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Comprare casa a 1 euro: ecco i Comuni dove si può

casa centro

In Italia sono 14 i Comuni disposti a vendere un immobile per riqualificare un'area o ripopolare il centro storico.

Acquistare casa spendendo un solo euro? Nessuno scherzo. In Italia sono sempre di più i Comuni disposti a vendere un immobile per questa cifra che definire irrisoria è poco. In alcuni casi, il prezzo è riferito alla cessione simbolica dell’immobile. In altre occasioni, invece, 1 euro è la base d’asta. E in un mercato immobiliare che negli ultimi anni balbetta, questa può diventare una vera e propria rivoluzione.

In totale sono 14 i comuni italiani dove è possibile acquistare una casa a 1 euro e si trovano in Piemonte, Sicilia, Toscana, Marche, Abruzzo e Campania. L’obiettivo principali in quasi tutti i casi è quello di riqualificare un’intera area, di ripopolare un antico centro abitato o di offrire nuove opportunità di lavoro a maestranze locali. Chi sceglie di comprara l’immobile a 1 euro in uno dei comuni presenti nella lista qui sopra è consapevole di dover poi effettuare dei lavori di riattamento dell’abitazione da concludere entro 3 anni. 

Borgomezzavalle – Verbano Cusio Ossola – Piemonte
Cantiano – Pesaro Urbino – Marche Montieri
Grosseto – Toscana Fabbriche di Vergemoli
Lucca – Toscana Patrica – Frosinone – Lazio
Lecce nel Marsi – Aquila – Abruzzo Zungoli – Avellino – Campania
Ollolai – Nuoro – Sardegna
Nulvi – Sassari – Sardegna
Gangi – Palermo – Sicilia
Regalbuto – Enna – Sicilia
Salemi – Trapani – Sicilia
Mussomeli – Caltanisetta – Sicilia
Sambuca – Agrigento – Sicilia

Aliquote massime Imu su case in affitto nel 50% dei capoluoghi

Più della metà dei Sindaci, 56% su 106, delle città capoluogo di provincia applica l’aliquota massima dell’Imu (ovvero il 10,6 per mille) alle abitazioni locate a canone di mercato.


Tre punti in più rispetto al livello minimo del 7,6 per mille. 

 

A beneficiare del livello più basso dell’imposizione, invece, sono molti di meno: solo i proprietari in cinque Comuni (Gorizia, Piacenza, Nuoro, L’Aquila e Teramo, questi ultimi due terremotati.
La geografia variegata di quelli che si sono attestati al massimo dell’imposta spazia da Bergamo a Benevento, da Crotone ad Asti, da Potenza a Pavia. Delle quattordici città metropolitane solo Milano, Cagliari, Venezia e Napoli hanno deciso di non stare con il gruppo di testa nella graduatoria delle aliquote.


Questo allineamento in alto della maggioranza dei Sindaci nella tassazione delle abitazioni affittate a canone di mercato anche per il 2017 è dovuto alla necessità di ottenere il massimo gettito per aiutare i bilanci traballanti; in un certo numero di casi, però, può avere influito anche la volontà di creare un cuscinetto finanziario da usare, a fini sociali, per abbassare le aliquote su immobili destinati ad altri usi. Una buona metà dei Comuni, poi, non distingue tra canoni di mercato e canoni concordati. E tra questi, in molti, alle abitazioni locate a canone libero si applica l’aliquota massima.


A Bari, Pisa, Vicenza, Pavia e Livorno, le aliquote per i canoni concordati sono almeno dimezzate rispetto a quelle applicate alle altre abitazioni affittate a canone libero; in una trentina di città la differenza è di almeno il tre per mille.
Alcuni Comuni applicano anche più di un’aliquota: ad Asti i proprietari disposti ad affittare ai livelli più bassi dei canoni previsti dagli accordi territoriali pagano l’Imu al 5,6 tre punti in meno rispetto a chi stipula ai livelli massimi (sempre concordati).


Dall’analisi del Sole 24 Ore del Lunedì sulle aliquote Imu 2017 nei 106 capoluoghi di provincia emerge che i Sindaci anche quest’anno non hanno usato molto questa leva fiscale per tentare di accrescere l’offerta di case in affitto.
Per differenziare le aliquote avrebbero potuto applicare la maggiorazione Tasi (fino al 2,5 per mille) concessa anche per il 2017 dalla Legge di Bilancio. Qualcuno si è avvalso di questa possibilità, ma sembrerebbe più con obiettivo di far cassa che per altro. Hanno, infatti, applicato la Tasi sia agli alloggi locati (anche a canone concordato) sia a quelli sfitti, rendendo quindi indifferente, sul piano della tassazione comunale, per i proprietari affittare o non affittare.


Tra gli altri Comuni che non hanno l’aliquota massima per le abitazioni affittate, quattro su dieci hanno cercato di disincentivare lo sfitto rendendo più pesante l’imposta. Considerando la somma di Imu e Tasi, il proprietario di una casa sfitta deve calcolare l’imposta comunale con un’aliquota più alta oscillante tra il 3 per mille di Piacenza e Teramo e il 4 di Ravenna, Ferrara e Belluno. Ma dei 23 consigli comunali che hanno deliberato in questa direzione, più della metà penalizza lo sfitto con una differenza di aliquota minima, che non supera l’uno per mille.


Per accrescere l’offerta di case a prezzi calmierati, una mano più sostanziosa può averla data la norma statale che riduce del 25% l’Imu su questi immobili se locati come abitazioni principali.


Fonte articolo: IlSole24ore

Tari: quali rimborsi chiedere?

I rimborsi della Tari cresciuta con i calcoli illegittimi su box e cantine possono guardare indietro fino al 2014, data di nascita del tributo, e le richieste vanno presentate in carta semplice, senza troppe formalità; a patto di indicare tutti i dati che servono a "identificare il contribuente, l’importo versato e quello di cui si chiede il rimborso", specificando anche la pertinenza che ha generato l’errore.

 

Da escludere rimborsi per la Tares 

Arrivano, e hanno la forma ufficiale della circolare, le istruzioni del Ministero dell’Economia per sciogliere il ginepraio creato dai calcoli sbagliati sul tributo rifiuti. Curiosamente il Ministero, pur ricordando il termine di cinque anni per la prescrizione, esclude la possibilità di chiedere rimborsi anche per il 2013, quando era in vigore un tributo (la Tares) caratterizzato dalle regole poi ereditate dalla Tari, come spiega la stessa circolare. Fuori dal problema, e quindi dai rimborsi, è anche la "Tari puntuale", applicata finora in meno di 300 Comuni che provano a misurare davvero la quantità dei rifiuti prima di calcolare la bolletta.


Rischio rincari per i contribuenti 

Ma ripartiamo da capo. L’errore, come ricordato in queste settimane da Il Sole 24 Ore alla luce della risposta del sottosegretario all’Economia Pier Paolo Baretta al question time presentato in commissione Finanze alla Camera da Giuseppe L’Abbate del Movimento 5 Stelle, riguarda i criteri seguiti in una serie di Comuni, grandi e piccoli, per applicare la "quota variabile" del tributo.


Accanto alla "quota fissa", che va moltiplicata per i metri quadrati, la Tari prevede infatti una parte variabile, che cambia in base al numero degli abitanti dell’immobile e serve a parametrare il conto alla quantità di rifiuti prodotti. Proprio questa funzione della parte variabile, ribadisce il dipartimento Finanze, determina il meccanismo per il calcolo, che deve applicare la quota variabile una sola volta anche quando l’appartamento è completato da cantine, box e solai. Nei Comuni con l’errore, la quota variabile è stata invece ripetuta per ogni pertinenza autonoma dal punto di vista catastale, gonfiando il conto finale.


Il meccanismo non ha “arricchito” i Sindaci, perché la Tari è misurata in base ai costi del servizio indicati nei piani economico-finanziari dei gestori, e questo apre un problema su come finanziare i rimborsi; con il rischio che gli euro di ritorno nelle tasche dei contribuenti colpiti dal calcolo sbagliato siano spalmati come richieste aggiuntive su tutti gli altri.


Cantiere aperto per i regolamenti locali 

Di questo la circolare non si occupa, perché la sua competenza punta solo a dire l’ultima parola su norme, obblighi dei Comuni e diritti dei contribuenti. I Sindaci sono chiamati a modificare i regolamenti sbagliati, e i cittadini a verificare le bollette perché le discipline locali spesso "non contengono un’espressa e univoca previsione" sui calcoli.


Unica utenza per abitazione e pertinenze 

In effetti il caos è parecchio, ma la circolare spiega che quella giusta è solo la via maestra, e che l’ "utenza domestica deve intendersi comprensiva sia delle superfici adibite a civile abitazione sia delle relative pertinenze". Tradotto, significa che casa, garage, cantina e solaio sono un tutt’uno: la somma della loro superficie serve a calcolare la quota fissa, e la quota variabile va aggiunta una volta sola. Finiscono così in fuorigioco tutti i calcoli alternativi dei Comuni, e considerati corretti dalla nota Anci di mercoledì: a partire dai regolamenti che trattano i garage come utenza "non domestiche". Gli effetti in bolletta sono minori rispetto a quelli delle pertinenze moltiplicate: ma restano illegittimi.


Fonte articolo: IlSole24ore.com

Nuove costruzioni: obbligatorie colonnine ricarica auto elettriche

A metterlo nero su bianco, inserendolo nei propri regolamenti edilizi, sono solo pochi Comuni in Italia.


Da Nord a Sud, consultando i siti dei capoluoghi di Regione, solo Milano, Torino, Bologna e Campobasso risultano adeguati. 

Eppure, la scadenza è imminente: entro il 31 dicembre 2017, tutte le amministrazioni locali dovranno inserire una norma nel proprio regolamento edilizio che vincola gli edifici (residenziali e non, sopra i 500 metri quadri e di nuova costruzione, tranne gli edifici pubblici) alla predisposizione all’allaccio di infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli. Pena: il mancato rilascio del titolo abilitativo. A prevederlo è il Testo unico dell’edilizia.


Le norme Ue 

La regola discende dal Dlgs 257/2016, che ha modificato il Testo unico edilizia (articolo 4 del Dpr 380/2001 ). La norma, a sua volta, attua la direttiva europea 2014/94/Ue che stabilisce i requisiti minimi in materia di realizzazione di infrastrutture per i combustibili alternativi, inclusi i punti di ricarica per i mezzi elettrici. E proprio in questi giorni Bruxelles ha rilanciato sulle auto green: secondo la Commissione, entro il 2030 i produttori dovranno ridurre del 30% le emissioni della propria flotta, ampliando a un terzo della flotta l’offerta di veicoli a motore pulito.
In Italia già il Dl 83/2012 aveva indicato il 1° giugno 2014 come data entro cui i Comuni avrebbero dovuto prevedere nei regolamenti edilizi la norma sulle colonnine di ricarica, obiettivo poi aggiornato alla fine del 2017.


I vincoli 

Ora le previsioni sono più specifiche. L’articolo 4 prevede, infatti, l’obbligo di predisporre l’installazione di colonnine di ricarica per auto elettriche per tutti gli edifici non residenziali di nuova costruzione di superficie superiore a 500 metri quadri; per gli edifici residenziali di nuova costruzione con almeno 10 unità abitative; per i fabbricati già esistenti sottoposti a ristrutturazione edilizia di primo livello (cioè soggetti a un intervento che coinvolga almeno il 50% della superficie lorda e l’impianto termico).

Le infrastrutture di ricarica devono permettere la connessione di una vettura per ogni parcheggio coperto o scoperto o per ciascun box per auto presente nell’immobile. Per i soli edifici residenziali di nuova costruzione con almeno 10 unità abitative il numero di spazi a parcheggio e box auto dotati di colonnina non deve essere inferiore al 20% del totale. Le colonnine sono un servizio misurabile: l’accesso alla ricarica, in genere, avviene tramite tessere magnetiche individuali e quindi è possibile ripartire le spese sulla base degli effettivi consumi.
Nel caso, invece, di una colonnina installata nel box di pertinenza di una singola proprietà, anche se in condominio, se l’allacciamento elettrico per lo spazio garage è comune, è possibile installare un contatore e procedere ogni anno alla lettura dei consumi, comunicandoli all’amministratore, come già capita per il riscaldamento con le termovalvole.


L’adeguamento 

Nonostante i tempi siano ormai agli sgoccioli (il termine scatta il 31 dicembre, salvo proroghe dell’ultima ora), poche amministrazioni tra le principali città in Italia paiono avere recepito la novità. Monitorando i regolamenti edilizi pubblicati sui portali dei Comuni (in genere nella sezione “amministrazione trasparente”), solo alcuni capoluoghi del Nord, con l’aggiunta di Campobasso, hanno inserito regole sulla obbligatorietà di predisporre punti di ricarica.


A Milano l’attuazione (avvenuta già sulla base del Dl 83/2012) prevede per tutti i nuovi interventi (indipendentemente dalla dimensione e dalla destinazione d’uso) la creazione di box con presa per la ricarica dei veicoli e relativa contabilizzazione dei consumi. Risale a tre anni fa anche l’adeguamento di Bologna: l’articolo 55 norma la presenza di prese nei box e posti auto di tutti gli immobili con superficie superiore a 500 metri quadrati. A Torino l’obbligo è riferito agli immobili di grandi dimensioni e con uso non residenziale. Campobasso recepisce la norma nazionale. Altre città, come Genova, sono in fase di revisione: l’adeguamento è previsto entro l’autunno (si veda il dettaglio nelle schede a fianco).
In caso di mancato “allineamento” da parte dei Comuni, il Testo unico edilizia prevede che le Regioni si sostituiscano ai Comuni e facciano decadere i titoli edilizi rilasciati per edifici non costruiti seguendo le regole, in base alle proprie leggi regionali.


Fonte articolo: IlSole24ore

 

Se la Tari è "gonfiata" si può chiedere il rimborso; ecco come

Continua a tenere banco la questione della quota variabile Tari, che diversi Comuni hanno applicato illegittimamente anche alle pertinenze delle utenze domestiche, sollevata dalla risposta all'interrogazione parlamentare del 18 ottobre scorso.


Il problema, di cui avevamo già parlato mostrando un esempio di calcolo, è sorto nel 2014 con il passaggio alla Tari, che prevede l'applicazione del metodo normalizzato (Dpr 158/99) distinguendo la quota fissa dalla quota variabile. 

 

Dopo la breve parentesi del 2013 con la Tares (per i Comuni che l'hanno istituita), si è passati da una tariffa "monomia" della Tarsu a una tariffa "binomia" della Tari, composta da una quota fissa correlata alla superficie e al numero dei componenti del nucleo familiare, e da una quota variabile collegata solo al numero degli occupanti. Quindi se una famiglia di 4 persone occupa 100 o 200 mq, la quota variabile è sempre la stessa, cambia invece la quota fissa.

La Tari "gonfiata"

La determinazione delle quote, fissa e variabile, dipende dai costi complessivi del servizio rifiuti, previsti dal piano finanziario Tari approvato dal Comune in base ai criteri del Dpr 158/99, distinguendo peraltro le tipologie di utenze (domestiche e non domestiche) e rispettando la copertura integrale dei costi. Si arriva così a quantificare delle tariffe: in particolare quelle relative alle utenze domestiche sono contenute in una tabella di sei righe distinte per numero di componenti del nucleo familiare (da uno a sei o più componenti).


Le tariffe Tari sono però riferite all' "utenza", comprensiva delle pertinenze (garage, cantina, eccetera), diversamente dalle aliquote Imu che invece considerano l'unità immobiliare intesa in senso catastale. Ed è qui che può sorgere l'errore di calcolo della Tari, perché diversi Comuni applicano a ogni unità immobiliare sia la quota fissa sia quella variabile, mentre quest'ultima, essendo correlata solo al numero degli occupanti, andrebbe associata all'intera utenza.


Risulterebbe così gonfiata la Tari da corrispondere in caso di abitazioni con pertinenze. Lo stesso dicasi in caso di abitazioni di vecchia costruzione composte da più subalterni catastali ma che di fatto costituiscono un'unica utenza domestica. È evidente che l'applicazione della parte variabile a ogni pertinenza o unità immobiliare comporta un notevole aumento della Tari da pagare, aumento che il Mef ritiene illegittimo.

Che cosa deve fare il contribuente 

Il contribuente, dopo aver attentamente verificato la propria posizione già nell'avviso di pagamento, dovrebbe quindi chiedere al Comune il rimborso di quanto indebitamente pagato o la compensazione sulla bolletta dell'anno prossimo. L'operazione dovrebbe comunque passare attraverso una rideterminazione complessiva delle tariffe, riguardante l'intera platea delle utenze domestiche: quelle con pertinenze, che sono state penalizzate e quelle senza pertinenze. Ci sono comunque cinque anni di tempo dal versamento per chiedere il rimborso, che il Comune dovrebbe effettuare entro 180 giorni dalla presentazione dell'istanza.
Ovviamente l'eventuale riscontro negativo ovvero il silenzio-rifiuto espone l'ente ad un contenzioso che potrebbe rivelarsi controproducente, alla luce della recente interpretazione ministeriale.


Come si fa a capire di aver versato la Tari "gonfiata"? 
Sono pochi i Comuni che hanno espressamente previsto nei loro regolamenti Tari la non applicabilità della quota variabile alle pertinenze dell'utenza domestica. Si dovrebbero quindi leggere attentamente gli avvisi di pagamento che l'ente ha inviato a tutti i contribuenti (la Tari è riscossa normalmente su liquidazione d'ufficio) e verificare, in caso dipertinenze, che la quota variabile applicata risulti pari a zero euro.


In quale parte dell'avviso di pagamento è indicata la quota variabile? 
In genere l'avviso di pagamento della Tari contiene il riepilogo dell'importo da pagare, le istruzioni per il versamento (scadenza rate e codice tributo) nonché il dettaglio delle somme. È in questa parte che l'ente indica le unità immobiliari (con i dati catastali: foglio, particella, sub), la superficie tassata, il numero degli occupanti e la quota fissa e variabile distinta per ogni unità immobiliare. La quota variabile deve essere presente solo per l'abitazione, non anche per le eventuali pertinenze.


Entro quale termine il contribuente può chiedere il rimborso al Comune? È obbligatorio per il Comune rispondere all'istanza? 
L'articolo 1 comma 164 della legge 296/2006 (finanziaria 2007) stabilisce che il rimborso delle somme versate e non dovute deve essere richiesto dal contribuente entro il termine di cinque anni dal giorno del versamento, ovvero da quello in cui è stato accertato il diritto alla restituzione. La stessa norma impone inoltre all'ente di effettuare il rimborso entro centottanta giorni dalla data di presentazione dell'istanza, ma non è da escludere un eventuale silenzio-rifiuto da parte dell'ente.


Qual è il termine per proporre ricorso? 
Il contribuente, in caso di diniego espresso al rimborso, ha 60 giorni di tempo per proporre ricorso alla commissione tributaria provinciale territorialmente competente. Nel caso di silenzio-rifiuto - che si forma dopo 90 giorni dalla presentazione dell'istanza (articolo 21 Dlgs 546/92), ma è consigliabile attendere 180 giorni previsti dalla norma sui tributi locali (comma 164 legge 296/06) - il contribuente deve proporre ricorso entro cinque anni (termine di prescrizione del diritto secondo la giurisprudenza più recente).


È possibile sollevare la questione in caso di contenzioso pendente? 
La disciplina sul processo tributario impone al contribuente di inserire nel ricorso tutti i motivi che costituiscono la materia del contendere, non essendo possibile, in seguito, integrare il ricorso con altri motivi. Pertanto se il soggetto passivo non ha sollevato subito, in sede di motivi di ricorso, la questione dell'illegittimità della duplicazione della quota variabile Tari, non potrà più farlo successivamente.


Come regolarsi se la Tari è gestita da un soggetto diverso dal Comune (ad esempio da una società in house)? 
In caso di gestione esternalizzata del tributo, ad esempio da parte della società che gestisce il servizio rifiuti (che potrebbe essere una società in house), il contribuente deve presentare a questa e non al Comune l'istanza di rimborso della quota Tari indebitamente pagata. Allo stesso modo, in caso di diniego o silenzio-rifiuto, il ricorso dovrà essere proposto contro la società.


Fonte articolo: IlSole24ore

Quante volte calcolare le pertinenze ai fini Tari?

La "quota variabile" della tariffa rifiuti va calcolata una sola volta per le abitazioni con pertinenze, ed è illegittimo il conto che la replica per garage, cantine e così via.


Tradotta dal linguaggio tecnico in euro, l’indicazione arrivata ieri dal ministero dell’Economia taglia drasticamente il conto della Tari presentato a milioni di italiani in centinaia di Comuni.

 

A sollevare il problema nel corso del question time di ieri in commissione Finanze alla Camera è stato Giuseppe L’Abbate, del Movimento 5 Stelle, che dopo aver raccolto una serie di segnalazioni dai contribuenti di diversi Comuni ha girato la domanda al sottosegretario all’Economia Pier Carlo Baretta. E la risposta è chiara: nella Tares, e quindi anche nella Tari che ne ha preso il posto dal 2014:

la parte variabile della tariffa va computata una sola volta, considerando l’intera superficie dell’utenza composta sia dalla parte abitativa che dalle pertinenze situate nello stesso Comune.


Per capire la portata dell’indicazione ministeriale, aderente alle norme che regolano la tariffa rifiuti, bisogna entrare nei meandri dei meccanismi Tari. Il totale nasce dalla somma di due quote: la fissa, legata ai metri quadrati dell’immobile, e la variabile, che cambia in base al numero dei componenti della famiglia.


Nel caso, frequentissimo, di abitazioni a cui siano collegate pertinenze come il garage o la cantina, il calcolo corretto deve sommare i metri quadrati, e poi applicare le tariffe. Il calcolo illegittimo, che da Milano alla Puglia passando per centinaia di centri è stato in vario modo sviluppato dalle amministrazioni locali, divide invece l’abitazione dalle sue pertinenze. E replica la quota variabile per tutte le pertinenze, come se la presenza di garage e cantina moltiplicasse la capacità degli abitanti di produrre rifiuti (la quota variabile serve a misurare il conto sulla base dell’utilizzo del servizio).

 


Le differenze sono enormi, come mostra l’esempio calcolato sulla base di una tariffa effettiva per una famiglia di quattro persone che vivono in un appartamento da 100 metri quadrati con box e cantina. Il calcolo corretto porta a una Tari annua da 391 euro, quello illegittimo la gonfia fino a 673 euro. Ma le declinazioni possibili sono infinite come la fantasia comunale nell’applicazione della tariffa: Milano tassa il garage come l’appartamento, ma non i solai e le cantine, Lecce considera le pertinenze come occupate da una sola persona, altri enti le trattano come locali di depositi (e quindi applicano la tariffa per le utenze «non domestiche», addebitando sia la quota fissa sia una quota variabile diversa da quella per l’appartamento). Soluzioni varie, ma tutte illegittime.


La risposta ministeriale è destinata a guidare il contenzioso che sta fiorendo intorno al problema, e soprattutto a moltiplicarlo. Le istruzioni aprono la strada a possibili richieste collettive di restituzione di quanto pagato in più negli ultimi cinque anni, con ricorsi al giudice tributario per la disapplicazione delle delibere illegittime se la risposta del Comune è negativa. Un bel problema, anche per i conti degli enti.


Fonte articolo: IlSole24ore.com

Il Comune acquisisce gratis la costruzione abusiva non demolita

L'acquisizione gratuita al patrimonio comunale delle opere abusive e dell'area di sedime, prevista dall' articolo 7, comma 3, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ("Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie"), ora articolo 31 del Testo unico dell'edilizia (si veda il testo in fondo all'articolo), non costituisce sanzione accessoria alla demolizione, volta a colpire l'esecutore delle opere abusive, ma si configura quale sanzione autonoma che consegue all'inottemperanza all'ingiunzione di demolizione.

 

Inottemperanza che integra un illecito diverso ed autonomo dalla commissione dell'abuso edilizio, del quale può essere chiamato a rispondere anche il proprietario, qualora risulti che abbia acquistato la disponibilità del bene e non si sia attivato per dare esecuzione all'ordine di demolizione, o qualora emerga che, pur essendo in grado di ottemperare all'ingiunzione, non vi abbia provveduto ( Consiglio di Stato, Sezione IV, sentenza 29 settembre 2017, n. 4547). 


Con l'enunciazione di questo principio, Palazzo Spada ha respinto il ricorso proposto contro la pronuncia con la quale il Tar Campania- Napoli aveva dichiarato inammissibile il ricorso proposto contro la determina del Comune di Sant'Anastasia (NA), che, ai sensi dell' articolo 7, comma 3, della legge n. 47/ 1985, aveva acquisito un prefabbricato abusivo e la relativa area di sedime, per una estensione catastale complessiva di 1047 metri quadri. Determina che, ad avviso del Tribunale amministrativo regionale partenopeo, era stata la "diretta e inevitabile" conseguenza dei provvedimenti con i quali l'amministrazione comunale aveva respinto la domanda di sanatoria ed ingiunto la demolizione del manufatto. 


La decisione di Palazzo Spada 

Contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante (l'estraneità alla realizzazione dell'abuso e la violazione, da parte del Comune, del citato articolo 7, comma 3, per non aver sospeso il provvedimento di acquisizione a fronte di una ulteriore richiesta di condono), il massimo organo di giustizia amministrativa ha confermato l'indirizzo giurisprudenziale, secondo cui: 

- l'acquisizione gratuita al patrimonio del Comune dei manufatti abusivi è un atto dovuto, subordinato unicamente all'accertamento dell'inottemperanza e al decorso del termine di novanta giorni fissato per la demolizione e la rimessa in ripristino dello stato dei luoghi (ex multis, Consiglio di Stato, Sezione V, sentenza 18 dicembre 2002, n. 7030); 

- il Comune ha l'obbligo di reprimere in qualsiasi momento l'esecuzione di opere senza titolo, con la conseguenza che, fatte salve le eventuali azioni di rivalsa nei confronti degli esecutori materiali delle opere abusive, le norme sanzionatorie, inclusa l'acquisizione gratuita dell'opera abusiva, non si riferiscono all' autore delle stesse bensì al responsabile dell'abuso, "quest'ultimo inteso come esecutore materiale, ma anche come proprietario o soggetto che abbia la disponibilità del bene, al momento dell'emissione della misura repressiva" ( Consiglio di giustizia amministrativa per la Regione Siciliana, sentenza 29 luglio 1992, n. 229);

- in materia di abusi edilizi commessi da persona diversa dal proprietario, la posizione di questi può ritenersi "neutra" rispetto all'acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell'area di sedime sulla quale insiste il bene, quando risulti, in modo incontrovertibile, l'estraneità del proprietario rispetto al compimento dell'opera abusiva ovvero risulti che lo stesso, essendone venuto a conoscenza, si sia poi adoperato per impedirlo (da ultimo, Consiglio di Stato, Sezione VI, sentenze 29 gennaio 2016, n. 358 e 4 maggio 2015, n. 2211).

Estraneità che, nel caso di specie, l'appellante non ha potuto provare, in quanto aveva proposto insieme all'indicato responsabile dell'abuso, due domande di sanatoria per le opere realizzate in assenza di titolo, l'ultima delle quali per invocare la sospensione dei procedimenti sanzionatori. Domanda che il Comune aveva archiviato dal Comune, essendo meramente ripetitiva di quella precedentemente presentata. 

IL TESTO

Testo unico dell'edilizia- Articolo 31 (Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali): 


Se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del Comune. L'accertamento dell'inottemperanza alla ingiunzione a demolire, previa notifica all'interessato, costituisce titolo per l'immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente.


Fonte articolo: IlSole24ore - Edilizia e territorio, vetrina web

 

Imu-Tasi: chi paga in caso di comproprietà ed affitto?

Una casa, un proprietario. Questa è senz’altro la situazione più lineare in vista dell’acconto Imu e Tasi del prossimo 16 giugno. Il problema è che molti dei 25,7 milioni di contribuenti titolari di immobili sono al centro di incroci più o meno ingarbugliati, che complicano il calcolo dell’imposta.


Dire esattamente quanti proprietari siano coinvolti è impossibile, ma i dati ufficiali aiutano a tracciare i contorni di un fenomeno che coinvolge alcuni milioni di contribuenti.

Il primo caso è quello della comproprietà. Se un immobile appartiene a due persone, ognuno deve pagare la propria quota di tributo, a meno che il Comune non consenta “accorpamenti”.
Inoltre, nel caso dell’Imu – diversamente dalla Tasi – non c’è neppure quella che tecnicamente si chiama “solidarietà”: quindi se uno dei comproprietari non paga, il Comune non può chiedere l’intero importo agli altri.
Se i contitolari fanno lo stesso uso dell’immobile, le regole di calcolo sono identiche, altrimenti ognuno tassa la propria quota in base all’utilizzo. È l’ipotesi di due fratelli che hanno ereditato un’abitazione in cui risiede solo uno dei due: da quest’anno, il fratello che vi risiede è esentato da Imu e Tasi, mentre l’altro paga l’Imu sulla propria metà di immobile (ed eventualmente la Tasi, se istituita dal Comune).


Ma le situazioni possono essere molto più articolate. Perché su una stessa casa potrebbero ad esempio incrociarsi l’usufrutto e la nuda proprietà (paga solo l’usufruttario). Oppure il diritto d’abitazione del coniuge superstite e la proprietà dei figli (l’unico soggetto passivo è il coniuge, con il risultato che non paga nessuno). O, ancora, potrebbe esserci un contratto di locazione intestato a uno solo dei comproprietari (Imu e Tasi seguono il possesso, non l’intestazione dell’affitto).
Per capire quanto siano estese queste eccezioni basta pensare che 14 milioni di persone fisiche proprietarie di case – il 57% del totale – risultano coniugate per il fisco. È chiaro che il marito o la moglie non saranno sempre comproprietari, ma il dato è comunque rilevante. E lo stesso si può dire dei 2,3 milioni di vedovi e vedove, una parte dei quali ha maturato il diritto d’abitazione sulla casa familiare. O degli 1,2 milioni di separati e divorziati, perché l’assegnazione dell’ex casa coniugale – se formalizzata dal giudice – è una delle circostanze in cui la dimora viene parificata per legge all’abitazione principale.


In altri casi, l’incrocio dipende dalla presenza della Tasi sui fabbricati diversi dalla prima casa. Questo tributo, infatti, grava per una quota tra il 10 e il 30% – a scelta della delibera locale – anche su chi occupa un immobile a titolo di locazione o comodato. La legge di Stabilità per il 2016 ha eliminato la Tasi per gli inquilini che usano l’immobile come abitazione principale, ma è evidente che rimarranno molti casi in cui la Tasi va versata. Secondo le statistiche delle Finanze, ci sono 1,2 milioni di pertinenze e 1,2 milioni di fabbricati non residenziali affittati. Considerato che circa metà dei Comuni italiani ha istituito la Tasi sui fabbricati diversi dall’abitazione principale, sono probabilmente coinvolti più di un milione di immobili.
In più, tra i 2,8 milioni di case affittate da persone fisiche ce ne sono sicuramente alcune locate a imprese (foresterie, case assegnate a dipendenti) e altre in cui l’inquilino non può o vuole prendere la residenza (studenti, lavoratori fuori sede e così via). E lo stesso vale per gli oltre 400mila box auto, cantine, magazzini e altri fabbricati dati in comodato.


Tasi, ogni contitolare risponde per l’intero

Se soltanto uno dei comproprietari paga l’imposta, il Comune può chiedergli di versare anche la quota dell’altro?
Nel campo dei tributi immobiliari, la risposta giusta è "dipende". Se parliamo dell’Imu, bisogna rispondere "no", perché ogni proprietario rimane responsabile della sua parte di tributo. 
Nel caso della Tasi, invece, vale la responsabilità solidale. Di conseguenza, se un comproprietario non paga, il Comune può scegliere di rivolgersi agli altri, che a loro volta potranno poi rivalersi su chi non ha versato la propria parte. Lo stesso accade tra gli utilizzatori, ad esempio tra i diversi inquilini di un unico immobile. Ma non tra utilizzatori e possessori, perché qui le obbligazioni tributarie sono divise e il proprietario non risponde per le inadempienze dell’inquilino.


C’è però anche un’altra possibilità, prevista a livello generale dallo Statuto del contribuente: si tratta dell’accollo, con cui il proprietario può farsi carico della Tasi dell’utilizzatore, nei casi in cui l’immobile non costituisce abitazione principale dell’occupante e il tributo è ancora dovuto (articolo 8, comma 2, della legge 212/2000). Il possessore può semplicemente aggiungere la quota dell’inquilino all’importo a proprio carico, ma deve comunicare l’avvenuto accollo al Comune. Non occorrono formalità particolari, ma avvisare gli uffici serve a evitare equivoci. Peraltro, se nonostante la comunicazione il versamento fosse insufficiente, l’inquilino rimarrebbe comunque obbligato a pagare la propria parte.


Fonte articolo: Il Soe24Ore, vetrina web

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