Le piante planimetriche allegate ai contratti d’acquisto d’immobili sono parte integrante del contratto e costituiscono dichiarazione di volontà delle parti.

A stabilirlo la Corte di Cassazione che si è recentemente espressa riguardo alla validità negoziale delle planimetrie con due sentenze (26366/2016 e 26609/2016).

Planimetrie immobiliari: volontà delle parti

La sentenza della Corte di Cassazione 26366/2016 tratta una controversia relativa alla volontà negoziale, desumibile dalle planimetrie immobiliari, nell’ipotesi in cui non siano allegate all’atto ma richiamate.
Nel caso, riguardante un atto di frazionamento, la Corte di Cassazione ha affermato che i frazionamenti hanno “valore di espressione della volontà dei contraenti circa l’oggetto del negozio, quando siano assunti come parti integranti dell’atto contrattuale a cui sono allegati”. A tal fine è necessario che, oltre ad essere sottoscritti dalle parti, siano anche esplicitamente richiamati nel contratto.

È affermabile, quindi, che dalle planimetrie si possa risalire alla volontà delle parti, purché siano allegate o, in alcune ipotesi, richiamate dal contratto.
 

Planimetrie: mezzo fondamentale per l'interpretazione

In caso di non coincidenza tra la descrizione dell’immobile nel contratto di compravendita e le planimetrie, spetta al giudice il compito di risolvere la questione della maggiore o minore corrispondenza tra la rappresentazione nelle planimetrie e l’intento negoziale espresso nel contratto.
Questa la situazione trattata dalla Cassazione nella sentenza 26609/2016 in cui si ribadisce con chiarezza il valore da attribuirsi alle planimetrie allegate ai contratti che costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del contratto.

Il caso si riferisce all’acquisto da parte del Comune di un intero fabbricato, con due appartamenti di proprietà di privati. In una fase successiva il Comune aveva chiuso un portico per creare altri alloggi. A seguito di tale modifica, i condomini hanno presentato ricorso al Tribunale, richiedendo il ripristino dello stato dei luoghi in quanto dalle risultanze delle planimetrie allegate ai contratti riportava la dicitura “portico condominiale”. 

La domanda, respinta dal giudice di primo grado, è stata successivamente accolta dalla Corte di Appello sostenendo che la condominialità del porticato risulta dall’atto di vendita che faceva riferimento alla planimetria allegata, sottoscritta dai contraenti e dal notaio.

Sull’argomento si è infine espressa la Corte di Cassazione, che ha respinto il ricorso presentato dal Comune in quanto “le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili sono parte integrante della dichiarazione di volontà delle parti quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene e costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del negozio”.

Fonte articolo: Edilportale.com

La Fiaip, Federazione italiana agenti immobiliari professionali, ha rivolto un appello al presidente del Consiglio dei ministri, Paolo Gentiloni, a fare proprio l’emendamento 7.0.1 al Decreto salva-banche, depositato e firmato da 56 senatori.

Tra i 56 aderenti compaiono i nomi del Sen. Paolo Romani (FI), del Sen. Stefano Candiani (LEGA NORD), della  Sen. Erika Stefani (LEGA NORD), della Sen. Maria Spillabotte (PD), del Sen. Stefano Esposito (PD), della Sen. Camilla Fabbri (PD), del Sen. Piero Aiello (NCD – Cpi), del Sen. Gaetano Quagliariello (GAL), del Sen. Luigi Compagna (CoR), del Sen. Luis Alberto Orellana (AUT), Antonio Milo (ALA), della Sen. Serenella Fucksia (Gruppo Misto), del Sen. Gabriele Albertini (AP), e del Vice presidente del Senato Sen. Maurizio Gasparri (FI).

IL TESTO DELL'APPELLO FIAIP

Ill.mi  Senatori della Repubblica Italiana,

Nei prossimi giorni sarete chiamati a votare il ”Decreto Salva-Banche”, mettendo così a disposizione del sistema bancario 20 miliardi di euro. Somma che sarà pagata da noi cittadini e imprenditori.
Oramai da qualche anno alcune banche hanno inteso allargare il loro giro di affari, proponendo ai loro clienti l’acquisto di generi di largo consumo quali telefoni, prodotti per la casa e aprendo agenzie immobiliari, facendo così concorrenza e tentando di sostituirsi a quelle imprese e a quei professionisti che invece dovrebbero finanziare.

Nel 2009 per cercare di frenare gli effetti della più grande crisi economica mai registratasi a livello mondiale, causata dalla eccessiva finanziarizzazione del mercato immobiliare da parte degli istituti di credito, il Congresso Americano ha emanato una legge firmata dal Presidente Barack Obama, che tra i tanti provvedimenti, vietò alle banche, la possibilità di aprire agenzie immobiliari.

Per tentare di salvare le banche in difficoltà, questo Governo e quello precedente, hanno emanato leggi a ripetizione in loro favore,  pensiamo tra le tante all’approvazione del bail-in e all’introduzione del patto marciano con cui le banche diventano direttamente proprietarie della case di chi non ha pagato alcune rate del mutuo, fatto questo,  da sempre vietato dall’ articolo 2744 del Codice Civile.

Cinquantasei Senatori della Repubblica, trasversalmente a quasi tutti i partiti, hanno sottoscritto un emendamento a firma Gibiino-D’Alì, che vieta alle banche di essere proprietarie di agenzie immobiliari, mutuandolo proprio dall’atto del Congresso Americano e proprio per evitare che la commistione Immobiliare-Finanza, possa causare in futuro quanto già accaduto nel 2008. Commistione peraltro già vietata dal D.Lgs. 141/2010, ma che a mio parere viene puntualmente disapplicata proprio dai comportamenti di alcune banche italiane.

Si aggiunga a questo che noi imprenditori e professionisti italiani siamo sottoposti ad una pressione fiscale complessiva ormai vicina al 65% e che svolgiamo le nostre attività combattendo ogni giorno senza che nessuno pensi di fare un decreto “Salva-Imprenditori”.
Pur rispettosi delle fondamenta dell’economia, che vedono nella libera concorrenza il vero volano della crescita, non riusciamo a comprendere come le banche che ricevono aiuti di Stato possano svolgere la nostra stessa professione, senza appunto, violare i più elementari canoni della libera concorrenza.

La proprietà immobiliare e la trasparenza delle transazioni immobiliari sono alla base della pace sociale e del benessere delle famiglie, per cui, illustrissimo Presidente del Consiglio, illustrissimi Senatori, non consegnate questi valori fondamentali per la nostra economia alla cattiva finanza, con l’ennesimo favore concesso ad alcune banche.

Vi sono nel nostro Paese grandi e piccole banche che ogni giorno fanno il loro lavoro con un occhio sempre attento alle esigenze dei cittadini e delle imprese, questi istituti svolgono la loro attività meritoria pensando esclusivamente a fare bene il loro lavoro, senza minimamente pensare di sostituirsi a coloro i quali dovrebbero finanziare.

Per i motivi sopra esposti chiedo al Presidente del Consiglio dei Ministri di fare proprio l’emendamento 7.0.1 depositato e firmato da 56 Senatori della Repubblica e altresì mi appello a tutti i Senatori della Repubblica Italiana affinché possano votare unitariamente per la tutela del mercato immobiliare e per far rispettare le più basilari regole concorrenziali.

Fonti articolo: Monitorimmobiliare.it, Simplybiz.eu

Considerata un vero e proprio lusso, la seconda casa spesso si trasforma in un "peso" insostenibile per i proprietari alle prese con un carico fiscale sempre più gravoso.

Ecco i metodi più usati per pagare meno tasse sulla seconda abitazione, rimanendo ovviamente nella legalità.

Intestare la casa a un parente - Intestare la casa a un familiare o a un amico che non abbia un appartamento a suo nome è sicuramente uno dei trucchi più utilizzati. E' fondamentale però che si tratti di una persona di fiducia perché questi avrà tutti i diritti sull'immobile, anche quello di venderlo o affittarlo.

Trasformare la seconda casa da unità abitativa a unità collabente - Questo significa rendere tutto o parte dell'appartamento inabitabile con un riaccatastamento che può essere più o meno semplice a seconda del Comune di riferimento. Una casa in parte inabitabile ha una metratura inferiore sulla quale calcolare le tasse, o comunque si applica un'aliquota inferiore. Un problema c'è: inabitabile vuol dire senza allacciamento di utenze, quali luce, acqua o gas, altrimenti scatta la truffa.

Affittare la seconda casa - Affittando la seconda casa si può contare su un'entrata fissa tutti i mesi che altrimenti non ci sarebbe. Inoltre si puo' optare per il regime fiscale agevolato della cedolare secca o godere di ulteriori vantaggi fiscali locando con il canone concordato.

Abbattere la seconda casa -  E' la soluzione più estrema, ma a volte necessaria quando ad esempio si riceve in eredità una casa fatiscente, in una zona che non si frequenta più.

Fonte articolo: Idealista.it

“La politica sta comprendendo che, nel momento in cui le banche vengono finanziate con i soldi pubblici – con il dl “salva banche” che mette a disposizione 20 miliardi di euro per gli istituti in difficoltà – e non ci sono le stesse condizioni per le agenzie immobiliari, si è in presenza di una competizione falsata e quindi bisogna riportare alla normalità questa discrasia”.

Lo ha detto a idealista news il Presidente nazionale Fiaip, Paolo Righi, parlando dell'emendamento presentato in Senato al decreto legge che vuol mettere un freno all'attività di intermediazione immobiliare delle banche. 

Questo per evitare che in futuro gli istituti di credito possano condizionare non solo il mercato finanziario, ma anche quello immobiliare.

Con l’emendamento al dl “salva banche” presentato dal senatore Vincenzo Gibiino, Presidente dell’Osservatorio Parlamentare sul Mercato immobiliare, e dal senatore Antonio D’Alì si aggiunge un tassello alla battaglia contro l’attività di intermediazione immobiliare degli istituti di credito che vede in prima linea la Federazione italiana agenti immobiliari professionali. “I primi firmatari sono D’Ali e Gibiino - ha spiegato Righi - ma ad oggi hanno sottoscritto l’emendamento 41 senatori di vari partiti. E’ un lavoro di tutto il Senato. Si tratta di un emendamento trasversale che segna un punto importante”.

Perché il no all’intermediazione immobiliare delle banche

Il presidente nazionale Fiaip ha poi aggiunto: “Bisogna chiarire che la battaglia di Fiaip non è contro l’agenzia immobiliare della banca. La concorrenza è un nostro credo, attraverso la concorrenza si cresce e si migliora. Tutti gli esposti che abbiamo fatto sono nei contronti della banca e non dell’agenzia immobiliare. La banca dispone di dati sensibili, quali la solvibilità o meno del proprio correntista, è in grado di condizionare il proprio correntista a fare una scelta o l’altra, è in grado di proporre prodotti di mutuo più o meno accattivanti per i clienti dell’agenzia immobiliare di loro proprietà e quindi di creare quel circuito tra immobiliare ed erogazione del credito che è vietato dalla legge 141”.

Le banche condizioneranno anche il mercato immobiliare

Righi ha quindi spiegato: “Vediamo un potenziale pericolo anche perché non più di sei mesi fa il Governo italiano ha varato quello che è l’aggiramento del divieto di patto commissorio, che è nel codice civile il divieto per colui che presta i soldi di impossessarsi del bene per cui ha dato credito. Quindi con l’introduzione del patto marciano ci troviamo nella condizione in cui le banche diventano direttamente proprietarie dei beni per cui hanno prestato denaro”.

E ancora: “Si capisce bene che le banche nei prossimi anni potrebbero diventare proprietarie di un numero considerevole di immobili e quindi condizionare sia il mercato finanziario, ma anche quello immobiliare. Proprio quello che questo emendamento cerca di evitare mutuandolo da quello che il Senato americano ha fatto nel 2009, quando per contrastare e arginare la crisi del 2008 - causata proprio dall’eccessiva finanziarizzazione del mercato immobiliare - l’allora presidente Obama ha varato questa norma. Speriamo che l’Italia si adegui e che il governo per una volta smetta di assecondare in tutto e per tutto le banche”.

“Il sistema bancario in generale non adotterà questo sistema”

Righi ha infine concluso affermando: “Tengo anche a precisare una cosa: queste banche sono solo due o tre. Il sistema bancario in generale non adotta e non adotterà questo sistema, proprio perché molti bancari hanno dichiarato più volte che l’obiettivo delle loro banche non è sostituirsi a quelli a cui devono fare credito, cioè le imprese e i professionisti, ma che intendono fare bene la banca e anzi collaborare e mettersi in rete con le altre realtà professionali senza sostituirsi ad esse”.

Fonte articolo: Idealista.it