Il supermarket degli sconti fiscali per chi vuole comprare casa non chiude mai. Anzi, si arricchisce sempre di nuove proposte.

Se mai, si può discutere sulla convenienza di tante misure e sulla loro efficacia nel rilanciare un mercato in fragile ripartenza, che ha chiuso il 2016 con 528mila compravendite residenziali, ancora il 39% sotto i massimi del 2006.

Numerose sono le possibilità offerte dalla legge a favore delle coppie o dei single che intendono acquistare un appartamento in condominio, una villetta o una bifamiliare.
Chi è alla ricerca di un buon affare deve valutare bene come comprare casa con i benefici fiscali, eventualmente facendosi assistere da un commercialista o un esperto fiscalista. 

Bonus prima casa

I dati di Scenari Immobiliari dimostrano che la tassazione ridotta per chi acquista un immobile come “prima casa” è ancora l’agevolazione più usata, con un trend in aumento: la sua incidenza è cresciuta dal 61,8% del 2006 all’80% delle compravendite residenziali avvenute l’anno scorso. 
Cerchiamo di capire cos’è e come funziona il bonus prima casa.

L’acquisto come “prima casa” permette di pagare imposte ridotte:

• - se si compra da un privato, l’imposta di registro è pari al 2% (anziché al 9%) sul valore catastale;
• - se si compra da un costruttore (ossia un’impresa con vendita soggetta a Iva), l’Iva è pari al 4% (anziché al 10% o al 22% per immobili di lusso).
  
  

Per avere il bonus prima casa è necessario:

• - che l’immobile non sia accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9, ossia quelle relative ad immobili di lusso;
• - che la casa oggetto di acquisto sia situata nel Comune in cui l’acquirente ha già la sua residenza (egli però ve la può spostare anche entro 18 mesi dalla data del rogito);
• - che il contribuente non abbia la proprietà (esclusiva o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione (in proprietà o in usufrutto) nel territorio del Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto;

• - che il contribuente non sia proprietario (neanche per quote, anche in regime di comunione legale), di altra casa di abitazione (in proprietà, in usufrutto, in nuda proprietà), ovunque essa sia situata sul territorio nazionale ed acquistata con le agevolazioni “prima casa”. Tuttavia, se così dovesse essere (ossia il contribuente dovesse avere la titolarità di un’altra abitazione, acquistata con l’agevolazione “prima casa”) è possibile compiere comunque un nuovo acquisto con il bonus fiscale, purché la casa già posseduta venga ceduta (venduta o donata) entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato.
  
  

Bonus ristrutturazioni

Restano sempre validi gli incentivi fiscali per chi ristruttura l’appartamento. La materia è estremamente variegata. In generale ricordiamo che l’ultima Legge di bilancio 2017 ha confermato che i costi sostenuti per gli interventi di ristrutturazione sono detraibili al 50% dall’Irpef, in 10 quote annuali dello stesso importo, sino ad un limite massimo di 96.000 euro.

Detrazione dell’Iva

Per le case con classe energetica A o B, per gli acquisti durante tutto il 2017 è possibile ottenere una detrazione Irpef del 50% dell’Iva pagata in relazione all’acquisto e va divisa in dieci rate, a partire dall’anno del rogito.

La detrazione si può sommare al bonus prima casa. Così, ad esempio, sull’acquisto di una prima casa dal costruttore pagata 250mila euro, si deve versare Iva pari a 10mila euro. Su questi 10mila euro, si può ottenere la detrazione del 50% ossia pari a 5mila euro in 10 anni (ossia 500 euro l’anno). La prima rata, da 500 euro, si sconta dall’Irpef nella dichiarazione reddituale presentata nel 2018.

"È uno sconto che riequilibra in parte una grossa disparità di trattamento fiscale – spiega l'Ance –. Nelle vendite tra privati il registro è al 2% sul valore catastale, mentre i nostri immobili, che oltretutto hanno subìto una minore riduzione delle quotazioni, scontano l’Iva al 4% sul prezzo".

DETRAZIONE PER L’AGENZIA IMMOBILIARE

Chi acquista casa tramite agenzia immobiliare, può ottenere una detrazione del 19% sulla provvigione da pagare all’agente. Il limite di spesa agevolabile è però solo di 1.000 euro e, pertanto, la detrazione massima è di 190 euro.

Per chi compra e affitta

Chi intende acquistare una casa nuova o integralmente ristrutturata e affittarla a un canone non superiore a quello concordato per almeno otto anni ha diritto a una deduzione Irpef pari al 20% sul prezzo (o costo) fino a 300mila euro (utilizzabile anche per la costruzione).
La casa dev’essere in classe energetica A o B. La deduzione si recupera in otto anni e non si può cumulare con i bonus ristrutturazione.

Interessi sul mutuo

A chi paga un mutuo sull’acquisto della casa (deve trattarsi di abitazione principale, ossia destinata a residenza del nucleo familiare) spetta una detrazione Irpef del 19% sugli interessi. La spesa massima detraibile è di 4.000 euro.

Il bonus spetta a patto che l’alloggio sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, e che l’acquisto avvenga nell’anno precedente o seguente al mutuo.

CASA RISTRUTTURATA

Chi acquista un appartamento in un edificio interamente ristrutturato e lo fa entro 18 mesi dalla fine dei lavori, ha diritto a una detrazione sul 50% che si applica a forfait sul 25% del prezzo di acquisto su un importo massimo di 96mila euro fino al 31 dicembre (dal 2018 torna il 36% su 48mila euro).

Box auto

Per chi costruisce autorimesse o posti auto pertinenziali c’è una detrazione pari al 50% su 96.000 euro fino al 31 dicembre 2017.

Possono avere la detrazione anche gli acquirenti di box o posti auto pertinenziali già realizzati.

Per chi ha poca liquidità

Chi ha poca liquidità può decidere di comprare casa attraverso il leasing immobiliare o il rent to buy: due formule che, però, richiedono sempre l’intervento di un soggetto terzo. In particolare:

• - il leasing immobiliare (o locazione finanziaria) prevede che una banca o un’altra società acquisti la casa a cui il privato è interessato, offrendogliela poi in godimento, dietro pagamento di un fitto periodico, a un valore superiore a quello di mercato. In pratica, una specie di affitto. Alla scadenza del contratto, però, l’utilizzatore può scegliere se acquistare definitivamente l’immobile, prorogare il leasing, oppure recedere dal contratto.
  Al momento, però, le banche che propongono questa formula sono solo sei, e a frenarne il decollo c’è anche la concorrenza dei mutui, con tassi vicini ai minimi storici ed erogazioni che Nomisma prevede al livello record di 52,1 miliardi quest’anno.;
  
  

• - con il rent to buy, un soggetto affitta una casa imputando parte del canone al prezzo del futuro acquisto. Poi – dopo un massimo 10 anni – può acquistare il bene, detraendo dal prezzo la parte dei canoni pagati “in conto prezzo”. In pratica, la concessione del godimento di un immobile (rent) è immediata: il conduttore ha diritto ad acquistarlo (buy) entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto. 

Fonti articolo: Laleggepertutti.it, IlSole24ore.com

Molto spesso, specie in ambito di compravendite immobiliari si sente fare riferimento all'atto di provenienza.

Che cos'è l'atto di provenienza?
Chi lo deve fornire e quando lo si può considerare certo?

Partiamo dalla definizione: l'atto di provenienza è quel documento che attesta la proprietà del bene immobile in capo alla persona del debitore.
Nelle vendite che intervengono per mezzo di un agente immobiliare è quest'ultimo, fin dall'affidamento dell'incarico a domandare al venditore copia dell'atto di provenienza.

Si badi: per avere certezza della genuinità del documento in esame, specie ove proveniente da notaio, sarebbe bene avere copia autentica dell'atto. Come vedremo qui di seguito, la semplice copia informe può comunque essere oggetto di verifiche e riscontri.

Ma facciamo un passo indietro utile ad inquadrare correttamente la figura documentale in esame. Sebbene siamo indotti a pensare che l'atto di provenienza sia l'atto con il quale il venditore, a sua volta, ha acquistato l'immobile, non è per forza così. Chi vende un'unità immobiliare non deve necessariamente averla acquistata: può trattarsi di una donazione, in tal caso l'atto di provenienza sarà rappresentato dall'atto notarile di donazione.
Il venditore può essere proprietario anche perché ha ereditato l'appartamento. In tal caso conta la dichiarazione di successione, ma non solo, visto che la stessa ha valore ai soli fini tributari.

Ciò che serve anche in questo caso è che l'erede che abbia accettato l'eredità sia proprietario anche presso i pubblici registri immobiliari: la questione va valutata con un notaio prima di porre in vendita l'immobile, al fine di accelerare la pratica di vendita al momento dell'accordo con il compratore.

L'atto di provenienza, inoltre, può essere rappresentato anche da un provvedimento giudiziale.
Si pensi a quelle ipotesi in cui si diviene proprietari (o titolari di un diritto reale) in ragione dell'usucapione, accertata con sentenza da un giudice.
Non solo: l'Autorità Giudiziaria può trasferire la proprietà degli immobili. Si pensi ai decreti emanati nell'ambito delle procedure esecutive immobiliari. Anche questi rappresentano atti di provenienza e come tali possono dover essere esibiti in ragione della vendita.

Si badi: l'esibizione dell'atto di provenienza è, nei fatti, un vero e proprio obbligo. È vero, al momento della formalizzazione dell'accordo il notaio eseguirà, d'ufficio, tutta una serie di verifiche ed accertamenti volti a consentire il corretto trasferimento di proprietà del bene. Ma prima di tale fase conclusiva, il venditore deve comunque mostrarsi ed essere trasparente rispetto ad un elemento fondamentale per la buona riuscita dell'affare.

Si diceva che è auspicabile che la copia dell'atto di provenienza sia una copia autentica. Non è molto difficile, per chi vende, procurarsela. Basta recarsi presso lo studio del Notaio che ha redatto quell'atto, o al massimo laddove questo abbia cessato la propria attività, presso l'archivio distrettuale notarile.
In ogni caso assieme all'atto di provenienza è sempre bene domandare una visura ipotecaria per valutare oltre alla proprietà, la presenza di eventuali gravami sul bene oggetto di trattativa.

Ricordiamo che gli atti fin qui menzionati sono tutti atti pubblici, sicché un semplice accesso alla conservatoria dei pubblici registri immobiliari (oggi articolazione dell'agenzia delle entrate) può essere utile o addirittura sufficiente per procurarsi copia o comunque per avere utili indicazioni in relazione ad essi.

Fonte articolo: Condominioweb.com

Secondo l’Ufficio Studi di Immobiliare.it, nel corso del 2016 l’offerta di immobili in locazione è aumentata dell’1,3% e la domanda del 2,1%.

L’incremento delle richieste ha portato un conseguente aumento di prezzi, segnando un +1,2% negli ultimi dodici mesi.

Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it : "Questi numeri mostrano come l’affitto, in Italia, stia sempre più diventando una forma abitativa concorrenziale rispetto all’acquisto di un immobile. Per comprare la prima casa è ormai consolidata l’abitudine di attendere che si costituisca un nucleo familiare e, fino ad allora, si preferisce la locazione. Sul fronte dell’offerta, oggi i proprietari hanno sempre più strumenti per tutelarsi, dalla fidejussione fino alle polizze contro la morosità: così chi non era pronto a vendere e preferiva tenere sfitto il suo immobile, ora è portato a rimetterlo sul mercato".

Le metropoli, insieme alle città popolate da studenti universitari, stanno trainando l’intero settore. La classifica delle dieci città più care è aperta da Firenze, seguita a breve distanza da Venezia, Milano e Roma. Completano la lista, nell’ordine, Bolzano, Como, Bologna, Napoli, Siena e Pisa. In tutte queste città, l’offerta di immobili in locazione sta aumentand con un picco del +3,1% a Bologna, seguita da Bolzano che ha fatto registrare un aumento del 2,8% e Como con +2,6%, località che attraggono anche utenti stranieri.

Per la domanda, è Milano a posizionarsi in testa alla classifica, con un incremento annuale del 3,1%; al secondo e al terzo posto Bologna che ha fatto registrare una crescita del 2,7%, e Roma con +2,6%.

L’andamento dei prezzi non è uniforme in tutta Italia: in alcune regioni è più visibile un trend di stabilità, in altre si rilevano oscillazioni più forti. In Sicilia i canoni richiesti risultano in aumento del 3% rispetto allo scorso anno; segnano incrementi importanti anche le Marche, dove si evidenzia una crescita del 2,8%, la Sardegna e il Veneto dove l'aumento è stato del 2,3%. Le contrazioni maggiori si registrano invece in Molise e in Puglia.  
Nella classifica delle regioni è il Lazio a riconfermarsi quella più cara, a seguire Lombardia e Toscana. Chiudono la classifica il Molise e la Calabria.

Fonte articolo: Monitorimmobiliare.it

Le compravendite residenziali continuano la ripresa seppur in un contesto ancora molto esposto a possibili shock esterni e con una domanda ancora intrinsecamente debole.

E i prezzi che registano ancora cali sensibili. E' il quadro delineato dal primo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2017 di Nomisma presentato oggi a Milano. 

Le compravendite 

"Seppur in un quadro di maggiore oculatezza e rigore non vi è dubbio – nota Nomisma – che la ripresa in atto presenti tratti di fragilità. La composizione della domanda rivela non solo il perdurante attendismo della componente di investimento, ma anche l’esposizione del comparto alle scelte delle banche e, più in generale, alla concretizzazione delle aspettative di crescita del Paese".

Le compravendite residenziali realizzate nel corso del 2016 sono state 528.865; per il 2017 Nomisma prevede che il numero totale sarà 565.391 mentre per il 2018 584.523 sino a giungere a 616.513 nel 2019.

Mutui e Npl 

Sul fronte mutui nel 2016 sono stati erogati 49,3 miliardi (stima Nomisma) e le previsioni per l’anno in corso dell’Istituto di ricerca bolognese portano a una cifra totale di 52,1 miliardi. Per il 2018 la differenza rispetto all’anno precedente è prevista praticamente nulla (52,1) mentre per il 2019 la crescita delle erogazioni è stimata più intensa (nell’ordine dei 55 miliardi).

L’incidenza delle surroghe e sostituzioni sulle erogazioni totali è stata nel 2016 del 26,3% (28,4% nel 2015, 7,5% nel 2014). Considerando le erogazioni nette (depurando la componente di surroga e sostituzione) ci si attesta a 36,3 miliardi di euro nel 2016 (+23,1% di variazione annuale delle erogazioni nette) a differenza dei 29,5 miliardi di Euro del 2015 (+32,0% la variazione annuale rispetto al 2014).
Le preoccupazioni per Nomisma riguardano "il brutale riprezzamento dei crediti e con essi delle garanzie reali sottostanti". 

I prezzi 

"È a causa al perdurante eccesso di offerta e alla relativa fragilità economica della domanda – per Nomisma – che si deve la dicotomia di andamento tra attività transattiva e evoluzione dei valori di mercato; infatti "all’impennata delle compravendite registrata lo scorso anno e protrattasi nei primi mesi di questo, seppur con accenti meno marcati, continua a far riscontro la flessione dei prezzi".

CONCLUSIONI

Rispetto al 2015 Nomisma ha registrato un moderato miglioramento nelle velocità di assorbimento delle abitazioni in vendita, una lieve crescita della domanda e una contrazione dello sconto medio praticato.
I mercati residenziali che stanno risalendo la china più velocemente sono Bergamo, Brescia, Livorno, Modena, Taranto e Trieste. Il settore commerciale vede in Bergamo, Brescia, Modena e Trieste le realtà più dinamiche.

Fonti articolo: 1. IlSole24Ore.com, 2. Casa.it