Pubblichiamo tra le domande e risposte più interessanti di ieri alla giornata del Condominio Day organizzata dal Quotidiano Condominio del Sole 24 Ore e che ha coinvolto 100 esperti. 

Le domande sono state raccolte nei giorni precedenti tra i lettori, professionisti e condòmini.

CONDOMINIO MINIMO E DETRAZIONE EDILIZIE 

La proprietaria di una palazzina, costituita da due unità abitative distinte, può usufruire della detrazione del 50% per le spese di ristrutturazione relative alla manutenzione delle parti comuni del fabbricato considerando che un appartamento è la sua abitazione principale mentre l’altro è stato concesso in comodato d’uso gratuito alla madre? 

Il caso di specie può essere considerato condominio minimo per il quale l’Agenzia delle entrate, con la circolare 3/E/2016, ha chiarito che i condomìni che, non avendone l’obbligo, non hanno nominato un amministratore e non possiedono un codice fiscale, possono ugualmente beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni , purchè: “ il pagamento sia effettuato mediante apposito bonifico bancario/postale (sul quale sia operata la ritenuta d’acconto da parte di banche o Posta) “ in assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute riportando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico. Il contribuente dovrà dimostrare, in sede di controllo, che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio. Se per la presentazione della dichiarazione dei redditi si rivolge a un Caf o a un intermediario abilitato, è tenuto ad esibire un’autocertificazione che attesti i lavori effettuati e che indichi i dati catastali degli immobili del condominio. Ovviamente, la madre in qualità di comodatario avrebbe diritto a usufruire della detrazione e le spese dovrebbero essere ripartite tra le due unità abitative.

CONTABILIZZAZIONE: DEROGHE, SANZIONI E DETRAZIONI FISCALI

Quali sono le sanzioni nelle quali incorre il proprietario dell’immobile che non effettua l’installazione dei dispositivi di contabilizzazione individuale nei termini previsti? In quali casi è possibile derogare? 

Il proprietario dell’unità immobiliare che non installa, entro il termine previsto, un sotto-contatore, è soggetto ad una sanzione amministrativa pecuniaria da 500 a 2500 euro per ciascuna unità immobiliare. Tale disposizione non si applica quando da una relazione tecnica di un progettista o di un tecnico abilitato risulta che l’installazione del contatore individuale non è tecnicamente possibile, o non è efficiente in termini di costi, o non è proporzionata rispetto ai risparmi energetici potenziali (Dlgs 141/2016, articolo 16 comma 6). 
La nuova formulazione della lettera b), e la relativa sanzione, sono decisamente più chiare, in quanto individuano in modo immediato il responsabile (il proprietario dell’unità immobiliare, che, ai sensi del Dpr 74/2013, è anche proprietario o comproprietario dell’impianto), la scadenza (il 31/12/2016), e la sanzione in caso di mancato rispetto dell’obbligo (da 500 a 2.500 euro). Sono anche specificati i casi in cui si può derogare: non fattibilità tecnica o non convenienza economica in funzione dei risparmi attivati dalla spesa iniziale per effettuare l’intervento. Entrambe devono però essere attestate, tramite una relazione, da un professionista abilitato alla progettazione di impianti centralizzati. Il legislatore propone (senza però imporla) la norma Uni En 15459 come riferimento per effettuare le valutazioni analitiche di convenienza economica. Si sottolinea che, diversamente dal passato, anche la convenienza economica è considerata come occasione di deroga alla installazione di sotto-contatori per la contabilizzazione diretta dell’energia.

Nel condominio da me amministrato, per adeguarci, abbiamo installato valvole termostatiche, ripartitori, antenne, contacalorie in centrale termica, pompa circolazione modulante a giri variabili, collaudo sistema gateway. Tali lavori usufruiscono della detrazione fiscale? Se si, del 50% o 65%?

La detrazione fiscale per i contabilizzatori di calore è pari al 50% delle spese sostenute, detraibili come spese per interventi di risparmio energetico; come tali hanno diritto, fino al 31 dicembre 2016, della detrazione pari al 50% per un importo massimo di spesa di 96.000 euro, qualora l’installazione non avvenga insieme alla sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di caldaie a condensazione oppure con pompe di calore ad alta efficienza o con impianti geotermici a bassa entalpia.
Il 65% delle spese sono detraibili come spese per interventi di riqualificazione energetica (per un importo massimo di spesa di 30.000 euro) qualora l’installazione avvenga insieme alla sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di caldaie a condensazione oppure con pompe di calore ad alta efficienza o con impianti geotermici a bassa entalpia. 
 

NESSUNA RITENUTA SULLE SPESE PER RISTRUTTURAZIONE 

Un condominio riceve la fattura per un intervento di ristrutturazione edilizia effettuato da una ditta. All’atto del pagamento della prestazione la banca ha operato la ritenuta dell’8%. Si chiede se anche il condominio dovrà operare la ritenuta d’acconto del 4%. 

Sulle somme corrisposte alle imprese e ai professionisti pagate dai condomìni mediante bonifici bancari o postali, al fine di avvalersi delle agevolazioni fiscali previste per interventi di ristrutturazione edilizia o di riqualificazione energetica, non si deve operare alcuna ritenuta d’acconto. Infatti, al fine di evitare che imprese e professionisti subiscano un doppio prelievo, si applica la sola ritenuta (effettuata da banche o Poste italiane Spa) prevista dal Dl 78/2010 (pari, dal 1° gennaio 2015, all’8%).

Vendita immobile locato

Quali sono i miei obblighi verso il conduttore qualora io decidessi di alienare il mio appartamento?

Quando per legge (ma non accade per le unità immobiliari di proprietà di privati cittadini) o per contratto (se pattuito) il conduttore ha diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile locato si devono comunicare al conduttore le condizioni della vendita ed attendere i termini per l'esercizio del diritto di prelazione nell'acquisto. In caso contrario si può liberamente alienare l'immobile a terzi. E' necessario poi comunicare al conduttore i dati dell'acquirente. 

CEDOLARE SECCA

Il proprietario di un appartamento affitta una stanza con un contratto agevolato art. 2, comma 3 legge 431/1998 una seconda stanza con un contratto transitorio art. 5, comma 1 legge 431/1998 ed una terza stanza ad uno studente universitario con contratto transitorio art. 5, comma 2 legge 431/1998. E’ possibile stipulare tutti i contratti a cedolare secca?

Sì. La cedolare secca è applicabile a tutti i contratti indicati. 

SPESE INFILTRAZIONI, PROPRIETARIO O INQUILINO?

Dovendo fare intervento per sitemazione infiltrazioni di acqua piovana nelle cantine, la spesa va imputata alla proprietà o all'inquilino?

Gli interventi di manutenzione straordinaria, è questo sembra il caso, sono a carico della proprietà. 

Fonte articolo: IlSole24Ore, vetrina web

Ancora un anno con le detrazioni sulle ristrutturazioni edilizie (50%), il risparmio energetico (65%) e l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici (50%). Ma anche la promessa di cinque anni con l’Ecobonus e il sisma bonus per i condomini in versione extra large.

In attesa di vedere i provvedimenti nella Gazzetta Ufficiale – quando la legge di bilancio sarà approvata dal Parlamento – le linee guida del progetto del Governo appaiono, nero su bianco, nel Documento programmatico di bilancio (Dpb) inviato a Bruxelles. 

RISTRUTTURAZONI ED ECOBONUS

Di fatto, chi ha avviato o intende avviare lavori di ristrutturazione o efficientamento energetico ha oggi la ragionevole aspettativa di poter contare su altri 12 mesi con le agevolazioni alle stesse condizioni previste fino alla fine di quest’anno. Quindi spesa massima agevolata di 96mila euro per il 50% e bonus differenziati in base al tipo di interventi per il 65%.
Per avere un’idea degli interessati, basti pensare che – secondo lo studio presentato dal Cresme alla Camera nelle scorse settimane – quest’anno le pratiche per le ristrutturazioni saranno quasi 1,4 milioni, cui si aggiungeranno altre 365mila pratiche per il 65%.

Lo stesso vale per la detrazione sull’acquisto degli arredi abbinata ai lavori edilizi, di cui il Dpb annuncia la proroga al 31 dicembre 2017. Se mai, bisognerà verificare se sarà confermata l’impostazione data finora dalle Entrate (e ribadita con la circolare Telefisco del 2016, la 12/E), in base alla quale è incentivato l’acquisto degli arredi abbinato a spese di recupero sostenute dal 26 giugno 2012 in poi: alcune delle ipotesi circolate nei giorni scorsi limitavano l’agevolazione nel 2017 a chi ha avviato i lavori da quest’anno.
Resta da vedere, poi, se il Parlamento confermerà anche il bonus mobili per le giovani coppie (pari al 50% su una spesa massima di 16mila euro) introdotto dalla legge di Stabilità 2016 e sganciato dai lavori edilizi.

LE NOVITA' PER I CONDOMINI

La vera novità delle misure in arrivo, comunque, è il rafforzamento delle detrazioni condominiali, con l’obiettivo – anche questo già inserito nel Dpb – di tenerle ferme fino al 31 dicembre 2021. Un orizzonte quinquennale che i bonus edilizi non hanno mai avuto dalla fine degli anni 90 a oggi.
D’altra parte, se c’è un settore in cui le detrazioni finora hanno zoppicato è proprio quello degli interventi su parti comuni condominiali. L’esperienza insegna che per bloccare i lavori spesso bastano pochi proprietari contrari. Da questo punto di vista, cinque anni sono senz’altro un termine sufficiente a programmare gli interventi nel modo migliore, preparando i progetti, il capitolato e raccogliendo i preventivi.

A decidere il successo o il fallimento dei bonus potenziati, però, sarà la capacità delle nuove disposizioni di superare il blocco rappresentato da chi non può o non vuole investire denaro nei lavori condominiali. Si è parlato molto della possibilità di cedere la detrazione ad altri soggetti, così da “monetizzare” subito una parte della spesa. Questa possibilità esiste per gli incapienti già dall’inizio dell’anno, con il 65% cedibile ai fornitori, ma per come è stata delineata non funziona. Bisognerà vedere se nel contesto della legge di bilancio ci sarà un meccanismo più efficace.
L’aumento delle percentuali di detrazione potrebbe avere un effetto positivo anche mantenendo il tempo di recupero a dieci anni, come confermato nel documento governativo. Ma tutto dipenderà dai requisiti cui sarà legata la versione extra large dei bonus: nel caso dell’antisismica per conoscere i requisiti potrebbe essere necessario attendere la nuova classificazione ministeriale, ma è evidente che è su questi dettagli che si deciderà il buon esito dell’operazione.

Quando è meglio anticipare il bonifico

Il progetto del Governo per prorogare e potenziare i bonus fiscali per la casa richiede – già da oggi – una certa attenzione a chi ha i lavori in corso. La più tranquilla – stando a quanto riporta il Documento programmatico di bilancio (Dpb) 2017 – è la situazione di chi ha in corso lavori di ristrutturazione edilizia (50%) o risparmio energetico (65%): per entrambi i bonus si punta ad approvare il prolungamento di 12 mesi, fino al 31 dicembre, scongiurando così il rischio di decalage dal 50 al 36% e di taglio secco dell’Ecobonus.
Una proroga ancor più lunga riguarderà invece gli interventi di efficienza energetica effettuati su parti comuni condominiali che varrà fino al 31 dicembre 2021. Ma qui il discorso può imporre qualche valutazione in più, perché dal 1° gennaio è atteso scattare anche il potenziamento delle detrazioni.

Infatti per godere dei super-bonus potrebbe essere necessario raggiungere certe prestazioni. Secondo il Dpb lo sconto sarà del 70% per gli interventi sull’involucro e del 75% per il miglioramento della prestazione energetica invernale ed estiva (funzione, quest’ultima, che peraltro è gestita a livello condominiale in pochi edifici di recente costruzione).
Nei condomìni in cui sono stati avviati lavori di questo tipo conviene quindi tenere sotto controllo la situazione per capire se è possibile godere di uno sconto maggiore. Al momento, per gli interventi sulle caldaie condominiali – che sono molto più frequenti dei cappotti termici – non si ipotizza alcuna maggiorazione della detrazione

Per il bonus per gli interventi antisismici, il Documento prevede una proroga lunga al 2021 ma riduce lo sconto, svincolato dal raggiungimento di alcune prestazioni, al 50% (oggi è al 65 nelle zone ad alto rischio).
Secondo le ipotesi sul tavolo, un incremento della detrazione potrebbe però riguardare sia gli interventi effettuati su abitazioni singole (70-80%) che parti comuni dei condomini (75-85%), nel caso in cui riducano le classi di rischio.

Chi sta effettuando adeguamenti “minori” in zone sismiche deve quindi valutare se effettuare i bonifici prima della fine dell’anno per godere dello sconto del 65% (poi dovrebbe scendere al 50%). Discorso diverso se gli interventi permettono di incidere sulla classe di rischio (e per le zone a rischio minore). In questo caso la norma definitiva potrebbe regalare un bonus più ricco.

Fonti articolo: 1. IlSole24Ore, 2. IlSole24Ore.com

La scadenza del 15 ottobre si avvicina: quel giorno, in quasi tutta l’Italia del Centro-Nord, sarà possibile avviare gli impianti di riscaldamento centralizzati.

In questo contesto si inserisce, però, l’obbligo (il cui termine è il 31 dicembre 2016) di installare contatori di fornitura, sottocontatori e contabilizzatori, a seconda della situazione. 

Il problema è che le ultime modifiche al Dlgs 102/2014, che fissava le regole al riguardo, sono state apportate molto a ridosso della scadenza, con il Dlgs 141/2016, in vigore dal 26 luglio 2016. Ecco, in sintesi, il riassunto degli obblighi.

Contatori e sottocontatori

Qualora il riscaldamento, il raffreddamento o la fornitura di acqua calda a un edificio siano effettuati tramite teleriscaldamento o teleraffreddamento, o tramite impianto centralizzato, è obbligatoria entro il 31 dicembre 2016, l'installazione di un contatore di fornitura (peraltro già presente in molti casi) in corrispondenza dello scambiatore di calore di collegamento alla rete o del punto di fornitura dell'edificio.

Per le stesse tipologie impiantistiche di cui sopra, e sempre entro il 31 dicembre 2016, a cura del proprietario dell'unità immobiliare, deve essere installato un "sotto-contatore" per ogni unità immobiliare, adatto a misurarne il consumo energetico. Per evidenti problemi tecnici, tale disposizione non è possibile negli edifici preesistenti con distribuzione cosiddetta "a colonna" in quanto su una stessa colonna sono allacciati apparecchi ricadenti su unità immobiliari poste su piani diversi dell'edificio.

Di fatto la norma specifica che "eventuali casi di impossibilità tecnica" per l'installazione dei sistemi di contabilizzazione o di inefficienza in termini di costi e sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali, devono essere riportati nell'apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato.

contabilizzatori individuali

Nei casi in cui l'uso di sottocontatori non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali, si ricorre, a cura dei proprietari delle singole unità immobiliari, all'installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare il consumo di calore in corrispondenza di ciascun corpo scaldante (come il calorifero) all'interno delle unità immobiliari, secondo quanto previsto dalle norme tecniche vigenti, salvo che l'installazione di tali sistemi non risulti efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma Uni En 15459.

Per stabilire l’efficienza economica si fa un confronto tra il denaro speso per realizzare l'installazione e gestione dei ripartitori (manutenzione, lettura eccetera) e quello risparmiato, calcolando una vita utile dei dispostivi che, mediamente, si assume in 10 anni.

LA RIPARTIZIONE SPESE

A prescindere dal sistema di contabilizzazione del calore, occorre sempre tenere conto delle "perdite di sistema" dovute a generazione, distribuzione, regolazione ed emissione. Il consumo stagionale è quindi dato da due termini: 

- "volontario" della singola unità immobiliare;

- "involontario", o meglio perdita di sistema.

Il consumo "volontario" potrà essere ricavato dalla lettura / registrazione dei dispositivi installati (sotto-contatore o ripartitori sui radiatori), mentre quello "involontario", in via presunta potrà essere calcolato, tenendo conto dei rendimenti dei singoli sotto-sistemi sopra elencati e poi, a consuntivo, ricavato dalla differenza tra la lettura del contatore di centrale e la somma delle letture dei sotto-contatori oppure delle indicazioni dei dispositivi installati nei radiatori.

Il Dlgs 141/2016 conferma il ricorso alla norma Uni 10200 per la suddivisione delle spese che si basa, semplificando, sui consumi effettivi. Tuttavia, precisa che, ove tale norma non sia applicabile o laddove siano comprovate, tramite relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadrato tra le unità immobiliari superiori al 50% (ma non è chiaro come calcolare), è possibile suddividere l'importo complessivo tra gli utenti finali, attribuendo una quota di almeno il 70% agli effettivi prelievi volontari di energia termica. Il restante 30% può essere ripartito, a titolo semplificativo e non esaustivo (dice la norma in modo un po’ vago), secondo i millesimi, i metri quadrati, o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate.

Per la prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi la suddivisione può anche essere fatta in base ai soli millesimi di proprietà. In ogni caso, le nuove modalità di ripartizione sono facoltative nei condomìni dove, al 26 luglio 2016, si fosse già provveduto a installare i dispositivi e a suddividere le spese.

Fonte articolo: Ilsole24ore.com

Arrivano tre novità importanti su Ecobonus 65% e sisma bonus: 1) si sta valutando l’ipotesi di applicare lo sconto diretto a tutti i proprietari di appartamenti in condominio, che siano incapienti o meno; 2) in campo l’ipotesi che anche la parte del 35% a carico dei privati venga anticipata dal fondo tramite la Esco, e ripagandosi con il risparmio energetico sulle bollette future; 3) ipotesi di applicare il meccanismo anche per antisismica, allargandolo alle seconde case, in modo da avere la possibilità di fare interventi anche nei condomini.

Oggi lo sconto è del 65% ma nelle zone 1 e 2 e solo per le prime case. L’anticipo del 35% funzionerebbe per l’antisismico solo se abbinato al risparmio energetico.

Queste novità saranno inserite nella legge di Stabilità (arriva il ddl entro il 15 ottobre) o per la parte sismica nel DL terremoto in arrivo entro questa settimana (cioè entro il 7 ottobre) in Consiglio dei Ministri.

Applicare subito al privato proprietario in condominio lo sconto del 65% per l’Ecobonus direttamente sul prezzo dei lavori anziché a rimborso in 10 anni nella dichiarazione dei redditi. La Legge di Stabilità 2016 aveva già introdotto la possibilità di sconto diretto nei condomini, ma con un meccanismo che la rendeva inapplicabile: ad anticipare lo sconto del 65% sarebbero state le imprese di costruzione e solo per gli “incapienti” (redditi troppo bassi).

Come funzionano detrazione 65% e anticipo 35%

Il credito d’imposta del 65% verrebbe trasferito a un fondo bancario di nuova costituzione, con la partecipazione di Cassa depositi. Questo fondo anticipa le risorse alla Esco, ricevendo poi in dieci anni il credito d’imposta dallo Stato. L’Enea dovrà calcolare a partire dal progetto quanto risparmio energetico si genera con l’intervento sul condominio. La Esco elaborerà un piano finanziario, che calcoli in quanti anni il 35% di spesa si ripaga (compresi gli oneri finanziari).

La proposta del Mit è che la misura duri almeno tre anni.

Gli altri incentivi per la casa 2017

Non ci sono “solo” queste novità in campo immobiliare e per la casa. Di seguito il comunicato del Mit, che include anche proroga del bonus mobili, incentivi per la permuta immobiliare e proroga di quelli per l’acquisto di casa a classe energetica elevata, riqualificazione urbana e cedolare secca al 10% misura fissa.

“Sono diversi gli interventi proposti dal Mit per rispondere all’emergenza abitativa. È stata avanzata la proposta della proroga del bonus casa, del bonus mobili ed eco bonus; la modifica della disciplina della detrazione per gli interventi antisismici edilizi; l’esenzione da IMU e Tasi per gli immobili residenziali riconosciuti come prima casae acquistati con patto di futura vendita.

Tra gli altri interventi proposti vi sono anche incentivi fiscali per la permuta immobiliare; la stabilizzazione del bonus energetico per i condomini; la proroga degli incentivi per l’acquisto di case di classe energetica elevata; il rifinanziamento del fondo di sostegno all’affitto; agevolazioni per favorire la riqualificazione urbana; interventi di edilizia sovvenzionata; misure per immobili locati a canone calmierato, misure di sostegno all’accesso ad abitazioni in locazione e, infine, cedolare secca al 10% da trasformare in misura permanente”.

L'INTERVISTA AL PRESIDENTE DELL'ENEA, FEDERICO TESTA

Il Governo, con il viceministro dell'Economia Morando e il ministro delle Infrastrutture Delrio, ha annunciato l'intenzione di prorogare le detrazioni fiscali sull'efficienza energetica e, anzi, di ampliarne l'impatto. In particolare, sono in arrivo novità sui condomini: perché ? 

"Partiamo dall'esperienza concreta di questi ultimi anni. Ci ha insegnato che lo strumento dell'Ecobonus funziona bene ma è stato utilizzato prevalentemente per sostituire le vecchie caldaie e gli infissi con impianti e serramenti più performanti. I primi hanno inciso per circa il 28% degli inventi realizzati, i secondi per circa il 67%. Inoltre, ci si è resi conto che le famiglie hanno investito i loro soldi su singole abitazioni, case o villette o appartamenti, e non sugli stabili nel loro complesso poiché non tutti sono in grado di anticipare la spesa o hanno lo spazio fiscale necessario per detrarre le nuove spese per l'efficienza. Insomma, tutto un insieme di fattori consiglia di fare ora un salto di qualità puntando la rotta sui grandi numeri e sugli interventi più incisivi e strutturati: per questo bisogna coinvolgere i condomini e allargare le opere al "cappotto" isolante dell'intero immobile e dei solai. Sono interventi più costosi ma che assicurano anche i risparmi più consistenti e duraturi". 

La proposta di Enea prevede la possibilità di cessione del credito rappresentato dalla detrazione fiscale del 65%. La misura era stata prevista anche dalla Legge di Stabilità 2016 proprio per spingere i condomini a muoversi, ma non ha funzionato. Perché? E in cosa il nuovo meccanismo sottoposto all'attenzione del governo dovrebbe migliorare la situazione?

"Come le dicevo, il meccanismo attuale richiede la disponibilità di una somma da anticipare per poi mettere in conto un rientro in 10 anni. Questo taglia fuori molte persone anziano o i giovani che non hanno liquidità. E blocca le decisioni in condominio per problemi legati alle differenze di reddito, di età e di dimensioni degli appartamenti. Per questo pensiamo che la soluzione sia nel lavorare su incentivi che non siano solo detraibili ma anche cedibili. Cambia completamente la prospettiva". 

Cedibili a chi? Possiamo spiegarlo con qualche esempio concreto?
 
"L'Ecobonus è garantito dallo Stato, quindi il ritorno è certo. Per questo diventa utile cederlo: per esempio a chi eroga i finanziamenti, come le banche o le Esco, le società che offrono servizi di efficienza energetica per ottimizzare gli interventi. Possono entrare in gioco le stesse utility come Enel, Acea, A2A e via dicendo, che hanno tutto l'interesse a fidelizzare i clienti, soprattutto in vista della definitiva liberalizzazione della vendita di energia nel 2018. 
L'altro aspetto innovativo, più finanziario, riguarda la possibilità di costituire un Fondo che metta insieme soggetti pubblici, come la Cassa Depositi e Prestiti, e privati, come i fondi pensione. Il Fondo potrebbe partire con una dotazione di 4 o 5 miliardi. Anticiperebbe le risorse rivalendosi poi sul bonus 65%. Il restante 35% verrebbe recuperato dalle famiglie attraverso i risparmi sull'energia futuri. E non è da escludere un meccanismo del tipo canone Rai in bolletta". 

Quanto si può risparmiare con questo tipo di interventi?
 
"Abbiamo calcolato che è possibile risparmiare una quota tra il 50 e il 60 per cento della bolletta energetica, tanto maggiore quanto più vecchio è l'immobile. Prendiamo il caso di un condominio di 40 appartamenti con un intervento complessivo di 600.000 euro, equivalente a 15.000 euro ad appartamento per realizzare cappotto isolante, infissi, caldaie. Il 65% viene ceduto al finanziatore che recupererà il bonus: calcoliamo 9.000 euro detratti gli interessi. Rimangono 6.000 euro. Ebbene, il risparmio ottenibile sulla bolletta è valutato circa 900 euro l'anno ovvero la metà della spesa media di una famiglia italiana. Quindi in poco più di 6 anni la famiglia recupera la spesa e si ritrova con un immobile rivalutato. Di più: il privato potrebbe anticipare solo il 10% della spesa, cioè 1.500 euro, perché il resto potrebbe venire rateizzato nella stessa bolletta. Oggi le aziende che vendono luce e gas offrono già una quantità di servizi aggiuntivi, dalle assicurazioni ai buoni per la spesa. L'efficienza energetica è tipicamente un servizio aggiuntivo e le società hanno interesse a fidelizzare i loro clienti per dieci anni: con la prossima liberalizzazione si calcola che non meno di 4 milioni di famiglie cambieranno fornitore. E sceglieranno anche sulla base di questi servizi che migliorano la spesa". 

Quindi, ricapitolando: accordi con i finanziatori, convenzioni con i fornitori, tutto questo può mettere in moto i condomini. Ma per lo Stato significa rendere disponibili 2 miliardi l'anno, è stato calcolato. Ci sono? La Legge di Bilancio deve fare i conti con le risorse disponibili...
 
"E' vero che la detrazione del 65% comporta da un lato un minor introito fiscale sull'Irpef per lo Stato. Ma d'altro lato contribuisce a rimettere in moto l'economia con ricadute sull'edilizia e sulle aziende produttrici degli impianti, fa emergere il sommerso, agisce come volano sull'Iva. Quindi l'erario recupera poi i soldi che investe. L'investimento sull'efficienza energetica spinge anche alla qualificazione delle imprese incaricate dei lavori e alla loro aggregazione e, combinato con gli interventi antisismici, ne riduce in proporzione il costo". 

Efficienza energetica e Casa Italia potrebbero camminare insieme? Quali concrete possibilità ci sono che si riesca a fare decollare il progetto? L'Italia oltretutto è impegnata anche con l'agenda 20-20-20 dell'Unione europea. 

"Enea lavora a definire e rendere praticabile una proposta operativa, nella convinzione che rappresenti un'opportunità per il Paese. Abbiamo finora riscontrato il reale interesse da parte del ministro Delrio, dei viceministri Morando e Bellanova e di palazzo Chigi. Naturalmente l'ultima parola spetta al Governo a cui compete la decisione finale".

Fonti articolo: Ediltecnico.it, Firstonline

Nel caso di acquisto di una casa in un condominio, se il venditore ha delle spese condominiali arretrate, la legge stabilisce chi è a dover provvedere al pagamento.

Vediamo cosa è previsto.

Ai sensi dell’art. 63 comma 4 delle disposizione di attuazione del Codice Civile, chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente. Delle spese condominiali precedenti all’anno anteriore alla vendita ne risponde invece solo il venditore. Per le restanti spese successive all’anno del rogito notarile ne risponderà in via esclusiva solo l’acquirente.

Il condominio potrà indifferentemente agire nei confronti del vecchio proprietario o del nuovo per le spese relative all’anno di vendita e a quello precedente, ma per quelle anteriori a tale periodo il vecchio proprietario è il solo responsabile, e questo anche in presenza di patti contrari con l’acquirente.

CHI PAGA PER LE SPESE DI MANUTENZIONE ORDINARIA O STRAORDINARIA?

In merito a quale sia  il momento determinante da individuare per la concreta insorgenza del relativo obbligo, alla possibile incidenza dell’origine delle spese, alle spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e alle spese attinenti ad interventi di manutenzione straordinaria, fa chiarezza la Cassazione.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 24654 del 3 dicembre 2010 ha affermato: “In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, …, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.”.

Gli stessi principi sono stati accolti dalla sentenza n. 10235 del 2 maggio 2013. Tale sentenza ha confermato che in relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria manutenzione, l’insorgenza dell’obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della delibera assembleare con la quale siano disposti i predetti interventi. La delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con cui gli interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, non sortendo alcuna incidenza l’adozione di una precedente delibera preparatoria o interlocutoria non propriamente impegnativa per il condominio.

Una sentenza del tribunale di Milano, la sentenza n. 1240 del 20.03.2015, ha poi specificato che, se anche l’atto di vendita contiene clausole di diverso tenore (stabilendo, ad esempio, che a sostenere tutti gli oneri condominiali sia l’acquirente, oppure il venditore), queste avranno effetto solo come accordo personale tra le parti, ma non saranno vincolanti per il condominio. Dalla stessa sentenza è chiarito anche che l’amministratore può richiedere all’acquirente le spese ordinarie di manutenzione e conservazione dell’edificio e per l’erogazione di normali servizi comuni, sebbene deliberate dall’assemblea prima della compravendita.

Fonte articolo: Idealista.it

Anche dopo l’integrazione del Dlgs 102/14 da parte del Dlgs 141/2016, resta invariata la scadenza del prossimo 31 dicembre per dotare di contabilizzatori del calore gli impianti di riscaldamento centralizzati. Sono stati confermati la precedenza alla contabilizzazione diretta rispetto a quella indiretta e l’obbligo accessorio di termoregolazione in caso di contabilizzazione indiretta.

È anche confermato che in caso di impossibilità tecnica o non convenienza economica l’obbligo non sussiste ma, per evitare la sanzione, queste condizioni devono essere dimostrate da una relazione asseverata di un tecnico.

La prima indicazione operativa è che non cambia nulla di sostanziale dal punto di vista dell’iter di installazione. In effetti, non c’è mai stato alcun motivo ragionevole per ritardare i lavori, e la data di scadenza è stata fissata dalla Commissione Ue quattro anni fa. Chi ha sospeso i lavori potrebbe trovarsi ora in serie difficoltà a rispettare il termine del 31 dicembre prossimo ed esposto al rischio concreto di sanzioni.

È sconsigliabile anche prendere con leggerezza la strada della non convenienza economica. La norme tecnica En 15459, fra l’altro, chiede di considerare il valore residuo degli impianti alla fine del periodo di calcolo. Nel caso classico di impianto a colonne montanti, se si esegue un calcolo su dieci anni (vita dei ripartitori) si dovrà tener conto che dopo quest’arco di tempo le valvole termostatiche hanno ancora metà del valore nominale perché hanno durata di vita di 20 anni.

Il riparto 

Circa il criterio di riparto, viene confermato il riferimento di base alla norma Uni 10200. Il decreto 141/2016 ha aggiunto la facoltà (non l’obbligo) da parte dell’assemblea di adottare un criterio semplificato definito dalla legge, purché ricorrano determinate condizioni che devono essere comprovate dalla relazione asseverata di un tecnico abilitato.

Le possibili condizioni di accesso al "semplificato" sono due:

1. la prima possibilità è che non sia applicabile la norma Uni 10200. Attualmente (con la norma Uni 10200:2013) ciò è vero solo per la contabilizzazione indiretta nelle case poco utilizzate (case vacanza e/o parzialmente occupate) in quanto non è determinata la quota di consumo involontario; ma la revisione della 10200 tratterà anche questo caso. A conti fatti, è una condizione che non sarà mai verificata e, tranne casi eccezionali, sarebbe legale ma irragionevole e iniquo applicare una quota a consumo di almeno il 70% in una casa poco abitata;

2. la seconda possibilità è che ci siano "differenze di almeno il 50% fra i fabbisogni delle unità immobiliari". A prescindere dall’indeterminazione del criterio (a cosa si riferisce la quota del 50%?) e dal servizio a cui si applica (solo per riscaldamento o anche per acqua calda sanitaria? Insieme o separatamente?), in pratica questa condizione è quasi sempre verificata per il riscaldamento, tranne forse quei pochi casi in cui il tetto e le altre strutture orizzontali esposte siano state coibentate.

Se ricorre almeno una di queste due condizioni, si può adottare il seguente criterio: almeno il 70% (cioè dal 70 al 100%) va ripartito in base agli effettivi consumi volontari, cioè in proporzione alle letture degli apparecchi di contabilizzazione (Ur, unità di ripartizione, o kwh) senza alcuna correzione, neanche, per situazioni sfavorite; mentre il restante (dal 30% fino allo 0) può essere ripartito come desidera l’assemblea.

Operativamente, dopo aver installato la contabilizzazione, l’assemblea deve anche adottare un nuovo criterio di riparto conforme a legge e si trova a un bivio. Può utilizzare la Uni 10200, e allora non cambia nulla rispetto al passato. Altrimenti, deve chiedere a un tecnico abilitato (presumibilmente il progettista della contabilizzazione) di sottoscrivere la relazione asseverata – in cui dichiara che sussistono le condizioni – e poi deliberare di adottare il metodo semplificato, la quota da ripartire in base ai consumi effettivi (dal 70 al 100%) e infine il criterio di riparto del resto.

L’adozione del criterio di riparto semplificato può essere sensata per i classici impianti di riscaldamento a colonne montanti in edifici normalmente abitati, dove il 70% ha un significato statistico valido. Ma porta a risultati iniqui e in contrasto col principio dei consumi effettivi in tutti i casi in cui la quota di consumo volontario scenda sotto il 70% (case poco occupate, acqua calda sanitaria, moltissime reti a zone).
L’effetto è infatti quello di far pagare solo ad alcuni (in base alle letture dei contatori) il consumo di tutti (dispersioni) della rete.

Le situazoni reali per cui si finisce in tribunale sono proprio così: conti astronomici ai pochi presenti nell’edificio, per eccesso di quota volontaria. Finora questi ultimi potevano difendersi, ora saranno salassati. Inoltre, nel caso della contabilizzazione diretta, che senso ha imporre una quota fissa per legge o delibera quando risulta dalle letture degli apparecchi?

Ad ogni modo, chi ha già installato i contatori e ripartito i costi secondo quanto previsto dal Dlgs 102/14 e dalla Uni 10200 nella stagione 2015/2016 non deve rifare nulla.

Fonti articolo: IlSole24Ore, vetrina web

Il condomino non può negare ai tecnici l’ingresso per installare sui termosifoni le valvole termostatiche e i sistemi di contabilizzazione del calore deliberati dall’assemblea condominiale.

 
Lo ha deciso la Corte d’Appello di Trento con la sentenza 134/2016.

Nel caso preso in esame, l’Assemblea condominiale aveva deliberato a maggioranza l’acquisto di una nuova caldaia comune e l’installazione di un sistema di contabilizzazione e telelettura del calore consumato dai singoli condòmini su ogni termosifone installato negli appartamenti.

Dopo aver consentito l’installazione delle valvole termostatiche sui termosifoni del suo appartamento, un condòmino si era invece opposto all’apposizione dei mini-contatori per rilevare il consumo di calore.
Secondo il condòmino, la delibera condominiale doveva essere assunta all’unanimità, non solo a maggioranza.

I giudici hanno dato ragione al condominio, che con la delibera aveva voluto adeguarsi ai nuovi obblighi di legge. Si tratta di una trasformazione tecnica che rientra nel potere decisionale del condominio e che, secondo la Corte, non necessita dell’unanimità.
Per questo motivo, è stato stabilito che l’accesso dei tecnici non lede nessun diritto soggettivo del condòmino, ma va considerato necessario al completamento degli interventi deliberati.

Contabilizzatori del calore obbligatori entro fine anno

Ricordiamo che, in base al Decreto Legislativo 141/2016, che integra il D.lgs. 102/2014 con cui l’Italia ha recepito la Direttiva 2012/27/UEsull’efficienza energetica, i condomìni alimentati dal teleriscaldamento o teleraffrescamento, o da impianti centralizzati e comuni di riscaldamento e raffrescamento, entro il 31 dicembre 2016 devono installare contatori in grado di ripartire le spese in base ai consumi reali degli utenti, come previsto dalla norma UNI 10200.

Anche negli appartamenti è obbligatorio installare le valvole termostatiche e i minicontatori entro il 31 dicembre 2016. La responsabilità dell’installazione è dei proprietari degli appartamenti, che in caso di inadempimento sarannomultati a meno che l’installazione non sia tecnicamente impossibile.

Fonte articolo: Edilportale.com

Secondo la Corte di cassazione (3 dicembre 2010, n. 24654) e il Tribunale di Milano (12 gennaio 2016, n. 27), in caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, salvo diversi accordi tra le parti, i relativi costi sono a carico di chi era proprietario dell’immobile "al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di detti interventi".

Questa delibera deve, però, approvare gli interventi in via definitiva, con l’affidamento dell’appalto e l’individuazione del piano di riparto. 

Alla stregua di tale giurisprudenza, consegue che fin quando non definisce la cessione dell’appartamento la proprietaria è l’unica interlocutrice del condominio e in base a ciò è tenuta a pagare le restanti quote del fondo cassa deliberato dall’assemblea. Ogni intervento di ristrutturazione è quindi a carico dell’attuale proprietaria per i ratei maturati prima dell’eventuale atto notarile di compravendita, mentre la residua quota sarà addebitata al futuro acquirente e in seguito rimborsata al venditore, solo a condizione che la delibera definitiva di approvazione dei lavori sia intervenuta prima dell’atto di compravendita.
La proprietaria dell’unità immobiliare, nel caso in cui i lavori non siano approvati ed eseguiti, avrà comunque diritto al rimborso dei ratei versati. Tra l’altro, per l’articolo 63, ultimo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. 

La costituzione del fondo

La costituzione del fondo cassa speciale in condominio è prevista dall’articolo 1135, punto 4), del Codice civile, secondo cui "l’assemblea dei condomini provvede (...) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori". L’obbligo è una novità introdotta dalla riforma (legge 220/2012) per garantire la realizzazione di opere di grande entità per le quali, in molti casi, risulta complicato reperire i fondi necessari. In questo modo, almeno nelle intenzioni del legislatore, mettendo da parte preventivamente l’intera somma da destinare alla ditta appaltatrice, si sarebbe favorito l’avvio dei lavori e, al tempo stesso, evitate future morosità. In pratica, però, a causa dell’oggettiva difficoltà nel reperire "l’importo pari all’ammontare dei lavori", si rischia di non poter procedere con il cantiere, in attesa che tutti i condomini versino la loro quota. 

Anche per questo motivo, l’articolo 1, comma 9, della legge 9/2014 ha stabilito che "se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti". In termini generali, il fondo cassa condominiale è un fondo vincolato, nel senso che deve essere dedicato esclusivamente agli interventi di manutenzione straordinaria e finalizzato a una spesa precisa e mai generica. Il Tribunale di Milano (13 luglio 1995) ha specificato che "non può configurarsi come un versamento al buio da parte dei condomini" e quindi, affinché la sua costituzione possa ritenersi legittima, è necessario che siano contemporaneamente deliberate, nel modo più dettagliato possibile, le spese e le opere per le quali dovrà essere utilizzato. In particolare, è compito dell’amministratore rispettarne scrupolosamente la destinazione, inserendo nel preventivo annuale le quote di accantonamento dovute per il nuovo esercizio e, nel rendiconto annuale, l’entità delle somme accantonate, specificandone l’utilizzo.

La Cassazione si è più volte opposta alla costituzione di fondi speciali “preventivi”, da utilizzare per lavori futuri. Se da un lato ciò consentirebbe ai condomini di accantonare poco a poco le somme senza esborsi traumatici, dall’altro deve operare il principio secondo cui i fondi condominiali devono avere durata provvisoria ed essere direttamente legati alla provata necessità di costituirli per adempiere a precise delibere assembleari. Allo stesso modo, una delibera assembleare che approvasse le opere di manutenzione straordinaria e di innovazione senza la copertura del fondo speciale dovrebbe ritenersi quantomeno annullabile.

Il voto 

Per quanto riguarda l’approvazione della delibera che costituisce il fondo, è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (ma, in casi particolari, basta la maggioranza semplice, come ha precisato la Cassazione con la sentenza 17035 dell’11 agosto scorso). Nella delibera, se il fondo è costituito in diverse soluzioni, è necessario indicare le scadenze dei pagamenti relativi ai condomini proprietari, che contribuiranno in base ai millesimi in loro possesso. Tuttavia, per realizzare interventi non ancora specificati in dettaglio, come disposto da diverse sentenze della Cassazione (Cassazione 9 febbraio 1995, n. 1455; Cassazione 21 ottobre 1975, n. 3463 e Cassazione 29 gennaio 1974, n. 244), se al compimento dell’opera la stessa risulti più utile ad alcuni condomini, rispetto agli altri, la ripartizione provvisoria deve essere fatta con il criterio dell’uso diverso o dell’uso separato (articolo 1123 del Codice civile).

La mancata costituzione 

In caso di mancata costituzione del fondo per l’esecuzione di lavori necessari - dovuta al non raggiungimento del quorum - ogni condomino può rivolgersi al giudice, come prevede l’articolo 1105, comma 4, del Codice civile. Dall’obbligo di costituzione del fondo restano esclusi tutti quei lavori straordinari, che rivestono il carattere dell’urgenza, quali gli interventi di messa in sicurezza delle parti comuni, che competono all’amministratore, a norma dell’articolo 1135, secondo comma, del Codice civile, salvo l’obbligo di riferirne all’assemblea.

Fonti articolo: IlSole24Ore, vetrina web