Siamo alle porte di una nuova primavera per il mercato immobiliare, che porterà per l'anno in corso a un ulteriore aumento delle transazioni, dopo i dati incoraggianti del 2016, e a un lieve rialzo dei prezzi anche se concentrato nelle grandi città.

Diminuiranno anche i tempi di vendita e i margini di trattativa. A dirlo è Tecnocasa.

Segnali incoraggianti per il 2016

Un'erogazione del credito più facile, anche se sempre prudente, bassi tassi di interesse e prezzi immobiliari ora più accessibili hanno fatto aumentare l'interesse degli italiani verso la casa. Nella seconda parte del 2016 si nota un ritorno più incisivo degli investitori, convinti che il mattone sia ancora una buona forma di investimento, anche se più attenti rispetto al passato. I dati diffusi dell’Agenzia delle Entrate sui volumi di compravendite lo confermano. L’anno 2016 si chiude con una crescita delle transazioni residenziali del 18,9%. Tra le grandi città, percentuali superiori al dato nazionale si segnalano a Bologna, Genova, Milano, Torino e Verona.

Prezzi in lieve rialzo nelle grandi città

I prezzi immobiliari sono in ribasso, il secondo semestre del 2016 vede le abitazioni perdere ancora lo 0,8% nelle grandi città, l’1,9% nei capoluoghi di provincia e l’1,2% nell’hinterland delle grandi città. Piccoli ritocchi verso il basso quindi che stanno traghettando il mercato verso una lieve ripresa dei valori che riteniamo possa già esserci alla fine dell’anno in corso.

Alcune grandi città, le cui variazioni percentuali dei prezzi erano già in territorio positivo nel primo semestre del 2016, confermano la tendenza anche per il secondo: Firenze (+1,6%), Bologna (+1,5%) e Verona (+1%). Milano è sostanzialmente stabile (0%). La città dove i valori stentano ancora a riprendersi è Genova (-5,5%).

Il trilocale la scelta preferita

Gli italiani continuano a preferire il trilocale, scelto dal 40,5% dei potenziali acquirenti nelle grandi città. A seguire il quattro locali con il 24,5%. La concentrazione su quest’ultima tipologia è in aumento a conferma del fatto che, quando i prezzi lo consentono, si acquista il taglio più grande. Le tipologie in buono stato restano le preferite.

Si registra una ripresa delle richieste del nuovo laddove i prezzi siano stati rivisti al ribasso. Iniziano a ripartire progetti finalizzati alla costruzione di immobili di qualità che garantiscano efficienza energetica e, alla luce degli ultimi eventi, che siano costruiti anche con criteri antisismici. Continua ad esserci costante attenzione al contenimento dei costi condominiali.

Canoni stabili per le locazioni

Sul mercato delle locazioni si registrano canoni sostanzialmente stabili nelle grandi città (+0,1% per i monolocali, +0,5% per i bilocali e +0,4% trilocali). Risultati simili anche negli altri capoluoghi di provincia che segnano stabilità per i canoni dei monolocali, +0,1% per quelli dei bilocali e +0,4% per quelli dei trilocali.

Tra le tipologie di contratti di locazione prevale quello a canone libero (55,3%), ma avanza ancora il contratto a canone concordato (27,2% contro il 22,9% del primo semestre). Continuano ad essere preferite le soluzioni arredate, soprattutto sui tagli più piccoli. Chi opta per la locazione, nel 55,3% dei casi lo fa per scelta abitativa, nel 36,1% lo fa per motivi legati al lavoro e nell’8,6% per studio.

Quali sono le previsioni per il prossimo futuro?

Per inserire i sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore negli edifici con riscaldamento centralizzato è il momento di chiedere preventivi, valutare i costi e approvare le delibere di adozione.

La nuova scadenza del 30 giugno 2017 fissata dal decreto legge Milleproroghe (Dl 244/2016) dà infatti qualche mese di tempo per mettersi in regola. 

Il decreto Milleproroghe (ora in fase di conversione da parte del Parlamento) ha spostato di sei mesi il precedente termine del 31 dicembre 2016.

L’obbligo discende dalla direttiva europea sull’efficienza energetica 2012/27/CE (recepita, nel nostro Paese, dai decreti legislativi 102/2014 e 141/2016). Per chi non lo rispetta, sono previste sanzioni dai 500 ai 2.500 euro per unità immobiliare. E, secondo le proiezioni delle associazioni di categorie sono ancora molti i condomini in Italia che non si sono adeguati.

Il timing dell’installazione

L’installazione delle termovalvole può avvenire solo se l’impianto è scarico di acqua. Tra marzo e aprile (in base al territorio di appartenenza) si spegneranno nelle diverse Regioni i riscaldamenti e, da quel momento fino al 30 giugno, scatterà la finestra utile per effettuare le opere.
Chi ha già deliberato i lavori e scelto la ditta che deve eseguirli, deve quindi aspettare qualche settimana.

Per chi, invece, non ha ancora deliberato in assemblea l’intervento o deve scegliere l’impresa cui affidare l’installazione, è bene accelerare e cominciare a raccogliere preventivi, comparare i costi e indire le assemblee di condominio necessarie per il via libera all’installazione. Anche per evitare la corsa all’adeguamento degli impianti prima dell’accensione stagionale che, lo scorso settembre, ha comportato un sovraccarico di richieste e la difficoltà, in alcuni casi, per le ditte specializzate di soddisfare la domanda.

L’approvazione

Ai fini della normativa di condominio, l’adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore in condominio si approva con la maggioranza semplice (un terzo dei condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio). Il quadro cambia nel caso in cui si decida di applicare la ripartizione introdotta dal decreto 141/2016, derogando alla norma Uni 10200: in questo caso, è necessaria la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno i 500 millesimi.

Installare valvole e contabilizzatori può essere, inoltre, l’occasione per analizzare l’efficienza dell’intero edificio e approvare altri lavori, come la sostituzione di una caldaia vecchia o la risoluzione di problemi di dispersioni di calore dal tetto, dalle facciate o dalle finestre.

I costi

Per ciò che riguarda l’ammontare delle spese da sostenere, dipende da che cosa si sceglie di installare. Sul mercato esistono diversi modelli di valvole termostatiche e cronotermostatiche che permettono di regolare le temperature a seconda delle ore del giorno.

In media, ipotizzando una spesa di 100/120 euro a calorifero in un appartamento di 80/90 mq con 5 caloriferi, il costo a unità immobiliare resta comunque entro i mille euro. Senza considerare, poi, le detrazioni fiscali. Per coprire i costi, è possibile fruire anche della detrazione fiscale al 65% nel caso in cui l’intervento sia contestuale al cambio di caldaia e del 50% se riguarda il solo inserimento dei nuovi dispositivi.

I controlli

Per ciò che riguarda i controlli, occorre comunque considerate che il sistema di verifica è lo stesso che regola le ispezioni di efficienza energetica delle caldaie.
Ogni anno - nel caso degli apparecchi condominiali, che superano una certa potenza - il manutentore sottopone a un check l’impianto e stila il cosiddetto “rapporto di controllo”, che viene trasmesso alle Regioni.
Le ispezioni scattano a campione e sono disposte dalle Province e dai Comuni sopra i 40mila abitanti (e dagli organismi da questi incaricati): le ammende toccano all’ente regionale.

Laddove sono attivi i catasti che mappano lo stato dell’arte, ovviamente è più facile individuare i palazzi non a norma. Questo significa che, per come è impostata la verifica sugli impianti termici, è facile che le situazioni di non conformità inizino a venire al pettine dopo i mesi di settembre e ottobre. Quando i manutentori incaricati delle ispezioni verificheranno le caldaie e segnaleranno la cosa nei rapporti di controllo. Quindi, nella pratica, ancora un po’ di tempo per correre ai ripari (a riscaldamenti spenti) c’è.

Quando i costi superano i benefici

L’introduzione della termoregolazione e della contabilizzazione del calore equipara, in qualche misura, l’impianto centralizzato a un impianto di gestione autonoma o semi-autonoma.
Le due “azioni” sono sinergiche fra loro. I due sistemi servono, rispettivamente, a regolare i prelievi di acqua calda dalla caldaia per ogni singolo appartamento e a conteggiare, di conseguenza, i maggiori o minori consumi di ogni unità immobiliare.

La termoregolazione consiste nell’inserimento di una valvola, nel punto in cui i tubi che corrono dal sistema centralizzato si connettono con ogni radiatore. Questo dispositivo serve a regolare il flusso di acqua calda e, di conseguenza, a determinarne un maggiore o minore prelievo.

Nel caso di edifici con distribuzione orizzontale, dove una sola tubazione ripartisce l’acqua al sistema (sia esso a caloriferi o radiante), viene introdotto un dispositivo di regolazione del flusso nel punto di ingresso dell’acqua calda nell’appartamento e lo stesso viene collegato o a singole termovalvole - poste sui radiatori - o a un termostato o cronotermostato unico (proprio come quello delle caldaie autonome), capace di regolare l’accensione o spegnimento del flusso in funzione della temperatura impostata.

La contabilizzazione serve, invece, in modo complementare, a quantificare il consumo di ogni unità immobiliare (sulla base, proprio, di come ogni abitante avrà gestito durante hanno di riscaldamento l’impostazione delle valvole).

Anche in questo caso, a seconda che l’edificio sia a colonne montanti (cioè diversi tubi salgono verticalmente fra gli alloggi e servono ciascuno uno o più caloriferi per piano) o a distribuzione orizzontale, vengono inseriti sui singoli caloriferi piccoli apparecchi, che si chiamano ripartitori, oppure viene inserito un sottocontatore o contabilizzatore alla tubazione di ingresso in casa.

Due i motivi che permettono di non ottemperare all’obbligo di termoregolazione e contabilizzazione: l’impossibilità tecnica di eseguire i lavori di adeguamento e la sproporzione fra i costi necessari a installare il sistema e l’effettiva utilità.

Il primo caso riguarda ad esempio alcuni impianti con radianti vetusti, dove non c’è di fatto un tubo di ingresso nell’appartamento cui collegare una valvola per regolare i prelievi.
Il secondo caso, invece, è quello dei palazzi ubicati in zone climatiche miti. Il Dlgs 102/2014 non indica esattamente le aree di esclusione ma rimette la valutazione sulla convenienza dell’installazione delle termovalvole ai tecnici.

Spetta al professionista dimostrare con una relazione asseverata che il montaggio di valvole e ripartitori in un luogo in cui il riscaldamento viene acceso solo per brevi periodi all’anno non genererebbe risparmi ma una diseconomia contraria ai principi indicati dalla direttiva.
Anche nel caso di impianti vetusti per disattendere l’obbligo di legge è necessaria una perizia e la relativa dichiarazione del professionista che si assume la responsabilità di quanto certificato.

Fonte articolo: IlSole24Ore.com

La Guida illustra regole e modalità da seguire per poter accedere al bonus per le ristrutturazioni edilizie e tiene conto delle novità sul tema contenute nella Legge di Bilancio 2017.

Tra le principali novità segnalate: la proroga per tutto l’anno 2017 del bonus mobili e del bonus ristrutturazioni edilizie, nuove istruzioni e tempi più ampi per effettuare gli interventi di adozione di misure antisismiche.

NOVITA' SUI DOCUMENTI

La nuova Guida riporta anche le indicazioni fornite dall’Agenzia in alcuni documenti di prassi emanati recentemente:
– quelle sui beneficiari della detrazione, tra i quali rientrano a pieno titolo anche il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato (risoluzione n. 64/E del 28 luglio 2016);

– quelle riguardanti il pagamento con bonifico: sono validi, ai fini della detrazione, anche i bonifici effettuati tramite conti aperti presso gli “Istituti di pagamento”, cioè le imprese, diverse dalle banche, autorizzate dalla Banca d’Italia a prestare servizi di pagamento (risoluzione n.9/E del 20 gennaio 2017).

LE DETRAZIONI SULLA CASA

Come sappiamo, la Legge di bilancio 2017 ha prorogato fino al 31 dicembre 2017 la detrazione Irpef del 50% per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, con un tetto massimo di spesa di 96mila euro per unità immobiliare. Dal 1° gennaio 2018 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare.

Prorogato fino al 31 dicembre 2017 anche il bonus per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici utili arredare un immobile soggetto a intervento di ristrutturazione edilizia. La detrazione del 50% vale quindi anche per le spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2017 per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica. Però, per gli acquisti effettuati nel 2017, la detrazione potrà essere richiesta solo se è stato effettuato un intervento di ristrutturazione edilizia iniziato a partire dal 1 gennaio 2016.

Tra i contenuti della guida, anche il nuovo Bonus 50% (Sismabonus), introdotto per il periodo tra il primo gennaio 2017 e il 31 dicembre 2021, legata alle spese sostenute per l’adozione di misure antisismiche su edifici che ricadono nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1, 2 e 3), con un importo complessivo di 96mila euro per unità immobiliare, per ogni anno.

La detrazione fiscale sale al 70% della spesa sostenuta (75% per gli edifici condominiali) se, dalla realizzazione degli interventi concernenti l’adozione di misure antisismiche, deriva una riduzione del rischio sismico che determina il passaggio a una classe di rischio inferiore e aumenta all’80% (85% per gli edifici condominiali) se il passaggio è a due classi di rischio inferiori.
Tra le spese detraibili anche quelle effettuate per la classificazione e la verifica sismica degli immobili.

Fonti articolo: 1. Ediltecnico.it, 2. Idealista.it

Tutte le volte in cui l’Agenzia delle Entrate avvia un accertamento fiscale conseguente a una vendita immobiliare, giustificato sulla scorta di un presunto scostamento tra il valore dell’immobile dichiarato dalle parti e quello invece reale, non può basarsi sulle semplici quotazioni Omi (Osservatorio del mercato immobiliare), ma deve effettuare delle verifiche concrete sulle condizioni dell’immobile e della zona in cui esso si trova. 

Niente valori presuntivi insomma, specie se gli agenti del fisco non si sono recati sul posto, ma si sono limitati a fare la rettifica "a tavolino".

Diversamente l’accertamento di rettifica dell’immobile è nullo e può essere impugnato davanti al giudice. È quanto chiarito dalla Commissione tributaria Regionale di Roma con una recente sentenza.
Non è nuovo l’orientamento secondo cui il riclassamento del valore dell’immobile non può essere eseguito sulla base di criteri astratti, anche se in gioco ci sono le quotazioni Omi. Queste, infatti sono dei semplici valori statistici che, a tutto voler concedere, possono costituire la base per avviare il confronto con il contribuente, ma non possono ridursi ad essere l’unica motivazione dell’accertamento.

Sempre la Ctr di Roma ha, in passato, spiegato che l’Agenzia delle Entrate non può rideterminare il valore di un immobile solo sulla base di elementi presuntivi come, ad esempio, il confronto con altre abitazioni dello stesso quartiere, senza accertare le concrete e specifiche condizioni dell’edificio (condizioni come lo stato di manutenzione, l’aspetto estetico, le varie ristrutturazioni avvenute negli anni, ecc.).

Parimenti è illegittimo il riclassamento che si basa solo sul confronto con abitazioni omogenee dal punto di vista architettonico, ma collocate in altri quartieri dove però il flusso del traffico è diverso, circostanza che, come noto, incide notevolmente sul valore di un immobile.
Anche la Cassazione è della stessa opinione e ha più volte annullato gli accertamenti in rettifica del valore degli immobili basati su stime fatte "a tavolino", specie se poi il sopralluogo dimostra che l’abitazione è in condizioni di degrado o di abbandono.

Stop quindi agli avvisi di recupero dell’imposta di registro sugli atti di compravendita immobiliare se l’ufficio ritiene il valore dell’immobile superiore a quello che, invece, risulta dal sopralluogo: quest’ultimo dato è quello che, in definitiva, conta di più.

In verità, ad essere consapevole dell’illegittimità di tale operato è la stessa Agenzia delle Entrate che, più volte, ha sollecitato i propri uffici territoriali a non limitarsi ai soli dati delle quotazioni Omi, né alle fotografie scattate dal satellite (v. Google Maps o Google Earth), ma di avviare sempre delle previe verifiche sul luogo (da ultimo, con una circolare del mese di aprile del 2016).

Secondo la sentenza in commento, le quotazioni Omi sono solo un elemento indiziario e non possono fondare il riclassamento del valore dell’immobile se non confermate da altre circostanze suscettibili di incidere sul prezzo, quali ad esempio, la forza contrattuale delle parti, la necessità di vendere in capo al cedente e la crisi che investe il mercato immobiliare. Il valore "normale" dell’immobile, desumibile dai dati Omi, possono essere contestati se non supportati da altri elementi (presunzione relativa). Diversamente possono giustificare l’accertamento (presunzione assoluta).

Non solo. Non deve essere il contribuente a difendersi. Piuttosto ricade sull’Agenzia delle Entrate l’onere della prova di un’eventuale discordanza tra il corrispettivo dichiarato e quello accertato. "Lo scollamento che può esserci tra il corrispettivo enunciato nell’operazione e il valore di mercato del bene – si legge in sentenza – è solo un mero indizio della possibile discordanza tra detti valori".

In buona sostanza, la rettifica non si può fondare "sull’acritica trasposizione del valore Omi di altra categoria catastale nell’accertamento". Pertanto, la rettifica dell’ufficio è illegittima perché priva di riscontro probatorio.

Fonte articolo: Laleggepertutti.it