Il legislatore del 1942, nell'emanare la disciplina del condominio all'interno del codice civile, ha considerato l'amministratore quale mero contabile capace, soprattutto, di tenere la contabilità inerente alle spese che il condominio deve arffrontare per la corretta gestione e per l'essenziale manutenzione delle parti e dei servizi comuni, in relazione alla tipologia di immobili e alla realtà sociale di quell'epoca.

Entrambe le situazioni sono notevolmente mutate, tanto da cosigliare il legislatore, dal 1989 in avanti, di individuare, in particolare, nell'amministratore il responsabile della sicurezza statica e impiantistica dell'edificio condominiale.

Si è riconosciuta, pertanto, legislativamente all'amministratore una particolare competenza giuridica e tecnica, oltre a quella contabile, computate sia le materie di diritto fiscale e di diritto amministrativo sia le tecniche di comportamento con i condomini in assemblea e non solo.

Con le leggi n. 220 del dicembre 2012 e n. 4 del gennaio 2013 il legislatore ha riconosciuto la professionalità morale, intellettuale e tecnica dell'amministratore, prescrivendo che per esercitare la professione necessitano alcuni requisiti soggettivi e oggettivi, senza alcuni dei quali, previsti nelle lettere da a) a e) dell'art. 71 bis disp. Att. c.c., ciascun condomino può convocare l'assemblea per la nomina di un nuovo amministratore in sostituzione di quello cessato per legge; nel caso di mancata frequentazione di un corso di formazione e di uno di aggiornamento può essere richiesta la sua revoca, anche giudiziale.

È affidato, quindi, al cittadino consumatore, il condomino, il potere di vigilare che il proprio amministratore abbia i requisiti necessari per essere tale; tra questi in principalità, come sopra indicato, l'avere frequentato un corso di formazione iniziale e, ogni anno, un corso di aggiornamento.
Come è noto, le ore di corso, per quello iniziale, devono essere almeno 72 e, per quello di aggiornamento, almeno 15.

Il d. m. n. 140/2014, entrato in vigore il 9 ottobre 2014, ha stabilito quale sia il percorso formativo che chiunque voglia esercitare questa professione deve effettuare, specificandone le materie e prescrivendo per i formatori qualità morali e professionali,in particolare di conoscenza in materia condominiale.
Il mancato riferimento del decreto ministeriale alla legge n. 4/2013 lascia chiaramente intendere che tutti coloro, iscritti o no a Ordini e Collegi, che vogliano praticarla, devono adempiere a questo incombente.

Il giorno 8 ottobre 2015 è scaduto il primo anno di vigenza della nuova normativa e ciascun condomino, conseguentemente, può pretendere di ottenere copia dell'attestato con il quale il responsabile scientifico dell'ente formatore, dopo la prescritta segnalazione al Ministero, riconosce il superamento dell'esame obbligatorio di fine corso.

A questo scopo l'ANACI ha organizzato, in tutta Italia, numerosi corsi sia di formazione sia di aggiornamento, tra l'altro con un numero di ore superiori al minimo di legge, che, unitamente ai numerosi convegni tenuti, hanno consentito un miglioramento qualitativo dei propri associati.

Fonte articolo: Il Quotidiano del Condominio-Il Sole24Ore, vetrina web.

Prima di procedere con l’acquisto di un immobile è bene verificare il suo “stato di salute”, così da evitare brutte sorprese a compravendita conclusa. 

Alcuni degli elementi oggetto d’indagine come intonaci, pavimento e serramenti, sono immediatamente visibili e quindi più facili da valutare. Eventuali tracce di umidità e muffe, ad esempio, in molti casi celano problemi più grossi, che comportano spese aggiuntive. Lo stesso vale per gli avvallamenti del pavimento, che potrebbero derivare da infiltrazioni d’acqua. 

Sono però gli elementi nascosti a richiedere maggiore attenzione e una serie di domande alle quali il venditore, sia esso proprietario o agenzia immobiliare, dovrà rispondere in modo esaustivo.

Innanzitutto, è bene controllare lo stato degli impianti (elettrico, gas, riscaldamento, idrico, ecc.) e verificare se sono stati realizzati rispettando le normative vigenti. La legge prevede che tutti quelli installati dopo il 27 marzo 2008 siano accompagnati da un documento di progetto e da una dichiarazione di conformità rilasciata dall’installatore. Quelli realizzati tra il 13 marzo 1990 e il 27 marzo 2008 devono essere sottoposti a verifica tecnica, a cui segue il rilascio della cosiddetta "dichiarazione di rispondenza", che sostituisce quella di conformità. Un impianto realizzato prima del 13 marzo 1990, invece, per essere considerato a norma è necessario sia dotato all’origine di sezionamento e protezione contro le sovraccorrenti, oltre a un interruttore differenziale, il cosiddetto "salvavita". Infine, è bene accertarsi che cavi e prese siano protetti contro eventuali contatti diretti. 

Altrettanto importante è verificare la certificazione energetica dell’immobile, che chi cede l’immobile è tenuto a manifestare già in fase di annuncio della vendita e consegnare per l’inserimento nell’atto notarile: una casa energivora, a lungo andare, può risultare dispendiosa.

Un ulteriore passaggio, fondamentale, è capire dall’amministratore di condominio se ci sono in programma eventuali lavori di manutenzione straordinaria o, qualora ne fosse sprovvisto, l’installazione di un ascensore. In entrambi i casi, le spese possono essere significative, e vanno oltre il prezzo della compravendita.

Esaurita questa prima parte di verifiche, l’acquirente deve concentrarsi su una serie di aspetti burocratici, che vanno approfonditi. A partire dalla provenienza dell’appartamento e la prova che il venditore sia davvero il legittimo proprietario. Per ottenere una risposta certa, non è sufficiente conoscere gli estremi catastali, ma occorre una visura ipotecaria alla Conservatoria dei registri immobiliari o una visura catastale al Servizio di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle entrate, quest’ultima disponibile anche attraverso una procedura online. 

Una volta accertato che non vi siano state donazioni negli ultimi vent’anni, ci sono altri due importanti accertamenti da compiere: il primo riguarda l’eventuale presenza di ipoteche sull’immobile. Quella della banca che ha concesso il mutuo è la più diffusa, ma non ostacola il processo di compravendita. L’acquirente può, infatti, presentare la proposta d’acquisto e firmare il contratto preliminare, ricordandosi però che entro il rogito l’ipoteca va estinta a spese del proprietario.
La situazione diviene più complessa se si tratta di un’ipoteca giudiziale o legale. In casi come questi è utile il parere di un notaio. Che deve essere contattato anche per verificare l’eventuale presenza di un pignoramento: all’acquirente non basta saldare i debiti del proprietario, perché in futuro i creditori di quest’ultimo, qualora ad esempio dovesse fallire, potrebbero ancora rivalersi sull’immobile.

Anche le spese condominiali arretrate, infatti, rappresentano uno spauracchio ricorrente per i neo proprietari, che in molti casi si ritrovano a pagare i debiti del predecessore. La legge sostiene che eventuali morosità nei confronti del condominio debbano essere pagate dal nuovo proprietario, a patto che queste si riferiscano all’anno (di esercizio condominiale) in corso e a quello precedente la data di acquisto.
I giudici della Cassazione hanno altresì precisato che in caso di vendita di un immobile condominiale nel quale siano stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni sulle parti comuni, a sostenere le spese è colui che risulta proprietario al momento dell'approvazione della delibera assembleare. 
Il nuovo proprietario potrà comunque rivalersi sul vecchio e ottenere quanto gli spetta. Proprio per evitare situazioni di questo tipo, la riforma del condominio ha obbligato l’amministratore a compilare periodicamente un documento che tiene conto dello stato dei pagamenti e delle pendenze dei condomini.

Fonti articolo: il Sole 24 Ore, vetrina web

Anche i piccoli condomìni, per usufruire del bonus ristrutturazioni sulle parti comuni, hanno bisogno del codice fiscale.
Quindi se i pagamenti fatti dai singoli proprietari, per ristrutturazioni su parti comuni dell’edificio, vengono effettuati tramite bonifici bancari, con ritenuta d'acconto dell’8%, allora le detrazioni per le spese sostenute nel 2014 si possono “recuperare” se il piccolo condominio richiede il codice fiscale, versando una sanzione di 103,29 euro e inviando apposita comunicazione all'Agenzia.

Questo quanto stabilito dalla Risoluzione 74/E in cui l’Agenzia delle Entrate risponde ad un'istanza di interpello inviata da tre fratelli.

Detrazioni piccoli condomini: il caso.
In un edificio con tre appartamenti, ognuno di proprietà esclusiva di tre fratelli, vengono effettuati nel 2014 interventi di recupero su parti comuni, pagati dai proprietari pro-quota con bonifico bancario.

Secondo la Legge 449/1997 la fruizione dell’agevolazione è subordinata alla circostanza che sia il condominio l’intestatario delle fatture e l’esecutore, tramite l’amministratore o uno dei condòmini, degli adempimenti richiesti dalla normativa.

Nella Risoluzione 74/E però l’Agenzia osserva che, avendo i contribuenti in questione eseguito i pagamenti con la procedura giusta per la fruizione del bonus ristrutturazioni, cioè con apposito bonifico “parlante”, è stato regolarmente rispettato l’obbligo, in capo all’istituto bancario o a Poste, di operare la prescritta ritenuta dell’8% sulle somme accreditate (articolo 25 del Dl 78/2010).

Quindi si può usufruire delle detrazione per il 2014, a patto che si chieda l’attribuzione del codice fiscale. Infatti le Entrate, in una precedente circolare (11/2014) avevano ribadito che, per fruire della detrazione relativa a spese su parti comuni, anche i condomini minimi (quelli con non più di otto condòmini e che non hanno l’obbligo di nominare un amministratore), devono richiedere l’attribuzione del codice fiscale. 

Bonus ristrutturazioni parti comuni: quale procedura seguire.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che entro il termine della presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno 2014, in cui sono state sostenute le spese, è necessario:

- presentare a un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate la domanda di attribuzione del codice fiscale al condominio, tramite modello AA5/6;
- versare mediante F24 (codice tributo 8912), a nome del condominio, con indicazione del cf attribuito, la sanzione minima di 103,29 euro, per omessa richiesta del codice fiscale;
- inviare una comunicazione in carta libera all’ufficio delle Entrate competente in relazione all’ubicazione del condominio.

Nella comunicazione, unica per tutti i condòmini, devono essere specificati, distintamente per ciascuno di essi, le generalità e il codice fiscale; i dati catastali delle rispettive unità immobiliari; i dati dei bonifici dei pagamenti effettuati per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio; la richiesta di considerare il condominio quale soggetto che ha effettuato gli interventi; le fatture emesse dalle ditte nei confronti dei singoli condòmini, da intendersi riferite al condominio.

Ogni condomino potrà inserire le spese sostenute nel periodo d’imposta 2014 nel modello Unico Pf 2015 da presentare entro il prossimo 30 settembre o, se ha utilizzato il 730, nel modello 730 integrativo da presentare entro il 26 ottobre 2015.
Infine la risoluzione ricorda che, non essendo necessario nel caso in esame nominare un amministratore, i contribuenti non sono tenuti a compilare l’apposito quadro AC del modello Unico Pf, in cui è prevista l’indicazione, tra l’altro, dei dati catastali degli immobili condominiali: andranno specificati nella comunicazione unica per tutti i condòmini.

Fonte articolo: http://www.edilportale.com/news/2015/08/normativa/ristrutturazioni-piccoli-condomini-sgravi-solo-con-codice-fiscale_47436_15.html

Libretto d’impianto e Attestazione di prestazione energetica già coordinati, online e sempre disponibili per controlli degli enti pubblici e dei notai in caso di vendita. Risparmiando sulla realizzazione della documentazione.

La proposta viene da Genova (dove già è stata concretizzata) e si ispira al principio di molte applicazioni della sharing economy, dell’economia della condivisione: è possibile realizzare tutto questo coi servizi nelle case in condominio, nel rispetto della privacy di ciascun edificio, per il bene comune più importante, la sicurezza, di chi nell’edificio vive.

L’uso della nuova applicazione è realizzato da un contratto normativo, il Catasto sinergico, implementato nel portale www.catastoenergetico.org. Il manutentore dell’impianto di riscaldamento vi compila in formato elettronico, in modo guidato e controllato, il libretto d’impianto. Il condominio verifica il servizio reso, le manutenzioni operate, la corrispondenza alle norme della gestione, i consumi realizzati; ha una possibilità in più per evitare che siano applicate le eventuali sanzioni successive alle visite ispettive delle varie Arpa regionali. E realizza così la compilazione di quella parte del registro di anagrafica condominiale relativa alla sicurezza delle parti comuni dell’edificio.
Il progettista che deve realizzare l’Ape dell’appartamento da vendere o affittare ha i dati già per lui disponibili e vi immette i dati dell’Ape realizzato, già conforme ai nuovi decreti interministeriali che prevendono che Ape e libretto d’impianto siano accoppiati. E quando si realizzano riqualificazioni energetiche le nuove informazioni sono coordinate, disponibili a tutti gli attori, seppur nel rispetto della privacy di ciascuno.

L’ente pubblico che deve realizzare la raccolta dei dati nei suoi archivi, sempre “vivi”, basta che renda disponibile un’interfaccia aperta di scambio, in formato XML, come le regole sugli open data della Pa impongono e la sincronizzazione è pressoché automatica. La georeferenziazione delle prestazioni energetiche degli edifici diventa una mappa che individua dove e come le sovvenzioni pubbliche sarebbero meglio investite a vantaggio dell’ambiente.

Ma in ogni applicazione in cui i dati sono centralizzati il rischio è che il soggetto che li detiene diventi prevalente nel rapporto contrattuale proprio in forza del numero rilevante dei suoi contatti. L’alternativa in genere è configurare la rete in modo “peer to peer”. Quando questo non è possibile si può costruire un’autority, che possa vincolare il soggetto che detiene i dati a realizzare modifiche, nuovi servizi, nell’interesse degli utenti e dell’ente pubblico. Per questo al portale web è stato affiancato un contratto normativo, richiamato dai contratti individuali che i manutentori degli impianti stipulano con i condomini. Può essere sottoscritto da qualsiasi associazione, senza barriera alcuna all’ingresso, che condivida gli scopi di tutela ambientale e di efficientamento del sistema.

L’authority è la Consulta interassociativa così costituita e decide cosa implementare nel servizio, a chi destinare per scopi di promozione culturale di tutela dell’ambiente e di promozione sociale una quota dei proventi realizzati sino a poter recedere dal contratto nel caso la software house che ha realizzato il portale non vi adempia, con obbligo, in tal caso, di restituire i dati ai contraenti per un nuovo rapporto contrattuale verso un altro soggetto. 
E tutto questo si sostiene con quanto già si spende per la compilazione del libretto d’impianto in ragione dell’applicazione della nuove normative in vigore dal 1° ottobre 2014. Nessun costo in più ma vantaggi per tutti. Economia della condivisione appunto.

Il contratto normativo è stato sottoscritto a Genova: primi firmatari Anaci Genova, Fondazione Muvita controllata dalla Città Metropolitana di Genova, le associazioni locali dei manutentori degli impianti di riscaldamento. La Regione Liguria sta realizzando il proprio catasto degli impianti di riscaldamento con interfaccia Aperta in modo da permettere lo scambio integrato. I servizi del portale saranno gratuiti per tutti gli edifici pubblici. Parte degli introiti sarà destinata alla promozione della cultura ambientale sul territorio secondo le indicazioni che le associazioni aderenti democraticamente adotteranno.  

Fonte articolo: ilsole24ore, quotidiano web

La Riforma del condominio ha apportato modifiche anche allo svolgimento dell’assemblea. In prima convocazione il quorum costitutivo (ovvero il limite delle presenze al di sotto delle quali nemmeno è possibile iniziare a discutere) è stato ridotto. Occorrono sempre i due terzi dei millesimi, ma è sufficiente la maggioranza dei condomini.

Nulla è cambiato, invece, per quanto attiene al quorum deliberativo: sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi.

Tuttavia, se in prima convocazione non vi è il numero legale, in un giorno successivo e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla prima, si tiene la riunione in seconda convocazione. In merito a quest’ultima è stato introdotto il quorum costitutivo: l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi e un terzo dei condomini. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi.

Il codice non fa mai espresso riferimento ai 333 o ai 500 millesimi, in quanto esiste il cosiddetto “condominio parziale”, che si verifica tutte le volte in cui un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato. Solo il gruppo di condomini che ne trae utilità è proprietario di quei beni e, pertanto, solo questi possono deliberare. Così, per esempio, la pulizia o le spese per l’ascensore della scala A sono approvate e pagate solo dai condomini di questa scala.

Prima dell’assemblea ciascun interessato può, previo appuntamento, accedere all’ufficio dell’amministratore, prendere visione della documentazione e, se ritenuto, estrarne copia. Nessun compenso, a parte il costo delle copie, può essere chiesto dall’amministratore per questa attività. Il mancato esercizio di questo diritto può portare all’annullamento della delibera se impugnata entro i 30 giorni. Alla documentazione possono accedere non solo i condomini, ma chiunque nel condominio vi abbia interesse (per esempio, i conduttori).

Anche in seconda convocazione, ci sono materie che richiedono, per la validità della deliberazione, la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi:

a) nomina e revoca dell’amministratore;

b) liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore;

c) ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità;

d) tutela delle destinazioni d’uso dei beni comuni;

e) innovazioni cosiddette “virtuose” di cui all’articolo 1120 comma 2 del Codice Civile;

f) impianti di videosorveglianza sulle parti comuni.

Fonte articolo: quotidiano del condominio ilSole24Ore, vetrinaweb