Si torna a investire nel segmento del lusso, mentre gli acquisti della prima casa di pregio restano fermi. È quanto emerge dal consueto Osservatorio rilasciato dalla società Tirelli Partners, e realizzato in collaborazione con Nomisma, che si focalizza sui mercati di Milano e Roma. Nel complesso si è assistito ad un secondo semestre interlocutorio, dopo un primo semestre in ripresa.

«Il secondo semestre 2014 è stato per il mercato immobiliare delle residenze esclusive un semestre caratterizzato da una significativa ripresa della domanda per investimento - spiegano dalla società -. Restano segnali incoraggianti che riteniamo sbocceranno definitivamente nel corso del 2015». A sostenere il mercato è anche la scarsità dell'offerta: a Milano il totale delle aree di prestigio rispetto alla superficie territoriale della città infatti non arriva al 2,5%.

I sei mesi che hanno chiuso il 2014 hanno evidenziato prezzi sostanzialmente stabili anche se differenziati tra usato (+0,3%) e nuovo (-0,1%), ma sono aumentati gli sconti necessari per chiudere una vendita. Se si guarda a Milano zone come il Quadrilatero o Venezia-Duse hanno registrato perdite maggiori sul fronte dei valori. Qui si compra il nuovo in media con quasi 14mila euro al metro quadrato nella prima zona e con 12.200 nella seconda. L'usato costa rispettivamente in media 13mila euro al metro quadrato e 12.300 euro. I top prices si sono registrati proprio nella zona Venezia-Duse a quota 19.900 euro al mq, seguiti dai 18.600 euro del Quadrilatero. Segue il Centro storico con top price a 15.900 euro e la zona Magenta con 15mila euro al metro.

L'indice di assorbimento scende al 6,5% dal 7,6% del semestre precedente. Siamo lontani dal picco a quota 23% che si è registrato nel primo semestre del 2011. «Si chiude un semestre interlocutorio – commenta Gabriele Torchiani – in quanto solo la componente per investimento ha mostrato una notevole effervescenza.

Un segnale importantissimo perché parla di una ritrovata fiducia nel Paese dopo anni in cui gli investimenti immobiliari italiani venivano dirottati stabilmente all'estero». Complici della vivacità degli investimenti sono anche i terremoti valutari. L'euro così debole rende appetibile acquistare casa in Italia per la clientela americana, inglese e svizzera, che oggi hanno una moneta forte da spendere oltrefrontiera. Ecco perchè torna l'interesse di categorie di compratori che si erano allontanati dal nostro mercato.

Aumentano ancora i tempi medi di vendita che si avviano verso i due anni: 22,9 mesi per le abitazioni di lusso di nuova realizzazione e 24,1 mesi per l'usato. Solo quattro anni fa i tempi erano dimezzati rispetto agli attuali.

L'offerta è ampia, ma non tutta di buona qualità. La parte di scarso appeal è dovuta all'invecchiamento del prodotto immobiliare, al mutamento dei bisogni e alla più ampia disponibilità rispetto al passato di prodotto nuovo.

Tirelli non esclude l'effetto Expo sulla componente dell'offerta. In molti casi si sceglie di rinviare la vendita e di optare per un affitto temporaneo.

Tra le vendite di rilievo del semestre quella relativa a un attico di nuova costruzione di oltre 500 metri quadrati nel centro storico, al sesto e settimo piano con terrazzi e box, venduto per 4,5 milioni di euro, mentre in zona Magenta è stato venduto un appartamento nuovo di 350 metri quadrati al terzo piano senza terrazzo per 2,5 milioni di euro.

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2015-03-18/tornano-investimenti-immobili-lusso-162345.php?uuid=AbFZG5TL

La seconda casa al mare o in montagna non è l’unico modo per trarre profitto dal mattone. Un’altra possibilità è quella di acquistare un immobile per metterlo a reddito, o di comprare una casa per il futuro dei propri figli con l’idea di affittarla nel frattempo, anche per abbatterne i costi (l'eventuale mutuo, spese di manutenzione, imposte sugli immobili). Chi si accinge a comprare un immobile con queste finalità deve ovviamente accertarsi di trovare una soluzione che possa garantire un canone interessante, possibilmente con il minor rischio di un deprezzamento con il passare del tempo. Come scegliere? «Per un investimento in immobili da mettere a reddito si possono seguire una serie di indicazioni di massima, che poi vanno però verificate sul singolo territorio», commenta Camillo Solaro, direttore commerciale di Ipi. «La prima variabile– prosegue – è la metratura. Il consiglio è di orientarsi su misure medio-piccole, l’ideale è tra 50 e 60 metri quadri perché su questa fascia c’è una richiesta di mercato più alta. E in percentuale anche l’affitto è un po’ più elevato». L’altro aspetto da considerare, continua il manager, è la qualità dell’immobile, che coinvolge una serie di aspetti diversi: la vista, lo stabile, la posizione in un quartiere con una buona qualità abitativa, ben servito, collegato con i mezzi e con la metropolitana: «Aspetti fondamentali per poter affittare bene».

Se l’unica finalità è mettere l’immobile a reddito, il suggerimento è di preferire gli immobili residenziali a uffici e negozi. Secondo il Monitor immobiliare 2014 di Ipi, gli uffici sono ancora in sofferenza e, in generale, il segmento non residenziale potrebbe patire dall’eventuale smobilizzo di cespiti nei portafogli dei fondi immobiliari. E investire nei negozi in ogni caso è complicato, spiega Solaro: «Può capitare che nella via più centrale il valore di compravendita e di affitto sia altissimo – pensiamo a via Monte Napoleone a Milano – ma magari pochi metri più in là il valore scende drasticamente. È un mercato insidioso per un privato. Per la famiglia che magari ha tra 200 e 400mila da investire in immobili è meglio una soluzione residenziale, scelta in quartieri di qualità, con negozi, magari in zone limitrofe all’università: sono caratteristiche che funzionano sempre».

Un altro aspetto da tenere in considerazione, non solo per poter affittare a un canone soddisfacente ma anche per far sì che il valore del proprio immobile possa resistere anche a fasi di mercato difficili, è orientarsi sulle nuove abitazioni. Da una parte, le nuove abitazioni sono più richieste, perché hanno una maggiore efficienza energetica che consente anche di abbattere le spese delle bollette. «Inoltre, le nuove costruzioni hanno solitamente anche spazi più razionali. E inoltre sono meno esposti all’erosione del valore, perché il costruttore ha dei costi fissi che non gli consentono di scendere troppo sul prezzo: se nella compravendita di immobili non nuovi normalmente l’offerta si chiude intorno all’85% del prezzo proposto, sul nuovo la percentuale sale al 95%», argomenta Solaro.

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2015-01-23/immobile-reddito-meglio-metrature-194952.php?uuid=AbyRHt0K

Proprio sulla valutazione degli immobili “ordinari” nelle scorse settimane sono trapelate le difficoltà per alcuni ambiti territoriali dove ci sono state poche compravendite. L’idea iniziale era infatti quella di partire dai valori contenuti negli atti notarili nel triennio 2011-2013. Ma, a causa del crollo del mercato, in più di cinquemila Comuni ci sono state meno di 100 transazioni. Di qui il piano di allargare il confronto ad altre zone omogenee per caratteristiche e valori di mercato, attingendo inoltre ai prezzi risultanti dalle aste giudiziarie. Il triennio esaminato sarà il 2012-2014.
I geometri si sono detti disponibile a un’operazione a tappeto di rilevazione sul campo, e di certo nel decreto ci sarà un riferimento a possibili convenzioni con i professionisti (lo prevede anche la delega). Pare decisamente improbabile, però, visitare “fisicamente” tutti gli immobili. Non a caso nei piani delle Entrate ci sono anche sopralluoghi “virtuali” da effettuare usando fotografie aeree (ortofoto) e servizi online come Street View.
Un’altra opzione è chiedere le informazioni direttamente a proprietari e amministratori di condominio, e anche questo punto dovrebbe apparire nel decreto, anche se i dettagli saranno affidati a un futuro provvedimento attuativo.
Di certo, l’uso delle funzioni statistiche contempla un margine d’errore. Ragione per cui tutti i valori - compresi quelli da stima diretta - saranno abbattuti di una certa percentuale per “neutralizzare” eventuali imprecisioni. La quota non è ancora fissata, ma potrebbe aggirarsi nell’ordine del 20 per cento.
In attesa di conoscere i dettagli, la discussione potrebbe iniziare già questa settimana. Domani il viceministro all’Economia, Luigi Casero, tornerà al Senato in commissione Finanze per terminare l’audizione iniziata giovedì e poi dovrebbe fare un passaggio anche alla Camera. Subito dopo i presidenti delle commissioni dei due rami del Parlamento, Mauro Marino (Pd) al Senato e Daniele Capezzone (Fi) alla Camera, potrebbero organizzare i lavori della “bicameralina”, presieduta da entrambi e incaricata di esaminare, prima della discussione formale presso le due commissioni, i criteri ispiratori della riforma.
Così il Governo potrebbe valutare se intervenire già prima dell’esame formale del testo. «Dalle categorie - afferma Marino - sono arrivati suggerimenti molto interessanti nelle scorse settimane. Vedremo a breve se sono stati recepiti. Se così non fosse, creeremo le condizioni perché il Governo senta le proposte». In Parlamento ci sarà quindi spazio per le indagini conoscitive, che coinvolgeranno gli stakeholder, dai professionisti alle associazioni, così come già accaduto durante l’esame del decreto sulle commissioni censuarie (Dlgs 198/2014). In quell’occasione il metodo del confronto aveva scatenato qualche malumore, ma ora Marino conta sulla «disponibilità del Governo».
A oggi le categorie non nascondono la loro perplessità. A partire da Confedilizia: il presidente Corrado Sforza Fogliani, uscito dall’incontro di venerdì scorso con l’agenzia delle Entrate, lo ha definito «abbastanza deludente e particolarmente preoccupante». Al di là dei dettagli tecnici, c’è il forte timore di rincari d’imposta.
Chiede più concertazione l’Anci: il sindaco di Ascoli Piceno e delegato dell’associazione per la fiscalità locale, Guido Castelli, spiega che «è fondamentale studiare insieme questa riforma per attuarla al meglio ed evitare che esploda il contenzioso». Per Castelli occorre prima di tutto sciogliere il nodo dell’invarianza di gettito, anche studiando un fondo perequativo. Inoltre, va valorizzata l’esperienza maturata da alcuni Comuni nella revisione del loro sistema catastale e organizzare le verifiche sugli immobili, anche attingendo alle risorse stanziate dalla legge di stabilità del 2014 (40 milioni l’anno dal 2015 al 2019).

Fonte articolo: http://www.quotidiano.ilsole24ore.com/vetrina/edicola24web/edicola24web.html?testata=S24&issue=20150126&edizione=LUNEDI&startpage=1&displaypages=2