Viste alla luce della situazione di oggi, le promesse di abbattere il carico fiscale sugli immobili d'impresa che erano fiorite intorno alla scorsa legge di stabilità appaiono lontanissime: la Tasi, introdotta proprio dalla legge di stabilità per quest'anno, gonfia ancora una volta il peso del fisco immobiliare sulle imprese, e annulla gli effetti della "mini-deducibilità" Imu scritta nella stessa legge. Gli incrementi di quest'anno, nei Comuni in cui la Tasi si applica anche agli immobili strumentali, oscillano tra il 9 e l'11,5 per cento, ma rispetto ai tempi dell'Ici le imposte si sono impennate, dall'80% registrato in tante città fino al 170% di Milano, dove la vecchia imposta comunale sugli immobili era più bassa della media.
A spingere le tasse "locali" (ma bisogna ricordare che su questi immobili l'Imu ad aliquota standard del 7,6 per mille finisce allo Stato), secondo la rassegna delle aliquote realizzata dal Caf Acli sono 3.649 Comuni. L'elenco, però, cresce ancora, a causa dei 652 Comuni, soprattutto medio-piccoli, che non hanno pubblicato delibere entro il 18 settembre. In questi casi, scatta per tutti l'aliquota all'1 per mille, che si aggiunge alle normali richieste avanzate dall'Imu; le uniche eccezioni arrivano quando il Comune ha già stabilito il massimo per l'imposta municipale, togliendo quindi ogni spazio alla Tasi, ma dal momento che gli enti senza delibera sono medio-piccoli questa eventualità non dovrebbe essere frequente.
Nelle città, l'evoluzione del carico fiscale sulle imprese dipende ovviamente dall'evoluzione delle singole aliquote, ma le dinamiche complessive sono simili fra loro. Nel grafico qui a fianco si fanno i conti per un capannone da 700mila euro di valore catastale: per esempio a Milano e Roma, dove l'Imu era già al massimo e la «super-Tasi» è stata introdotta per finanziare gli sconti sulle abitazioni principali, si arriva a 7.232 euro di imposta da pagare, contro i 6.638 dello scorso anno, mentre a Cagliari, dove l'aliquota dell'1 per mille si aggiunge ad un'aliquota Imu del 9,6 per mille, la richiesta è di 6.858 euro invece dei 6.157 dell'anno scorso. Sul peso complessivo delle imposte sul mattone incide anche la deducibilità, cioè la possibilità di sottrarre al reddito d'impresa le somme pagate come tributi locali. Nell'Imu la deducibilità è parziale (20% da quest'anno, 30% nel 2013), mentre nella Tasi è totale, nel senso che l'intero tributo pagato viene "tolto" dall'imponibile dell'Ires. A conti fatti, però, si tratta di dettagli, come mostra per esempio il caso di Verona: la città ha abbassato l'Imu all'8,9 per mille e fissato la Tasi al 2,5 per mille, con il risultato di arrivare a un'aliquota massima uguale a quella di Milano e Roma (dove al 10,6 per mille di Imu si aggiunge lo 0,8 per mille di Tasi), ma di produrre un carico fiscale leggermente inferiore grazie al fatto che tutto il tributo sui servizi indivisibili è deducibile. Naturalmente, però, la deducibilità non scatta per le imprese in perdita, che per questa via maturano solo un "credito" spendibile quando ritorneranno utili da tassare.
Un altro effetto collaterale della Tasi riguarda i "fabbricati-merce", cioè gli immobili che le imprese costruttrici non riescono a vendere. Dal 1° luglio scorso sono stati esentati dall'Imu, ma paradossalmente proprio questa mossa ha aperto le porte alla Tasi: quest'anno, come accade per l'abitazione principale, può arrivare al 2,5 per mille (e non mancano i Comuni che l'hanno applicata), ma senza correttivi nel 2015 la richiesta può volare fino a quota 10,6 per mille. Proprio come l'Imu da cui questi immobili erano stati appena esentati

Fonte articolo: http://www.quotidiano.ilsole24ore.com/vetrina/edicola24web/edicola24web.html?testata=S24&edizione=SOLE&issue=20140923&startpage=1&displaypages=2

Si è tentato di "costruire" la fattispecie sulla base della disciplina dell'art. 11 della legge n. 241 del 1990 relativa agli accordi integrativi o sostitutivi di provvedimento ma senza sancire in modo chiaro quale fosse il procedimento da seguire o l'oggetto specifico dell'accordo pubblico privato.
Il semplice rinvio da parte degli strumenti urbanistici generali al permesso di costruire convenzionato in alternativa al piano attuativo non poteva di per sé essere sufficiente a dare certezza del corretto utilizzo di tale strumento.
Affermare l'alternatività dello strumento attuativo e del permesso di costruire convenzionato (soprattutto nelle zone di recupero) senza avere un chiaro riferimento alla disciplina concretamente applicabile ha creato, infatti, non pochi problemi applicativi.
Ecco che deve essere salutato con estremo favore il nuovo art. 28 bis del testo unico dell'edilizia, recentemente introdotto dal decreto legge Sblocca Italia.

La norma prevede che qualora le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte, sotto il controllo del Comune, con una modalità semplificata, è possibile il rilascio di un permesso di costruire convenzionato anziché ricorrere al piano attuativo.

La convenzione deve specificare gli obblighi, funzionali al soddisfacimento di un interesse pubblico, che il soggetto attuatore si assume ai fini di poter conseguire il rilascio del titolo edilizio, il quale resta la fonte di regolamento degli interessi pubblici e privati in campo.
Pur non essendo previsto un elenco tassativo (è possibile, infatti, utilizzare il permesso di costruire convenzionato anche in altre fattispecie), la norma stabilisce che il ricorso a tale strumento è comunque consentito qualora si intendano regolare:
a) la cessione di aree anche al fine dell'utilizzo di diritti edificatori;
b) la realizzazione di opere di urbanizzazione fermo restando quanto previsto dall'articolo 32, comma 1, lettera g), del decreto legislativo 12 aprile 2006, n.163;
c) le caratteristiche morfologiche degli interventi;
d) la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale.

Per quanto riguarda i suoi contenuti, la convenzione può prevedere, sul modello di quanto previsto proprio dal decreto legge Sblocca Italia per i piani attuativi convenzionati, modalità di attuazione per stralci funzionali, cui si collegano gli oneri e le opere di urbanizzazione da eseguire e le relative garanzie.
La norma prevede inoltre che il termine di validità del permesso di costruire convenzionato possa essere "modulato" in relazione agli stralci funzionali previsti dalla convenzione.
Tale previsione non brilla per chiarezza ma l'interpretazione più plausibile è quella secondo cui la durata massima del permesso rimanga quella ordinaria (un anno per l'avvio dei lavori, tre anni dal loro avvio per la conclusione, salvo proroghe o termini più ampi concessi contestualmente al rilascio del titolo), con la possibilità di definire una tempistica intermedia in caso di stralci funzionali.
Per quanto concerne il procedimento amministrativo per giungere la permesso convenzionato è lo stesso previsto in via ordinaria per il permesso di costruire con l'aggiunta che ala convenzione si applica altresì la disciplina dell'art. 11 della legge n. 241 del 1990 relativa agli accordi integrativi o sostitutivi di provvedimento.

Il mutamento d'uso
Non può che essere salutato con favore anche il nuovo articolo 23-ter del Testo unico dell'edilizia introdotto dal decreto legge Sblocca Italia, secondo il quale «salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito».

Si tratta di una norma volta a disciplinare il mutamento d'uso urbanisticamente rilevante al fine di fornire un quadro di maggiore certezza agli operatori che hanno visto proliferare le destinazioni d'uso previste dagli strumenti urbanistici generali senza più criteri identificativi delle stesse sul piano urbanistico.
I piani regolatori prevedono sovente indicazioni puntuali delle singole destinazioni o degli utilizzi ammissibili senza aver compiuto un vero sforzo di sintesi attraverso la previsione di categorie funzionali.
La definizione del mutamento d'uso urbanisticamente rilevante contenuto nel nuovo art. 23 ter svolge, invece, una funzione molto importante in quanto funzionale all'applicazione di diverse norme.

In primo luogo, il mutamento d'uso è uno degli elementi caratteristici e distintivi della ristrutturazione urbanistica rispetto agli altri interventi sull'esistente posto che non è previsto per la manutenzione straordinaria e nel restauro e risanamento conservativo è ammesso soltanto se compatibile con le caratteristiche dell'edificio.

In secondo luogo, il mutamento d'uso assume rilievo anche nella ipotesi in cui intervenga, entro dieci anni dalla fine dei lavori, su immobili o impianti destinati ad attività industriali o artigianali, ad attività turistiche, commerciali, e direzionali o allo svolgimento dei servizi: l'art. 19 del Testo unico dell'edilizia prevede che, in tale fattispecie, il contributo di costruzione sia dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione determinata con riferimento al momento dell'intervenuta variazione.

Infine, il mutamento d'uso rileva ai fini della compatibilità con la disciplina urbanistica vigente soprattutto nelle ipotesi di interventi di ristrutturazione urbanistica ed edilizia.

La norma introdotta dal decreto legge prevede che, fatta salva ogni diversa previsione da parte delle leggi regionali, il mutamento della destinazione d'uso può ritenersi rilevante quando si sostanzia in qualsiasi forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, alla condizione che sia tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale.
Le categorie funzionali vengono dalla norma ridotte a quattro:
a) residenziale e turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.

L'obiettivo di semplificazione è davvero notevole in quanto molti degli strumenti urbanistici vigenti (ma anche delle leggi regionali) prevedono ora molteplici destinazioni senza lo sforzo di unificarle in categorie generali onde evitare che si configuri il cambio d'uso rilevante tra destinazioni tra loro del tutto assimilabili.
Per quanto concerne il merito della scelta, risalta l'inserimento nella medesima categoria della destinazione residenziale e di quella turistico recettiva nonché l'accorpamento in un'altra categoria di quella produttiva e direzionale.
La scelta contenuta nel decreto legge appare condivisibile in quanto per individuare le diverse categorie è stato dato rilievo alla incidenza che sul territorio è generato dalle diverse destinazioni, accorpando così quelle che producono effetti simili in termini di peso insediativo rispetto alla necessità di urbanizzazione del territorio medesimo.
I risvolti di tale accorpamento sono notevoli in quanto è possibile trasformare edifici residenziali in RTA o alberghi (e viceversa) senza incorrere nella modifica d'uso (e, quindi, senza corrispondere il contributo di costruzione aggiuntivo) così come è del tutto ammissibile il passaggio da uffici a produttivo e viceversa in quanto appartenenti alla medesima categoria funzionale.

Desta qualche dubbio sulla reale portata innovativa della norma la previsione contenuta nell'ultimo comma dell'art. 23 ter secondo la quale è comunque ammissibile una diversa previsione da parte degli strumenti urbanistici comunali o da parte delle leggi regionali.
La disposizione finale appare oggettivamente eccessiva rispetto alle finalità ambiziose della norma di riscrittura della disciplina del mutamento d'uso rilevante.
Non si può evitare di considerare che il mutamento d'uso rientri nella materia Governo del territorio che, ai sensi dell'art. 117 della Costituzione, è soggetta alla potestà legislativa concorrente di Stato e regioni per cui non è possibile impedire che le regioni stesse legiferino in merito ma è altrettanto vero che ciò debba avvenire nell'ambito dei principi fissati dal legislatore statale.
Prevedere, invece, che non solo le leggi regionali ma anche gli strumenti urbanistici generali possano andare in contrario avviso rispetto al principio fissato dalla norma nazionale costituisce un eccessivo depotenziamento della portata precettiva della norma stressa.
Meglio sarebbe mantenere la norma come disciplina di principio lasciando alle regioni di intervenire con la disciplina operativa ma pur sempre nel rispetto dell'orientamento stabilito dal legislatore nazionale.
Occorre infine segnalare che in presenza di una pluralità di destinazioni d'uso nell'ambito di un fabbricato o di una unità immobiliare, la norma si occupa di definire come prevalente quella destinazione che risulti tale in termini di quantità di slp.

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/edilizia-privata/2014-09-18/cambio-facile-debutta-permesso-104538.php?uuid=Abt2KLOK

Il percorso che conduce alle agevolazioni «prima casa» è ben visibile e delineato dai paletti – requisiti oggettivi e soggettivi – fissati dalla legge. Eppure a volte per raggiungere e conservare i benefici fiscali si è costretti a uno slalom che chiama in causa la giurisprudenza. Perché di fronte a quegli stessi paletti generali (si veda l'articolo in basso) le situazioni specifiche possono far sorgere il bisogno di un'interpretazione: un chiarimento sui tassi di "tolleranza", sulle deroghe ammesse e legate a motivi straordinari. Così le maglie dell'accesso ai benefici possono a volte allargarsi in base ai responsi dei giudici, non sempre univoci.

Tra i temi più dibattuti c'è il trasferimento della residenza, il cui obbligo può essere derogato solo nell'ipotesi in cui ci siano ostacoli di forza maggiore, capitati dopo la stipula dell'atto. Secondo la norma, chi compra deve infatti essere residente nel comune dove si trova l'immobile, o stabilirsi lì entro 18 mesi dall'acquisto. Una recente sentenza della Cassazione (19247/2014), depositata la scorsa settimana, ha affermato che non si decade dall'agevolazione se la ragione del ritardo sono stati i lunghi lavori di messa in sicurezza dell'edificio, per gli smottamenti provocati da abbondanti piogge. Valide cause di forza maggiore, ad esempio, sono state ritenute negli anni anche il ritrovamento di reperti archeologici, la necessità di riparare vizi della costruzione, il mancato rilascio del certificato di residenza, la morte dell'acquirente e la malattia del figlio. Mentre altri temi, come il mancato rilascio del certificato di abitabilità o le infiltrazioni d'acqua dall'appartamento di sopra, esaminati sui singoli casi, hanno invece avuto risposte contrastanti.
Quanto al mancato trasferimento dovuto a una separazione coniugale, a luglio l'ordinanza 16082/2014 della Cassazione ha affermato che la cessione di un immobile in favore del coniuge per effetto di accordi consensuali è comunque riconducibile alla volontà del cedente: dunque, niente causa di forza maggiore. Ma anche qui l'orientamento della Corte non è univoco; e ad esempio con l'ordinanza 3752/2014 si era arrivati a conclusioni opposte: attribuire la proprietà della casa al coniuge per un accordo inserito nell'atto di separazione non è rilevante ai fini della decadenza dei benefici prima casa.

I benefici si perdono anche quando l'immobile viene rivenduto o trasferito entro cinque anni dall'acquisto, senza ricomprare nel giro di dodici mesi un'altra abitazione principale. È sufficiente il contratto preliminare? Risposta negativa. Quando la legge parla di "acquisto" – ha spiegato la Suprema corte (ordinanza 17151/2014) – richiama un effetto traslativo già verificato e non in attesa d'esserlo, come avviene invece con la firma del "compromesso". Insomma, per rispettare i tempi di riacquisto entro l'anno, serve il contratto definitivo: principio già affermato dall'agenzia delle Entrate. Né si possono addurre come giustificazioni i ritardi dovuti al fatto che la casa fosse in costruzione e quindi difettasse del regolare certificato di agibilità (Ctr Lombardia 556/49/2014).

Il Fisco ha tre anni di tempo per contestare l'irregolarità, a partire dal giorno in cui l'attività di accertamento è concretamente espletabile: in quest'ultimo caso, dalla scadenza del termine annuale che decorre dalla vendita infra-quinquennale.

Le agevolazioni sono estese anche ai cittadini italiani che risiedono all'estero e che acquistano l'immobile come prima casa sul territorio italiano. Si richiedono allora tutti i requisiti, tranne ovviamente quello della residenza nel comune dove si trova l'abitazione. Per la stessa ragione, se questi contribuenti vendono prima di cinque anni per riacquistare entro l'anno successivo e non perdere i benefici, non hanno l'obbligo – come ha sottolineato la Cassazione (sentenza 15617/2014) – di destinare la nuova casa ad abitazione principale.

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2014-09-17/benifici-prima-casa-ecco-160214.php?uuid=AbvS3AOK

Angelo Busani
Emanuele Lucchini Guastalla
Il rent to buy lascia il campo della totale atipicità ed entra con l'articolo 23 del decreto sblocca Italia (Dl 133/2014) fra i contratti espressamente regolati nel nostro ordinamento. Anche se, con scelta improvvida, il legislatore non ha pensato di collocarlo nel Codice civile.
Per rent to buy (d'ora innanzi, Rtb) si intende qualsiasi contratto inquadrabile nel seguente schema: Tizio concede in godimento a Caio un immobile col diritto di quest'ultimo di acquistarlo entro un termine determinato, imputando a prezzo, in tutto o in parte, i canoni versati, a seconda di quanto in tal senso convenuto nel contratto, ove si può appunto stabilire quale sia la parte di canone che va a remunerare l'utilizzo del bene dato in godimento e quale sia invece quella porzione (che può coincidere anche con l'intero canone) che vale come rata del prezzo dovuto per l'acquisto.

È, in sostanza, uno schema contrattuale che cerca di rimediare alla carenza di liquidità dei potenziali acquirenti e quindi permette al venditore di "finanziare" egli stesso l'acquisto, accettando di percepire il prezzo a rate e garantendosi col mantenimento della proprietà nel periodo in cui il conduttore ha il godimento dell'immobile (e, di regola, fino a quando tutti i canoni non saranno pagati).
In altri termini, dalla stipula di questo contratto deriva che Caio può utilizzare l'immobile di Tizio per il periodo concordato e divenirne proprietario con modalità e tempi convenuti (ad esempio, automaticamente, col pagamento di una certa serie di canoni o esercitando un'opzione di acquisto che il contratto gli conceda). Tizio e Caio possono essere un soggetto "qualsiasi": un privato, un professionista, un imprenditore individuale, una società o un qualunque altro ente. L'immobile può essere di qualunque tipo.
L'avvenuta regolamentazione dell'Rtb serve anzitutto per permetterne la trascrivibilità nei Registri immobiliari, sempre che la stipula del contratto avvenga nella forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Da questa trascrivibilità deriva una pluralità di importanti effetti:
se nel periodo di durata del godimento – nel quale il concedente resta proprietario del bene concesso in Rtb – il bene subisce degli accadimenti pregiudizievoli per il concedente (ad esempio, l'iscrizione di una ipoteca oppure la trascrizione di un pignoramento, di un sequestro o di una domanda giudiziale), l'intervenuta trascrizione dell'Rtb fa da scudo al conduttore, il quale resta insensibile a questi eventi, in quanto le sue ragioni di acquisto del bene libero da gravami prevalgono su coloro che hanno impresso tali gravami;
se nel periodo di durata del godimento il bene viene venduto dal concedente a terzi, costoro "subiscono" l'esistenza dell'Rtb, sia che tale contratto abbia una durata inferiore ai nove anni sia che esso abbia una durata maggiore;
se il soggetto concedente si rende inadempiente e sorge un diritto del conduttore alla restituzione – in tutto o in parte – delle somme versate, questo credito beneficia di un privilegio speciale, nel senso che il ricavato dall'esecuzione forzata che abbia ad oggetto il bene oggetto dell'Rtb deve essere prioritariamente destinato a soddisfare le ragioni del conduttore.
Occorre anche notare che, a differenza di quanto accade per la trascrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare (la quale "protegge" il promissario acquirente al massimo per tre anni), l'efficacia della trascrizione dell'Rtb può durare – secondo quanto previsto nel contratto stesso – anche per un periodo maggiore, non eccedente però il decennio.
Tra l'altro, se l'Rtb ha ad oggetto un'abitazione in corso di costruzione da parte di un soggetto imprenditore, vi è il divieto di stipula dell'Rtb qualora l'immobile sia gravato da un'ipoteca. A meno che essa non sia frazionata e al conduttore sia accollata una quota del mutuo originariamente stipulato dall'impresa costruttrice; in tal caso, evidentemente, i canoni dovuti dal conduttore andranno versati ad ammortamento di detto mutuo.
Cosicché il conduttore viene protetto, oltre che nel caso di disavventure del concedente durante la vigenza dell'Rtb, anche nel momento della stipula del contratto, essendo appunto vietato un Rtb in presenza di un'ipoteca. Quindi con ciò si evita che il conduttore, una volta pagati i canoni dovuti e acquisito il diritto di divenire proprietario dell'immobile, debba fronteggiare la situazione di liberare l'immobile dalla pregressa ipoteca, concessa o subita dal soggetto concedente.

Fonte articolo: http://www.quotidiano.ilsole24ore.com/vetrina/edicola24web/edicola24web.html?testata=S24&edizione=SOLE&issue=20140917&startpage=1&displaypages=2