che, attraverso una testina termostatica (su cui sono presenti numeri corrispondenti a determinati valori in °C), programma una temperatura limite, oltre la quale il termosifone si spegne.

La contabilizzazione serve, invece, a misurare i consumi delle diverse unità immobiliari (e a fare in modo che ciascuno, poi, paghi in rapporto all'effettivo prelievo) e consiste nell’applicazione di un apparecchio o su ogni termosifone (se l’impianto di riscaldamento del palazzo è a colonne montanti, cioè con diversi tubi che salgono dalla caldaia per il fabbricato indipendentemente dalle singole unità, come accade negli immobili di vecchia concezione) o all’ingresso delle tubazioni nell’alloggio (se la distribuzione è “a zona”, simile cioè a quella dell'energia elettrica). L’installazione di valvole e contabilizzatori non richiede comunque lavori di muratura.

I TEMPI

L’obbligo è da ottemperare entro fine anno, come prescrive il Dlgs 102/2014, che recepisce in Italia la Direttiva 2012/27/UE. E riguarda tutti i condomini con riscaldamento centralizzato, a meno di motivati e certificati impedimenti tecnici. In particolare, se l’impianto è a distribuzione orizzontale il decreto impone che siano le imprese che forniscono il carburante a installare i singoli contatori. In caso, invece, di impianto a distribuzione verticale, il cliente finale può scegliere di affidare la gestione del servizio a un operatore diverso dall’azienda di fornitura.

Chi disattenderà i termini di legge rischia sanzioni da 500 a 2.500 euro. Nel caso in cui il contatore singolo sia unico (distribuzione orizzontale) è la ditta fornitrice soggetta alla multa. Altrimenti la sanzione va moltiplicata per tutte le unità immobiliari presenti nel palazzo, con in aggiunta una uguale ammenda a carico del condominio. I controlli spettano (secondo il Dpr 16 aprile 2013) alle Regioni e alle Province autonome (o agli enti da queste delegati).

I COSTI 

Per quanto riguarda, infine, i costi, molto dipende da cosa si sceglie di installare. Sul mercato esistono diversi modelli di valvole termostatiche e cronotermostatiche, che permettono di regolare le temperature a seconda delle ore del giorno. Così anche i ripartitori sono disponibili con tecnologie diverse: ne esistono dotati di sistemi di trasmissione radio, che comunicano i dati sul calore erogato dal calorifero a una centralina posta nelle parti comuni dell’edificio. È dunque difficile generalizzare: ipotizzando, tuttavia, una spesa media di 120 euro a calorifero, compreso il costo per l'adeguamento delle pompe di circolazione dell'impianto condominiale da portata fissa a portata variabile, in un appartamento di 80/90 mq con 5 caloriferi, la spesa sta sotto il migliaio di euro.

Occorre, infine, tenere conto che le termovalvole beneficiano della possibilità di detrazione fiscale. Queste le percentuali valide fino al 31 dicembre prossimo: al 65% in caso di contestuale sostituzione della caldaia; al 50%, come ristrutturazione edilizia, nel caso di interventi sui singoli caloriferi.

Fonte articolo: IlSole24ore.com, vetrina web