In questi giorni il cosiddetto “prestito vitalizio ipotecario” è uno dei temi  più discussi nel settore casa: una nuova legge approvata negli scorsi giorni ha modificato e snellito le regole di questa tipologia di finanziamento, che potrebbe diventare un’opportunità per alcuni soggetti in difficoltà. Facciamo insieme il punto.

Che cos'è il mutuo inverso?

Il prestito vitalizio ipotecario è una forma di finanziamento mutuata dal mercato anglosassone (lì viene definito “home equity loan”) che non è altro che un mutuo inverso, al contrario: in pratica, chi possiede già una casa può darla in ipoteca alle banche per ottenere un prestito. 

 Seppur già presente nel nostro mercato finanziario, ha fatto fatica a diffondersi per via delle regole troppo rigide in vigore finora. Regole modificate dalla Commissione Finanze del Senato, con l’obiettivo di proporre agli anziani in difficoltà un’alternativa alla nuda proprietà – quella tipologia di vendita immobiliare che permette, in buona sintesi, di vendere la proprietà della casa ma non il suo usufrutto, consentendo all’anziano di vivere nella casa il resto della sua vita – e al tradizionale mutuo liquidità.

Come funziona e cos'è cambiato?

In sintesi: il proprietario che si trova ad aver bisogno di soldi può chiedere alla banca di convertire parte del valore (di mercato) di un immobile di sua proprietà in contanti, chiedendo un finanziamento pari a quel valore e dando come garanzia l’ipoteca iscritta sulla casa. Questo denaro può essere speso senza che il proprietario debba perdere l’usufrutto dell’immobile e lasciare così la casa. Il proprietario, poi, può scegliere di ripagare gli interessi oppure può demandare anche questo pagamento ai suoi eredi, i quali a loro volta rimborseranno la banca del capitale e degli eventuali interessi oppure lasceranno che questa rilevi il bene ipotecato.

La prima variazione alle vecchie regole è legata all’età del richiedente, abbassata da 65 a 60 anni; altra novità consiste nella possibilità di concordare le modalità di rimborso degli interessi, per i quali non si applica la capitalizzazione annuale. Nel nuovo testo, poi, vengono indicati i casi che danno la possibilità alla banca di chiedere in un unico blocco il rimborso integrale del debito: dalla morte del soggetto finanziato al trasferimento ad altri della proprietà o del diritto di godimento dell’immobile, fino al compimento di atti che riducano drasticamente il valore della casa. Se uno di questi casi si verifica, e entro 12 mesi non viene rimborsato il prestito, la banca ha il diritto di vendere l’immobile al valore di mercato, riprendendosi il credito.

Un’interessante novità è rappresentata dall’applicazione delle agevolazioni fiscali normalmente previste per i mutui e gli altri prestiti a medio-lungo termine, come l’esenzione delle imposte di bollo, registro, catastali e ipotecarie in luogo di un’imposta sostitutiva.

I numeri?

In sintesi: il proprietario che si trova ad aver bisogno di soldi può chiedere alla banca di convertire parte del valore (di mercato) di un immobile di sua proprietà in contanti, chiedendo un finanziamento pari a quel valore e dando come garanzia l’ipoteca iscritta sulla casa. Questo denaro può essere speso senza che il proprietario debba perdere l’usufrutto dell’immobile e lasciare così la casa. Il proprietario, poi, può scegliere di ripagare gli interessi oppure può demandare anche questo pagamento ai suoi eredi, i quali a loro volta rimborseranno la banca del capitale e degli eventuali interessi oppure lasceranno che questa rilevi il bene ipotecato.

La prima variazione alle vecchie regole è legata all’età del richiedente, abbassata da 65 a 60 anni; altra novità consiste nella possibilità di concordare le modalità di rimborso degli interessi, per i quali non si applica la capitalizzazione annuale. Nel nuovo testo, poi, vengono indicati i casi che danno la possibilità alla banca di chiedere in un unico blocco il rimborso integrale del debito: dalla morte del soggetto finanziato al trasferimento ad altri della proprietà o del diritto di godimento dell’immobile, fino al compimento di atti che riducano drasticamente il valore della casa. Se uno di questi casi si verifica, e entro 12 mesi non viene rimborsato il prestito, la banca ha il diritto di vendere l’immobile al valore di mercato, riprendendosi il credito.

Un’interessante novità è rappresentata dall’applicazione delle agevolazioni fiscali normalmente previste per i mutui e gli altri prestiti a medio-lungo termine, come l’esenzione delle imposte di bollo, registro, catastali e ipotecarie in luogo di un’imposta sostitutiva.

Fonte articolo: http://news.immobiliare.it/prestito-vitalizio-ipotecario-che-cos%E2%80%99e-e-cosa-cambia-da-oggi-21906

Il mercato e le imprese di settore stanno facendo di tutto per far riprendere il mattone: dai mutui a tassi agevolati, ai prezzi che continuano a scendere, in questo momento la voglia di comprare una prima casa sembra stia tornando in tra i giovani italiani. Così ci si mette alla ricerca, incoraggiati anche dalla bella stagione, e ci si comincia a guardare intorno. Quali sono le priorità? Una di queste è sempre la location: in quale zona della città conviene comprare?

Un noto portale americano ha stilato una serie di consigli sulle zone strategiche in cui comprare casa garantisce un valore costante, se non addirittura crescente, nel tempo e un possibile ritorno economico qualora si decidesse di rivendere. Ad esempio, comprare casa nelle vicinanze di una scuola o di un polo universitario garantisce sicuramente una vita comoda con i propri figli, nonché la possibilità di averli sempre vicini in qualsiasi momento e risparmiare sui trasporti.

Nel caso delle università, l’immobile sarebbe molto vantaggioso nel momento in cui si dovesse decidere di metterlo a reddito, visto che gli studenti sono tra le categorie che maggiormente cercano casa in affitto. Anche comprare casa vicino a un’area di verde pubblico e a luoghi per le attività all’aria aperta potrebbe essere una buona mossa: vivere lontano dallo stress quotidiano e poter uscire con la propria famiglia sono occasioni che di sicuro fanno bene alla vita personale.

Nel tempo perdono meno valore le case che offrono delle belle vedute: il mare, un lago, un parco, ma anche semplicemente un giardino o una piscina sono molto meglio che un balcone da cui si vedono solo le case degli altri vicini o una strada trafficata. Ma non basta: oltre a panorami piacevoli è importante che nella zona ci siano tutte le comodità, dai centri commerciali, alle farmacie, agli uffici per arrivare agli ospedali. Infine, il quartiere deve essere accogliente e ben gestito. È importante che si tratti di un’area in cui il vicinato è cordiale e, meglio ancora, in cui si promuovano delle attività volte a favorire una piacevole convivenza.

Fonte articolo:http://news.immobiliare.it/le-migliori-location-in-cui-comprare-casa-21939

Quando decidiamo di vendere il nostro immobile o lo diamo in mano ad un’agenzia competente, quali sono i criteri che ne determinano il valore? Da cosa possiamo capire a che prezzo vendere quella casa o quell’edificio? E tramite cosa possiamo ragionare per stabilire un prezzo equo anche al luogo in cui siamo e all’eventuale pubblico acquirente? 

Tante volte ci capita di sentir affiorare litigi tra il venditore e l’agenzia, in completa discordanza già sul prezzo di partenza. Ebbene, i temi valutati sono diversi. Da una prima veduta completa che prende come riferimento anche, e soprattutto, l’ambiente e il luogo nel quale l’immobile sorge, si passa poi ad una più precisa valutazione notandone anche gli interni e la struttura architettonica. Per questo, se nei paraggi cerchiamo luoghi verdi, parchi, servizi pubblici soddisfacenti e comodità varie, la visione interna si preoccuperà invece di una valutazione dal punto di vista estetico e strutturale. La situazione risulta semplice quando si deve calcolare il valore immobiliare di un bell’appartamento, in buono stato, nel centro di una città, in un ottimo quartiere e con tutti gli agi a portata di mano, ma non sempre i palcoscenici sono questi.

Varie situazioni mettono infatti a dura prova e bisogna saper sfoderare tutta la capacità del caso, tenendo conto che anche in una casa in buone condizioni di vendita si deve andare comunque più in profondità. Le tubazioni? Gli impianti? Sono a norma? In buono stato? E l’appartamento è vuoto o arredato? Il proprietario ci vive ancora dentro? Quando lo lascerà libero?

Negli ultimi anni inoltre, anche gli interventi di ristrutturazione – in principal modo volti alla riqualificazione energetica con finalità di risparmio e maggior comfort – vengono valutati in funzione del valore commerciale dell’immobile all’atto della compravendita. Così tanto da donare alla casa un particolare Bollino di riconoscimento. Dal 2013 infatti, cosa già esistente negli U.S.A., anche qui in Italia è stato presentato il nuovo protocollo CasaClima, un sigillo di qualità che contraddistingue e che ovviamente aumenta il valore. Quanto vale la nostra casa…? La parola agli esperti.

Fonte articolo: http://www.marketingimmobiliare.it/valutazioni-immobiliari/

Nel corso del 2014 il mercato immobiliare di Milano ha restituito risultati che non corrispondono pienamente alle attese: ad eccezione del segmento corporate, il settore pare contraddistinguersi, in modo omogeneo, per una domanda piuttosto debole. Per i prossimi mesi del 2015 si prospetta una crescita delle compravendite, ma con un ulteriore calo dei prezzi (-1/1,5% nel I trimestre), e la stabilizzazione, per l’ambito locativo, sui canoni attuali. È quanto emerge dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare Marzo 2015 curato da Nomisma.

“Le inversioni cicliche sono anticipate dai mercati maggiori quindi Milano, da questo punto di vista, rappresenta la città che anticipa i movimenti del mercato. E’ successo sul versante del numero delle compravendite, mentre per quanto riguarda i prezzi i segnali sono ancora negativi, quindi non ci sono differenze territoriali dal punto di vista dei prezzi: c’è una dinamica negativa ancora in atto per quest’anno e parte del prossimo”, ha dichiarato Luca Dondi, direttore generale di Nomisma.

Nel dettaglio per i primi mesi del 2015 il mercato delle abitazioni ha registrato una crescita della domanda e, soprattutto, della quota di compravendite finanziate da mutuo. Si mantiene stabile il mercato delle locazioni, con una quota di abitazioni sul mercato sfitte che tocca il 25%, e tempi medi di locazione di 4 mesi. Il mercato degli acquisti – la cui domanda per le abitazioni nuove rappresenta il 20% del totale, a fronte di un’offerta che si attesta al 10% – vede il permanere di alcune difficoltà, con una quota di abitazioni in vendita da oltre 12 mesi che supera il 45% e tempi medi di acquisto che si collocano poco al di sotto degli 8 mesi.

Un eccesso di offerta si registra invece per il mercato degli uffici di Milano, a cui risponde una domanda stazionaria tanto sul versante acquisti quanto sulla locazione: sale all’80% la quota di uffici in vendita da oltre 12 mesi e al 50% la quota di quelli in locazione da oltre 9 mesi. Se per concludere una compravendita sono necessari in media 9,6 mesi, ne servono 7 per un contratto di locazione. Anche in questo caso, come per il mercato delle abitazioni, il primo trimestre del 2015 ha restituito una contrazione dei prezzi medi che si stima nell’ordine del 3%.

Fonte articolo: http://news.attico.it/2015/03/25/milano-la-citta-che-anticipa-i-movimenti-del-mercato-immobiliare/