Nei giorni scorsi abbiamo iniziato a parlare del 730 online precompilato; oggi approfondiamo le singole sezioni riguardanti le spese relative a casa e figli e come compilarle. 

GLI IMMOBILI

Nel "Quadro A" dei terreni e nel "Quadro B" dei fabbricati si sono verificate incongruenze lo scorso anno: è opportuno riscontrare nella precompilata la presenza di tutti i fabbricati posseduti, la corretta indicazione della rendita catastale e del "Codice utilizzo". Può rivelarsi utile avere un occhio di riguardo al fatto che siano correttamente riportati i dati di fabbricati oggetto di cambio di proprietà in corso d'anno: bisogna controllare che sia riportato correttamente il numero dei giorni di possesso per l'immobile interessato.

I BONUS RISTRUTTURAZIONE E RIQUALIFICAZIONE

Al debutto nella precompilata 2016 anche la prima rata dei bonus sulle ristrutturazioni (50%) e sul risparmio energetico (65%) per spese sostenute nel 2015: il dato, però, non sarà inserito direttamente in precompilata ma nel foglio illustrativo e quindi sarà il contribuente a dover verificare il dato e a scegliere se inserirlo o meno in dichiarazione. 

ASILI, UNIVERSITA' E AFFITTI PER I FIGLI

Nonostante la mole di nuovi dati arrivati quest'anno (a quelli citati nelle altre schede si aggiungono anche i rimborsi di casse sanitarie, la previdenza complementare e le spese universitarie) restano ancora tutta una serie di detrazioni che dovranno essere inserite manualmente dal contribuente. Alcuni dei casi più diffusi riguardano le famiglie con figli, che dovranno integrare nella precompilata le spese per l'asilo nido, quella per l'iscrizione ad attività sportive e le locazioni per gli studenti fuorisede.

Fonte articolo: IlSole24Ore

La donazione di un bene altrui, anche se non sia espressamente vietata, deve ritenersi nulla per difetto di causa. A meno che, nell’atto di donazione, si affermi espressamente che il donante sia consapevole dell’attuale non appartenenza del bene al suo patrimonio.

Ne consegue che la donazione, da parte del coerede, della quota di un bene indiviso compreso in una massa ereditaria è nulla: non si può, prima della divisione, ritenere che quel singolo bene entri a far parte del patrimonio del coerede donante.

È il principio di diritto sancito nella sentenza delle Sezioni unite n. 5068, depositata ieri. La Seconda Sezione della Cassazione, in ragione di una non univoca giurisprudenza di legittimità, aveva rimesso alle Sezioni unite la questione se la donazione di un bene altrui dovesse ritenersi valida, anche se inefficace (Cassazione n. 1596/2001), o nulla per il principio di divieto di donazione di beni futuri (articolo 771 del Codice civile). In quest’ultimo caso, nei beni futuri andrebbero ricompresi tutti quelli non facenti parte nel patrimonio del donante, quindi anche i beni altrui; questa è la prevalente giurisprudenza di Cassazione (sentenze n. 3315/1979, 6544/1985, 11311/1996, 10356/2009, 12782/2013). 

Tutto questo ragionamento trascina con sé la questione se la norma sul divieto di donazione di beni futuri trovi applicazione, o meno, nel caso di donazione di un bene oggetto di comunione prima che sia effettuata la divisione. Secondo le Sezioni unite nella sentenza in commento, l’appartenenza al donante del bene oggetto di donazione è elemento essenziale del contratto di donazione; pertanto, quella di cosa altrui non può essere ricondotta nello schema negoziale della donazione.

In altri termini, prima ancora che per la possibile riconducibilità del bene altrui nella categoria dei beni futuri (articolo 771, comma 1, del Codice civile), la altruità del bene incide sulla possibilità stessa di comprendere il trasferimento di un bene non appartenente al donante nello schema della donazione e, quindi, sulla possibilità stessa di realizzare la causa del contratto di donazione (e, cioè, l’incremento del patrimonio del donatario con correlativo impoverimento del patrimonio del donante).

Deve quindi affermarsi, secondo la Corte nella sua composizione più autorevole, che se il bene si trova nel patrimonio del donante al momento della stipula del contratto, la donazione è valida ed efficace. Se, invece, la cosa non appartiene al donante, questi deve assumere espressamente e formalmente nell’atto l’obbligazione di procurare l’acquisto dal terzo al donatario. La donazione di bene altrui vale, pertanto, come donazione obbligatoria, purché l’altruità sia conosciuta dal donante e tale consapevolezza risulti da un’apposita, espressa affermazione nell’atto pubblico.

Se, invece, l’altruità del bene donato non risulti dal titolo e non sia nota alle parti, non potrà applicarsi la disciplina della vendita di cosa altrui. Nella stessa situazione del donante che disponga di un bene non facente parte del suo patrimonio si trova il coerede che dona uno dei beni compresi nella comunione ereditaria prima della divisione, con conseguente nullità della donazione che abbia a oggetto detto bene.

Fonte articolo: Associazionenazionaleavvocatiitaliani.it

Ormai siamo ai dettagli. Salvo scossoni l’Italia si avvia a introdurre la “direttiva mutui” con delle importanti modifiche rispetto al testo iniziale.

Quanto alla possibilità per le banche di reintrodurre la penale su rimborso/estinzione anticipata (eliminata da una delle lenzuolate dell’allora ministro per le Attività produttive Pier Luigi Bersani) c’è stato un dietrofront: le banche non potranno reintrodurla. Anche perché questo penalizzerebbe le surroghe, che nel 2015 sono state la “killer application” del settore, aggiudicandosi un terzo del mercato totale e oltre il 65% del mercato dei mutui sul web (dati Mutuionline.it).

Sull’altro punto, quello relativo a cosa accade al mutuatario insolvente, il testo che il Parlamento si appresta ad approvare, modifica la direttiva. Nella direttiva UE si indica che dopo 7 rate, anche non consecutive, la banca può espropriare l’immobile. Si tratta di un cambiamento profondo rispetto a quanto accade finora (e continuerà ad accadere dato che la direttiva e la legge non sono retroattive, quindi non riguardano chi sta pagando ora un mutuo). Il filtro giudiziale scompare. La banca può espropriare l’immobile di un mutuatario insolvente anche senza il ricorso al giudice (al momento accade che la palla viene passata al giudice che decide caso per caso e che, nella maggior parte dei casi, si arriva alla vendita all’asta dell’immobile pignorato mediamente dopo sette anni dall’inadempienza che ha spinto la banca a rivolgersi al giudice per recuperare il credito).

La “versione italiana” della direttiva non è riuscita a conservare il filtro giudiziale (che scomparirà comunque) ma allunga il margine prima dell’esproprio: da 7 a 18 rate. Quindi, nella logica del compromesso tra i due interessi in causa (quello delle banche di rientrare prima rispetto agli attuali sette anni del credito e quello dei debitori insolventi di continuare ad essere tutelati evitando il più possibile l’ipotesi peggiore, ovvero quella di perdere la casa) si è arrivati a questo punto: le banche conservano la possibilità di espropriare l’immobile senza l’intervento (e le lungaggini) del giudice. Ma solo dopo 18 mesi di rate, anche non consecutive, non pagate (va anche detto che a tutela del mutuatario esistono anche dei fondi statali che consentono di eliminare la quota capitale dalla rata per 12 mesi e/o di sospendere il pagamento delle rate per 18 mesi).

A questo punto, quale sarà la reazione delle banche? Faranno degli sconti o aumenteranno invece lo spread? Come cambieranno le perizie?
"Se il testo del decreto verrà confermato, le banche e i mutuatari potranno prevedere - in caso di mancato pagamento di 18 rate del mutuo e solo per i futuri contratti di mutuo - la possibilità di estinzione del debito residuo del mutuo tramite il trasferimento della proprietà dell'immobile o utilizzando i proventi della vendita dell'immobile stesso - spiega Stefano Rossini, ad di MutuiSupermarket.it -. La valutazione dell'immobile per la vendita sarebbe effettuata da un perito scelto di comune accordo fra banca e debitore insolvente e la vendita dell'immobile – anche ad un valore inferiore al valore del debito da restituire alla banca - comporterebbe la completa estinzione del debito in essere nei confronti della banca. In caso di eccedenza del ricavato della vendita dell'immobile rispetto al debito da rimborsare alla banca, la differenza sarebbe chiaramente riconosciuta al debitore insolvente. In questo modo viene sancita la possibilità di definire una alternativa all'usuale processo legale-giudiziale di "repossession" o esproprio dell'immobile dato in garanzia all'operazione di mutuo in caso di incaglio del finanziamento".

"Il processo esecutivo storico evidenziava da sempre delle complessità e lungaggini che aumentavano considerevolmente il rischio di credito per gli istituti bancari. Il processo di recupero del credito storicamente poteva durare anche oltre i tre anni dal momento del suo avvio e in molti casi, a conti fatti, si concludeva per la banca con una perdita di una porzione molto significativa del capitale residuo dovuto da parte del debitore insolvente.
In funzione dello stato dell'immobile e dell'andamento delle aste giudiziarie questa perdita poteva addirittura arrivare a superare il 50% del debito da recuperare. Il processo di repossession – dal pignoramento dell'immobile, all'autorizzazione alla vendita forzata da parte del giudice, l'organizzazione dell'asta e incasso competenze – in alcune aree geografiche italiane poteva facilmente superare anche i quattro anni di durata. Nel momento in cui un potenziale mutuatario e la banca finanziatrice possono prevedere delle clausole contrattuali in grado di ridurre in maniera significativa tempi e rischi di perdite per la banca da mancata restituzione del finanziamento, il rischio di credito di quello specifico contratto di mutuo viene chiaramente a ridursi per l'istituto erogante".

Sempre secondo Rossini di Mutuisupermarket: "Il conto economico migliora e la marginalità del singolo finanziamento aumenta immediatamente. Se questo è vero, appare del tutto ragionevole potersi aspettare in caso di applicazione delle nuove clausole uno spread scontato che sia in grado di fattorizzare il minor costo del rischio di credito. Parimenti, dato il minor rischio credito su questi nuovi contratti, la banca potrebbe parallelamente allentare i propri criteri creditizi per certi tipi di operazione (per esempio per finanziamenti con rapporti rata/reddito che superano di poco i limiti delle policy creditizie interne) o potrebbe prendersi dei rischi in più offrendo mutui con percentuali di intervento che superino la soglia dell'80%".

Vedremo cosa accadrà effettivamente; questa analisi rafforza ulteriormente l'idea che si tratti di una legge ad hoc per le banche; perchè non intervenire in altro modo, ad esempio direttamente sull'iter processuale legale-giudiziale di "repossession" (o esproprio dell'immobile) accorciandone i tempi?

Fonte articolo: IlSole24ore.com

Nella norma si sottoscrive un “mutuo pigro”, senza fare attenzione ai costi accessori e al tasso adeguato in relazione alla durata dell’investimento e al profilo di rischio individuale.

Spesso addirittura si commette l’errore di cercare casa senza conoscere qual è la propria capacità di “mutuo-acquisto”, ossia qual è l’importo massimo che una banca sarebbe disposta a prestarci. Posto che lo sia. Con il rischio di imbarcarsi in proposte di acquisto (versando anche la caparra) e veder saltare via tutto perché poi l’istituto di credito, valutando il nostro rating, cioè la nostra capacità di rimborso, decide di non concederci il finanziamento. 

Il calcolo della propria capacità “mutuo-acquisto” è senza dubbio il primo passo da compiere prima di cercare un immobile, perché permette di capire qual è la fascia limite di prezzo dell’immobile che possiamo permetterci. Come si calcola il “potere mutuo-acquisto”? Bisogna partire dal reddito netto familiare (sommando quindi eventualmente anche quello del partner). A questo dato bisogna sottrarre poi l’importo di altri finanziamenti in corso e successivamente dividere il tutto per tre. Il risultato è l’importo massimo della rata che possiamo permetterci di pagare in base alla forza del nostro reddito.
Facciamo un esempio. Una coppia di 35enni che guadagna complessivamente 4mila euro netti al mese e ha già in corso un prestito di 400 euro al mese per il pagamento delle rate dell’automobile ha quindi un netto a disposizione per il mutuo di 3.600 euro. Dividendo questo importo per 3 ne rimangono 1.200. Ciò vuol dire che le banche non concederanno mutui la cui rata superi 1.200 euro. 

Come fare a capire a questo punto quale importo massimo possiamo chiedere? Entra in ballo la durata che insieme al tasso, è l’altro elemento imprescindibile nella formula del mutuo. Più il mutuo è lungo maggiore è la quota interessi che si pagherà alla banca ma in compenso minore sarà la rata. Oggi in Italia si stipulano mutui in media di 20-25 anni per importi medi di 120mila euro. Prima di cercare l’immobile è bene effettuare qualche simulazione per capire appunto - con il livello dei tassi di mercato - l’importo massimo che possiamo chiedere in prestito considerando il nostro “potere mutuo acquisto” (1.200 nell’esempio).
Se per ipotesi abbiamo intenzione di chiedere un mutuo di 300mila euro, il calcolatore ci indica che al tasso migliore oggi disponibile sul mercato (variabile all’1,5%) con un mutuo di 20 anni pagheremmo una rata di oltre 1.400 euro. Quindi dobbiamo aumentare la durata: a 25 anni infatti la rata scenderebbe a 1.170 e quindi se gli altri requisiti sono giusti (reddito stabile e con potenziale di crescita, età anagrafica sommata alla durata del mutuo non superiore a 75 anni) aumentano le probabilità che la banca finanzi l’operazione.

Se però preferiamo il tasso fisso (che a differenza del variabile resta immutato nel tempo) la prospettiva cambia. In partenza il tasso fisso è sempre più caro del variabile (proprio perché stipulandolo il mutuatario è come se sottoscrivesse un’assicurazione che lo copre da eventuali rialzi dei tassi, assicurazione che quindi ha un costo).
Nella prima parte del 2016 il miglior tasso fisso si aggira intorno al 2,8% (130 punti base in più del variabile). La simulazione ci dice quindi che non potremmo permetterci di chiedere 300mila euro a 25 anni perché la rata risulterebbe di quasi 1.400 euro. Dovremmo quindi optare per una soluzione a 30 anni dato che in questo caso la rata scenderebbe a 1.200 euro e quindi rientrerebbe nel nostro range.

Solo dopo aver chiarito quindi qual è la rata massima sostenibile e avendo quindi scelto il tasso preferito (considerando che il fisso è più caro ma è molto vantaggioso nel caso in cui si prevede un forte rialzo dell’inflazione mentre il variabile costa meno in partenza e potrebbe aumentare in caso di rialzo dei tassi e dell’inflazione) possiamo avvicinarci a capire quale è l’importo massimo di mutuo che possiamo chiedere.

Ma c’è un altro tassello da compiere. La maggior parte delle banche concede mutui per importi non superiori all’80% del valore dell’immobile. Questo significa che non possiamo permetterci di chiedere un mutuo se non abbiamo una liquidità da parte, almeno pari al 20% del valore dell’immobile che ci piacerebbe acquistare. Al momento ci sono solo due banche in Italia che offrono mutui fino al 95% del valore dell’immobile ma in questo caso lo spread (il costo fisso da pagare alla banca che contribuisce al calcolo del tasso di interesse finale) chiesto dall’istituto è più caro. Quindi anche in questo caso bisogna fare le simulazioni perché chiedendo un mutuo al 95% la rata rischierebbe di sforare l’importo massimo sostenibile (1.200 euro nell’esempio), pur spingendo al massimo (cioè 30 anni, di solito le banche non vanno oltre) la scadenza.

Se abbiamo fatto questi calcoli con accortezza e conosciamo su che cifre possiamo muoverci, allora possiamo cercare l’immobile. È inoltre molto importante nel momento in cui dovessimo fare una proposta d’acquisto versando una caparra per bloccare l’appartamento da altre offerte e aspettando che il venditore accetti o meno la nostra proposta di prezzo, inserire una preziosa clausola nella proposta d’acquisto: “salvo buon fine mutuo”. In questo modo potremo recuperare la caparra nel caso la banca o le banche presso cui nel frattempo ci siamo rivolti per chiedere un preventivo e avviare un’istruttoria sulla nostra capacità reddituale e di rimborso non dovessero concederci il mutuo. Perché l’ultima parola sta a loro.

Fonte articolo: IlSole24Ore, Guida Casa.

I criteri per i benefici fiscali sulla prima casa in vigore dal 2014 valgono anche per il passato. La classificazione catastale prevale sulle vecchie regole del 1969. La casa che rientra nella categoria A/2 non è di lusso e, pertanto, può fruire dei benefici “prima casa”, a prescindere dal fatto che l’immobile è superiore ai 240 metri quadrati, limite oltre il quale, in base ai criteri del decreto del 1969, era esclusa l’agevolazione.

È questo, in sintesi, quanto deciso dalla Commissione tributaria regionale di Roma, con la sentenza n. 4449/1/15. Ecco i fatti.

L’ufficio dell’Agenzia delle Entrate di Roma, con un atto di rettifica e liquidazione, revoca le agevolazioni prima casa a un contribuente che aveva acquistato un immobile nel 2008. Per l’ufficio, il contribuente non aveva diritto alle agevolazioni perché l’immobile aveva le caratteristiche di “casa di lusso”. Anche l’Agenzia del Territorio aveva supportato la decisione dell’ufficio in quanto aveva stimato che l’immobile aveva una superficie complessiva di 308,65 metri quadrati, cioè superiore al limite di 240 metri quadri oltre il quale era esclusa l’agevolazione prima casa.

Contro l’atto di revoca delle agevolazioni il contribuente presenta ricorso, chiedendo l’annullamento dell’atto. Il ricorso viene respinto dalla Ctp di Roma. Contro la sentenza, il contribuente propone appello per chiederne la riforma. Nell’appello, il contribuente rileva, in particolare, la mancata applicazione del principio dell’abolitio criminis in relazione all’articolo 10 del decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011.

Per i giudici tributari di secondo grado, l’appello del contribuente deve essere accolto per la ragione che si deve tenere conto del predetto articolo 10 del decreto legislativo 23/2011, a seguito del quale la materia è stata totalmente innovata avendo, tale provvedimento "modificato i criteri di individuazione delle classi degli immobili ai fini dell’imposta di trascrizione riportando tutto alla categoria catastale".

Ciò è stato confermato dalla stessa Agenzia delle Entrate, che, nella circolare 2/E del 2014, al paragrafo 1.3, afferma che "a decorrere dal 1° gennaio 2014, … l’applicabilità delle agevolazioni prima casa risulta vincolata, ai fini dell’imposta di registro, alla categoria catastale in cui è classificato o classificabile l’immobile e non più alle 13 caratteristiche individuate dal decreto del Ministro dei Lavori pubblici del 2 agosto 1969, così come previsto dall’articolo 1, quinto periodo, della Tariffa, parte prima, allegata al Tur, nella formulazione applicabile fino al 31 dicembre 2013".

Nel caso in esame, anche se l’acquisto dell’immobile è del 2008, deve essere rispettato il principio di abolitio criminis secondo il quale "salvo diversa previsione di legge, nessuno può essere assoggettato a sanzioni per un fatto che, secondo una legge posteriore, non costituisce violazione punibile".

In conclusione, le regole per le agevolazioni fiscali sulla casa in vigore dal 2014 valgono anche per il passato, e la classificazione catastale prevale sui vecchi criteri del 1969. Considerato che la casa in oggetto, di categoria A/2, è “non di lusso”, il contribuente ha diritto alle agevolazioni e l’atto dell’ufficio deve essere annullato.

Fonte articolo: IlSole24ore.com