Se le ultime notizie relative al Decreto Sblocca Italia hanno fatto sorridere il settore dell’edilizia nel suo complesso, grazie alle norme che rendono più semplice e veloce la ristrutturazione della propria casa, segnali positivi per il settore emergono sul fronte dei finanziamenti per effettuare i lavori di manutenzione: leggiamo nel dettaglio le analisi svolte da alcuni operatori finanziari.

I portali di prodotti finanziari Facile.it e Prestiti.it hanno preso in esame le richieste di prestiti personali finalizzati alla ristrutturazione arrivate nel periodo compreso tra il primo giugno al 31 agosto – periodo, questo, in cui si è fatta più serrata la discussione sul tema, grazie alla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del Piano Casa. Ebbene, rispetto al trimestre precedente, la percentuale dei prestiti per ristrutturazione è passata dal 14,5% al 16,1% del totale delle domande di finanziamento. Una prova, questa, che gli Italiani vogliono sfruttare incentivi ed agevolazioni progettando modifiche al proprio immobile.

Nel dettaglio della richiesta, parliamo di importi medi alquanto elevati: 13.100 euro, che seppur nettamente inferiori a quelli solitamente richiesti con un mutuo, restano elevati rispetto a quelli relativi ad altre finalità di prestito; va detto, ad ogni modo, che questa stessa cifra si è ridotta del 28% in due anni. La durata del finanziamento è di 75 mensilità, poco più di sei anni, con una rata media che oscilla attorno ai 220 euro al mese. Lo stipendio dichiarato in fase di preventivo è, in media, di 1700 euro; l’età del richiedente è, invece di 43 anni, mentre a prevalere sono le domande degli uomini (poco più del 70% del totale): di solito sono loro quelli che, in famiglia, guadagnano di più. Le donne che chiedono un prestito per la ristrutturazione, per canto loro, puntano ad un importo più basso di quello degli uomini (12.500 contro 13.500 euro) e, pur avendo la stessa età media, dichiarano di guadagnare meno di loro (1.350 contro 1.800 euro).

Fonte articolo:http://news.immobiliare.it/crescono-le-domande-di-prestiti-per-ristrutturare-casa-19917

In presenza di una pluralità di detentori l'importo della Tasi non cambia rispetto alla situazione di un unico detentore. Non rilevano le modalità con le quali i singoli utilizzatori decidono di ripartire il peso del tributo, poiché nei confronti del comune ciascuno è tenuto al pagamento per l'intero.

I dubbi dei contribuenti riguardano in larga parte la figura del detentore, che rappresenta la novità più rilevante dell'imposta sui servizi.
Occorre in primo luogo ricordare che per detentore si intende qualunque soggetto che utilizzi l'immobile a un titolo diverso dalla proprietà o altro diritto reale di godimento. È dunque una mera situazione di fatto che prescinde da qualsiasi formalizzazione contrattuale. A stretto rigore, quindi, è detentore la badante che convive con il soggetto assistito o il convivente in una coppia di fatto. Come pure è tenuto al pagamento l'inquilino che, pur in presenza di un contratto di locazione risolto, continui di fatto ad utilizzare l'immobile. Bisogna tuttavia ricordare che in caso di utilizzi temporanei di durata non superiore a 6 mesi, il detentore non è soggetto d'imposta, poiché l'intero peso della Tasi è addossato al proprietario.

La quota a carico dell'utilizzatore inoltre varia dal 10% al 30% dell'imposta, in funzione di quanto deciso nel regolamento comunale. In assenza di indicazioni locali, si assume il 10% (sempre che l'immobile risulti assoggettato alla Tasi). La Tasi del detentore è determinata facendo riferimento alle regole del possessore. Questo significa che l'aliquota da applicare deve essere individuata in funzione della posizione soggettiva del proprietario. Ne deriva pertanto che, salvo casi particolari, l'aliquota da applicare non sarà quella dell'abitazione principale, poiché per il proprietario l'immobile dato in uso a terzi non possiede di regola tale qualifica. Fanno eccezione i soci delle cooperative a proprietà indivisa e i locatari di alloggi sociali.

Va inoltre evidenziato che, in caso di una pluralità di locatari, nei confronti del Comune sussiste solidarietà nell'assolvimento dell'imposta. Ciò comporta che ciascuno di tali soggetti è teoricamente tenuto al pagamento dell'intero importo della Tasi. Pertanto, qualora l'ammontare complessivamente pagato risulti inferiore al dovuto, l'ente locale può richiedere la differenza, a discrezione, nei riguardi di alcuni o di tutti gli utilizzatori. Non rilevano nei confronti dell'ente impositore eventuali accordi volti a ripartire tra i soggetti passivi il carico della Tasi, trattandosi di pattuizioni aventi natura meramente privatistica. A tale scopo, potrebbe ad esempio ipotizzarsi una suddivisione del tributo sulla base della superficie occupata da ciascun locatario.

È senz'altro ammissibile il pagamento cumulativo della Tasi del detentore da parte di uno solo di essi, per conto di tutti, stante per l'appunto la coobbligazione solidale di legge: in questo caso il pagamento dell'intera cifra da parte di uno dei debitori solidali libera tutti gli altri.

La disciplina della Tasi, inoltre, qualifica come "unica" l'obbligazione dei detentori. A stretto rigore, questo dovrebbe comportare che, ai fini del superamento del limite minimo per il pagamento dell'imposta, occorra guardare all'importo complessivo dovuto dalla totalità dei detentori, a prescindere dalle modalità concrete del pagamento (un solo F24 o modelli separati).
Non è chiaro, infine, se la quota in esame sia dovuta anche in presenza dell'utilizzo da parte del proprietario del medesimo bene. Si pensi, ad esempio, alla locazione di alcune stanze dell'abitazione principale oppure all'immobile in proprietà di una società, nel quale la stessa svolga la propria attività, concedendone in locazione una parte. Nel silenzio della norma, ragioni di semplicità e di coerenza del prelievo condurrebbero ad una risposta negativa.

LE RISPOSTE DEGLI ESPERTI AI DUBBI DEI LETTORI

Nuda proprietà e usufrutto
Si tratta di un'abitazione in nuda proprietà della figlia, data in usufrutto alla madre che non vi abita né vi risiede. L'occupante è la nipote della madre che vi risiede ma non è contribuente, non avendo alcun reddito. Chi deve pagare la quota dell'occupante?
L'aliquota Tasi da utilizzare è quella relativa agli altri immobili. La ripartizione, dal 10 al 30 per cento, della Tasi tra il possessore (la madre usufruttuaria) e il detentore (la nipote) segue le regole stabilite dal Comune. La nipote, indipendentemente dalle sue condizioni reddituali, deve comunque pagare la Tasi, che non è un'imposta sui redditi. Si precisa che il possessore non è responsabile dei mancati versamenti imputabili al detentore.

Importo minimo e inquilino
L'importo minimo di versamento Tasi per un inquilino, che generalmente ammonta a 12 euro su base annua, deve essere riferita alla sola sua posizione di soggetto passivo, o l'importo minimo va confrontato con il totale dovuto dall'intero fabbricato, comprendendo quindi anche la parte di tassa a carico del proprietario?
L'importo minimo della Tasi previsto dalla Legge di stabilità del 2014 è pari a 12 euro. Le delibere dei singoli comuni possono eventualmente prevedere importi (minimi) inferiori. L'importo minimo deve essere verificato avendo riguardo singolarmente alla posizione di ognuno dei contribuenti così come previsto dall'articolo 1, comma 681, della legge 147/2013 secondo cui «nel caso in cui l'unità immobiliare è occupata da un soggetto diverso dal titolare del diritto reale sull'unità immobiliare, quest'ultimo e l'occupante sono titolari di un'autonoma obbligazione tributaria.

Vendita della casa nel corso dell'anno
Ho venduto un immobile il 25 giugno 2014, data in cui io e l'acquirente abbiamo firmato l'atto di vendita davanti al notaio. Da visura catastale la particella in questione risulta essere ancora di mia proprietà, e non ho ancora avuto una copia dell'atto di vendita. Entro il 16 ottobre devo pagare l'acconto Tasi 2014: quanti mesi di possesso devo indicare?
Premesso che le risultanze catastali non sono costitutive del diritto di proprietà (Cass. n.19052/2014), se l'immobile è stato ceduto con atto notarile il 25 giugno, la Tasi per il 2014 dovrà essere calcolata sui sei mesi di possesso.

Firenze, il locatario non paga
Possiedo una casa affittata con contratto registrato per studenti universitari a Firenze. Ho pagato a giugno 2014 la prima rata Imu con aliquota. La Tasi per gli inquilini è dovuta? Se sì, in che percentuale?
Per l'immobile in questione nulla è dovuto per la Tasi. Facendo riferimento alla deliberazione n. 2014/C/0 051 del 28 luglio 2014, del Consiglio comunale di Firenze, l'immobile di cui al quesito, rientrando nella lettera E di cui alla tabella compresa nella delibera, risulta essere soggetta ad aliquota Tasi pari a zero per mille.

Immobili affittati a Milano
Possiedo una seconda casa a Milano, che è regolarmente affittata. Vorrei sapere l'aliquota per calcolare la Tasi e come calcolare la quota che deve pagare l'inquilino. Ho inoltre un box non di pertinenza, sempre a Milano, che non è stato affittato: come pago?
Secondo la delibera di Consiglio comunale del 23 giugno 2014 gli immobili soggetti a Imu, cioè le seconde case e le abitazioni principali accatastate come A/1, A/8 ed A/9, sono soggette ad aliquota Tasi pari allo 0,8 per mille. Sempre in base alla delibera l'aliquota Tasi a carico del conduttore viene fissata al 10% di quanto complessivamente dovuto. Per quanto riguarda l'aliquota Tasi per l'unità immobiliare non pertinenziale, la delibera la fissa allo 0,8 per mille, rientrando tale fattispecie nella definizione «immobili soggetti ad imposta municipale propria».

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/casa-e-fisco/2014-09-25/tasi-210311.php?uuid=AbBI4EQK

Inoltre, aggiunge la guida delle Entrate, sempre il decreto sblocca Italia, «fa rientrare nella categoria "manutenzione straordinaria" anche gli interventi di frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso».
Fin qui le novità, che tuttavia la guida, non declina nel dettaglio dal punto di vista applicativo, limitandosi a ricordare che alla fine dell'anno - a meno di interventi legislativi in occasione della legge di stabilità - lo sgravio scenderà dal 50% al 40% (fino a un massimo di 96mila euro), per scivolare poi al 36% a partire dal 2016 (fino a un massimo di 48mila euro di beneficio fiscale).

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/edilizia-privata/2014-09-24/bonus-ristrutturazioni-pronta-nuova-133548.php?uuid=Abnw0vPK

Per il fatto che è un contratto che si distacca dal «normale» contratto di locazione, si tratta anzitutto di definire il perimetro entro il quale l'Rtb si configura: al riguardo, può osservarsi che, nello schema del Rtb di cui al Dl 133/2014 rientrano tutti quei contratti dai quali sorga, per il conduttore, un diritto di godimento dell'immobile unitamente a un suo diritto d'acquisto del bene oggetto del contratto; e quindi può trattarsi, ad esempio, di un contratto in base al quale il conduttore beneficia di un'opzione di acquisto (e, pertanto, un diritto che il conduttore può esercitare o meno) oppure di un contratto che prevede un automatismo d'acquisto (e cioè viene pattuito che, con il pagamento dell'ultima rata il conduttore diviene ipso iure proprietario del bene, senza dover o poter esercitare alcuna opzione in tal senso).
L'osservazione che l'Rtb non sia una locazione «qualificata» (ma un contratto diverso dalla locazione) è assai importante perché all'Rtb non dovrebbero rendersi applicabili, in particolare, le norme vincolistiche dettate dalla legge 392/1978 in tema di locazione di immobili urbani e dalla legge 431/1998 in tema di locazione di immobili ad uso abitativo. Ne consegue, ad esempio, che il contratto di rent to buy è completamente svincolato dalla disciplina della durata minima dei contratti, del loro automatico rinnovo, della disdetta per impedirne il rinnovo, eccetera.
Anche i rapporti tra concedente e conduttore non trovano fonte nella legislazione, ordinaria e speciale, in tema di locazione, ma direttamente dall'articolo 23 del Dl 133/2014 (e cioè la norma che ha introdotto il rent to buy), il quale li disciplina facendo richiamo alle norme dell'usufrutto (è evidente che il legislatore stesso, andando a «pescare» la disciplina dell'Rtb nell'usufrutto e non nel contratto di locazione, vuole espressamente scavare un ampio fossato tra quest'ultimo e l'Rtb). In particolare, viene dunque disposto che:
a) il conduttore, prima di prendere possesso del bene oggetto dell'Rtb, debba fare l'inventario e dare una cauzione al concedente (a meno che da questi obblighi il concedente non lo dispensi);
b) le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria del bene concesso in godimento sono a carico del conduttore;
c) sono pure a carico del conduttore le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento dei suoi obblighi di ordinaria manutenzione;
d) le riparazioni straordinarie (e cioè quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, muri di sostegno o di cinta) sono a carico del proprietario; peraltro, il conduttore deve corrispondere al proprietario l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie;
e) se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà del conduttore di farle eseguire a proprie spese, che gli devono poi essere rimborsate (a garanzia del rimborso il conduttore ha diritto di ritenere l'immobile riparato).
Resta poi il tema se, non trattandosi di una locazione in senso proprio, il concedente debba o meno ricorrere al procedimento di sfratto (ai sensi dell'articolo 658 Cpc) in caso di inadempimento del conduttore; oppure se egli debba procedere con un'azione esecutiva di rilascio, ai sensi dell'articolo 2930 del Codice civile. Al riguardo, l'articolo 23, comma 5, del Dl 133/2014, dispone che il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile e che, se non è stato diversamente convenuto nel contratto, egli acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità per la concessione del bene in godimento.
Tra l'altro il rent to buy, al fine della sua trascrizione nei Registri immobiliari, deve necessariamente essere stipulato per atto notarile; e che, se l'obbligo di rilascio sia contenuto in un atto pubblico, tale atto potrebbe valere come titolo esecutivo (articolo 474, ultimo comma, del Codice di procedura civile) e quindi consentire di passare direttamente all'esecuzione in forma specifica, senza dover transitare attraverso un processo di cognizione per formare appunto il titolo esecutivo.

Fonte articolo: http://www.quotidiano.ilsole24ore.com/vetrina/edicola24web/edicola24web.html?testata=S24&edizione=SOLE&issue=20140924&startpage=1&displaypages=2