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Mutui, spread ancora in discesa nei prossimi mesi. Aumenta la quota di chi sceglie il tasso fisso

Spread sui mutui ancora in discesa fin sotto l’1,5% nei prossimi mesi. Con il tasso fisso particolarmente conveniente che sta guadagnando preferenze rispetto al variabile. E le erogazioni che continueranno ad aumentare, ma con effetti ancora incerti sulla ripresa del mercato residenziale e una persistente richiesta di surroghe. È lo scenario che emerge affiancando l’analisi di Crif e MutuiSupermaket.it sul mercato del credito per la casa del 2014 alle condizioni di un comparto residenziale in lenta trasformazione e, soprattutto, ai probabili effetti della liquidità che arriverà sulla piazza grazie alle ultime mosse della Banca centrale europea (leggi Quantitative Easing).

Domanda e offerta in crescita
La Bussola di Crif e MutuiSupermarket.it sottolinea come il 2014 «sia stato caratterizzato da una domanda di nuovi mutui in progressiva accelerazione, con un tasso di crescita che tocca la punta del +31% a dicembre 2014, e da prezzi degli immobili residenziali in continua riduzione» (il valore delle case a garanzia di un mutuo è sceso del 4,65% in un anno). Con i dati delle Entrate sulle compravendite che mostrano un timido +2,2% sui primi 9 mesi del 2014 rispetto ai primi nove mesi del 2013: risultati per la prima volta in positivo dopo anni, ma che sembrano non trarre pieno vantaggio da un’offerta di mutui che, seppur ancora molto selettiva, risulta finalmente più appetibile in termini di costi.

I migliori spread «per un mutuo a tasso variabile di 140mila euro a 20 anni – si legge nella Bussola – si posizionano per tutto il quarto trimestre 2014 all'1,95%, evidenziando una riduzione dello 0,65% da inizio anno (-25%)». La riduzione degli spread osservata è attesa inoltre «in ulteriore rafforzamento nei prossimi mesi anche per effetto del nuovo Quantitative Easing da parte della Bce che fornirà al sistema bancario italiano nuova liquidità e nuovo stimolo all'aumento degli impieghi in ambito mutui casa». Un fenomeno tra l’altro già in atto: nei primi 9 mesi 2014 è stato registrato da Bankitalia un aumento dei nuovi flussi di mutui erogati pari al +9,8% rispetto al 2013.

Spread ancora il calo
«Il 2015 si sta aprendo con un chiaro nuovo round di taglio prezzi da parte delle banche – aggiunge Stefano Rossini, amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it – che sta rapidamente prendendo forma proprio in questi giorni, con alcune primarie banche che hanno già annunciato un taglio dello spread compreso fra i 10 e 30 punti base, e contemporaneamente hanno eliminato alcune fasce di differenziazione del pricing per percentuale di intervento, omogeneizzando maggiormente l'offerta sui diversi segmenti di domanda. Il sistema bancario – continua Rossini – aveva già ipotizzato, prima dell'annuncio del QE, una riduzione degli spread medi di offerta sull'anno 2015, che avrebbe potuto prendere la forma di un taglio di circa 30-40 punti base sui 12 mesi, per portare i migliori spread a livelli compresi fra l'1,50% e l'1,60%. A valle dell'annuncio del quantitative easing, è lecito attendersi che il taglio possa anche aumentare in valore, portando i migliori spread anche al di sotto della soglia dell'1,5 per cento». Anche se è chiaro che è «difficile fare previsioni esatte, anche perché il QE a livello europeo è un territorio inesplorato».

La vera ripresa arriverà però quando le condizioni economiche delle famiglie permetteranno di affrontare con più facilità un impegno importante come l’acquisto di una casa. E allora si potrà creare e rafforzare un circolo virtuoso sul mercato. In effetti il calo degli spread per ora non stimola più di tanto la domanda di nuovi mutui per acquisto casa, «quanto piuttosto la domanda di surroghe, che arrivano a spiegare nel quarto trimestre 2014 il 39% del totale nel IV trimestre 2014 contro il 17% dell’analogo periodo del 2013».

Tasso fisso in recupero
Il boom delle surroghe può spiegare almeno in parte anche la diminuzione dell’importo medio dei finanziamenti, che è passato dai 127.320 euro medi di fine 2013 ai 124.925 di fine 2014 (con una risalita nell’ultimo trimestre). Pochi cambiamenti per quel che riguarda le classi di importo e al durata: il 24% dei finanziamenti viene concesso su una lunghezza di 20 anni, il 22% a 30 anni, il 20% a 25 anni, il 18% a 15 anni, l’11% a 10 anni e il 6% oltre i 30 anni; quasi la metà dell’erogato è sotto i 100mila euro e solo l’1% è sopra i 300mila.

Il trend che sembra essere più interessante riguarda probabilmente il recupero della quota dei finanziamenti a tasso fisso, che passa dal 16% di inizio 2014 al 22% di fine anno. Gli indici di riferimento Irs a cui sono agganciati i mutui a trata costante sono infatti ai minimi storici. «Questo permette ai nuovi mutuatari di bloccare tassi fissi finiti ai minimi di sempre – argomenta Rossini – a livelli compresi fra il 3,40% e il 3,80% per durate sino ai 30 anni». Potrebbe trattarsi di una buona scelta con durate lunghe, considerando che nel medio-lungo termine il variabile potrebbe risalire in modo sostanziale? «Considerando che l'indice Euribor 3 mesi, a cui sono agganciati i mutui a tasso variabile, è oscillato storicamente in una forchetta compresa fra un minimo dell'1% e un massimo del 5% in un arco temporale di 8 anni, risulta sicuramente appetibile – commenta Rossini – considerare di sottoscrivere un mutuo a tasso fisso che può dare la garanzia di un tasso di interesse fisso al 3,5% per durate sino a 30 anni». Non si può, d’altro canto, non considerare che nel breve periodo la rata del mutuo a tasso fisso può essere più costosa anche del 10-15% rispetto alla rata di un variabile.

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2015-02-04/mutui-spread-ancora-discesa-132208.php?uuid=Abj8Vv7K

Il nuovo più caro fa risparmiare nel tempo.Gli edifici recenti vantano efficienza energetica, poca manutenzione e prezzi stabili

Tornare all’acquisto è una scelta guidata oggi sempre più spesso dai prezzi del mattone. La revisione delle quotazioni imposta dalla crisi immobiliare ha portato nelle grandi città italiane una ripresa delle compravendite, come registrato dall’agenzia delle Entrate nella misura del +9,6% per gli otto maggiori capoluoghi nel terzo trimestre 2014 (rispetto a un anno prima) contro un aumento del 4,1% per le compravendite residenziali su tutto il territorio nazionale.
Ma la scelta verte su nuovo o usato? Inutile dire che lo stock in Italia è in gran parte esistente nel primo semestre 2014, l’85,7% delle compravendite ha riguardato proprio abitazioni usate e solo il 14,3% il nuovo. Nelle grandi metropoli la percentuale delle compravendite di tipologie usate sale al 95,9%, quella delle costruzioni nuove è al 4,1%.

I due segmenti si distinguono anche in base ai prezzi. L’Istat ha fotografato un nuovo che tiene, con prezzi in salita dello 0,7% tra giugno e settembre 2014 rispetto al trimestre precedente, il primo aumento dopo due anni. In media, nei primi tre trimestri del 2014, secondo l’Istat i prezzi delle abitazioni sono scesi del 4,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, ma si tratta di una sintesi tra il calo del 2,4% dei prezzi delle abitazioni nuove e del 5,5% dei prezzi di quelle esistenti.
«Dal nostro punto di vista non c’è stata una differenza significativa di andamento, siamo sempre all’interno di dinamiche negative – spiega Luca Dondi, direttore generale di Nomisma -. I dati sul nuovo dell’Istat presentano una certa volatilità, dovuta al fatto che il campione è sottile e sensibile a parametri quali la location e il numero di transazioni monitorate. In generale il mercato immobiliare non si è stabilizzato e non sta dando segnali di ripresa, se non nei volumi, tanto nel nuovo quanto sull’usato. Il 2015 conferma comunque un miglioramento, che si riflette prima nelle quantità e poi soltanto a fine anno o nel 2016 si trasferirà sui prezzi, registrandone la stabilità». Uno studio di idealista.it pubblicato due giorni fa registra un calo del 4% nei prezzi delle case usate negli ultimi 12 mesi.
Chi si affaccia oggi al mercato quale segmento deve scegliere? «È questione di vantaggio competitivo dell’acquisto. Bisogna verificare – dice Dondi - quanto l’usato sconta rispetto al nuovo considerando la riqualificazione da fare. Il costo diverge in media del 20-30%».
«La domanda sul ristrutturato si concentra nelle zone di livello medio alto delle grandi città, dove il valore degli immobili è riuscito a reggere meglio il contraccolpo della crisi – dice Alessandro Ghisolfi, responsabile dell’ufficio studi di casa.it –. La crescita dell’offerta per le abitazioni da ristrutturare nell’ultimo anno è rimasta contenuta sotto i dieci punti percentuali soprattutto in città come Bari (8,6%), Torino (7,5%), Bologna (7,4%), Roma (6,9%), Milano (6,8%) e Napoli (5,6%)». Il differenziale di prezzo fra una casa da ristrutturare e una appena ristrutturata nello stesso palazzo varia mediamente, a seconda dello stato dell’abitazione e della posizione, fra il 16% e il 37%. «Quando si tratta di abitazioni di particolare pregio, questo valore non supera solitamente la soglia del 20%, mentre nelle aree periferiche dei centri urbani arriva a oltre il 30% – continua Ghisolfi –. Inoltre, nelle aree centrali e di maggior prestigio delle grandi città sono state avviate importanti attività di riqualificazione di interi complessi immobiliari, che però sono sul mercato a prezzi poco concorrenziali rispetto a un singolo appartamento da ristrutturare inserito in un edificio che non necessita di interventi dopo l’acquisto».
Il risultato è che chi compra solitamente risparmia rispetto all’acquisto di una abitazione nuova. Basta vedere i prezzi elevati che presenta il nuovo sul mercato in una città come Milano. Se il segmento è di medio-alto livello si superano facilmente i 7-8mila euro al metro quadrato. Ma se si compra usato bisogna fare i conti con la vetustà dell’edificio che può significare costi di manutenzione più elevati rispetto a un edificio nuovo realizzato con materiali anti spreco energetico.
Nelle aree meno centrali e nei centri urbani dell’hinterland delle grandi città, dove c’è meno offerta interessante o dove c’è concorrenza per via delle molte nuove costruzioni presenti, ristrutturare risulta meno conveniente. Per rimettere a nuovo un appartamento è necessario, infatti, intervenire anche nella riprogettazione degli spazi e nella scelta dei materiali che, vista l’ampia scelta a disposizione, sono un punto determinante nelle voci di spesa: in città come Milano il costo di ristrutturazione minimo ormai è superiore ai 600 euro al metro quadro e mediamente si attesta intorno ai 1.000 euro al mq. «Una spesa che per gli acquirenti che comprano con l’obiettivo della ristrutturazione, viene a volte finanziata con un mutuo specifico – spiega ancora Ghisolfi –. Chi è già proprietario in genere sceglie di ristrutturare se ha una liquidità da investire. Chi cambia casa sui proventi ricavati dalla vendita della vecchia abitazione può richiedere un finanziamenti che si assesta solitamente tra il 20% e il 40% del valore totale della nuova casa acquistata. Chi, invece, acquista la prima casa punta ad appartamenti dal taglio inferiore ai 100 metri quadri e nel budget complessivo di spesa include il costo della ristrutturazione che gli permette di ridisegnare l’immobile secondo le sue esigenze.
Quindi è meglio informarsi bene sui costi e sulle agevolazioni fiscali esistenti sia per i lavori di ristrutturazione sia per quelli di riqualificazione energetica, incentivi prorogati a tutto il 2015 nella forma del 50% per le ristrutturazioni edilizie e del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica. «Anche perché è sull’usato che si trovano le occasioni interessanti in tempi di crisi» dice Fabiana Megliola, responsabile dell’ufficio studi di Tecnocasa, che però sottolinea anche come negli ultimi anni il settore delle costruzioni abbia assistito, finalmente, all’applicazione di innovative tecnologie impiantistiche tanto che il nuovo potrebbe garantire una razionale distribuzione degli spazi interni. In verità le case nuove offrono spesso camere tanto anguste nelle quali qualche volta è difficile anche infilare un armadio.

Fonte articolo: http://www.quotidiano.ilsole24ore.com/vetrina/edicola24web/edicola24web.html?testata=S24&edizione=SOLE&issue=20150205&startpage=1&displaypages=2

Rent to buy operativo: così i primi contratti con le clausole-tipo

Entra nel vivo la contrattualistica del rent to buy, dopo qualche mese occorso per lo studio di questo nuovo strumento contrattuale (introdotto dall’articolo 23, Dl 133/2014, convertito in legge 164/2014) che cerca di rimediare alla attuale carenza di liquidità in capo ai potenziali acquirenti di immobili e che quindi permette al soggetto venditore di “finanziare” l’acquisto, accettando di percepire il prezzo a rate e garantendosi con il mantenimento della proprietà nel periodo durante il quale il conduttore beneficia del godimento dell’immobile. Un contratto-tipo, la cui lettura aiuta a familiarizzare con questo nuovo istituto, è stato presentato pochi giorni fa dal Consiglio nazionale del notariato: è uno schema contrattuale che prevede la concessione in godimento di un immobile abitativo con facoltà del conduttore di optare per il suo acquisto, imputando a prezzo una parte dei canoni concordati per il godimento (lo schema contrattuale è disponibile sul «Quotidiano del Diritto» di oggi, www.quotidianodiritto.ilsole24ore.com, correlato a questo stesso servizio).

Per rent to buy (Rtb) si intende qualsiasi contratto che sia inquadrabile nel seguente schema: Tizio concede in godimento a Caio un immobile con il diritto di quest’ultimo di acquistarlo entro un termine determinato, imputando a prezzo parte dei canoni versati, a seconda di quanto in tal senso convenuto nel contratto, ove si può appunto stabilire quale sia la parte di canone che va a remunerare l’utilizzo del bene dato in godimento e quale sia invece quella porzione che vale come rata del prezzo dovuto per l’acquisto. In altri termini, dalla stipula di questo contratto deriva che Caio può utilizzare l’immobile di Tizio per il periodo concordato e divenirne proprietario con le modalità e i tempi convenuti (ad esempio, esercitando un’opzione di acquisto che il contratto gli conceda). Tizio e Caio possono essere soggetti “qualsiasi”: vale a dire un privato, un professionista, un imprenditore individuale, una società o un qualunque altro ente. L’immobile oggetto dell’Rtb, a sua volta, può essere di qualunque tipologia: un edificio abitativo o strumentale, un’area agricola o edificabile.

L’utilizzo dell’immobile

Nello schema contrattuale presentato si affronta anzitutto il tema dell’utilizzo dell’immobile da parte del conduttore e si propone il caso che il concedente, per sua tutela, intenda comprimerlo il più possibile. Così si scrive che la concessione del godimento si effettua per il solo uso abitativo (del conduttore e delle persone con lui abitualmente conviventi) con divieto di mutarne la destinazione; altresì si scrive che la parte conduttrice non possa locare, neppure parzialmente i beni concessi in godimento né concederli in uso gratuito.

I rischi connessi

Nello schema proposto i rischi inerenti l’immobile vengono addossati al soggetto conduttore, in considerazione del suo rapporto con l’immobile: e così si scrive che il conduttore «assume i rischi, compresi i rischi per eventuali vizi sopravvenuti e per il perimento dei beni, sempreché non dovuti a cause imputabili alla parte concedente». Con la conseguenza che sul conduttore viene a gravare il rischio del perimento e del deterioramento degli immobili nonché ogni rischio relativo alla responsabilità civile nei confronti di terzi. Al riguardo, si prevede pure un obbligo del conduttore di stipulare (e di sostenere il costo) di una adeguata polizza di assicurazione.

Assemblee condominiali

Se l’unità immobiliare è in un condominio, dopo aver sancito che le spese condominiali ordinarie gravano sul conduttore e quelle straordinarie sul concedente (si veda anche Il Sole 24 Ore di ieri), il “contratto-tipo” attribuisce al conduttore il diritto di voto nelle assemblee che abbiano all’ordine del giorno questioni di ordinaria amministrazione e al concedente il voto nelle assemblee chiamate a deliberare argomenti di straordinaria amministrazione.

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/casa-e-fisco/2015-02-03/rent-operativo-cosi-primi-200228.php?uuid=AbDCOa6K

Il fondo prima casa parte con 68 banche aderenti (ma mancano i big)

Con la pubblicazione del primo elenco di 68 banche disposte a concedere i mutui diventa pienamente operativo il fondo di garanzia per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa. Istituito con il comma 48 dell’articolo 1 della legge 147/2013 (legge di stabilità per il 2014), il fondo costituisce un importante strumento per incentivare le famiglie ad acquistare la propria abitazione principale. La garanzia che esso rilascia rende più facile per le banche recuperare (almeno in parte) il capitale prestato e questo dovrebbe facilitare la concessione dei mutui.Il nuovo fondo subentra ad un analogo strumento per il rilascio di fideiussioni concesse sui mutui accesi dalle giovani coppie; ha ereditato le poche pratiche perfezionate sul vecchio fondo e anche la sua dotazione finanziaria (una cinquantina di milioni), ma è stato liberato dei vincoli e della restrizioni che ne avevano limitato l’operatività, tanto da convincere il Governo a sopprimerlo.

I criteri per l’accesso al fondo sono stati dettagliati con un decreto del ministero dell’Economia e finanze del 31 luglio 2014, eliminando ogni limite di reddito e di età per i potenziali beneficiari: la fideiussione può essere richiesta da tutte le famiglie, purché l’acquisto riguardi la prima casa. È anche possibile finanziare la ristrutturazione o l’accrescimento di efficienza energetica, sempre della prima casa.Il mutuo per il quale si chiede la garanzia non può essere utilizzato per acquistare un’abitazione con caratteristiche di lusso oppure una villa, una villetta o un palazzo storico (in sostanza sono escluse le abitazioni con classificazione catastale A1, A8 e A9). È posto un limite anche all’importo massimo del mutuo ipotecario: 250 mila euro. La garanzia del fondo copre fino ad un massimo del 50% del capitale mutuato, cioè 125 mila euro.

Ipotizzando che il mutuo copra l’80% del prezzo (loan to value), se la banca è disposta a concedere il mutuo per l’importo massimo di 250mila euro, la garanzia del fondo permette di acquistare un’abitazione del valore di poco più di 310mila euro. La banca, ovviamente, concede i finanziamenti sulla base di un’autonoma valutazione del merito di credito dei singoli clienti. Anche le condizioni economiche dei mutui dipendono da quella valutazione. I tassi di interesse applicati ai mutui assistiti dalla garanzia del fondo sono quelli di mercato negoziati tra banca e mutuatario. Per le giovani coppie e gli altri soggetti che accedono prioritariamente al fondo, il tasso effettivo globale non può essere superiore a quello medio calcolato ai fini dell’applicazione della normativa sull’usura.

Se l’iniziativa avrà successo contribuirà anche a rimettere in moto il mercato immobiliare e a smaltire un po’ dello stock di abitazioni invendute. La dote del fondo è notevole: 200 milioni di euro per ogni anno dal 2014 al 2016, ai quali si aggiungono i residui del fondo per le giovani coppie, per un totale di circa 650 milioni di euro. Questa cifra consente di rilasciare garanzie per 6,5 miliardi di euro (il decreto ministeriale prevede che il fondo operi con un moltiplicatore 10) su mutui per un importo complessivo doppio. Se tutti i mutui saranno dell’importo massimo di 250mila euro, in tre anni potranno beneficiare della garanzia circa 50mila famiglie.

Il funzionamento. La domanda di accesso va presentata all’istituto di credito o all’intermediario finanziario al quale si chiede la concessione del mutuo, utilizzando un apposito modulo che può essere scaricato dal sito della Consap, la società pubblica alla quale è stata affidata la gestione. Un protocollo d’intesa tra l’Associazione bancaria italiana (Abi)e il Dipartimento del tesoro del Mef ha disciplinato l’adesione all’iniziativa delle singole istituzioni finanziarie. Il gestore del fondo ha redatto un manuale d’uso per illustrare i termini e le modalità alle quali gli istituti di credito debbono attenersi.

La prima lista di istituti disposti a concedere i mutui è pubblicata sui siti internet di Abi e Consap. Si tratta soprattutto di casse rurali e banche di credito cooperativo, con una scarsa presenza delle banche locali del Sud; tra le grandi banche nazionali è presente l’Unicredit. La gran parte degli istituti di credito ha previsto una qualche forma di sostegno per i mutuatari in caso di difficoltà nel pagamento delle rate; nella generalità dei casi la tutela può essere richiesta per la cessazione non volontaria del rapporto di lavoro subordinato o per altre gravi situazioni non determinate dal mutuatario.

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2015-01-28/fondo-prima-casa-partecon-154156.php?uuid=Ab6sWG3K

Crescono gli stranieri che cercano casa in Italia: inglesi in testa, ma si allarga la platea di interessati

Una crescita di domanda di quasi il 20% segna il risveglio della domanda estera di case in Italia. A indicare il trend sono i dati 2014 forniti dal portale internet dedicato a questo tipo di ricerche, Gate-away.com, che ha registrato nel 2014 accessi da 212 Paesi diversi. Rispetto al 2013, sono rimasti immutati i primi cinque per numero di richieste, ma cambia il vertice: dopo anni di primato statunitense, il Regno Unito conquista la vetta, anche se di pochissimo. Nel dettaglio, da qui è arrivato il 14,2% delle richieste, dagli Usa il 14,1%, dalla Francia il 10,8%, dalla Germania l'8,4% e dal Belgio il 6,3%.Tra questi Paesi, la Francia fa registrare il maggior incremento, con un +22,5% di domanda sul 2013. Tra le novità, l'affacciarsi di nuovi Paesi che mostrano un interesse crescente per l'Italia e da cui il numero di richieste è più che raddoppiato; in particolare gli Emirati Arabi, saliti dal 20º posto del 2013 al 13º del 2014, e il Sudafrica, salito dal 19º posto del 2013 al 14º del 2014. Da notare anche il Brasile, che nell'ultimo anno è entrato nella top ten.
 

«Il profilo dell'acquirente sta cambiando – commenta Simone Rossi, direttore commerciale di Gate-away.com –; chi vuole acquistare una casa in Italia è oggi più informato, più consapevole, non pensa più soltanto al casale in Toscana, che mantiene un grande appeal, ma sta scoprendo la varietà e la bellezza di molti territori e la possibilità di realizzare il proprio sogno italiano anche senza un grosso budget a disposizione».

Dal punto di vista delle regioni, la Toscana mantiene il primato della più desiderata con il 16,5% delle richieste; seguono Liguria (14,7%), Puglia (10,8%), Sardegna (7,2%) e Lombardia (6,9%). Si tratta della stessa cinquina del 2013, con la variazione della Sardegna che ha sorpassato la Lombardia. Va notato che, mentre la Toscana fa registrare un andamento sostanzialmente stabile come numero di richieste rispetto l'anno precedente, la Liguria cresce del 39,6% e la Puglia del 15,5%.

Nel 2014, però, è sceso il valore medio degli immobili richiesti, che dai 508mila euro del 2013 passa ai 432.500 euro. Due terzi delle richieste ha riguardato immobili fino a 250mila euro; il 16% si orienta sopra i 500.000 euro. Quasi l’80% delle ricerche riguarda case singole e il restante 21,7% appartamenti; il 58,4% soluzioni già abitabili (58,4%), il 10,7% nuove, il 10% parzialmente ristrutturate e il 14,5% da ristrutturare; si preferiscono per lo più sistemazioni con due o tre stanze (59,7% delle richieste) e con giardino (55%).

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2015-01-29/cresce-numero-stranieri-cercano-162452.php?uuid=Abv2703K

Per l'immobile a reddito meglio metrature piccole

La seconda casa al mare o in montagna non è l’unico modo per trarre profitto dal mattone. Un’altra possibilità è quella di acquistare un immobile per metterlo a reddito, o di comprare una casa per il futuro dei propri figli con l’idea di affittarla nel frattempo, anche per abbatterne i costi (l'eventuale mutuo, spese di manutenzione, imposte sugli immobili). Chi si accinge a comprare un immobile con queste finalità deve ovviamente accertarsi di trovare una soluzione che possa garantire un canone interessante, possibilmente con il minor rischio di un deprezzamento con il passare del tempo. Come scegliere? «Per un investimento in immobili da mettere a reddito si possono seguire una serie di indicazioni di massima, che poi vanno però verificate sul singolo territorio», commenta Camillo Solaro, direttore commerciale di Ipi. «La prima variabile– prosegue – è la metratura. Il consiglio è di orientarsi su misure medio-piccole, l’ideale è tra 50 e 60 metri quadri perché su questa fascia c’è una richiesta di mercato più alta. E in percentuale anche l’affitto è un po’ più elevato». L’altro aspetto da considerare, continua il manager, è la qualità dell’immobile, che coinvolge una serie di aspetti diversi: la vista, lo stabile, la posizione in un quartiere con una buona qualità abitativa, ben servito, collegato con i mezzi e con la metropolitana: «Aspetti fondamentali per poter affittare bene».

Se l’unica finalità è mettere l’immobile a reddito, il suggerimento è di preferire gli immobili residenziali a uffici e negozi. Secondo il Monitor immobiliare 2014 di Ipi, gli uffici sono ancora in sofferenza e, in generale, il segmento non residenziale potrebbe patire dall’eventuale smobilizzo di cespiti nei portafogli dei fondi immobiliari. E investire nei negozi in ogni caso è complicato, spiega Solaro: «Può capitare che nella via più centrale il valore di compravendita e di affitto sia altissimo – pensiamo a via Monte Napoleone a Milano – ma magari pochi metri più in là il valore scende drasticamente. È un mercato insidioso per un privato. Per la famiglia che magari ha tra 200 e 400mila da investire in immobili è meglio una soluzione residenziale, scelta in quartieri di qualità, con negozi, magari in zone limitrofe all’università: sono caratteristiche che funzionano sempre».

Un altro aspetto da tenere in considerazione, non solo per poter affittare a un canone soddisfacente ma anche per far sì che il valore del proprio immobile possa resistere anche a fasi di mercato difficili, è orientarsi sulle nuove abitazioni. Da una parte, le nuove abitazioni sono più richieste, perché hanno una maggiore efficienza energetica che consente anche di abbattere le spese delle bollette. «Inoltre, le nuove costruzioni hanno solitamente anche spazi più razionali. E inoltre sono meno esposti all’erosione del valore, perché il costruttore ha dei costi fissi che non gli consentono di scendere troppo sul prezzo: se nella compravendita di immobili non nuovi normalmente l’offerta si chiude intorno all’85% del prezzo proposto, sul nuovo la percentuale sale al 95%», argomenta Solaro.

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2015-01-23/immobile-reddito-meglio-metrature-194952.php?uuid=AbyRHt0K

Dal web ai sopralluoghi il nuovo catasto cerca i dati

La riforma del catasto ha una prima data-obiettivo: venerdì 20 febbraio, termine entro cui il decreto legislativo con i criteri estimativi è atteso in Consiglio dei ministri per il via libera preliminare. Già da questa settimana, intanto, potrebbe iniziare la discussione parlamentare informale alla “bicameralina” sulle linee guida della riforma. Il testo vero e proprio del decreto - invece - per ora è all’ufficio legislativo del ministero dell’Economia, dopo che le Entrate hanno completato la stesura tecnica.
Qualcosa della riforma si sa già, dopo il confronto di venerdì scorso tra i dirigenti dell’Agenzia e i responsabili del coordinamento guidato da Confedilizia.
Il nuovo catasto distinguerà gli immobili in due macro-categorie. Quelli a “destinazione ordinaria” - case, negozi, uffici e pertinenze - il cui valore patrimoniale, basato sempre sui metri quadrati (e non più sull’attuale sistema dei vani), dovrà essere stimato principalmente usando un algoritmo che considera le caratteristiche e la collocazione geografica. E quelli “a destinazione speciale”, il cui valore andrà invece stimato in modo diretto.

Proprio sulla valutazione degli immobili “ordinari” nelle scorse settimane sono trapelate le difficoltà per alcuni ambiti territoriali dove ci sono state poche compravendite. L’idea iniziale era infatti quella di partire dai valori contenuti negli atti notarili nel triennio 2011-2013. Ma, a causa del crollo del mercato, in più di cinquemila Comuni ci sono state meno di 100 transazioni. Di qui il piano di allargare il confronto ad altre zone omogenee per caratteristiche e valori di mercato, attingendo inoltre ai prezzi risultanti dalle aste giudiziarie. Il triennio esaminato sarà il 2012-2014.
I geometri si sono detti disponibile a un’operazione a tappeto di rilevazione sul campo, e di certo nel decreto ci sarà un riferimento a possibili convenzioni con i professionisti (lo prevede anche la delega). Pare decisamente improbabile, però, visitare “fisicamente” tutti gli immobili. Non a caso nei piani delle Entrate ci sono anche sopralluoghi “virtuali” da effettuare usando fotografie aeree (ortofoto) e servizi online come Street View.
Un’altra opzione è chiedere le informazioni direttamente a proprietari e amministratori di condominio, e anche questo punto dovrebbe apparire nel decreto, anche se i dettagli saranno affidati a un futuro provvedimento attuativo.
Di certo, l’uso delle funzioni statistiche contempla un margine d’errore. Ragione per cui tutti i valori - compresi quelli da stima diretta - saranno abbattuti di una certa percentuale per “neutralizzare” eventuali imprecisioni. La quota non è ancora fissata, ma potrebbe aggirarsi nell’ordine del 20 per cento.
In attesa di conoscere i dettagli, la discussione potrebbe iniziare già questa settimana. Domani il viceministro all’Economia, Luigi Casero, tornerà al Senato in commissione Finanze per terminare l’audizione iniziata giovedì e poi dovrebbe fare un passaggio anche alla Camera. Subito dopo i presidenti delle commissioni dei due rami del Parlamento, Mauro Marino (Pd) al Senato e Daniele Capezzone (Fi) alla Camera, potrebbero organizzare i lavori della “bicameralina”, presieduta da entrambi e incaricata di esaminare, prima della discussione formale presso le due commissioni, i criteri ispiratori della riforma.
Così il Governo potrebbe valutare se intervenire già prima dell’esame formale del testo. «Dalle categorie - afferma Marino - sono arrivati suggerimenti molto interessanti nelle scorse settimane. Vedremo a breve se sono stati recepiti. Se così non fosse, creeremo le condizioni perché il Governo senta le proposte». In Parlamento ci sarà quindi spazio per le indagini conoscitive, che coinvolgeranno gli stakeholder, dai professionisti alle associazioni, così come già accaduto durante l’esame del decreto sulle commissioni censuarie (Dlgs 198/2014). In quell’occasione il metodo del confronto aveva scatenato qualche malumore, ma ora Marino conta sulla «disponibilità del Governo».
A oggi le categorie non nascondono la loro perplessità. A partire da Confedilizia: il presidente Corrado Sforza Fogliani, uscito dall’incontro di venerdì scorso con l’agenzia delle Entrate, lo ha definito «abbastanza deludente e particolarmente preoccupante». Al di là dei dettagli tecnici, c’è il forte timore di rincari d’imposta.
Chiede più concertazione l’Anci: il sindaco di Ascoli Piceno e delegato dell’associazione per la fiscalità locale, Guido Castelli, spiega che «è fondamentale studiare insieme questa riforma per attuarla al meglio ed evitare che esploda il contenzioso». Per Castelli occorre prima di tutto sciogliere il nodo dell’invarianza di gettito, anche studiando un fondo perequativo. Inoltre, va valorizzata l’esperienza maturata da alcuni Comuni nella revisione del loro sistema catastale e organizzare le verifiche sugli immobili, anche attingendo alle risorse stanziate dalla legge di stabilità del 2014 (40 milioni l’anno dal 2015 al 2019).

Fonte articolo: http://www.quotidiano.ilsole24ore.com/vetrina/edicola24web/edicola24web.html?testata=S24&issue=20150126&edizione=LUNEDI&startpage=1&displaypages=2

L’altra casa diventa una risorsa

Dalle locazioni fino alla possibilità del «rent to buy» per chi non vuole svendere l’immobile.Affittare casa e poi comprarla dopo alcuni anni utilizzando in tutto o in parte quanto versato come canone. È il rent-to-buy o (all’italiana) affitto con riscatto, una modalità di compravendita di immobili recentemente regolamentata dal Parlamento. Un’ escamotage utilizzato soprattutto da giovani coppie a cui le banche non concedono più mutui al 100% come avveniva in passato; e anche un modo, per i costruttori, di mettere sul mercato tanti appartamenti nuovi (invenduti). I responsabili commerciali la definirebbero strategia “win-win”.
Spesso a siglare questo tipo di contratto sono giovani con un contratto a termine che, nel breve, potrebbe essere trasformato in contratto indeterminato.In realtà, ci sono tante altre tipologie di acquirenti. Proprio così. È il caso di chi vuole ampliare casa perché sono arrivati dei figli e deve vendere l’appartamento in cui vive. Spesso però il prezzo è molto più basso di quello previsto.

Per tale motivo si preferisce attendere qualche anno per evitare di “svendere”. Abbiamo poi avuto anche i casi di persone separate che cercano appartamenti più piccoli. In attesa di vendere, a un prezzo equo, la casa dove si è vissuti con il partner fino alla separazione, si preferisce siglare un rent-to-buy e posticipare la vendita dell’abitazione.
Da segnalare poi un fatto non proprio secondario: grazie a tale contratto, l’acquirente ha la possibilità di ricevere un “pedigree creditizio”; in sostanza, se nei 2-3 anni rispetta i patti versando canoni e somme dovute, l’acquirente si dimostra un cliente affidabile. Ciò gli consentirà di presentarsi in banca per la richiesta di un finanziamento con la prova della sua affidabilità.
chi vende
Fra i più attivi nell’utilizzo del contratto rent-to-buy sono i costruttori di nuove abitazioni. Più difficile che sul mercato vi siano proprietari di immobili “usati”. Nelle agenzie immobiliari è difficile, poi, che vengano proposte queste modalità di compravendita. «Sì, non è comune trovare tali proposte in un’agenzia immobiliare anche se in qualche caso avviene – spiega Girino,responsabile commerciale della società La Ducale –. Il motivo? L’agente immobiliare con un rent-to-buy incassa la provvigione sul contratto di locazione. Soltanto dopo 2-3 anni riceverà la provvigione sulla compravendita». Ovvero al momento del rogito. Ecco perché l’agenzia immobiliare non sempre pubblicizza tali contratti. Ma è tutta questione di interessi in ballo. Resta il fatto che il consulente (in questo caso immobiliare) gioca un ruolo chiave anche nel proporre soluzioni diverse al cliente in base alle proprie esigenze. Su questo punto si stanno attrezzando pure le banche, trasformando le filiali in vere e proprie agenzie di servizi a disposizione del cliente/correntista.
gli altri affitti
Ci sono poi strade alternative e altre tipologie di affitti. È il caso della “cedolare secca”, una modalità che sta acquistando sempre più follower: stiamo parlando dell’aliquota di tassazione fissa che può essere applicata, a scelta del proprietario, sui redditi da locazioni. È applicabile sui contratti a canone libero ma è prevista pure un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative.
Sta poi avendo molto successo l’”affitto breve” ovvero la locazione da un minimo di tre notti a un massimo di un anno. Alcuni proprietari di casa scelgono tale strada in alternativa alle forme di affitto tradizionale per due motivi: perché non vogliono legarsi a un unico inquilino; il secondo motivo è perché, a volte, hanno necessità di mantenere la disponibilità dell’immobile nel breve periodo. In qualche caso si è disposti ad affittare anche una stanza della propria abitazione in occasione di eventi particolari. Ed è quello che potrebbe accadere per manifestazioni come l’Expo di Milano.

Fonte articolo: http://www.iconacasa.com/administrator/index.php?option=com_k2&view=item&cid=456

Come scegliere l’affitto «giusto»

 Le varie formule per proprietari e inquilini senza trascurare la variabile fiscale.Se il balletto Ici-Imu-Tasi degli ultimi anni ha portato un’imposizione fiscale più pesante sugli immobili, destinata a diventare ancora più aggressiva con la rivalutazione delle rendite catastali, avere una seconda casa oggi è diventato economicamente impegnativo. Per attutire l’impatto di questi costi sul budget familiare ci sono però diversi modi che consentono anzi di ottenere un guadagno dalla seconda abitazione. La legge prevede diverse tipologie di contratti d’affitto su durate più o meno lunghe come il classico contratto a canone libero 4+4, il contratto d’affitto a canone agevolato 3+2, il contratto per studenti universitari (da sei mesi a tre anni) e il contratto per esigenze transitorie (da uno a 18 mesi). Ma c’è una formula particolarmente adatta all’affitto delle case di villeggiatura (o anche le seconde case nelle città che hanno flussi turistici o congressuali): i contratti brevi, sotto i 30 giorni, per finalità turistiche, che sono anche il modo migliore per poter continuare a sfruttare la seconda casa per esigenze personali e affittarla solo in alcuni periodi.

 

Ma quali sono le migliori opzioni per il proprietario che non voglia avere cattive sorprese, come danni in casa e, soprattutto, inquilini che non pagano? «Per il proprietario il problema della solvibilità del locatario è il leit motiv quando si stipula un contratto», osserva Priscilla Merlino, avvocato e socio junior dello studio Nunziante Magrone. «Non ci sono molti modi di aggirare il problema, se non recuperare il maggior numero di informazioni possibile sull’inquilino e chiedere i tre mesi di deposito cauzionale. Tuttavia, anche questi aspetti sono rapportabili al tipo di contratto e all’entità del canone. Se si fa un contratto a canone concordato, è più facile trovare un conduttore che possa permettersi di pagare l’esborso per l’affitto. Quando c’è maggiore incertezza si può optare per gli affitti brevi, mentre se si trova un inquilino che dà garanzie di solvibilità e paga bene può essere preferibile un contratto lungo come un 4+4», aggiunge Merlino. D’altronde, ci sono anche altri aspetti da considerare, come l’entità dell’affitto rispetto alle proprie aspettative di guadagno e i costi connessi a ciascun contratto, in particolare quelli fiscali. «Per le persone fisiche ci sono delle agevolazioni, come la possibilità di usufruire della cedolare secca, e i contratti agevolati 3+2 prevedono ulteriori vantaggi fiscali», spiega Merlino.
Occorre dunque vedere caso per caso. I contratti sotto i 30 giorni, per esempio, hanno un vantaggio sotto il profilo delle imposte indirette, perché non prevedono l’obbligo di registrazione che è invece dovuto sulle altre formule per la locazione: per la registrazione si pagano l’imposta di registro del 2% del canone d’affitto annuo, partendo da un minimo di 67 euro, e l’imposta di bollo (16 euro ogni quattro facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe). Per esserne esentati non si deve superare la durata di 30 giorni per singolo contratto, mentre è concesso oltrepassare i 30 giorni durante l’anno se il periodo di locazione è spalmato su più contratti. Attenzione però: se si affittano per finalità turistiche più di tre case, si configura un’attività imprenditoriale per la quale è necessario aprire la partita Iva e ottenere una licenza.
Sul classico 4+4, che può applicarsi non solo all’affitto dell’intera abitazione, ma anche a quello di una o più stanze, c’è invece l’obbligo di registrazione. Mediamente, questi contratti prevedono un canone proporzionalmente più basso rispetto a quello che si può ottenere per gli affitti brevi, ma che essendo spalmato su un periodo lungo può dare guadagni maggiori.
Sia sul contratto breve, sia sul 4+4 si può optare per la cedolare secca, un’imposta pari al 21% del canone annuo che sostituisce l’Irpef, le addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Altrimenti, se non si vuole usufruire della cedolare, si porta in dichiarazione dei redditi il canone di locazione, ridotto al 95%, cui si applica l’aliquota Irpef ordinaria: una scelta che conviene a chi ha un reddito da lavoro più basso e molte detrazioni. Il discorso cambia leggermente per il 3+2: questo genere di contratto, che è sottoposto a condizioni concordate tra le associazioni degli inquilini e quelle dei proprietari a livello locale, prevede generalmente canoni più bassi rispetto a quelli che si possono ottenere con un 4+4 ed è quindi meno conveniente per chi si aspetta di guadagnare una cifra generosa con l’affitto dell’immobile. È però meno costoso a livello fiscale, sia nel caso in cui si opti per la cedolare secca, che in questo caso ha un’aliquota ridotta al 10%, sia nel caso in cui si scelga il regime Irpef, perché in dichiarazione dei redditi si porta il canone forfettariamente ridotto al 95% e ulteriormente abbassato del 30%. Se non si è scelta la cedolare, si paga anche l’imposta di registro (con una riduzione del 30% sulla base imponibile) e di bollo.

Fonte articolo:http://www.quotidiano.ilsole24ore.com/vetrina/edicola24web/edicola24web.html?testata=S24&edizione=LUNEDI&issue=20150126&startpage=1&displaypages=2

L’affitto breve rivitalizza il mercato

 Un appartamento sfitto, il desiderio di ricavarne un buon reddito e la disponibilità a gestire arrivi e partenze, quasi come avviene in un hotel. Sono questi gli ingredienti di base per lo “short rent”, l’affitto a breve termine che in genere va da una sola notte fino a una o due settimane. Quasi sempre sotto i 30 giorni. Visto che affittare per tempi lunghi oggi non conviene più poiché tra spese, manutenzione dell’appartamento e tasse varie, Imu e Tasi in primis, i ritorni sono scesi sotto il 2%, si cercano strade alternative per mettere a reddito seconde e terze case.La nuova frontiera, un trend iniziato a Milano con le ultime edizioni del Salone del Mobile ma mutuato dall’estero, è appunto quella dell’affitto a settimane o ancora meglio a notte. Una sorta di bed&breakfast in città che fa sempre più concorrenza agli hotel, strutture che da eventi come il Salone o il prossimo Expo 2015 pensano di ricavare grandi guadagni facendo lievitare i prezzi.

Secondo il network Solo Affitti l’effetto Expo 2015 a Milano si vede nelle zone centrali e in quelle ben servite dai mezzi pubblici. Quest’anno molti proprietari cercano di far coincidere la scadenza dei contratti con la fine di dicembre 2014 in modo da sfruttare il periodo successivo dell’Esposizione Universale per affittare ai visitatori che cercano soluzioni alternative agli hotel ma anche ai dipendenti delle aziende straniere che lavoreranno nei padiglioni di Expo. «Alla fine del 2014 – spiegano da Solo Affitti - i proprietari hanno temporeggiato a chiudere i contratti, aspettando l’inizio del 2015 per spuntare prezzi migliori, che potrebbero subire ulteriori aumenti rispetto ai livelli di mercato, nell’ordine del +10%-20% e con punte del 30%». Tra le altre tendenze curiose rilevate da Solo Affitti, le manifestazioni di interesse degli “affittacamere”, che puntano a prendere in locazione appartamenti con 4 /5 posti letto a canoni intorno ai 1.600 euro, per poi affittare le singole stanze anche a 800 euro mensili l’una durante il periodo dell’Esposizione Universale. «Stanno aumentando gli annunci anche sul nostro portale - dice Alessandro Ghisolfi, responsabile dell’ufficio studi di Casa.it -, annunci specifici per il periodo dell’Expo. I valori richiesti non si discostano molto dal canone giornaliero che viene già richiesto a Milano. L’Expo non ha fatto quindi lievitare i prezzi delle case, ma mi aspetto qualche ritocco verso l’alto nei prossimi mesi». Purtroppo alcuni esperti denunciano lo scarso coordinamento che non ha sponsorizzato su larga scala le bellezze italiane più o meno lontane da Milano.

Ma quanto costa inserire l’annuncio in uno dei portali dedicati all’affitto come Homeaway, Airbnb e ancora Booking? Homeaway.it, che conta un milione di annunci in 161 Paesi (50mila le case in Italia), chiede un abbonamento annuale a partire da 159 euro (più Iva). Booking.com chiede una percentuale di circa il 18% sul canone. Airbnb trattiene il pagamento fino a 24 ore dopo il check-in prima di inviarlo al proprietario, in modo da dare all’ospite il tempo di arrivare e verificare che tutto sia come previsto. Il viaggiatore paga dal 6% al 12% in base al totale della prenotazione - maggiore è il totale, minore sarà la percentuale. Agli «host», così il network chiama i proprietari, Airbnb addebita il 3% per ogni prenotazione completata. Halldis chiede al proprietario un canone corrisposto per ogni locazione, al quale Halldis applica un ricarico per l’affittuario. Sono previsti contributi una tantum all’attivazione del contratto da 150 a 300 euro per un servizio fotografico professionale e la creazione della scheda appartamento e una fee annuale per i servizi di gestione e prenotazione di 100 euro. Molti sono anche i siti specializzati nati ad hoc per l’evento. Solo Affitti ha elaborato un confronto tra quanto si ricava al giorno con i contratti liberi a medio-lungo termine, i classici quattro anni più quattro, e l’affitto breve durante l’Expo 2015. Per un monolocale che può ospitare 2 o 3 persone con il contratto classici si ricavano 16,6 euro al giorno, mentre con il contratto di short rent si ricavano 129 euro (43 euro in media per ospite). Nel caso del bilocale, con quattro o cinque posti letto, la cifra dello short rent sale a 168 euro a notte rispetto ai 23 euro che si ottengono con l’affitto classico. Nel caso del trilocale l’affitto sale a 30 euro al giorno con i contratti 4+4, cifra che va paragonata ai 233 euro che si ricavano affittando a notte (circa 38,8 euro a persona). «Al momento non abbiamo ancora ricevuto richieste di locazione per Expo - dice Chiara Grande di un’agenzia di Milano di Solo Affitti -, ma se i numeri relativi ai visitatori riflettono la realtà ci aspettiamo a breve un boom. Alcune richieste per il momento sono arrivati da parte di chi si occuperà dei padiglioni e vuole alloggiare vicino al sito Expo». Dulcis in fundo, questa soluzione non comporta alcun rischio di mancata riscossione dell’affitto, in quanto il pagamento viene effettuato anticipatamente. Dal punto vista fiscale si ricorre alla cedolare secca (l’aliquota è il 21% su quanto ricavato) per affitti sotto i 30 giorni. Per durate superiori si ricorre sempre alla cedolare ma va dichiarata la volontà al momento della registrazione del contratto.

Dal punto di vista di chi affitta, la scelta dello short rent parte dalla convenienza di prezzo. Ma molti lo preferiscono per la flessibilità, lo spazio maggiore pro-capite, la privacy garantita e una cucina a disposizione (per tenere sotto controllo il budget se ci si muove in famiglia). Secondo un’elaborazione di Casa.it a Milano in centro si pagano tra i 70 e i 150 euro al giorno per appartamenti con quattro posti letto, a Roma la forchetta è più ampia: da 120 a 300 euro. E’ importante segnalare che sia per i proprietari che per gli inquilini è meglio scrivere un contratto nel quale vengano riportati i termini della locazione e l’oggetto che viene affittato, con elenco di quanto contiene. Meglio mettere sempre tutto nero su bianco, servizi di pulizia compresi. Anche se sotto i 30 giorni il contratto non deve essere registrato (in genere per tempi superiori si registra il contratto online all’agenzia delle Entrate). Se si definisce l’accordo tramite una agenzia immobiliare, è bene assicurarsi di avere un contratto firmato tra l’utente e la società, che indichi chiaramente quello che si sta affittando e per quanto tempo. Anche quando si affitta direttamente dal proprietario bisogna assicurarsi che si firma un contratto di locazione. E chiedere sempre la ricevuta quando si paga. Mentre il proprietario deve inserire quanto ricavato nella dichiarazione dei redditi

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2015-01-21/laffitto-breve-rivitalizza-mercato-181851.php?uuid=AbZfxhzK

La domanda di mutui cresce del 15%. Secondo Crif 2014 di svolta con un picco a dicembre (+30%); le banche restano caute

 L’anno che ci siamo lasciati alle spalle consolida la ripresa nel campo dei mutui, con un vero boom a dicembre. Secondo l’ultimo barometro Crif anticipato a Casa24 Plus, il 2014 si è chiuso con +15% rispetto al 2013 come richieste di finanziamento per la casa (non solo elaborazioni di preventivi, ma vere e proprie istruttorie avviate) e l’ultimo mese dell’anno ha fatto registrare addirittura +30,6% su base annua.
È il primo dato positivo dopo tre stagioni sempre con il segno meno, di cui il 2012 era stato il vero annus horribilis con -41,8%. Alla base del trend in recupero ci sono soprattutto due fattori: il tasso variabile estremamente conveniente, scelto oggi in almeno il 60% dei contratti, e la componente sempre più pesante dei mutui di surroga (circa il 30% sul totale), importanti perché riguardano clienti con un profilo di rischio già verificato e dunque rappresentano un target appetibile per gli istituti. L’analisi conferma anche la tendenza alla riduzione del prezzo medio degli importi: 124.346 euro nel 2014, contro i 127.328 del 2013 (e un picco raggiunto a metà 2010 superiore a 140mila).

Si tratta naturalmente di una media, frutto di differenze territoriali marcate. L’importo è molto più basso in alcune regioni, come Basilicata (103.850 euro) e Umbria (106.756); sale nelle regioni caratterizzate dalla presenza di piazze “calde”, come Milano che porta la media lombarda a 132.590 euro, o Roma che spinge addirittura il Lazio a 145.392 euro. Mentre è senz’altro la componente delle seconde case di fascia alta a spingere il Trentino Alto Adige sul podio, con 153.909 euro di media.
«Restando al mercato della prima casa, che rappresenta la fetta di gran lunga maggiore, il trend in diminuzione degli importi è lo specchio di due fenomeni. Segue fedelmente il calo dei prezzi immobiliari – spiega Simone Capecchi, direttore Sales and marketing di Crif – e mostra l’attitudine dei clienti a limitare la richiesta al minimo indispensabile, allungando nel contempo la durata, così da avere rate sostenibili». In effetti, la classe di durata più ampia, quella 25-30 anni, è sempre la preferita con il 26,8% sul totale, mentre il 19,5% è tra 20 e 25 anni e il 22,5% tra 15 e 20 anni. Le classi di importo, invece, sono così distribuite: il 28% entro i 75mila euro, il 20,2% tra 75 e 100mila, il 28,7% tra 100 e 150mila e il 20,1% fino a 300mila. «Anche come età dei richiedenti si conferma la tendenza all’innalzamento dell’età, seppure con poche differenze rispetto all’anno scorso», dice ancora Capecchi. La maggior parte dei mutuatari (il 34,9%) ha fra 35 e 44 anni, mentre la fascia 25-34 anni copre il 27,4% e quella 45-54 anni il 21,8%. «Segno di un fenomeno ormai noto, per cui si entra tardi nel mondo del lavoro e, soprattutto, si raggiunge dopo diversi anni la stabilità reddituale richiesta dagli istituti per concedere il credito».
Ma che cosa ci aspetta per il 2015? Tutte le previsioni confermano una crescita delle erogazioni. Nomisma azzarda un +18% rispetto ai 24,5 miliardi del 2014. E secondo l’Abi, i clienti dovrebbero godere di spread ancora in discesa, che si attesteranno in media fra l’1,6% e il 2,1%. Il fatto, secondo Crif, è che il tema portante di quest’anno continuerà a essere la marcata avversione al rischio da parte degli istituti di credito. «Da un lato le banche dispongono di consistente liquidità da impiegare, ma dall’altro la situazione ancora incerta dell’economia suggerirà loro un approccio ancora molto selettivo – spiega il curatore del report –. In sostanza, la base della potenziale clientela resta limitata a coloro che dispongono della vecchia busta paga o di un famigliare che faccia da garante».
La strategia prudente delle banche è testimoniata anche dal tasso di default, che sostanzialmente rimane invariato ormai da due anni, con circa il 2% nel corso del 2013 e l’1,9% per tutto il 2014. Una rigidità, seppur comprensibile visti i paletti patrimoniali che gli istituti devono rispettare con la vigilanza unica targata Ue, che nei fatti non darà ancora grande impulso alle compravendite. Secondo le ultime stime di Tecnocasa, nel 2015 si passerà a 430-440mila transazioni contro le 420mila del 2014, in crescita quindi di pochi punti percentuali. Una maggior quota di finanziamenti sarebbe vitale per ridare slancio al settore, «ma oggi – spiegano ancora da Crif – solo il 40% circa degli acquisti è messo a segno tramite mutuo. Per il resto, gli italiani recuperano la liquidità attingendo al risparmio famigliare». Senz’altro andrà a vantaggio di chi cerca casa il calo delle quotazioni che prosegue quest’anno, che colpirà in misura minore il nuovo nelle grandi città, ma che sull’usato non centrale dovrebbe portare a un’ulteriore riduzione.

Fonte articolo: http://www.quotidiano.ilsole24ore.com/vetrina/edicola24web/edicola24web.html?testata=S24&edizione=SOLE&issue=20150122&startpage=1&displaypages=2

Niente bonus mobili per chi compra la casa ristrutturata

Chi acquista un'abitazione interamente ristrutturata, beneficiando della detrazione Irpef del 50%, sembra non possa più arredarla usufruendo del bonus mobili e grandi elettrodomestici. Una Faq apparsa ieri nel sito delle Entrate, infatti, nell'elencare i lavori edili propedeutici al bonus mobili, si è dimenticata di elencare l'acquisto di case ristrutturate dell'articolo 16-bis, comma 3, Tuir. Sicuramente si tratta di una dimenticanza, che però crea incertezza a quei contribuenti che, ignorando i vari gradi di importanza delle fonti giuridiche, potrebbero focalizzarsi solo su questa interpretazione più recente, letta nel sito delle Entrate, tralasciando, invece, tutte le altre circolari e risoluzioni sul tema.
In contrasto con la prassi delle Entrate, poi, c'è anche la risposta che consente la detrazione Irpef al familiare, che sostiene le spese di ristrutturazione, anche se la convivenza nella casa da ristrutturare si concretizza solo alla fine dei lavori.

Mobili e interventi finalizzati al risparmio energetico
Prima di ieri, l'ultima posizione dell'agenzia delle Entrate sugli interventi di recupero del patrimonio edilizio che costituiscono il presupposto per la detrazione Irpef del 50% delle spese per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici, la circolare 21 maggio 2014, n. 11/E, risposta 5.1, aveva ammesso, con un interpretazione peraltro già restrittiva rispetto alla norma, solo gli interventi elencati nella circolare n. 29/E/2013, paragrafo 3.2, cioè quelli previsti all'articolo 16-bis, commi 1, lettere a), b) e c), e 3, Tuir: la manutenzione straordinaria (ordinaria, solo su parti comuni condominiali), il restauro e risanamento conservativo, la ristrutturazione edilizia, la ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati da eventi calamitosi e l'acquisto di abitazioni facenti parte dei fabbricati completamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare.
Ieri, invece, nel sito delle Entrate una Faq, dopo aver detto che "l'installazione dell'allarme, pur dando diritto alla detrazione del 50% per interventi volti alla prevenzione di atti illeciti, non consente di beneficiare anche del bonus mobili", ha precisato che per la circolare n. 29/E/2013 "il bonus mobili non è collegato a tutti gli interventi, di cui all'art. 16-bis, TUIR, che consentono di ottenere la detrazione 50%, ma unicamente a quelli di: manutenzione ordinaria e straordinaria; restauro e risanamento conservativo; ristrutturazione edilizia; ripristino dell'immobile a seguito di eventi calamitosi". Ci si è dimenticati, quindi, che la suddetta circolare comprendeva anche l'acquisto di abitazioni in fabbricati interamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione e da cooperative edilizie (articolo 16-bis, comma 3, Tuir). Per questi, la Legge di Stabilità 2015 ha esteso da 6 a 18 mesi il periodo entro cui effettuare l'acquisto "dalla data di termine dei lavori".

Familiare convivente
La detrazione Irpef sulle ristrutturazioni edilizie spetta anche ai familiari conviventi del proprietario, dell'inquilino, del comodatario o del titolare di un diritto reale (uso, usufrutto, abitazione) sull'immobile oggetto dell'intervento (circolare n. 121/E/1998, paragrafo 2.1; risoluzione n. 136/E/2002, in vigenza della normativa in vigore fino al 2011, confermate dalla relazione al decreto legge n. 201/2011 anche dopo il 2011). Il bonus spetta, però, solo se il familiare sostiene le spese dell'intervento e se contemporaneamente la convivenza nell'abitazione da ristrutturare (risoluzione 12 giugno 2002, n. 184/E) esiste già al "momento in cui si attiva la procedura finalizzata all'esercizio della detrazione" (risoluzione 6 maggio 2002, n. 136/E), che, da quando non vi è più la Comunicazione al centro operativo di Pescara, coincide con il momento "in cui iniziano i lavori" (risposta dell'agenzia delle Entrate al convegno organizzato dall'Associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari, Anaci, tenutosi a Padova il 4 luglio 2011, si veda Il Sole 24 Ore dell'8 agosto 2011). L'inizio dei lavori si certifica con una "dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà" (articolo 47, dpr 28 dicembre 2000, n. 445), se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo per lo specifico intervento agevolato al 36-50% (provvedimento 2 novembre 2011, n. 149646, punto 1 e circolare n. 19/E/2012).
Da ieri, invece, secondo una Faq del sito internet delle Entrate, senza verificare alcuna condizione relativa alla convivenza "preventiva" nella casa da ristrutturare, la moglie può detrarre le spese che sostiene per i lavori su una casa che il "marito sta ristrutturando". Anche in questo caso, la risposta delle Entrate sembra vaga e poco utile per modificare interpretazioni più rigide della stessa agenzia, applicate da anni con scrupolo dai contribuenti.

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/casa-e-fisco/2015-01-20/niente-bonus-mobili-compra-204008.php?uuid=AbNHB9yK
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