Se l’abitazione comprata con l’agevolazione prima casa diventa “non più idonea”, si può può ottenere la tassazione ridotta sull’acquisto di un altro immobile? Secondo la Ctr Lombardia, che segue un orientamento già espresso dalla Cassazione, sì.

È il caso, ad esempio, di una persona non sposata, che compra un monolocale usufruendo dell’agevolazione prima casa. Successivamente si sposa e ha figli: il monolocale diventa dunque inidoneo per le esigenze abitative della famiglia. Ad avviso della Commissione tributaria regionale della Lombardia (sentenza 4272 del 1° ottobre 2015), il contribuente, in questo caso, può avvalersi nuovamente dell’agevolazione prima casa anche se è già proprietario di un’abitazione (quella divenuta inidonea).

L’esito di questo giudizio non è sorprendente, poiché in giurisprudenza, anche a livello di giudizio di legittimità, già ci sono state decisioni analoghe. È però importante registrare che questa sentenza consolida una tendenza su una fattispecie (quella dell’inidoneità sopravvenuta della casa di abitazione) assai spinosa.

I presupposti di legge. 
La legge indica come presupposto per ottenere l’agevolazione prima casa la non titolarità (e cioè la cosiddetta “impossidenza”), da parte dell’acquirente: 
1. del diritto di proprietà di altra casa di abitazione ubicata nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile oggetto del nuovo acquisto; 
2. del diritto di proprietà di altra casa di abitazione acquistata con l’agevolazione "prima casa". 
La legge punta dunque l’obiettivo sulla mera "prepossidenza" di un’altra casa di abitazione, e cioè senza null’altro aggiungere per qualificare questa prepossidenza: e quindi indipendentemente dal fatto che la casa preposseduta sia bella o brutta, larga o stretta, alta o bassa, nuova o vecchia, elegante o degradata sofisticata o fatiscente, strutturalmente in ordine o diroccata, e così via.

La giurisprudenza. 
Sennonché, all’improvviso, per effetto di una sentenza della Cassazione (la 18128 del 7 agosto 2009) il tema della idoneità della casa preposseduta è venuto alla ribalta. La Corte ha ritenuto che "il requisito della “impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione" sussista nel caso di carenza di un altro alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi, e, quindi, non resta escluso dalla proprietà di un altro appartamento, ove l’interessato deduca e dimostri che non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze". 

A questa sentenza se ne sono aggiunte subito alcune altre, sia in sede di legittimità (Cassazione 100/2010 e 3931/2014), sia in sede di merito (Ctp Alessandria, 1 febbraio 2010, n. 22; Ctp Matera, 24 novembre 2011, n. 820; Ctr Lombardia, 6 giugno 2014, n. 2970) e non risultano sentenze di segno contrario.
L’Agenzia delle Entrate non è intervenuta in materia, se non con la risoluzione 86/E del 20 agosto 2010, con la quale ha negato la rilevanza dell’idoneità o meno della casa preposseduta.
In altri termini, secondo l’attuale orientamento della Cassazione una casa non è considerata tale (al fine di impedire la concessione dell’agevolazione prima casa in occasione di un nuovo acquisto) se non è idonea per un utilizzo abitativo.

Pertanto, se la casa preposseduta (ovunque ubicata e anche se acquistata con l’applicazione dell’agevolazione prima casa) non è idonea, la sua presenza non impedirebbe l’ottenimento o la reiterazione dell’agevolazione prima casa in occasione di un nuovo acquisto.

La prassi quotidiana. 
Questa svolta interpretativa (che è senz’altro favorevole al contribuente) rende però irta di difficoltà la prassi professionale quotidiana: se, infatti, si deve mettere sul tavolo una valutazione (in termini di idoneità) della casa già in possesso dell’acquirente, per giudicare se sia adatta o meno alle sue attuali esigenze abitative, si finisce per introdurre un criterio talmente discrezionale da non essere praticamente gestibile. 

Inidonea potrebbe essere una casa divenuta troppo piccola per l’aumento del numero dei familiari del contribuente o troppo grande a causa della loro diminuzione; oppure potrebbe essere inidonea una abitazione in precedenza tranquillamente utilizzabile ma che poi si renda inaccessibile (per essere ubicata in un piano elevato non servito da un ascensore) a chi resti vittima di un incidente che ne comprometta la deambulazione.
Inidonea potrebbe essere, infine, una casa posizionata in un luogo insalubre per il mutamento delle condizioni di salute del proprietario o che si renda inutilizzabile per la distanza dal suo luogo di studio o di lavoro. Infine, potrebbe essere inidonea la casa fatiscente o priva di impianti o servizi. E si potrebbe proseguire pressoché all’infinito, dai quali si evince che la gestione di questa materia è assai complicata.

Fonti articolo: http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2015-12-14/-aiuti-prima-casa-replicabili-se-l-abitazione-e-inidonea-073931.shtml?uuid=ACkSolsB

Il mercato immobiliare italiano mostra i primi segnali di una timida ripresa. È quanto sostiene il team di Moody’s in un report pubblicato oggi. 

Grazie a condizioni macroeconomiche timidamente positive e ai bassi tassi di interesse che stimolano la domanda e la sottoscrizione di mutui per l’acquisto della casa. Anche il ritorno al segno più per il Pil (anche se molto contenuto), dopo 14 trimestri negativi, supporterà la ripresa del mercato abitativo. Sul quale peraltro influisce la fiducia nel Paese ritrovata dai grandi investitori esteri. 

“Alcuni segnali positivi stanno emergendo - dice Carole Bernard, Vice Presidente e senior analyst di Moody's -. La crescita dei mutui e la caduta dei prezzi negli anni di crisi, circa il 19% dal 2008, suggeriscono che il mercato si trovi sulla strada della stabilizzazione. Anche se a lungo termine, una crescita della popolazione in decelerazione (è prevista una crescita dell’1,7% per i prossimi cinque anni contro il +3% dell’ultimo quinquennio) e l’elevata disoccupazione peseranno sulla domanda residenziale”. Persistono quindi in Italia alcune debolezze strutturali.

Ad incidere in maniera determinante sono, in particolare, i tassi di interesse sui mutui casa ai minimi storici, che stanno stimolando la domanda e la sottoscrizione di finanziamenti e, quindi, l’acquisto di immobili residenziali.
Nel 2016, secondo Moody’s, il mercato delle case in Italia resterà stabile. Una ripresa più sostenuta è da rinviare agli anni futuri. E dal team che ha redatto il report fanno notare che nel periodo del boom immobiliare, il mercato residenziale italiano ha vissuto una fase più cauta che in Spagna e Irlanda. Gli italiani a oggi risultano molto meno indebitati rispetto agli abitanti di altri Paesi europei.

La vendita di case è comunque in salita. Moody’s indica del 6,2% nel secondo trimestre 2015. I dati dell’Agenzia delle Entrate registrano un aumento di compravendite di case dell’8,2% per il secondo quarter 2015 e dell’10,8% nel terzo quarter, con città come Milano e Napoli dove l’aumento delle transazioni nel trimestre è stato superiore al 18 per cento. 

Fonti articolo: http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2015-12-08/moody-s-mercato-immobiliare-italiano-piu-stabile-121509.php?uuid=ACVmkFpB

http://news.immobiliare.it/moodys-per-litalia-un-2016-di-stabilita-24928

Il riscaldamento globale avrà effetti sulle nostre città anche per come sono pianificate e costruite. Attualmente la superficie urbanizzata procapite è di circa 350 metri quadrati per abitante, praticamente un deserto di cemento che annulla ogni capacità di adattamento e di resilienza dei sistemi naturali e trasforma gli insediamenti urbani in aree a maggior rischio. 

Le città ‘impermeabili’ amplificano i fenomeni legati ai cambiamenti climatici, come gli incrementi delle temperature massime, la concentrazione delle piogge a fronte di lunghi periodi di siccità, innalzamento del livello del mare.

Alla vigilia della Giornata mondiale del Suolo, celebratasi il 5 dicembre, il WWF ha proposto di dotare al più presto il Paese di norme e regole efficaci che interrompano il consumo del suolo consentendo ai Comuni di compiere scelte urbanistiche che individuino aree verdi e libere dedicate all’adattamento climatico e consentire la mitigazione/riduzione degli impatti e la resilienza dei sistemi naturali, mettendo in grado le nostre aree urbane di far fronte adeguatamente ai fenomeni estremi che le flagellano.
Il tema si collega a quanto dovrebbe scaturire dal Vertice sul clima in corso a Parigi e soprattutto all’incontro con i 1.000 sindaci delle maggiori città del mondo che hanno chiesto un Accordo vincolante ai negoziati in corso. 

Anche in Italia si cominciano a compiere i primi passi positivi. Basti pensare alla proposta di nuovo Regolamento edilizio del Comune di Milano che indica la riqualificazione sociale e funzionale delle aree ai fini anche della difesa dell’incolumità pubblica quale valore di interesse pubblico da tutelare o al Programma per la riqualificazione diffusa del territorio urbano strutturato del Comune di Bologna che ha come primo obiettivo  quello di incentivare il recupero e la riqualificazione urbanistica finalizzati ad un minore consumo di suolo, alla riduzione della impermeabilizzazione, al risparmio energetico e alla sicurezza degli edifici esistenti, favorendo la formazione di un ambiente urbano a elevate prestazioni.

La parola d’ordine che lancia il WWF nei giorni di Parigi è “consapevolezza” degli amministratori, dei tecnici e dei cittadini che sia necessario affrontare caso per caso, in ogni nostra realtà urbana,  valutando nei Piani e Programmi  urbanistici il problema della capacità di resilienza dei nostri sistemi naturali, tutelandone l’integrità, progettando e rigenerando spazi liberi, verdi non impermeabilizzati, avendo come riferimento seri studi sulla magnitudine degli impatti climatici prevedibili nelle diverse realtà urbane.

Se la conversione urbana e il consumo del suolo continua ai ritmi che abbiamo seguito per 50 anni in Italia, rischiamo che (con un trend di crescita della popolazione vicino a quello registrato dal 2001 al 2011) con quasi 3 milioni di abitanti in più nel prossimo decennio si abbiano altri 1000 kmq di territorio urbanizzato aggiuntivo corrispondente alla sparizione dell’intero Agro Pontino. Questi i dati forniti dal WWF sulla base della ricerca “Terra rubata” (a cui l’associazione partecipa) coordinata da Bernardino Romano (Università dell’Aquila) e da Francesco Zullo.

Lo studio sul suolo.
Il WWF dunque propone di bloccare questo modello ipertrofico di consumo del suolo (in soli 50 anni, dal 1950 al 2000,  si è passati in Italia dal 2% ad oltre il 7% di densità di urbanizzazione, cioè tre volte di più nonostante un incremento della popolazione che è stato di solo il 20%) e di adottare l’approccio all’adattamento climatico indicato sin dal 2007 dallo IPCC (Commissione intergovernativa sui cambiamenti climatici) che indica la strada maestra della “modifica dei sistemi naturali o umani in risposta a stimoli climatici in atto o attesi o ai loro effetti, che riduce i danni o sfrutta le opportunità più vantaggiosi”, alla base anche della Strategia Nazionale sull’Adattamento Climatico, approvata il 30 ottobre 2014 ma non ancora divenuta operativa. Questa è un’opportunità che non abbiamo ancora saputo sfruttare, come emerge dalla ricerca “Terra rubata” (che ha compiuto analisi originali approfondite sulle carte IGM e le mappature regionali) consentendo che la grigia epidemia dell’asfalto e del cemento si diffondesse ad una velocità media di 82 ettari al giorno (10 mq al secondo) colpendo in particolare le nostre coste e le nostre pianure.

Dalla ricerca “Terra rubata” emerge anche che le nostre coste (peninsulare, Sicilia e Sardegna)  sono state cementificate ad un ritmo di circa 10 km/anno, facendo registrare un dato sostanzialmente e singolarmente omogeno per la costa adriatica, tirrenica e per ambedue le coste delle isole maggiori. La sola Pianura Padana ha contribuito per oltre un terzo (30 ha/g) al fenomeno nazionale (82 ha/g) pur occupando un sesto del territorio italiano. Anche i parchi, le zone tutelate per eccellenza dove più alto è il grado di naturalità,  sono sotto assedio in Italia: si calcola, valutando cosa è successo in un buffer di immediata adiacenza largo 1 km, che il territorio attualmente urbanizzato sia al 10% (quasi 5 volte in più degli anni '50), cioè più della media nazionale (7%).

Dalla ricerca emerge inoltre che il modello insediativo in Italia rispetto all’Europa occidentale è molto più dispersivo e funzionalmente disorganico (definito “sprinkling” a fronte dello standard internazionale “sprawl”). Per questi motivi il WWF chiede un salto di qualità nella cultura amministrativa e urbanistica del nostro Paese, ritenendo che per ridurre gli impatti climatici sugli insediamenti urbani (il WWF ricorda che la letteratura ne individua ben 13) non siano più sufficienti gli interventi, seppur virtuosi, di riuso e rigenerazione urbana basati su infilling (collocazione dei siti dismessi di funzioni sostitutive economicamente vantaggiose) o di densificazione (utilizzando i singoli spazi interstiziali inutilizzati o dismessi) ma sia necessario dare negli strumenti di pianificazione spazio e respiro ai sistemi naturali, ampliando la dotazione di verde ed orti urbani (green and blue infrastructure), promuovendo la diffusione di tetti verdi e di greening delle superfici artificializzate.  

E’ dalla pianificazione che bisogna partire per contrastare il cambiamento climatico e prevenire il rischio idrogeologico, lo hanno dimostrato le più grandi metropoli del mondo: è dal 2013 che Londra ha sviluppato il progetto Green Grid per far fronte al rischio inondazione e nel contempo garantire le connessioni delle reti ecologiche, mentre New York si è dotato di un Green Infrastructure Plan.

Fonte articolo: http://www.guidaedilizia.it/Articoli.asp?ID=11528&Click=y

ll regolamento di attuazione della norma che concede la deduzione Irpef del 20% sul prezzo di acquisto degli appartamenti destinati alla locazione è stato pubblicato nella "Gazzetta Ufficiale" n. 282 del 3 dicembre 2015 (si tratta del decreto del ministero delle Infrastrutture 8 settembre 2015).

La norma (l’articolo 21, Dl 133/2014, convertito con legge 164/2014) concede all’acquirente persona fisica (non esercente attività commerciale) una deduzione dal reddito complessivo pari al 20% del prezzo di acquisto (effettuato tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017) di unità immobiliari a destinazione residenziale, di nuova costruzione o oggetto di interventi di restauro o di ristrutturazione che:

• fossero "invendute" alla data del 12 novembre 2014;

• abbiano conseguito il requisito dell’agibilità tra il 1° gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017 mediante il rilascio dell’apposita certificazione da parte del Comune o per intervenuta formazione del silenzio assenso di cui all’articolo 25 del Dpr 380/2001.

La definizione.
Per unità immobiliari "invendute" si intende che deve trattarsi di abitazioni che fossero già interamente o parzialmente costruite ovvero quelle per le quali, sempre alla data del 12 novembre 2014, fosse stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio comunque denominato; nonchè quelle per le quali era stato dato concreto avvio agli adempimenti propedeutici all’edificazione quali la stipula di una convenzione tra il Comune e il soggetto attuatore dell’intervento.

Deve inoltre trattarsi di unità immobiliari destinate, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione (ma non tra genitori e figli) per un periodo continuativo di almeno otto anni (seguendo norme specifiche sull’entità massima del canone), non classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, non ubicate in zone agricole e con prestazioni energetiche certificate in classe A o B.

La deduzione.
Il 20%di deduzione può essere calcolato:
- sulla parte del prezzo non eccedente i 300mila euro (Iva compresa); nonché:
- sugli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari in questione.

La deduzione è ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.

I beneficiari.
Nel regolamento attuativo viene specificato che la deduzione spetta "ai soggetti titolari del diritto di proprietà dell’unità immobiliare in relazione alla quota di proprietà": in sostanza, in caso di acquisto per quota di comproprietà (ad esempio: l’acquisto di due fratelli, rispettivamente per il 70 e per il 30 per cento cadauno), a ciascun comproprietario spetta una detrazione commisurata alla rispettiva quota (e, quindi, nell’esempio, una detrazione rapportata a massimo 210mila euro per il primo fratello; e a massimo 90mila euro per il secondo fratello).

La medesima deduzione fin qui commentata spetta anche per le spese sostenute dal contribuente per contratti d’appalto stipulati al fine della costruzione di un’unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell’inizio dei lavori (si deve trattare della costruzione di unità immobiliari che devono essere ultimate entro il 31 dicembre 2017, per le quali sia stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio anteriormente alla data del 12 novembre 2014).
Sempre entro il limite massimo complessivo di 300mila euro, la deduzione spetta anche per l’acquisto o la realizzazione di ulteriori unità immobiliari da destinare alla locazione.

Fonte articolo: Il Quotidiano del Condominio, Il Sole24Ore, vetrina web.