ll regolamento di attuazione della norma che concede la deduzione Irpef del 20% sul prezzo di acquisto degli appartamenti destinati alla locazione è stato pubblicato nella "Gazzetta Ufficiale" n. 282 del 3 dicembre 2015 (si tratta del decreto del ministero delle Infrastrutture 8 settembre 2015).

La norma (l’articolo 21, Dl 133/2014, convertito con legge 164/2014) concede all’acquirente persona fisica (non esercente attività commerciale) una deduzione dal reddito complessivo pari al 20% del prezzo di acquisto (effettuato tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017) di unità immobiliari a destinazione residenziale, di nuova costruzione o oggetto di interventi di restauro o di ristrutturazione che:

• fossero "invendute" alla data del 12 novembre 2014;

• abbiano conseguito il requisito dell’agibilità tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017 mediante il rilascio dell’apposita certificazione da parte del Comune o per intervenuta formazione del silenzio assenso di cui all’articolo 25 del Dpr 380/2001.

La definizione.
Per unità immobiliari "invendute" si intende che deve trattarsi di abitazioni che fossero già interamente o parzialmente costruite ovvero quelle per le quali, sempre alla data del 12 novembre 2014, fosse stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio comunque denominato; nonchè quelle per le quali era stato dato concreto avvio agli adempimenti propedeutici all’edificazione quali la stipula di una convenzione tra il Comune e il soggetto attuatore dell’intervento.

Deve inoltre trattarsi di unità immobiliari destinate, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione (ma non tra genitori e figli) per un periodo continuativo di almeno otto anni (seguendo norme specifiche sull’entità massima del canone), non classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, non ubicate in zone agricole e con prestazioni energetiche certificate in classe A o B.

La deduzione.
Il 20%di deduzione può essere calcolato:
- sulla parte del prezzo non eccedente i 300mila euro (Iva compresa); nonché:
- sugli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari in questione.

La deduzione è ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.

I beneficiari.
Nel regolamento attuativo viene specificato che la deduzione spetta "ai soggetti titolari del diritto di proprietà dell’unità immobiliare in relazione alla quota di proprietà": in sostanza, in caso di acquisto per quota di comproprietà (ad esempio: l’acquisto di due fratelli, rispettivamente per il 70 e per il 30 per cento cadauno), a ciascun comproprietario spetta una detrazione commisurata alla rispettiva quota (e, quindi, nell’esempio, una detrazione rapportata a massimo 210mila euro per il primo fratello; e a massimo 90mila euro per il secondo fratello).

La medesima deduzione fin qui commentata spetta anche per le spese sostenute dal contribuente per contratti d’appalto stipulati al fine della costruzione di un’unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell’inizio dei lavori (si deve trattare della costruzione di unità immobiliari che devono essere ultimate entro il 31 dicembre 2017, per le quali sia stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio anteriormente alla data del 12 novembre 2014).
Sempre entro il limite massimo complessivo di 300mila euro, la deduzione spetta anche per l’acquisto o la realizzazione di ulteriori unità immobiliari da destinare alla locazione.

Fonte articolo: Il Quotidiano del Condominio, Il Sole24Ore, vetrina web.

"Ormai possiamo dirlo: non siamo più una nicchia, ma un segmento di mercato a tutti gli effetti". Per il Presidente di Assolegno, Emanuele Orsini, le ragioni della crescita delle costruzioni in legno in Italia non possono più essere circoscritte all’incremento fisiologico di un settore che muove i primi passi.

Certo, i numeri in Italia sono ancora minoritari se confrontati a quelli dell’edilizia tradizionale, ma di tutto rispetto in termini assoluti, come emerge dal Rapporto Case ed edifici in legno 2015 realizzato dal centro studi di FederlegnoArredo Eventi, che sarà diffuso oggi. 

Lo scorso anno sono state ultimate nel nostro Paese 3.025 costruzioni in questo materiale, per un fatturato complessivo di 658 milioni. Il dato più interessante è che – confermando una tendenza in atto ormai da alcuni anni – questo settore ha continuato a crescere proprio nel periodo in cui, viceversa, l’industria italiana delle costruzioni registrava perdite anche pesanti. 

Tra il 2010 e il 2014 il numero di abitazioni in nuovi fabbricati a uso residenziale (esclusi ampliamenti) è diminuito del 60%, mentre gli investimenti complessivi nel comparto edilizia sono crollati di quasi il 35% dal 2008 a oggi (stime Ance). Viceversa, la produzione di edifici prefabbricati in legno (anche a uso non residenziale) è cresciuta del 7,7% dal 2010 al 2014, passando da 559 milioni a 602,5 milioni di euro. Dei 54mila permessi di costruire rilasciati nel 2014 (stime Ance), le abitazioni in legno rappresentano il 6,4%. Una quota importante, se si considera che, fino a una decina di anni fa, tale percentuale si aggirava attorno al 2% del costruito.

Ma, al di là dei numeri, sono alcuni fattori qualitativi che decretano, secondo le parole di Orsini, "il successo del legno nell’edilizia". Il suo utilizzo, infatti, va ormai ben oltre il settore residenziale, a cui fino a pochi anni fa era limitato. Questo ampliamento delle sue applicazioni è insieme il risultato sia dell’impiego di nuove tecnologie (come i pannelli in legno massiccio a strati incrociati X-lam), sia di un cambio di mentalità nei consumatori, che hanno diffuso un po’ in tutta la Penisola questo genere di edifici. 
La maggior parte è concentrata al Nord (Trentino-Alto Adige, Lombardia e Veneto sul podio), ma sempre più progetti interessano anche le regioni del Centro e del Sud dove, secondo il vicepresidente del gruppo altoatesino Rubner Holzbau (tra le aziende leader del settore), si aprono importanti potenzialità per i prossimi anni.
L’Italia sta inoltre recuperando rapidamente il ritardo rispetto ai Paesi del Centro e Nord Europa e oggi è al quarto posto in Europa per produzione di edifici in legno, con una quota del mercato dell’8,4%, preceduta da Germania (25,4%), Regno Unito (19,2%) e Svezia (15,6%).

Nonostante il 90% delle nuove costruzioni in legno realizzate in Italia sia a uso residenziale, "sempre più spesso anche imprese, catene della grande distribuzione ed enti pubblici scelgono il legno per realizzare stabilimenti, centri commerciali, impianti sportivi ed edifici scolastici", spiega il presidente di Assolegno. Le ragioni sono le più diverse: la possibilità di ottenere in tempi rapidi strutture ad alto risparmio energetico (circa il 40%) di classe energetica A; ma anche la maggiore sicurezza sul fronte antisisimico e in caso di incendi. Tanto che, spiega Stefan Rubner, rispetto al passato sono molto cambiati anche i clienti: non più soltanto una nicchia di consumatori con alta disponibilità economica e alto grado di istruzione, ma un mix di consumatori di ogni fascia sociale e reddituale.

E la tendenza alla crescita non sembra fermarsi, osserva Emanuele Orsini, sebbene il fatturato si sia stabilizzato (anche in conseguenza della stagnazione generale del settore immobiliare): "il dinamismo del mercato delle costruzioni in legno che appare nella ricerca è confermato dall’ottimo andamento degli ordinativi: numerose aziende del settore hanno già ordini vicini al 60% della produzione programmata nel 2016.

Fonte articolo: http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2015-12-01/risparmio-e-sicurezza-spingono-case-legno--134844.php?uuid=ACHXVDkB

La filiera integrata del real estate oggi rappresenta il 20% del Pil italiano e circa due milioni di posti di lavoro, ma ha un enorme potenziale di crescita.

Il lavoro da fare è tanto. Pensiamo, a esempio, al consumo di suolo, passato dal 2,9% degli anni 50 al 7,3% del 2012, che oggi richiede razionalità e salvaguardia ambientale; pensiamo al degrado fisico e sociale delle aree urbane storiche e periferiche: 2,6 milioni di edifici in mediocre o pessimo stato di conservazione (ricerca Cresme); per finire consideriamo il patrimonio costruito prima del 1971 – cioè 7,2 milioni di edifici – che non risponde a criteri antisismici. 

Per comprendere il valore di tali azioni da compiere, si consideri che nel 2014 gli investimenti nelle costruzioni sono arrivati a 170 miliardi e che lo sviluppo nel campo dei servizi in genere coinvolge il maggior numero di occupati, pari al 64% degli occupati totali, di cui oltre 12 milioni nel solo settore privato. 
In altre parole, riqualificazione urbana e gestione dei servizi rappresentano un giro d’affari colossale che, se ben indirizzato e coordinato, può largamente superare ogni aspettativa economica e proiezione di crescita.

Parliamo anche di un settore tra i più penalizzati dalla crisi economica, e che non ha margini di recupero se non interviene una strategia politica di lungo respiro che ridia vigore al mercato reale. Il comparto immobiliare oggi è a una sorta di anno zero, ancora alle prese con una crisi lunga e grave (da cui solo alcune aree del Paese cominciano a emergere), in un contesto in cui la carenza di risorse pubbliche si aggiunge alla paralisi amministrativa e all’ostinazione del popolo dei "No".

"Insomma, l’economia italiana ha una grande risorsa inutilizzata, o mal interpretata, e che invece può essere, con nuove regole e nuovi modelli gestionali, il più straordinario volano di sviluppo per tutto il Paese", dice Alfredo Romeo, Presidente di Osservatorio Risorsa Patrimonio-Italia (promosso da Romeo gestioni, Nomisma e Cresme consulting). Questa risorsa, precisa Romeo, è "il territorio nel suo complesso che, con poche iniziative destinate alla valorizzazione, può essere il motore di una ripresa generale sopratutto se si ferma quella distorsione del mercato provocata dai fondi immobiliari che fanno gli amministratori di condominio invece di valorizzare i beni gestiti". 

Con quali risorse intervenire in tempi di drastici tagli alla spesa? Ci sono modelli tecnici e amministrativi che possono esse adottati. E in più ci sono norme attuative che prefigurano in modo concreto le opportunità di intervento coinvolgendo, oltre alle Amministrazioni, anche cittadini e imprese. Una formula che offre promettenti orizzonti di investimento e di ritorno economico è l’articolo 24 del Decreto “Sblocca Italia” (Dl 133/2014) che promuove un modello bottom-up. "Questa norma – insiste Romeo – può rappresentare il detonatore capace di far esplodere il vero cambiamento sul tema delle valorizzazioni, perchè concilia tre elementi cruciali: la responsabilità sull’attuazione del progetto della pubblica amministrazione, la condivisione e la partecipazione dei cittadini e sopratutto l’interesse dei privati a investire". 

Conclusioni, sintesi e riflessioni, su tutto questo corpus di studio sono al centro del seminario in corso di organizzazione dal titolo "Gestire le città – La risorsa Territorio per un New Deal italiano". L’incontro, che si tiene oggi a Roma (Auditorium Ara Pacis) e che viene moderato dal direttore del Sole 24 Ore, Roberto Napoletano, presenta un programma articolato.
All’introduzione di Alfredo Romeo, il quale si intrattiene sul tema "Cultura e qualità dei servizi: il New Deal necessario", segue la relazione di base, curata da Roberto Mostacci, del Comitato Scientifico Orp-Italia.

In una seconda fase del seminario si succedono altri autorevoli interventi: Luigi Nicolais, Presidente del Cnr si occupa di "Territori della ricerca"; Roberto Reggi, dg dell’Agenzia del Demanio interviene su "La ricchezza delle valorizzazioni – I modelli innovativi"; Paolo Crisafi, dg di Assoimmobiliare parla di "Oltre l’immobiliare: nuove proposte contro la crisi del mercato"; Veronica Nicotra, segretario generale dell’Anci parla della "Sfida del cambiamento nella Pa e negli Enti Locali". A Dario Nardella, sindaco di Firenze, va il compito di raccontare un’esperienza diretta di "Partecipazione dei cittadini nella gestione della città". Infine, Raffaele Cantone, Presidente di Anac (Autorità nazionale anticorruzione) si occupa di "Rispetto delle regole o regole da cambiare? Il diritto come motore o freno dell’Economia" ed Ermete Realacci, "residente della Commissione Ambiente e Territorio della Camera, chiude su "Qualità delle città, qualità della vita". 

Fonte articolo: Il Sole24Ore, vetrina web.

Dopo 54 mesi di crisi ininterrotta, il settore delle costruzioni registra un’inversione di tendenza: sono tornati i segni positivi per la produzione che, a settembre 2015, mostra una crescita dello 0,4%, e per l’occupazione che al secondo trimestre 2015 fa rilevare un aumento del 2,3%, pari a 34.000 occupati in più nell’ultimo anno.

I dati arrivano da una rilevazione di Confartigianato, che coglie i primi tenui segnali di "risveglio" del settore delle costruzioni.

L’occupazione torna a crescere.
La crescita dell’occupazione arriva dopo quasi 5 anni di gravi difficoltà - spiega Confartigianato - che hanno provocato la perdita di 378.000 addetti. Gli aumenti più marcati di occupati, pari al +3% nell’ultimo anno, si registrano nelle regioni del Nord e nel Mezzogiorno. 
Rimane critica, invece, la situazione del mercato del lavoro nel Centro, dove l’occupazione in edilizia fa segnare una contrazione di un ulteriore 0,3%.

Crescono i settori dei prodotti per l’edilizia.
Segnale positivo arriva anche dalla filiera manifatturiera di 20 settori che forniscono prodotti per l’edilizia dove la produzione a settembre cresce del 4,6%, anche se persiste un calo del 3,2% nel totale dei primi 9 mesi del 2015.

Diminuisce la spesa in opere pubbliche.
Ma insieme a queste indicazioni, Confartigianato mette in evidenza una forte diminuzione della spesa in opere pubbliche (fabbricati, strade e altre opere del genio civile, quali porti, condotte, opere per la difesa del suolo, linee ferroviarie, ecc): nella media del quinquennio 2010-2014 è stata pari a 24.762 milioni di euro, vale a dire 5.092 milioni in meno (-17,1%) rispetto alla media dei 29.854 milioni tra il 2005 e il 2009. Nel 2014 gli investimenti delle Amministrazioni pubbliche in costruzioni sono crollati a 20.864 milioni di euro.

La strada per il recupero è lunga e impervia: basti dire che i livelli di produzione delle costruzioni di settembre 2015 sono inferiori del 28,9%rispetto a quelli dello stesso mese del 2011 e addirittura inferiori del 41,8% rispetto ai massimi di settembre 2007.

Per uscire dal tunnel: i bonus per l’edilizia.
“La spinta per uscire dal tunnel della crisi - sottolinea Cesare Fumagalli, Segretario Generale di Confartigianato - può arrivare su due fronti. Da un lato con i bonus per le ristrutturazioni edili e la riqualificazione energetica degli edifici previsti dal Governo nella Legge di Stabilità che consentono di raggiungere più obiettivi: rilancio delle imprese delle costruzioni, riqualificazione del patrimonio immobiliare, risparmio ed efficientamento energetico e difesa dell’ambiente, emersione di attività irregolari”.

La Riforma degli appalti.
“Il secondo fattore di stimolo per il settore delle costruzioni - prosegue Fumagalli - è rappresentato dalla Riforma del Codice degli Appalti approvata dalla Camera il 17 novembre. La Riforma recepisce le sollecitazioni di Confartigianato per valorizzare il ruolo delle micro e piccole imprese, contribuire a risolvere il grave problema dei ritardi di pagamento, semplificare le norme sulla materia, garantire trasparenza nella filiera degli appalti. Confidiamo - conclude Fumagalli - nella rapida e definitiva approvazione della riforma da parte del Senato e ci auguriamo che i decreti di attuazione tengano nel debito conto tutti i criteri introdotti dal Parlamento”.

Fonte articolo: http://www.edilportale.com/news/2015/11/mercati/costruzioni-confartigianato-primi-segnali-positivi-dopo-5-anni-di-crisi_49042_13.html

Da quando è entrato a regime il decreto legislativo 122/2005, che ha introdotto nel nostro ordinamento un sistema di tutele per i privati che intendono acquistare immobili da costruire (da imprese o cooperative edilizie), i casi di aziende edili fallite sono aumentati anno dopo anno, per un totale di 11.916 casi (vedi scheda a lato). Un dato che da solo dà la misura di quanto sia importante tutelarsi in questo genere di contratti.

Dalle verifiche documentali alla corretta “misurazione” di acconti e caparre, dalla scelta del mutuo alla stesura delle possibili clausole di tutela. Che avvenga da privato, costruttore o società non costruttrice, l’acquisto dell’abitazione presenta diversi elementi di complessità.

"Elementi da aver chiari fin dall’inizio e per la cui valutazione è bene farsi assistere da un professionista, che possa eseguire tutti i controlli necessari. Per non fare il passo più lungo della gamba e non trovarsi a dissipare tempo e risparmi", riassume il Presidente del Consiglio notarile di Milano, Arrigo Roveda. Al “Comprar casa senza rischi” i notai dedicano l’appuntamento di domenica prossima nel capoluogo lombardo, rivolto ai cittadini e organizzato in occasione del 50° Congresso nazionale del Notariato. Tra i temi trattati anche rent to buy, detrazioni, fiscalità, successioni e aste immobiliari.

La legge prevede un pacchetto di difese fondamentale per chi intende comprare “sulla carta” e corre il rischio di versare (e non recuperare) anticipi per un immobile che non potrà poi essergli ceduto. O che, anche ceduto, possa in seguito presentare gravi difetti costruttivi. La salvaguardia si applica a immobili per i quali "sia già stato richiesto il permesso di costruire – recita la norma – e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità".

Tra le tutele, c'è innanzitutto l’obbligo che, alla stipula del preliminare, il costruttore consegni all'acquirente una fideiussione (i cui estremi vanno citati nell'atto) a garanzia di tutti i corrispettivi incassati o da incassare fino al trasferimento della proprietà. La fideiussione non copre solo la cifra versata alla firma del “compromesso” (ad esempio, la caparra confirmatoria), ma può garantire - entro il limite massimo specificato nella stessa polizza - anche gli importi che si prevede vengano via via riscossi dal costruttore fino al rogito: è il caso degli acconti di prezzo da pagare in base allo stato di avanzamento lavori.

Se il costruttore fallisce (o viene sottoposto ad amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa), l'acquirente può dunque rivolgersi alla banca o alla compagnia assicuratrice per riscuotere la fideiussione e così sciogliere il contratto. Nel caso in cui l'immobile sia già “venuto a esistenza” (realizzato cioè il rustico e completata la copertura, anche se mancano le finiture), deve muoversi prima che il curatore fallimentare comunichi la decisione di dare eventuale esecuzione al preliminare e trasferire comunque la proprietà.

"Inoltre, in caso di vendita all'asta dell'immobile, che l'acquirente abbia già adibito ad abitazione principale (per sé, per il coniuge o per un parente di primo grado), egli gode di un diritto di prelazione, anche se ha già ricavato dal fideiussore il rimborso delle somme - aggiunge Piercarlo Mattea, del Consiglio Notarile di Milano.
Un altro punto di favore è che gli atti, conclusi a “giusto prezzo” e nei quali l'acquirente si impegni a stabilire entro dodici mesi dalla data di acquisto o di fine lavori la residenza propria, del coniuge o di parenti e affini entro il terzo grado, non sono soggetti a revocatoria fallimentare". Restano cioè validi e non possono esser resi inefficaci dal curatore.

Il mancato rilascio della fideiussione comporta la nullità del contratto preliminare: una nullità “relativa”, che può quindi esser fatta valere - senza limite temporale - dal solo acquirente. Il quale non può rinunciare preventivamente alla garanzia: proprio per evitare eventuali aggiramenti contrattuali, il Dl 47/2014 ha previsto la nullità di ogni clausola che possa portare a eludere le tutele.
"Altro aspetto importante - osserva il notaio -, il preliminare deve essere adeguato al contenuto di legge. Significa che, oltre a indicare naturalmente soggetti e oggetto del contratto, prezzo e modalità di pagamento, deve descrivere con precisione l'immobile ancora da costruire, le sue caratteristiche tipologiche, tecniche e strutturali, il termine massimo di completamento dei lavori, allegando il capitolato e gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire. Ma è opportuno indicare anche il termine per la stipula del definitivo". 

Dopo la firma del “compromesso”, è comunque consentito alle parti apportare delle varianti, arrivando anche a cambiare l'immobile da trasferire: a seconda delle modifiche, bisognerà quindi stipulare un atto integrativo o un nuovo preliminare sostitutivo, integrando e sostituendo anche la fideiussione. "Nel preliminare - dice Mattea - dev'essere anche specificato l'impegno dell'impresa di procedere al frazionamento del mutuo contratto per la costruzione e della relativa garanzia ipotecaria, o alla sua cancellazione; impegno che dovrà essere assolto prima della firma dell'atto definitivo di compravendita".
Al rogito, il costruttore deve poi fornire una polizza assicurativa indennitaria decennale, a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori (che può essere successiva a quella del trasferimento della proprietà). La polizza copre i danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi derivanti da rovina totale o parziale, oppure da gravi difetti costruttivi delle opere. Pur se la sua assenza non comporta alcuna sanzione, né incide sulla validità dell'atto, è bene pretendere che venga rilasciata.

Fonte articolo: http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2015-11-05/casa-costruzione-garanzia-obbligatoria-151157.php?uuid=ACBFkgSB