Al via piattaforma per un real estate europeo più trasparente

• Un passo verso la trasparenza e l'efficienza del mercato immobiliare. È quanto si propone l'iniziativa - ai nastri di partenza - che unisce Cerved, Istat e SpazioDati in una partnership strategica per il progetto europeo proDataMarket. Un progetto, finanziato dalla Commissione europea per un controvalore di 3,5 milioni di euro, che si propone di creare una infrastruttura accessibile in modalità sia open che a pagamento che contenga dati relativi al territorio in Europa, tra cui una serie di informazioni riguardanti gli immobili e i terreni e l'analisi di trend socio-demografici. La collaborazione rientra nel quadro del programma Horizon 2020, co-finanziato dall'Unione europea per promuovere l'innovazione e la ricerca all'interno dei Paesi membri al fine di incentivare la competitività dell'Europa a livello globale.

• Quattro i Paesi coinvolti, Italia, Spagna, Norvegia e Bulgaria. «Il progetto europeo si innesta nel filone dell'innovazione di prodotto e in particolare nel settore dei dati immobiliari del territorio presidiato da una serie di prodotti Cerved, ma si inserisce in un progetto europeo con altri otto partner - spiega Stefano Gatti, area IT, Innovation & Data Sources Manager di Cerved -. Obiettivo della comunità europea è costruire servizi a beneficio del cittadino partendo da questa banca dati e rendendo così più trasparente ed efficiente il mercato immobiliare. Sia per il mercato retail che corporate. Per fare questo nella banca dati si sta realizzando una vera e propria collezione di dati e informazioni che arrivano dal territorio. Il progetto europeo creerà valore dai “big data” favorendo la nascita di prodotti e servizi innovativi a beneficio della competitività globale».

  Tra i dati per esempio ci saranno l'efficienza energetica degli edifici, il posizionamento delle aree verdi sul territorio, oltre a una serie di dati sull'inquinamento e sul traffico e dati in arrivo dalla mappa del territorio. Ci sono anche best case a livello internazionale ai quali ispirarsi come illustreet.co.uk per quanto riguarda la Gran Bretagna oppure zillow.com, siti internet che contengono una serie di dati e di strumenti per comprendere nel dettaglio il territorio e stimare il valore del mattone in modo tale da aumentare l'efficienza del mercato immobiliare. Manca però tra i partner, almeno al momento, l'agenzia delle Entrate, che vanta i dati di prezzi residenziali al metro quadrato via per via in Italia portati in dote da quella che fu l'agenzia del Territorio. «Sono stati selezionati alcuni partner per avviare il progetto, ma il numero dei soggetti coinvolti è destinato a salire» conclude Gatti.

  I dati raccolti nella piattaforma potranno essere utilizzati anche dalle imprese e start-up europee per sviluppare servizi e prodotti innovativi ad alto valore aggiunto, capaci di generare ripercussioni positive sull'indotto delle società. «Attraverso proDataMarket sarà possibile ad esempio, migliorare il processo di assegnazione dei fondi agricoli; ridurre i costi di locazione degli uffici della Pubblica Amministrazione, misurare i rischi idro-geologico quando si costruiscono nuovi immobili - spiegano gli intervistati -. Nell'ambito del progetto, Cerved – in quando azienda rappresentativa di un business ad alto impatto – guiderà i casi aziendali; SpazioDati, fornirà la tecnologia necessaria a creare e gestire la piattaforma dei dati; Istat sarà la principale fonte di dati sociodemografici e di competenza di modellazione statistica». Potrebbe essere quindi l'occasione giusta per compiere un ulteriore e importante passo verso la trasparenza del mondo real estate, che in Paesi come gli Stati Uniti si declina anche attraverso banche dati pubbliche e gratuite che consentono al singolo privato di accedere a tutto lo storico relativo ad ogni immobile in modo a verificarne i passaggi di proprietà, le cifre alle quali sono stati realizzati e di confrontare il costo con la zona e la città.

Fonte articolo: http://www.casaeterritorio.ilsole24ore.com/art/real-estate/2015-03-26/piattaforma-real-estate-europeo-134019.php?uuid=AbxutYYL

L’acquisizione gratuita al patrimonio comunale di quanto costruito con abuso edilizio non è un provvedimento di autotutela, ma una sanzione che deriva dalla legge per il mancato adempimento dell’ordine, impartito dal Comune, di demolire opere abusive e ripristinare lo stato dei luoghi. Secondo il Consiglio di Stato (sentenza della Sesta sezione del 4 marzo, n. 1064), l’acquisizione avviene di diritto, in quanto effetto ricondotto direttamente dalla legge, secondo l’articolo 31, commi 3 e 4, del Dpr 380/2001, all’inottemperanza dell’ordine di demolizione. Sicché, l’accertamento che il Comune svolge coi propri tecnici, scaduti i 90 giorni per ottemperare, assume carattere dichiarativo dell’effetto traslativo della proprietà già verificatosi con la scadenza del termine rimasto inadempiuto.

Questa scadenza – precisano i giudici – è quindi presupposto per l’operatività automatica della sanzione amministrativa del trasferimento coattivo della proprietà.
Il caso affrontato dal Consiglio di Stato riguardava l’acquisizione gratuita di un’opera abusiva (per variazione essenziale dell’originaria concessione edilizia) e dell’area di sedime di proprietà. C’era stato un permesso a costruire in sanatoria, rispetto al quale l’intervento si poneva, peraltro, in totale difformità. Di fronte all’ordinanza di demolizione e ripristino, non si ripristinava lo stato progettuale nei tempi previsti dalla legge.
La sentenza chiarisce, poi, che il termine di 90 giorni, stabilito dall’articolo 31 del Dpr 380/2001, ha unicamente la funzione di consentire al responsabile dell’abuso di provvedere a eliminarlo entro un tempo determinato. Invece, l’accertamento dell’inottemperanza è il «titolo per l’immissione nel possesso e la trascrizione nei registri immobiliari», in base all’articolo 31, comma 4. Il che significa che l’accertamento può avvenire sostanzialmente senza termine, avendo funzione meramente strumentale rispetto ad acquisizione e ripristino dello stato dei luoghi.
Ora, se l’affermazione sugli effetti automatici riconducibili al mancato adempimento dell’ordinanza demolitoria, viene coordinata con la posizione assunta dalla più recente ulteriore giurisprudenza amministrativa in tema di repressione di abusi edilizi, si delineano le caratteristiche ed il contenuto che le iniziative che il Comune è tenuto ad assumere, di competenza del dirigente comunale preposto al ramo, (Consiglio di Stato, Quinta sezione, sentenza n. 1598 del 2012) di fronte all’inottemperanza all’ordinanza di demolizione:
la sanzione demolitoria è una conseguenza necessitata dell’abuso edilizio ed è sufficientemente motivata col semplice riferimento al permanere del carattere abusivo dell’opera eseguita; il che porta con sè che come carattere vincolato il provvedimento di demolizione non richiede ponderazioni di interessi diversi da quelli pubblici tutelati e coincidenti col corretto uso del territorio, non richiedendo, quindi, motivazione ulteriore rispetto alla dichiarata abusività dell’opera (Consiglio di Stato, Sesta sezione, sentenza n. 6423 del 2014);
se le opere abusive sono realizzate su area vincolata, ai sensi dell’articolo 27, comma 2 del Dpr 380/2001, l’obbligatorietà dell’ordine di demolizione esclude che il provvedimento sia preceduto dalla comunicazione di avvio del procedimento (Consiglio di Stato, Sezione quarta, sentenza n. 2380 del 2014);
l’obbligatorietà del provvedimento sanzionatorio non esclude, tuttavia, l’applicazione del principio di proporzionalità; cosicché il bene da acquisire non solo deve essere individuato con sufficiente precisione, ma nell’applicazione della sanzione l’amministrazione sacrifica la posizione soggettiva del privato, attraverso l’acquisizione dell’area in misura graduata e strettamente necessaria all’obbiettivo dell’interesse pubblico perseguito. Ciò in quanto l’articolo 31, comma 3, stabilisce che l’area acquisita non può essere superiore a 10 volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita, (Consiglio di Stato, Sesta sezione, sentenza n. 5607 del 2014);
l’acquisizione al patrimonio comunale viene, peraltro, esclusa in due ipotesi: ? in casi di «accertamento di conformità», quale procedimento diretto a sanare le opere eseguite senza titolo, ma conformi alla normativa urbanistica (Consiglio di Stato, Quarta sezione, sentenza n. 5774 del 2013); nell’ipotesi in cui la costruzione abusiva sia riconducibile al concetto di pertinenza, che presuppone un’opera priva di fruizione o utilizzazione autonoma, in quanto integrata in un organismo edilizio principale (Consiglio di Stato, Sezione sesta, sentenza n. 3178 del 2014).

Fonte articolo: http://www.quotidiano.ilsole24ore.com/vetrina/edicola24web/edicola24web.html?testata=S24&edizione=SOLE&issue=20150326&startpage=1&displaypages=2

Noi stessi lo abbiamo ribadito più volte; i dati provenienti da fonti diverse e tutte autorevoli (Crif, Agenzia delle Entrate, Facile.it…) sono concordi nell’evidenziare una vera e propria inversione di tendenza e, finalmente, un barlume di speranza per il mercato immobiliare.

Complice anche l’intervento di Mario Draghi e della BCE i tassi continuano a scendere, i mutui diventano più sostenibili per chi già li possiede e più accessibili per chi vorrebbe sottoscriverne di nuovi o, ancora, per chi ha modo di rinegoziare o surrogare i finanziamenti ottenuti anni fa a condizioni ben più onerose.

Le case affittate rendono meno e allora tanti propritari le vendono immettendo sul mercato un numero maggiore di immobili rispetto a quelli presenti anni fa (anche se mediamente molto più anziani) e i prezzi di conseguenza scendono. E scendono ad un livello tale che, è bene chiarirlo, non consentiranno mai più di tornare ai livelli del pre crisi e, in particolar modo ai livelli registrati negli anni ’90.

A buttare una secchiata di acqua gelata sui molti investitori che speravano di rivedere ancora i fasti che a quei tempi viveva il mattone italiano è stata Bankitalia nel suo rapporto periodico stilato in merito al mercato immobiliare. A onor del vero, va detto, senza dubbio a pesare sulla situazione attuale sono le difficoltà lavorative che rendono, specialmente per i giovani, quasi un miraggio la possibilità di ottenere un mutuo dalle banche, ma anche il fatto che la situazione verificatasi fra la fine degli anno ’90 e la metà del primo decennio del 2000 era drogata da un sistema che si era instaurato senza una vera possibilità di mantenersi nel lungo periodo come i fatti, purtroppo, hanno dimostrato.

Fonte articolo: http://news.immobiliare.it/mercato-immobiliare-mai-piu-ai-livelli-pre-crisi-21858