Ieri si è riunito il Consiglio Nazionale della Fiaip nel quale sono state rinnovate le cariche e si è parlato delle criticità del settore immobiliare. Il Consiglio, presieduto dal Presidente Nazionale della Fiaip, Paolo Righi, e alla presenza da Giorgio Spaziani Testa, Presidente di Confedilizia, Valerio Angeletti, Presidente Nazionale Fimaa-Confcommercio e il Senatore di Forza Italia Andrea Mandelli.

Al centro del dibattito tra i consiglieri nazionali la lotta all'abusivismo, la  modifica della legge 39/89, gli effetti sul mercato immobiliare del Ddl concorrenza, l’ingresso delle banche nel mondo dell'intermediazione,  le previsioni sull’andamento del mercato immobiliare e lo sviluppo di strumenti informatici e varie iniziative promosse dalla Federazione Italiana Agenti Immobiliare Professionali a sostegno dell’attività degli Associati. 

Si è parlato anche del futuro professionale e del dovere di garantire la libera professione e la terzietà dell’agente immobiliare in un mercato che sta cambiando. Gli agenti immobiliari Fiaip avvertono la crisi occupazionale e nel corso dei lavori sono stati parecchi gli interventi che hanno fotografato le difficoltà vissute quotidianamente dai professionisti e gli effetti provocati dal 2006 ad oggi da una politica fiscale ritenuta miope nei confronti del comparto immobiliare, che rappresenta oggi oltre il 20% del PIL.

Uno dei punti sul quale si è più dibattuto riguarda l’eccesso di tasse: “La pressione fiscale sugli immobili sfiora quasi i 50 miliardi di Euro e l’Italia è al primo posto per la tassazione sul patrimonio immobiliare in Europa – ha dichiarato Righi - Dal 2011 ad oggi la casa è stata tassata in forma patrimoniale, con un aumento delle imposte del 230%. E la filiera dell'immobiliare ha perso 800 mila posti di lavoro, che sembrano non interessare a nessuno. In soli quattro anni, a causa del carico fiscale sulla casa e della diminuzione dei prezzi delle abitazioni, si sono bruciati più di 2.300 miliardi di Euro, degli oltre 9.600 miliardi di euro del patrimonio immobiliare degli italiani. 

In Italia è stata colpita la proprietà immobiliare diffusa, che finora aveva prodotto solo ricchezza per la maggioranza dei cittadini. Una ricchezza diffusa per le famiglie che nel corso degli anni è stata distrutta e che era invece rimasta immune nel corso del tempo alle crisi e all'eccessiva finanziarizzazione dei mercati e aveva garantito, con la propria patrimonializzazione, il debito pubblico italiano, impedendo al nostro Paese di diventare come la Grecia.  Oggi, il Governo Renzi deve cambiare passo, tagliare le tasse sulla casa e comprendere che il settore immobiliare è la sola leva per la crescita economica del Paese”.

Fonte articolo: http://www.ilghirlandaio.com/top-news/130517/fiaip-italia-primo-posto-per-la-tassazione-sugli-immobili/

Sì a molte modifiche puntuali di carattere tecnico inserite nell’ultimissima versione del testo. No alla richiesta di proroga dell’entrata in vigore delle nuove regole sull’attestato di prestazione energetica degli edifici. Oggi la conferenza unificata darà il previsto parere a due schemi di decreto che manderà in pensione il variegato sistema regionale che regola la classificazione energetica degli edifici e il relativo attestato.

Mentre il raffinamento del testo ha visto l’accoglimento di numerosi emendamenti proposti dalle regioni - e recepiti nell’ultima bozza considerata “definitiva” dal ministero dello Sviluppo - sull’entrata in vigore resta la suspance fino all’ultimo. 

Le regioni non rinunciano a chiedere uno slittamento al 1 ottobre mentre nelle ultime bozze resta confermata la data del 1 agosto, termine ribadito dai rappresentanti del ministero dello Sviluppo nell’ultima riunione tecnica del 15 giugno. 
Non è però detta l’ultima parola. Nelle ultime interlocuzioni è sembrato che il Ministero alla fine potesse cedere anche sulla proroga della data di entrata in vigore. L’obiettivo del governo resta infatti quello rendere esecutive le nuove norme il prima possibile, per rispettare una prescrizione europea fino ad ora ignorata, che ci ha causato l’apertura di una procedura di infrazione e che in prospettiva ci preclude l’utilizzo dei fondi comunitari del ciclo 2014-2020 (si veda l’articolo di analisi). 

Ape unico nazionale, classe energetica in 10 livelli: da A4 a G 
Al di là della data di entrata in vigore, la vera novità è una radicale semplificazione rispetto all’attuale decentramento. Al posto del sistema decentrato a livello regionale arriverà l’impianto “statale”, con un solo schema di Attestato di prestazione energetica (Ape). Lo stesso processo di unificazione riguarderà anche la relazione tecnica del progettista sulle prestazioni degli impianti nell’ambito di interventi di ristrutturazione, oggetto di un secondo schema di decreto ministeriale, anche questo all’ordine del giorno della conferenza unificata per oggi. 

L’Ape dovrà indicare le seguenti informazioni:
- prestazione energetica globale dell'edificio sia in termini di energia primaria totale che di energia primaria non rinnovabile, attraverso i rispettivi indici;
- classe energetica, determinata attraverso l'indice di prestazione energetica globale dell'edificio (espresso in energia primaria non rinnovabile); qualità energetica del fabbricato, ossia la capacità di contenere i consumi energetici per il riscaldamento e il raffrescamento;
- valori di riferimento (come i requisiti minimi di efficienza energetica vigenti);
- emissioni di anidride carbonica;
- energia esportata;
- raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica dell'edificio, con le proposte di interventi più significativi ed economicamente più convenienti (distinguendo gli interventi di ristrutturazione da quelli di riqualificazione energetica);
- informazioni correlate al miglioramento della prestazione energetica (come gli incentivi di carattere finanziario e l'opportunità di eseguire diagnosi energetiche).

Il livello di prestazione energetica dell'edificio (oppure dall'unità abitativa) sarà indicato da lettere, che vanno dalla A (massimo livello prestazionale) alla G. I livelli saranno 10: i primi quattro livelli saranno tutti A, con quattro gradazioni: da A4 (massimo livello prestazionale) ad A1. 
Lo schema di Ape esaminato oggi dalla conferenza unificata reca è stato aggiornato con le modifiche chieste dalle regioni. 

Fonte articolo: Ediliziaeterritorio, ilSole24ore

La Tasi versata sugli immobili strumentali si può dedurre dalla base imponibile Irap. La riduzione del corrispettivo originariamente pattuito conseguente a una lite sulla fornitura rileva ai fini dell’imposta regionale e quindi consente di abbattere l’imponibile perché non costituisce una perdita su crediti. 
Sono solo due aspetti a cui i contribuenti interessati dalla proroga dei versamenti d’imposta al 6 luglio devono fare attenzione nel liquidare l’Irap dovuta (naturalmente qualora siano soggetti passivi d’imposta). 

Procediamo con ordine. Si ritiene che sia deducibile la Tasi relativa al 2014 imputata per competenza a conto economico. Nel caso della Tasi non opera, infatti, una preclusione allo sgravio considerato che l’articolo 14, comma 1, del Dlgs 23/2011 sancisce espressamente soltanto l’indeducibilità dell’Imu relativa agli immobili strumentali. 

Andando avanti, la circolare 26/E/2013 (paragrafo 3.1) ha chiarito che non costituisce una perdita su crediti la riduzione del corrispettivo originariamente pattuito conseguente a una lite sulla fornitura. La riduzione infatti non origina, in tale richiamato caso, da un’inadempienza del debitore, bensì da una modifica bilaterale del rapporto commerciale, con conseguente rilevanza ai fini Irap: della rettifica del ricavo per il cedente, e del costo per l’acquirente, qualora la transazione venga definita entro lo stesso esercizio in cui è stata registrata l’operazione; ovvero della sopravvenienza passiva per il cedente e attiva per l’acquirente, nell’anno in cui la transazione si perfezioni, qualora la rettifica avvenga in un esercizio successivo a quello dell’operazione.

Altro aspetto riguarda le remunerazioni corrisposte nel consolidato fiscale, secondo le regole statuite nel contratto di consolidamento, a fronte dell’utilizzo delle perdite fiscali o delle eccedenze Ace. Si ritiene che siano escluse dalla base imponibile Irap, in quanto vengono di regola imputate alla voce 22 del conto economico, che non è rilevante nella determinazione della base imponibile di tale imposta.
A maggiore ragione si ritiene esclusa da tassazione Irap la contabilizzazione del credito d’imposta Irap derivante dalla conversione dell’eccedenza Ace, contabilizzato in contropartita di un componente di conto economico (per esempio, come minore imposta Irap).

Per quanto riguarda le spese per il personale dipendente classificate in voci diverse dalla B.9 la circolare 148/E/2000 aveva affermato la deducibilità Irap delle somme erogate a terzi per procurare fringe benefits ai dipendenti. Tale deducibilità sembra confermata dalla circolare 27/E/2009 (risposta 1.4). In quella occasione è stato chiarito che l’abrogazione del comma 2 dell’articolo 11 del Dlgs 446/1997 risponde solo alla volontà legislativa di attuare una semplificazione del testo normativo, eliminando una regola già desumibile sulla base di una ricostruzione sistematica della disciplina, e che l’impianto normativo dell’Irap è strutturato in modo da rendere indeducibili solo quei costi che non costituiscono, ai fini del tributo, componenti positive imponibili per il soggetto percettore.

Un’ulteriore situazione a cui fare attenzione è stata affrontata dalla circolare 27/2010 di Assonime, che ha affermato la rilevanza Irap dei differenziali contabilizzati in bilancio in seguito alla stipula di derivati di copertura su commodities, in quanto essi costituiscono componenti integrative (con segno positivo o negativo) del costo di acquisto delle materie prime, e hanno dunque la stessa natura dell’elemento reddituale che concorrono a fissare nell’importo.

Infine c’è il trattamento Irap delle svalutazioni del magazzino operate con riferimento alle voci obsolete o a lenta movimentazione, che in base al principio Oic 13 possono essere effettuate voce per voce o creando fondi di deprezzamento. Nel primo caso, stante lo sganciamento dell’Irap dall’Ires, si ritiene di attribuire rilevanza al valore di bilancio, mentre nel secondo caso l’affermazione contenuta nelle istruzioni al modello di dichiarazione sull’irrilevanza degli accantonamenti ai fondi rischi lascia un margine di dubbio. 

Fonte articolo: ilsole24ore.com, edicola24web

La riforma ha superato il tirocinio. Giovedì – 18 giugno – saranno due anni esatti dall’entrata in vigore della legge 220/2012, che ha profondamente modificato le norme sul condominio vecchie di 70 anni.

Nonostante la lunghissima gestazione, la legge conteneva parecchie disposizioni di difficile attuazione, tanto da richiedere una correzione quasi immediata con il decreto Destinazione Italia (Dl 145/2013). Valga per tutti l’esempio dell’obbligo di raccogliere i fondi tra i proprietari prima di avviare lavori straordinari: una disposizione che avrebbe potuto bloccare molti cantieri e che proprio con quel decreto è stata corretta consentendo agli amministratori di costituire la riserva finanziaria “per gradi”, in base ai diversi stati avanzamento lavori.

Ma insomma, bene o male, le novità sono state metabolizzate e – sotto molti aspetti – apprezzate: i nuovi doveri e responsabilità dell’amministratore, la sua formazione obbligatoria e il recepimento di molti indirizzi giurisprudenziali di semplificazione hanno fatto sì che la riforma fosse accolta positivamente dai proprietari. 
Restano, però, diverse incertezze nella lettura dei nuovi articoli del Codice civile, insieme a norme che suonano ridondanti e potrebbero dar vita a lunghi contenziosi, in attesa che la Cassazione arrivi a a mettere l’ultima parola. Cosa che – con i tempi della giustizia italiana – potrebbe richiedere anche un decennio di attesa. 

La prassi sembra dimostrare che le norme sul supercondominio vengono spesso disapplicate o adattate ai casi concreti: ci sono palazzi che non nominano il rappresentante all’assemblea del supercondominio, altri che si affidano all’amministratore in una veste impropria di “facente funzioni”. Per non parlare dei dubbi operativi: il rappresentante di un singolo condominio può esprimere un voto disgiunto? E se non lo fa i dissenzienti possono impugnare la decisione del supercondominio? E se un condominio non paga a chi va notificato il decreto ingiuntivo: ai singoli proprietari o all’amministratore? 

Altro fronte delicato è quello delle morosità. La riforma dice che i creditori del condominio devono rivolgersi prima ai morosi e solo dopo ai proprietari in regola. Ma molti giudici – anche se non tutti – consentono ai creditori di pignorare il conto condominiale, su cui si trovano le somme versate da chi paga con puntualità. Senza dimenticare che i fornitori più forti spesso riescono a farsi pagare a discapito degli altri semplicemente minacciando di staccare il gas o l’acqua, o magari di non riparare l’ascensore. In questi casi, i princìpi del Codice soccombono di fronte alla prassi.

Altre norme, come quelle sui limiti alle deleghe, sembrano aver creato più che altro un incentivo all’aggiramento dei vincoli con l’accaparramento di deleghe in bianco, difficilmente controllabile. Mentre altre, come la possibilità per gli interessati di accedere ai dati condominiali, addossano agli amministratori il compito di consentire agli "interessati" (così recita la norma) di accedere ai dati. Ma chi sono gli "interessati"? Il rischio è che creditori, agenzie di informazioni commerciali, banche cui è stato richiesto un finanziamento, siano a tutti gli effetti "interessati" ma il buon senso dell’amministratore a tutela della privacy dovrebbe arginare certe richieste, anche se una norma più precisa sarebbe opportuna.

Resta, nel complesso, come ha rilevato Confedilizia, la sensazione di una riforma generalmente positiva, che però avrebbe potuto essere più coraggiosa e innovativa. Lo dimostra, ad esempio, la norma che consente il cambio d’uso a maggioranza delle parti comuni: nessuno la usa, ma le cose sarebbero andate diversamente se la legge avesse previsto, come si era ipotizzato, la vendita a maggioranza. In altri casi, invece, come per il riscaldamento, è l’evoluzione della normativa – che imporrà la contabilizzazione – ad azzerare, o quasi, l’interesse per il distacco. Anche se il testo del Codice post-riforma non azzera, neppure in questo caso, tutti i rischi di contenzioso. 

Fonte articolo: ilsole24ore.com, edicola24web