Prospettive dell’investimento nel mattone e tenuta del valore nel medio-lungo periodo. Sono le due domande chiave per capire se vale la pena oggi mettere i propri soldi in una casa, sia essa la prima, la seconda o la terza. Per questo risultano determinanti le previsioni per il prossimo anno.

Per il quale tutti puntano sulla stabilità, da ultimo Moody’s che la scorsa settimana ha decretato per il mercato residenziale italiano l’uscita dalla crisi.

"Oggi il passaggio in un ciclo positivo è confermato, ma con alcune zone d’ombra che ne minano la certezza – dice Alessandro Ghisolfi, Responsabile ufficio studi di Casa.it -. Per provare a capire come andrà il mattone del 2016 bisogna essere estremamente realisti e basarsi su quelli che sono i dati a disposizione sull’evoluzione del mercato". Il 2015 si chiuderà positivamente con una crescita degli scambi rispetto al 2014 del 6%, probabilmente anche qualche punto in più per arrivare quasi a 450mila compravendite.

"Il dato più significativo è la ripresa delle compravendite anche nei comuni medio-piccoli della provincia italiana - continua Ghisolfi - che fino alla fine del 2014 erano tutti largamente in negativo –. I dati positivi sulla crescita dei mutui erogati (al netto delle surroghe) fa intuire che anche nel 2016 il mercato rimarrà in territorio positivo".
Mediamente oggi, rispetto a dicembre 2006 (la fine del ciclo positivo di inizio anni 2000) siamo sotto del 42% di volumi e probabilmente il gap non verrà colmato nei prossimi cinque anni. 

"Tuttavia il 2016 in termini di scambi, sarà positivo - spiega -. Con prudenza possiamo prevedere una nuova risalita verso le 500mila compravendite". Secondo casa.it, in base ai dati del portale, i prezzi di vendita si stanno lentamente stabilizzando, soprattutto nelle grandi città come Milano e Roma. In alcune Regioni del Sud, come Abruzzo, Molise, Basilicata e Calabria, i prezzi in media saranno ancora in calo del 2-4% almeno. Si tratta di Regioni con un mercato ancora debole.
L’ottimismo oggi lo infonde la domanda. "La vivacità delle richieste è un indice importante per capire che il ritorno di interesse è concreto e non concerne poche realtà urbane, ma un numero sempre maggiore di città" conclude.

Per Nomisma è importante che venga scongiurato il rischio che "iniziative di dismissione massiva di asset immobiliari a garanzia di crediti pesantemente svalutati accentuino ancora una volta la pressione ribassista dei prezzi". L’istituto diretto da Luca Dondi prevede compravendite in crescita dell’8% l’anno prossimo e prezzi fermi. Ma da Nomisma puntano sulla cautela, soprattutto nella lettura troppo positiva dei dati sui mutui, che comprendono una fetta estesa di surroghe.

Secondo Idealista.it i dati sui prezzi delle case indicano che da ottobre la tendenza ribassista si è fermata. Da due mesi i valori si sono riportati timidamente in terreno positivo e questo fa pensare che il 2016 sarà all’insegna della stabilità. Le quotazioni al mq oscilleranno tra il -1% e il +1% (una tendenza già in atto nei grandi centri). La ripresa dei prezzi dipenderà dal contesto economico e dall’andamento del mercato del lavoro.

Anche dalla rete di agenzie Tecnocasa arrivano segnali positivi: c’è desiderio di acquistare casa grazie alla fiducia ritrovata e a un accesso al credito decisamente migliorato negli ultimi mesi e che dovrebbe confermarsi anche per il futuro. "Non dimentichiamo, però, che quello delle banche resta comunque un atteggiamento prudente e attento" spiega Fabiana Megliola, Responsabile dell’ufficio studi del network.

Fonte articolo: http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2015-12-16/nel-2016-compravendite-reidenziali-oltre-450mila--190009.php?uuid=ACZWMvsB

Dopo 5 anni di contrazione, tornano a crescere i canoni d’affitto in Italia che nel 2015 registrano un +1,7% trainati soprattutto dalla domanda di appartamenti trilocali (+2,4%) e quadrilocali (+3,3%) adibiti sempre più ad abitazione “principale” da famiglie con figli.

E’ quanto emerge dal Rapporto sulle locazioni 2015 di Solo Affitti elaborato con il supporto di Nomisma.

Se a livello nazionale l’aumento dei prezzi d’affitto nell’ultimo anno risulta inferiore al 2%, ci sono città dove l’incremento raggiunge la doppia cifra come a Bologna (+11,6%), Perugia (+9%) e Bari (+8,5%). Oltre la media nazionale l’aumento a Napoli (+6,3%), Genova (+5,5%) e Catanzaro (+5,2%). A Milano, che già nel 2014 aveva anticipato il trend in risalita sotto la spinta dell’Expo, si registra un +2,4%.
In altre 'piazze' invece persiste il segno meno. A Palermo la contrazione più consistente degli affitti: -7,7%. Seguono Potenza e Campobasso (-5% ciascuno), Roma (-2,2%), Trieste (-1,9%) e Trento (-1,2%).
Una generale stabilità si rileva ad Aosta (+0,8%), Ancona (+0,1%) e Cagliari (-0,4%).

Sono le grandi metrature comunque a spingere il mercato locativo. I quadrilocali tirano soprattutto a Bologna (+15,2%), Perugia (+14,3%), Bari (+11,6%), Genova (+11,5%) e Venezia (+10,4%). I trilocali sono molto richiesti a Perugia (+11,4%), Bari (+11,3%) e Bologna (+10,6%). In altre città gli appartamenti di maggiori dimensioni sono meno appetibili: i quadrilocali fanno registrare canoni in calo ad Aosta (-5,9%), Campobasso (-4%) e Palermo (-3,9%), i trilocali a Palermo e Potenza (-4,9% ciascuno), e Campobasso (-4,8%). Locazioni stabili per mono e bilocali (+0,1% ciascuno).

La casa in affitto diventa abitazione principale.
Il 2015 inoltre, registra sempre la ricerca di Solo Affitti, rileva un significativo cambio dei costumi da parte degli italiani: rispetto all’ultimo anno le famiglie che prendono in affitto un appartamento come abitazione principale sono aumentate di quasi 10 punti percentuali, dal 50,3% del 2014 al 59,8% del 2015. 
Il trend è ancora più marcato in città come Palermo e Trento (80% ciascuno), Campobasso (75%) e Roma (70,4%). Sotto la media nazionale Trieste (45%), Milano (49%) e Genova (45%), dove più importante è la richiesta di trasfertisti e studenti. Diminuisce leggermente, a livello nazionale, la quota di richieste di locazione provenienti da lavoratori in trasferta (da 25,1% nel 2014 a 22,6% nel 2015) e studenti fuori sede (da 22,9% a 16,1%).

I prezzi della locazione. 
Per prendere in affitto un appartamento in Italia occorrono mediamente 516 euro, che salgono a 558 euro se l’appartamento è ammobiliato e a 572 se dotato di garage. Milano si conferma anche nel 2015 la città più cara per gli affitti (canone medio di 916 euro) superando Roma (809) di oltre un centinaio di euro. Seguono Firenze (645 euro), Bologna (568 euro), Venezia (566 euro), Napoli (546 euro). Vivere in affitto costa meno che altrove a Potenza (379 euro), Campobasso (381 euro), Perugia (396 euro) e Catanzaro (399 euro).

Dal punto di vista del proprietario invece la ricerca certifica il successo della cedolare secca rispetto alla tassazione Irpef: la nuova tassazione viene impiegata mediamente infatti nell’87% dei casi, con punte del 97% a Perugia, del 95% a Napoli, del 93% ciascuno a Roma, Venezia e Firenze. Ed è al top anche l'utilizzo dei canoni concordati, dal 37,1% del 2014 al 43,1% del 2015 che superano per la prima volta quelli liberi 4+4, passati dal 39,8% dello scorso anno al 42,1% del 2015. In calo invece rispetto al 2014 il tempo medio necessario a trovare un appartamento: 2,3 mesi.

I tempi di locazione. 
Se in centro e semicentro occorre un periodo inferiore per arrivare alla firma del contratto (2 mesi), in periferia ci vogliono 2,7 mesi. Si trova casa più velocemente a Perugia (1,5 mesi), Milano e Firenze (1,7 ciascuno) mentre la ricerca dura di più a Napoli (3,8), Bari (3,5), Palermo e Aosta (3,3 ciascuno).

I locatari. 
Aumentano le coppie senza figli che vivono in affitto (dal 36,9% del 2014 al 40,2% del 2015) mentre diminuiscono quelle con figli che restano comunque numerose (25,8%). Stabile la quota di single in affitto che rappresentano più di un quinto del totale (21,9%). In calo il fenomeno della condivisione di uno stesso appartamento da parte di più persone (12,1% del totale) che si mantiene vivo nelle città universitarie come Catanzaro (35%), Firenze (21,7%), Bologna (21%) e Venezia (17,5%), così come a Milano dove quasi un appartamento locato su cinque è utilizzato da tre e più soggetti (17%). 

Fonti articolo: http://www.adnkronos.com/soldi/economia/2015/12/17/casa-dopo-anni-tornano-crescere-canoni-affitto_WTxkXyfyCBdmHWqIZ90k9L.html?refresh_ce;

http://www.monitorimmobiliare.it/affitti-crescono-i-canoni-17-nel-2015_201512171030

Sono pronte le Linee Guida Abi per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie.

Il testo definitivo, che fornisce indicazioni omogenee in fatto di perizie immobiliari, è stato presentato a Roma dall’associazione delle banche italiane e dagli altri soggetti che hanno contribuito alla stesura (Tecnoborsa, Assovib e sette ordini delle categorie professionali coinvolte).

Come anticipato, il documento elenca gli standard da seguire per la definizione del corretto valore di mercato degli immobili, definisce la caratteristiche del perito idoneo ed elenca nei dettagli i tre metodi principali di valutazione (confronti di mercato, metodo finanziario e metodo dei costi), riprendendo i principi degli standard internazionali Evs e Ivs.
Non si tratta di un obbligo di legge, ma di una sorta di autoregolamentazione richiesta alla luce della direttiva mutui 2014/17/UE, che secondo l’Abi diventa un punto di riferimento per almeno 172 banche o gruppi bancari, rappresentative in termini di sportelli a circa il 73% del mercato.

Tra i punti di maggior attenzione del testo c’è la figura del perito. Può essere un dipendente della banca o esterno (oggi circa il 75% delle perizie è affidato a società esterne o ai circa mezzo milione di professionisti individuali). In entrambi i casi, si prescrive con chiarezza che vadano evitati conflitti di interesse: quindi il perito non può essere un agente immobiliare o aver svolto attività di intermediazione sull’immobile in oggetto; non può avere rapporti di parentela o professionali con il richiedente il finanziamento; non può essere portatore di altro tipo di interesse nell’operazione.

Altro punto importante: ai fini dell’erogazione di un mutuo la perizia va sempre svolta con un sopralluogo fisico interno ed esterno, mentre può essere fatta “a tavolino” solo nel caso di aggiornamento del valore. "In passato si è visto di tutto, ma ora dovrebbe essere finita l'epoca del direttore di banca che diceva: firmiamo la perizia, va bene perché lo dico io", ammette una fonte di mercato.

Per quanto riguarda le competenze professionali dei periti, fatto salvo il diritto a operare di chiunque sia iscritto agli appositi ruoli delle Camere di Commercio o agli Albi professionali, le Linee guida consigliano alla banca committente di richiedere prova delle competenze acquisite tramite certificazioni come la UNI 11558:2014, ISO 17024, oppure la qualifica REV del TEGoVA.
In una nota voluta dall’Abi, però, si sottolinea che per i dipendenti delle banche che già svolgono l'attività di valutazione immobiliare è sufficiente che abbiano una formazione scolastica tecnica specifica ed abbiano maturato esperienza nel settore riconosciuta dallo stesso istituto. Altro punto importante riguarda l'aggiornamento professionale. Le Linee guida consigliano per il perito almeno 60 ore di formazione ogni tre anni, da documentare opportunamente.

Generalmente positivi i commenti da parte del mercato, anche se con alcuni distinguo. 
Assoimmobiliare considera queste Linee guida solo un primo passo: "Il lavoro svolto costituisce una sintesi utile, vi è però la necessità di perfezionarne i contenuti affinché siano più aderenti al contesto internazionale e in linea con i working-paper realizzati da Rics e dalla nostra associazione», ha detto Carlo Vernuccio, direttore generale di Italfondiario e membro della Giunta Assoimmobiliare, che ha colto l’occasione per aprire un nuovo fronte, legato alla valutazione degli immobili ad uso ufficio. Rics, infatti, ha da poco lanciato in Italia gli standard Ipms. «Anche questi rappresentano uno sforzo verso l'adozione di un linguaggio comune tra i principali mercati. Di questi principi globali non si potrà che tenere conto anche nelle prossime edizioni delle linee guida Abi".

Tiepida anche l'accoglienza da parte di Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors), promotore di altri standard di valutazione. "Speriamo che queste Linee guida siano solo un punto di partenza – ha affermato Daniele Levi Formiggini, membro del board italiano –. Gli standard accolti dall’Abi sono molto diffusi a livello di residenziale, ma nel contesto internazionale c’è tutto un pezzo di mercato, soprattutto di tipo corporate, che parla un altro linguaggio, quello appunto di Rics. Speriamo che l'Abi voglia presto riaprire un confronto per adattare davvero le practice italiane a quanto avviene nel mercato".

L’Abi, in un comunicato, sottolinea come questi principi consentiranno di eseguire valutazioni secondo parametri di chiarezza e trasparenza nei confronti di tutti i referenti sia privati (clienti mutuatari, agenzie di rating) sia istituzionali (Banca d'Italia, Agenzia delle Entrate, Tribunali delle esecuzioni immobiliari).
Soddisfatta anche Assovib, che plaude al passaggio in cui si riconosce al valutatore il diritto a un giusto compenso e a svolgere l'attività in tempi adeguati: meglio una perizia completa, piuttosto che affrettata insomma. “Però, adesso, è necessario che le banche implementino un processo che garantisca reale competenza e indipendenza dei valutatori, nonché audit su processi e valutazioni” dice ancora l'associazione.

Fonti articolo: http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mutuo-casa/2015-12-15/perizie-immobiliari-i-mutui-approvate-via-definitiva-linee-guida-abi-130012.php?uuid=ACjw0otB

Dal prossimo anno uno strumento in più potrebbe consentire di “aggirare” le difficoltà nell'ottenere un mutuo per acquistare immobili, prima abitazione compresa. Che diverrebbe di proprietà, però, solo più in là nel tempo.

Attraverso il “leasing immobiliare”, già esistente, ma finora riservato alle aziende ed esteso alle persone fisiche da un emendamento alla legge di Stabilità, approvato ieri in commissione bilancio alla Camera.

Come funziona il leasing immobiliare.
La locazione finanziaria dell'immobile funziona esattamente come quella che siamo abituati a conoscere per automobili e macchinari. La banca o altro intermediario, presso la quale il soggetto interessato a entrare in possesso dell'abitazione, raccolgono le indicazioni di quest'ultimo e sottoscrivono l'obbligazione ad acquistare il bene (o, anche, a farlo costruire se ancora non esiste e vi siano tutti i permessi del caso).

La contro-obbligazione del soggetto, che assume il diritto di utilizzare l'immobile per un tempo predefinito, è il pagamento di un canone che tenga conto del prezzo d'acquisto (o di costruzione) e della durata del contratto. Al termine dello stesso starà a lui decidere se sborsare il corrispettivo per divenire effettivo proprietario dell'abitazione, una “maxirata finale” che si calcola scontando dalla cifra complessiva l'ammontare dei canoni pagati nel corso degli anni.

Vantaggi leasing immobiliare.
Indubbi i vantaggi all'inizio: niente spese di istruttoria, né iscrizioni di ipoteche, dato che non viene concesso un vero e proprio finanziamento, niente notaio per il possibile futuro acquirente. Interverrà solamente in caso di effettivo riscatto finale.

Tra le altre caratteristiche favorevoli attribuite al leasing c'è quella di consentire un “finanziamento” (anche se il termine non è totalmente appropriato) pari al 100% del valore dell'immobile. Cosa non del tutto vera, perché di solito si configura anche con una rata iniziale, che varia tra il 10 e il 30 per cento del prezzo pagato dall'intermediario acquirente. Somma di cui occorre disporre, dunque, per poter entrare nell'immobile.

Deducibilità leasing immobiliare.
Vantaggi ci sono anche in tema fiscale. In particolar modo per gli under 35 con redditi sotto i 55mila euro, per i quali i canoni sono deducibili ai fini Irpef nella misura del 19% fino a 8mila euro l'anno e il riscatto finale fino a 20mila euro.

Svantaggi del leasing.
Svantaggioso è, invece, l'orizzonte temporale. Negli ultimi anni i mutui sono diventati pressoché per la vita, con durate trentennali o, addirittura, quarantennali. La locazione finanziaria non supera i 20 anni, ma generalmente si attesta tra i 12 e i 15 anni. Questo significa pagamenti (mensili, ma più spesso bimestrali o trimestrali) più elevati. Durate più lunghe, inoltre, farebbero di sicuro perdere il confronto, sotto il profilo economico, con un mutuo.

Leasing o mutuo?
Con i tassi fissi ai minimi storici è difficile prevedere uno spostamento in massa verso il leasing. Ma potrebbe comunque essere una soluzione per chi proprio non ha i requisiti in regola per un mutuo ma è sicuro della sua solvibilità futura e tornare utile anche per altri, in differenti fasi di mercato.

Fonte articolo: http://www.idealista.it/news/finanza-personale/fisco/2015/12/15/118518-legge-di-stabilita-leasing-immobiliare-anche-per-i-privati