Una chance per gli smemorati della cedolare secca sugli affitti. Vale a dire per quei contribuenti che si dimenticano di comunicare al fisco la proroga della locazione.

Una svista che, con le norme in vigore fino al 2 dicembre scorso, implicava la decadenza dal regime della tassa piatta. Con conseguenze a dir poco spiacevoli.

È una scena che si è ripetuta spesso negli ultimi anni: il proprietario è convinto di essere ancora nel regime della cedolare, e invece si vede recapitare un avviso delle Entrate che gli contesta il mancato pagamento dell’imposta di registro sulla proroga (tributo che è per l’appunto sostituito dalla tassa piatta); dopodiché, si accorge di avere anche un altro problema, perché ha pagato la flat tax al posto dell’Irpef e delle sue addizionali – comunale e regionale – mediamente ben più cari dell’aliquota al 21% (contratti liberi) o al 10% (canoni concordati fino a fine 2017, poi 15% a regime).

Non si può dire con esattezza quanti siano gli interessati, ma ci si muove nell’ordine delle migliaia o decine di migliaia all’anno. In base agli ultimi dati disponibili, i proprietari che hanno scelto la cedolare sono oltre 1,4 milioni (1,1 milioni per contratti a canone libero e 300mila a canone concordato) e si può stimare che ogni anno almeno 350mila di loro siano tenuti ad avvisare il fisco della proroga.
Le statistiche sulle nuove registrazioni, infatti, permettono di ricostruire l’incidenza delle diverse tipologie contrattuali: "4+4", "3+2", transitorio e per studenti.

D’altra parte, la probabilità di dimenticarsi – per gli operatori non professionali – è tutt’altro che remota. Il contratto prorogato è pur sempre lo stesso contratto, in termini di canone e inquilino, e si dice comunemente che la scelta per la tassa piatta è valida finché non viene revocata.

LA SALVAGUARDIA

A rimediare alle sviste incolpevoli è intervenuta la norma introdotta con la conversione del decreto fiscale (cioè con la legge 225/2016, che ha inserito il pacchetto semplificazioni nel Dl 193) in vigore dallo scorso 3 dicembre. In pratica, viene ora previsto che la mancata presentazione del modello Rli per comunicare la proroga del contratto "non comporta la revoca dell’opzione" per la cedolare, a patto che il proprietario abbia versato la tassa piatta e abbia indicato i redditi da locazione nella dichiarazione dei redditi (comma 24 dell’articolo 7-quater inserito nel Dl 193). 
Evitata la decadenza, il proprietario dovrà pagare al fisco una multa di 100 euro (ridotti a 50 se si attiva entro i primi 30 giorni dalla scadenza del termine).

ISTRUZIONI PER L'USO

La novità è sicuramente favorevole ai contribuenti, ma pone vari problemi di interpretazione.
Prima di tutto, bisogna intendersi su cosa sia la "proroga" menzionata dal decreto fiscale. Ad esempio, in un contratto a canone libero "4+4", ci si riferisce al secondo quadriennio, oppure alla prosecuzione dopo l’ottavo anno per altri quattro anni (rinnovabili ancora di quattro) o a entrambe le formule di “prolungamento”? Nella legge sulle locazioni (la 431/1998) in questi casi si parla di "rinnovo", mentre il termine "proroga" è usato per la prosecuzione biennale del contratto a canone concordato (generalmente con la formula "3+2"). Al contrario, la normativa sull’imposta di registro (il Dpr 131/1986) parla sempre di "proroga".

Ci sono casi in cui il fisco ha contestato il venir meno della cedolare già in seguito alla mancata conferma dopo il primo quadriennio, anche se in dottrina c’è chi sostiene che in questo caso l’opzione non avrebbe bisogno di conferma. Ad ogni modo, anche questa situazione dovrebbe essere coperta dalla salvaguardia ora prevista dal decreto fiscale.

La seconda questione riguarda ancora il perimetro applicativo. Il decreto fiscale, letteralmente, fa salva solamente l’opzione per la cedolare "esercitata in sede di registrazione del contratto". Ma non sembra ragionevole escludere chi ha optato per la tassa piatta in una delle annualità successive alla registrazione e poi si scorda di comunicare la proroga.

Un altro aspetto delicato riguarda la necessità che il contribuente tenga un comportamento in linea con la volontà di restare nella tassa piatta. Il decreto fiscale richiede il pagamento della cedolare e l’indicazione in dichiarazione dei redditi mentre dimentica l’obbligo di non aggiornare il canone: questione più teorica che pratica in tempi di deflazione, ma resta una formulazione ambigua.
La nuova norma non menziona neppure l’obbligo di inviare la raccomandata all’inquilino. Quindi la permanenza nella tassa piatta è salva senza necessità di spedire alcuna lettera al conduttore.

LA DECORRENZA

L’ultimo aspetto è la decorrenza della norma. Che è nuova e non menziona effetti retroattivi. Eppure, invocando i princìpi dello Statuto del contribuente, ci sono validi argomenti per sostenerne l’applicabilità anche alle dimenticanze avvenute prima del 3 dicembre scorso. Chi avesse contestazioni in corso potrebbe senz’altro tentare di far valere le proprie ragioni.

Fonte articolo: IlSole24Ore, vetrina web

Per l’immobiliare il 2016 si è chiuso con un bilancio positivo. I dati evidenziano che nei primi nove mesi c’è stato un incremento medio delle transazioni del 20,3%.

Nomisma stima che l’anno passato si sia chiuso con 517.164 transazioni. Se lo scenario resterà positivo il 2017 registrerà 552.602 compravendite, in rialzo del 6.9% sul 2016.

Milano resta la città con le maggiori prospettive di recupero; qui i prezzi starebbero già registrando alcuni lievi incrementi. Insieme al capoluogo lombardo anche Roma guida il mercato con trend concreti. Altre città come Torino, Bologna, Genova e Firenze vivono tendenze positive per le vendite ma registrano prezzi fermi.

La domanda dinamica e l’offerta che inizia a diminuire, soprattutto sugli immobili di qualità, potrà determinare un’ulteriore contrazione delle tempistiche di vendita e un minore margine di trattativa soprattutto su queste tipologie immobiliari. "Sia il segmento della prima casa sia quello a uso investimento e casa vacanza saranno vivaci - dice Megliola -. Ma se l’immobile è da ristrutturare o presenta degli elementi negativi si venderà solo dopo ulteriori ribassi di prezzo" - dice Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi Tecnocasa.

Sempre più marginale è l’acquisto della seconda casa per la prima volta. "È un bisogno scomparso rispetto a dieci anni fa - dice ancora Giordano -. Ed è qui che la crisi di prezzo è molto più sentita. Per i giovani anche l’acquisto della prima casa non è un bisogno pressante, vista la mobilità che ormai li contraddistingue". Anche nel caso delle separazioni la domanda diventa locativa. La domanda abitativa diventa principalmente urbana.
Il mercato della locazione sta migliorando perché i proprietari hanno trovato metodi più sicuri. Formule nuove come la locazione per tempi brevi o per studenti cambiano il panorama.

Uffici: chiuso l’anno con scambi a 3,5 miliardi 

Il comparto non residenziale (commercial) dovrebbe chiudere il 2016, secondo i dati preliminari di Cbre, con volumi pari a 8,9 miliardi di euro, superiori del 9% al totale 2015. Il volume del quarto trimestre è invece superiore del 107% rispetto al trimestre precedente e superiore del 18% rispetto agli ultimi tre mesi dello scorso anno.

Nel 2017, secondo i maggiori esperti, si potrebbe replicare il risultato del 2016, inaspettato perché non influenzato dalle attese e dall’esito del Referendum. Buone le prospettive per gli uffici che nel 2016 ha totalizzato scambi per 3,52 miliardi di euro (1,527 miliardi nell’ultimo trimestre dell’anno).
Gli esperti sono concordi nel dire che per il settore office si conferma l’importanza degli aspetti qualitativi. 

"Per gli immobili “prime” in centro i prezzi sono aumentati molto, anche del 30% - dice Gabriele Bonfiglioli managing director di Coima Sgr -. Il mercato resta asimmetrico, con altre tipologie di immobili da valorizzare, per i quali gli yield sono più elevati. Ma valorizzarli diventa una strategia interessante".

"A consuntivo del 2016 i due mercati di Milano e Roma chiuderanno in positivo in termini di assorbimento - dicono da Gabetti -. Porta Nuova si conferma uno dei quartieri emergenti nella realtà milanese. A Roma la zona più attiva rimane l’Eur".
È sempre nel segmento office che si è conclusa la maggiore vendita del 2016: il portafoglio da 500 milioni di euro che Intesa Sanpaolo ha ceduto a Poste Vita, Generali e Banca Imi.

Retail: prevista una crescita del 20% 

Il segmento retail, nonostante la crisi economica e la situazione critica dei consumi, si è rivelato nel 2016 una asset class di riferimento. I grandi investitori internazionali sono tornati a investire in centri commerciali e nelle High street italiane, una nicchia quest’ultima di successo perché ritenuta non correlata a variabili che potrebbero mettere in pericolo la tenuta del real estate.

Nelle città come Milano, Firenze e Venezia, i flussi turistici garantiscono lo shopping.
"Il retail nel 2016 pesa intorno ai 2,2 miliardi di euro - dice Davide Dalmiglio, head of Capital Markets di JLL in Italia -. Nell’ultimo trimestre c’è stata una buona accelerazione, che pensiamo continui anche nel 2017, con velocità differenti. Il segmento High street continuerà a dominare la scena, i centri commerciali saranno sempre un’asset class interessante ma riteniamo che non avranno una crescita di valori come le vie dello shopping. I volumi potrebbero crescere l’anno prossimo del 20%".

Quali i trend? "L’interesse verso asset di qualità nel Sud - dice Dalmiglio -, ma anche verso retail park e l’attenzione per centri commerciali dominanti e di grandi dimensioni".
Secondo il Cncc, consiglio nazionale dei centri commerciali, la sfida adesso è riportare lo shopping center in città, come avviene in alcune capitali europee. Un progetto al quale Cncc sta lavorando con il Demanio per fare incontrare investitori e Stato, il quale potrebbe mettere a disposizione immobili dimessi ma in posizioni appetibili.

Fonti articolo: 1. Ilsole24ore.com, 2. Ilsole24ore.com

La donazione è un contratto che prevede sempre l'accettazione del beneficiario e la firma dell'atto in presenza di due testimoni davanti a un notaio.

Notaio che si dovrà occupare anche di alcune verifiche preliminari e della successiva trascrizione e registrazione del contratto.

Ci sono due casi, pero', in cui la donazione dell'immobile puo' avvenire anche senza presenza del notaio.Vediamo quali sono.

Donazione indiretta immobile 

La donazione di un immobile può avvenire anche la cosiddetta intestazione della casa in nome altrui. Si tratta della cosiddetta donazione indiretta. Il caso più frequente è quello di un genitore che acquista un immobile pagando il prezzo e intestandolo al figlio o di chi acquista una casa in un contratto preliminare però al momento del rogito sostituisce a sé il proprio figlio fornendo lui il denaro.

In questo caso oggetto della donazione è il denaro con cui si acquista l'immobile. La presenza del notaio non è necessario e questi interviene solo per la redazione dell'atto di vendita.

Però, come appunto insegna la sentenza n. 24400/2016, la decadenza dall’agevolazione "prima casa" può verificarsi anche per ragioni non imputabili alla parte acquirente. Cosicché anche la parte venditrice deve mettere in conto una sua possibile responsabilità in caso di mancata concessione dell’agevolazione al contratto con il quale il venditore ha alienato un’abitazione a un acquirente che ha domandato l’agevolazione "prima casa" e che ha poi visto revocarsi l’agevolazione per causa al medesimo non imputabile. 

Usucapione + donazione indiretta

L'alternativa è seguire la strada dell'usucapione a favore del donatario.  Questa può essere fatta dichiarare dal tribunale o attraverso un processo di mediazione. Nel primo caso, i due soggetti, donante e donatario, possono dare inizio a una causa che, considerando l'accordo esistente, non dovrebbe avere tempi lunghi. Compito del giudice sarà accertare che il donatario ha posseduto l'immobile per oltre 20 anni. La sentenza avrà effetto retroattivo e sarà trascritta nei pubblici registri immobiliari.

Nel caso in cui si scelga la mediazione il processo sarà più corto e meno costoso. Un mediatore si occuperà di redigere un verbale in cui si dichiarerà l'effettiva usucapione del donatario. Solo successivamente il notaio dovrà autenticare le firme e si dovrà procedere alla trascrizione del verbale davanti al conservatore dei pubblici registri.

Fonte articolo: Idealista.it

Ad un anno dall’introduzione del leasing abitativo emerge la fotografia dei richiedenti: il 50% è al di sotto dei 35 anni e 4 su 10 sono donne.

A svelarlo la prima indagine sulla domanda di leasing abitativo svolta dall’Associazione italiana del leasing (Assilea).

Leasing immobiliare: l’identikit dei richiedenti

L’indagine Assilea spiega che 50% dei richiedenti del leasing abitativo per l’acquisto della prima casa rientra nella fascia che ha il massimo delle detrazioni fiscali, cioè è al di sotto dei 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55mila euro.
L’altro 50% ha un’età al di sopra dei 35 anni, comunque attratto dalle detrazioni che, seppur dimezzate, sono comunque più convenienti del mutuo.

Dall’indagine Assilea risulta anche che 4 richiedenti su 10 sono donne mentre il taglio medio delle operazioni si attesta sui 200 mila euro.
Oltre il 55% delle domande proviene dal Nord, con il Nord Est a primeggiare grazie all’Emilia Romagna (14,7% e prima ex-aequo tra le regioni con la Lombardia) e al Veneto (11,9%). Lazio al quarto posto con l’11,3%.

Prima Regione del Sud è la Sicilia (sesta assoluta) con il 7%. L’Abruzzo precede, nell’ordine, Puglia, Toscana, Campania e Friuli Venezia Giulia. Pochissime richieste arrivano dalla Basilicata, Molise, Sardegna e Valle d’Aosta tutte e tre ampiamente al di sotto dell’1%.

Leasing abitativo: vantaggi fino al 2020

Da gennaio 2016 (e fino al 31 dicembre 2020) chi desidera comprare la prima casa può farlo attraverso il leasing abitativo che prevede sgravi fiscali per i soggetti con un reddito complessivo non superiore a 55 mila euro.
I giovani di età inferiore a 35 anni potranno detrarre dalle tasse il 19% dei canoni di locazione finanziaria fino a un massimo di 8.000 euro annui ed il 19% del prezzo di riscatto finale fino a un massimo di 20.000 euro. Per gli over 35 le agevolazioni Irpef si applicheranno in misura ridotta del 50%.

Per entrambe le fasce d’età l’imposta di registro è ridotta all’1,5% sull’acquisto dell’abitazione principale da concedere in locazione finanziaria.
Inoltre si può usufruire della cumulabilità del Leasing abitativo con altre agevolazioni (IVA al 4%, 50% dell’IVA dovuta sull’acquisto di abitazioni di nuova costruzione ad alto standard energetico, interventi di riqualificazione energetica degli edifici, bonus ristrutturazioni ecc).

Infine l'utilizzatore non è tenuto al pagamento nè l’IMU nè la TASI, nel caso in cui fissi la residenza anagrafica e la propria dimora abituale nell'immobile oggetto del contratto di leasing abitativo (sono escluse le abitazioni censite nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

Fonte articolo: Edilportale.com