In caso di distacco, il regolamento non può prevedere oneri economici eccessivi a carico del distaccato. D'altro canto, anche se è stato determinato da insufficienza di erogazione di calore dell'impianto centralizzato, il condomino non può chiedere in restituzione quanto già pagato.

La Corte, aderendo all'ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, ha confermato la legittimità del distacco per il quale, sussistendo i presupposti, non era (così come non lo è oggi a seguito della Riforma del condominio) necessaria alcuna approvazione o autorizzazione da parte dei condomini.

Per quanto attiene alla determinazione delle spese che il condomino deve continuare a pagare, è utile richiamare altra sentenza della Corte di Cassazione (30/04/2014 n. 9526) che, pur pronunziandosi su un caso avvento anni addietro, ha colto l'occasione per fare chiarezza su un punto dubbio contenuto nella Riforma del Condominio. E' infatti stato ribadito il principio in base al quale a seguito del distacco, gli altri condomini devono essere tenuti indenni da aggravi di spese. Pertanto il distaccato continua ad essere obbligato a partecipare alle spese di manutenzione e di consumo del carburante o di esercizio se e nella misura in cui il distacco non ha comportato una diminuzione degli oneri del servizio a carico degli altri condomini. Nulla di meno, ma neanche nulla di più.

La sentenza 24209/2014 si sofferma su quest'altro aspetto. Se è vero che il distaccato deve tenere indenni gli altri condomini dall'aggravio di spese, è altrettanto vero che il regolamento condominiale non può prevedere a suo carico un onere di contribuzione maggiore. Ne consegue che i regolamenti (o le delibere assembleari) che hanno determinato a forfait una quantificazione, potrebbero essere viziati da nullità (rilevabile quindi in ogni tempo) se prevedono un onere di spesa maggiore rispetto a quanto dovuto.

Il caso sottoposto all'attenzione della Corte, vedeva il distacco determinato da un'insufficiente erogazione del calore dell'impianto centralizzato. L'esonero dalla contribuzione, però, ha luogo solo per il futuro. Non può pertanto il condomino che lamenta il disservizio, chiedere restituzioni o danni per quanto pagato in passato.
Il distacco è il rimedio più estremo. In caso di disservizio il condomino può percorrere anche altre strade. Egli, a tutela del suo diritto ad ottenere che un impianto sia strutturato e condotto in modo da assicurare l'utilità cui è destinato, può provocare una delibera condominiale attinente agli eventuali interventi necessari per la piena funzionalità. In alternativa, può rivolgersi direttamente all'autorità giudiziaria per ottenere un provvedimento che obblighi il condominio ad adottare tutto quanto necessario per sopperire a guasti o deficienze. Eventualmente, ove ne ricorrono i presupposti, può anche richiedere il risarcimento del danno (Cassazione, 12/12/2012, n. 19616).

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/condominio/2014-11-17/cassazione-distacco-impianto-centralizzato-204244.php?uuid=AbYABheK

Il primo passo verso l’unificazione dei regolamenti edilizi è realtà: nella legge di conversione del decreto Sblocca-Italia (legge 164/2014, pubblicata sulla «Gazzetta» dell’11 novembre) è avviato il percorso verso l’adozione di un modello unico di regolamento, da adattare comunque alle realtà locali. Ma i tempi per arrivare al traguardo non sono ancora definiti. Intanto, proprietari di immobili e professionisti devono fare i conti con gli oltre 8mila regolamenti edilizi, diversi da Comune a Comune.

Le differenze
Secondo la definizione contenuta nell’articolo 4 del Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001) i regolamenti edilizi comunali disciplinano le modalità costruttive, con particolare riguardo al rispetto delle normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili.

Architetti, ingegneri, geometri e, più in generale, tutti i professionisti dell’edilizia, quando si trovano ad approcciare interventi ricadenti nel territorio di più Comuni ad oggi devono confrontarsi con normative a volte anche profondamente (e ingiustificatamente) discordanti tra loro.

Queste difformità possono riguardare anche definizioni fondamentali, quale quella relativa alla superficie degli edifici a volte definita utile lorda (Sul) o di pavimento (Slp) e da cui, ai fini urbanistici, vengono normalmente escluse (ma ogni Comune ha le sue regole) le aree porticate, le logge, le autorimesse, piuttosto che i vani tecnici.

Così il regolamento edilizio del Comune di Milano del 1999 - regolamento che resterà in vigore sino alla pubblicazione del nuovo regolamento edilizio - esclude dal conteggio della Slp gli spazi comuni destinati ad attività di pertinenza dell’intero fabbricato, mentre Bologna non conteggia gli spazi di servizio dell’unità edilizia di uso comune e gli spazi tecnici collegati a parti comuni.

I regolamenti comunali possono poi disporre distanze maggiori rispetto a quella di 3 metri prescritta dal Codice civile. Sfruttando questa possibilità, i Comuni di Bologna, Firenze e Lecce, ad esempio, hanno quindi previsto una distanza minima di 5 metri; il regolamento milanese del 1999, invece, dispone una distanza dal confine di 3 metri, pari a quella del Codice.

E così, ancora, non mancano discordanze riguardo all’altezza massima. Il Comune di Lecce ha previsto che l’altezza massima dei fabbricati sia pari alla distanza misurata in verticale tra il punto più basso del marciapiede a filo fabbricato, o del terreno adiacente, e la quota dell’intradosso dell’ultimo solaio orizzontale di copertura dei locali abitativi.

Il regolamento edilizio di Napoli, invece, prevede che l’altezza massima delle costruzioni sia equivalente all’altezza maggiore tra tutte quelle relative alla facciata della costruzione, la quale è a sua volta definita come l’altezza all’estradosso del solaio di copertura del piano utile più alto.

Verso il modello unico
Il decreto Sblocca Italia prevede che il Governo, le Regioni e le autonomie locali concludano in sede di Conferenza unificata accordi o intese per adottare uno schema di regolamento edilizio-tipo.Il regolamento edilizio-tipo costituirà il riferimento a cui i Comuni dovranno attenersi e dal quale non potranno discostarsi significativamente nell’adozione della regolamentazione locale. A dettare i tempi di adeguamento saranno però gli accordi. La norma costituisce un primo importante passo verso l’omogeneità delle disposizioni in materia edilizia. Ma i tempi di adozione del regolamento-tipo e dell’adeguamento dei regolamenti locali verosimilmente non saranno brevi. Il nuovo regolamento unico richiederà ai Comuni anche un’importante attività di coordinamento rispetto alle previsioni, anche terminologiche, contenute nei propri strumenti urbanistici.

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/edilizia-privata/2014-11-13/attesa-sblocca-italia-labirinto-141539.php?uuid=AbPCKSdK

Continua a confermarsi un clima di fiducia e di ripresa quello riscontrato nell’ultimo osservatorio del comparatore Mutui.it, in collaborazione con Facile.it. I due portali hanno fatto il punto sul semestre maggio-ottobre 2014 e hanno registrato una domanda in costante aumento e, finalmente, un importo medio erogato in crescita, la migliore notizia di questa rilevazione.

Nell’ultimo semestre le banche, spinte dalla fiducia dei cittadini e, auspicabilmente dai numerosi interventi della BCE per promuovere il credito alle famiglie, hanno erogato mutui per la casa con un importo medio di 114.000 euro, ossia il 7% in più rispetto all’ultima rilevazione.

Un’altra notizia positiva è quella che riguarda la differenza tra quanto chiedono gli italiani e quanto poi ricevono effettivamente: questo divario si sta riducendo sensibilmente e con un richiesta media di 126.000 euro se ne ottiene l’11% in meno. Siamo così vicini ai dati dell’ottobre 2013, quando la differenza era solo dell’8%.

In questo quadro positivo non poteva che rientrare anche un aumento del loan to value, cioè il rapporto tra la cifra erogata e il valore dell’immobile: nel semestre preso in considerazione, dal 44%, questo è salito al 49%, sicuramente complice anche la riduzione (-3%) del costo medio dell’immobile per cui si richiede un mutuo.

Chi chiede un finanziamento per la casa ha in media 41 anni e progetta un piano di rimborso della durata di 21 anni, preferibilmente con un tasso variabile, scelto nel 59,4% dei casi.

Focalizzando l’attenzione sulla prima casa, dallo studio emerge un quadro leggermente diverso. La cifra richiesta si è abbassata a 132.000 euro (erano 138.000 nell’ultima rilevazione), ma si alza anche in questo caso l’importo medio erogato, arrivato a 122.000 euro (+5%). Il LTV per le prime case è salito al 60%, ossia sei punti percentuali rispetto all’osservatorio di aprile.

Fonte articolo: http://news.immobiliare.it/buone-nuove-dal-mondo-dei-mutui-casa-20459

Prezzi
Nel terzo trimestre del 2014 resta «complessivamente stabile» il saldo tra le quote di operatori che segnalano un aumento e quelle che riportano una diminuzione dei prezzi di vendita (a -65,3% da -66,4% della rilevazione di luglio). «Tale risultato - si legge nel rapporto di Bankitalia elaborato con Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate -Omi - deriva da componenti eterogenee: nelle aree urbane e in quelle metropolitane il saldo si ridimensiona significativamente», mentre altrove aumenta lievemente.

Compravendite
La quota di agenti che ha venduto almeno un'abitazione nel terzo trimestre del 2014 è scesa al 64,4% (68,1% nella precedente indagine). Il risultato, che risente della stagionalità particolarmente accentuata del trimestre estivo, è migliore di quello riscontrato nello stesso periodo del 2013 (del 59,8%). I giudizi relativi alle condizioni della domanda hanno invece registrato un marginale peggioramento: il saldo tra gli agenti che riportano un aumento e quelli che indicano una diminuzione dei potenziali acquirenti si è leggermente ampliato a -22,7% da -20,5 della precedente rilevazione.

Mutui
È tornata a crescere l'incidenza di agenzie che riconducono la decadenza dell’incarico alla difficoltà di reperire un mutuo (al 37,3 dal 34,2%). La quota di acquisti finanziati con un prestito ipotecario è diminuita (al 59,9% dal 62,9% della precedente rilevazione), al pari del rapporto tra prestito e valore dell'immobile (i loan to value è sceso al 59,3% dal 62,1%), interrompendo in entrambi i casi il graduale aumento in atto da circa un anno.

Tempi di vendita
Quanto alle trattative, il margine medio di sconto sui prezzi rispetto alle richieste iniziali del venditore è rimasto sostanzialmente stabile. Anche il tempo medio che intercorre tra l'affidamento del mandato e la vendita dell'immobile si è mantenuto pressoché invariato a 9,5 mesi.

Affitti
Riguardo le locazioni, l'indagine della Banca d'Italia rileva che «la quota di operatori che ha dichiarato di avere locato almeno un immobile nel terzo trimestre del 2014 è rimasta pressoché invariata, all'83,7% (81,2% un anno prima). È diminuita l'incidenza di coloro che hanno segnalato una diminuzione dei canoni di locazione (al 52,6%, dal 57,7%), compensata dall'aumento della quota di giudizi di stabilità (al 45,3 per cento, dal 39,9). In linea con la precedente rilevazione, il 61,8% delle agenzie si attendono che i canoni rimarranno invariati nel trimestre in corso, mentre il 37,1 ne prospetta una diminuzione.

Aspettative
Le attese degli agenti immobiliari sulle tendenze a breve termine del proprio mercato di riferimento, infine, segnalano un'attenuazione del pessimismo: il saldo negativo fra indicazioni di miglioramento e di peggioramento nel trimestre in corso é stato pari a -20,4 punti percentuali, da -26,9 della precedente rilevazione. Il saldo negativo dei giudizi sulle prospettive a breve termine nel mercato nazionale è rimasto sostanzialmente stabile (-33,7). In un orizzonte di medio termine (due anni) il saldo tra giudizi favorevoli e sfavorevoli é invece sceso per il secondo trimestre consecutivo, diventando negativo per 3,9 punti percentuali (era positivo per 5,4 nella precedente rilevazione); l'incidenza dei giudizi di stabilità è salita al 37,7 per cento (da 34,8).

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2014-11-11/bankitalia-secondo-agenti-immobiliari-124746.php?uuid=AbhnMucK